Projet immobilier : acquisition d'un hôtel de 20 chambres

Bonjour,

Il faudrait que vous passiez par un expert comptable près de chez vous pour faire un prévisionnel et choisir la structure.
A priori une SCI à l’IS pourrait être une piste puisque vous avez déja des revenus conséquents.

C’est un dossier qui ne s’étudie pas à la va vite sur un forum internet.
Voyez un professionnel.
Patrick ( expert comptable).

Dans votre cas, il est probable que le statut LMNP ou LMP (si vous remplissez les autres conditions du LMP, ce qui semble être le cas), en déclarant AU RéEL (et pas en retirant 30% forfaitairement, en utilisant le micro-BIC qui vous empêchera d’imputer les charges, les intérêts d’emprunt, et les amortissements, et qui est de toute manière réservé à une activité de location meublé faisant moins de 32 600€ ht de recettes, cf http://vosdroits.service-public.fr/F1991.xhtml#N10185) sera plus avantageux.

Lisez les nombreux échanges du forum sur ces statuts (en particulier LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs et LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs) pour en savoir plus.

Une SCI à l’IS sera rarement l’optimum. De toute façon, une SCI est faite pour des activités "Civiles", alors que la location meublée est une activité "Commerciale" (à faire en nom propre, avec une EURL, une SARL, une SNC, une SAS, une SA, etc.). Rencontrez un expert-comptable habitué à la location meublée.

En ce qui concerne votre "Plan d’Affaire", j’ai les remarques suivantes :
- Je vous recommande de ne pas négliger les charges qu’il pourrait y avoir en relation avec les parties communes mises à disposition des locataires. En effet, il n’est pas certain que ces parties communes se conservent toutes seules en bon état, sans une présence assez régulière sur place (la votre ou celle de quelqu’un d’autre, peut-être d’une des locataire qui aurait une ristourne sur son loyer en échange).
- Avez-vous déjà testé si de nombreuses élèves infirmières seraient intéressées par un tel logement ?
- Avez-vous vérifié qu’il n’y avait aucun travaux de nécessaire ?
- Avez-vous vérifié qu’il n’y avait aucun problème administratif, pour transformer un local de type "hotel" en "résidence meublé pour étudiant(e)s" (plan de sécurité par exemple)
- J’imagine que vous souhaitez que chaque locataire paie l’électricité (voire l’eau) qu’elle consommera… Ceci devrait nécessiter des travaux (compteurs séparés au minimum) car dans un hotel ça n’a pas du tout être anticipé.

A part ceci, sous réserve que le profil financier ne soit pas trop détérioré par la prise en compte de mes remarques (et d’autres qui pourraient venir), cette opération semble séduisante.

merci GBL, je prends en compte vos remarques très constructives car j’ai un peu peur  également pour les démarches administratives concernant la réutilisation d’un hôtel en "résidence meublée pour étudiant(e)s" comme vous dîtes. Concernant la sécurité l’hôtel est déjà aux normes (issues de secours, accréditation par les pompiers jusqu’en2017,…), et est en très bon état et très bien entretenu.

Concernant l’entretien, j’ai pensé à gérer ça moi-même avec mon épouse, ou en instaurant également un turn-over entre les locataires pour un entretien minimum ( peut-on l’inscrire dans le bail?).

Concernant l’intérêt des étudiantes pour un tel logement, je pense qu’il peut être réel car il y a un avantage certain pour elles à résider au même endroit et à pouvoir partager des locaux et travailler en groupes. De plus étant infirmier moi-même, j’ai de nombreux contacts sur place qui pourront me faire de la pub et je n’hésiterai pas à aller démarcher!  le tarif que je compte proposer (250 euros) me semble attractif pour des étudiants, et le concept me semble porteur, ayant moi-même été étudiant dans un immeuble (mais pas un hôtel) où l’on était regroupés à plusieurs au même endroit. Je peux toujours réaliser une sorte d’étude de marché sur place pour tâter le terrain. Les étudiants (que j’ai régulièrement en stage) sont d’autre part souvent issu de villes ou de département différents car ils viennent dans la ville où ils ont réussi le concours et assez peu ont un logement sur place…

Concernant les statuts je vais étudier le fil que vous m’indiquez car c’est là où je suis le moins sûr de moi, la difficulté est pour moi de trouver un expert comptable habitué à ce genre de location dans les environs…

Dernière modification par tituspoulo (13/02/2013 22h42)

Bonjour tituspoulo,

J’avais repéré cette annonce et rapidement étudié le dossier. (très séduisante demeure d’ailleurs)

Je suis d’accord dans la démarche et les points à approfondir qui ont été exprimés ci-dessus par les spécialistes immo, c’est en effet alléchant avec les chiffres que vous présentez.

Néanmoins :

La population que vous indiquez c’est plutôt la communauté de communes (qui englobe Bias, Pujols, Le Ledat, etc) qui sont quand même à quelques kilomètres du centre ville.

D’autre part le site de l’insee nous informe qu’il y a 2000 logements de plus dans cette ville que le nombre de foyers, une rapide règle de 3 nous fait comprendre qu’il y a beaucoup de "famille nombreuses" ;-)

Dans le prix de vente de 290K€ il y a d’inclus le fond de commerce de l’activité hôtelière actuelle, quel sera sont traitement fiscal si vous exploitez en "résidence meublée pour étudiant(e)s" ?

Dans cette ville les loyers hors charges sont plus souvent proches de 8€/m², donc très loin des 12,50€ que vous annoncez.

Une fois chiffrés les travaux d’équipement en kitchenettes, l’installation des compteurs électrique individuels, et certainement d’autres petites réparations non prévues, l’affaire est déjà beaucoup moins juteuse pour y faire de la location meublée toutes cibles.

Pour une cible étudiant(e)s infirmier(e)s qui veulent bien partager à vingt personnes le même réfrigérateur, la même vaisselle, la même machine à laver, en payant 12,50€/m², je ne saurais me prononcer.

A titre personnel, j’ai abandonné.

@ Philippe et Sky :
Je suis on ne peut plus d’accord avec vos propos.

Juste un point toutefois : en location meublée, il est tout à fait autorisé de "revendre de l’électricité".
Je ne vois pas trop l’intérêt de faire poser des compteurs électriques individuels.
Pour les sous-compteurs d’eau, ça peut se discuter, mais il me semblerait plus opportun dans cette situation de pratiquer un forfait de charges plutôt que de tenter de faire au réel, car comme vous le dite ça sera beaucoup plus coûteux.

Siocnarf a écrit :

Juste un point toutefois : en location meublée, il est tout à fait autorisé de "revendre de l’électricité".
Je ne vois pas trop l’intérêt de faire poser des compteurs électriques individuels.
Pour les sous-compteurs d’eau, ça peut se discuter, mais il me semblerait plus opportun dans cette situation de pratiquer un forfait de charges plutôt que de tenter de faire au réel, car comme vous le dite ça sera beaucoup plus coûteux.

C’est vrai, mais attention à quand même responsabiliser un minimum les occupants/locataires.

Une anecdote : lors du relevé annuel des compteurs d’eau dans une copropriété que je connais bien, les chiffres relevés dans un studio indiquaient une consommation très excessive (presque 10x plus que le volume "normal"), et il s’est avéré que ça provenait d’une fuite (chasse d’eau des toilettes), réparée depuis. L’occupant n’a pas trop discuté le montant de la facture (pas loin de 400€ de surcoût, quand même, j’ignore si la fuite a duré qqs jours ou presque 1 an), sa "responsabilité" étant évidente.

En ce qui concerne la gestion de la trésorerie un des dangers de l’investissement locatif est de sous estimer toutes les "charges" qui viennent diminuer votre encaissement unique qu’est le loyer.

Pour les recettes, je crois qu’il ne faut pas partir sur un taux de remplissage de 100 % (comme le fait remarque Sciocnarf) en effet il me parait difficile d’éviter un taux de vacances (logement vides) même minime, les immobilisations de l’appartement pour travaux d’entretien, il faut aussi penser à la possibilité d’impayés, même si dans votre cas la clientèle est solvable, on peut toujours récupérer…
Tout ça doit s’estimer au mieux et représente peut être une chute de revenu de 10 à 20 % par rapport à un remplissage de 100 %  .

Voici une liste de "charges" à étudier poste par postes : (je parle de trésorerie et pas de fiscalité)

-Impôt foncier
- C S G/ RDS
- frais de gestion d’entré et et de sortie des locataires
- ménage des parties communes et des appartements à chaque changement de locataire
- travaux d’entretien, réparations et consommables (un coup de peinture est souvent passé pour maintenir le logement frais et propre, fuites de plomberie, ventilation insuffisantes qui provoquent des humidités, petites pannes électriques, changement des appareils de la cuisine commune…)
- assurance iard
- remboursement du prêt…

Sinon je crois que quelqu’un a mis le doigt sur le problème du déplacement éventuel de l’école, ne sous-estimez pas l’avantage de l’accès a l’école a pied, les gens sont fainéants et le co-voiturage pas encore dans les meurs, de plus cette remarque rejoint les trois règles d’or de l’immobilier : 1/l’emplacement, 2/ l’emplacement, 3/ l’emplac….

GoodbyLenine
    16/01/2013 20h25

Dans votre cas, il est probable que le statut LMNP ou LMP (si vous remplissez les autres conditions du LMP, ce qui semble être le cas), en déclarant AU RéEL (et pas en retirant 30% forfaitairement, en utilisant le micro-BIC qui vous empêchera d’imputer les charges, les intérêts d’emprunt, et les amortissements, et qui est de toute manière réservé à une activité de location meublé faisant moins de 32 600€ ht de recettes

Sauf erreur de ma part, le régime micro-bic permet de retirer un forfait de 50 % (et non 30%).

Bonne journée.