SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible pour trouver un financement ?

sinwave a écrit :

Concernant la fiscalité, les revenus seront déclarés en micro-foncier : en effet, ma compagne dispose d’un appartement en indivision (héritage), ce qui nous permet de pouvoir prétendre à ce régime.
Nous sommes sur la tranche à 11%, de plus cet investissement ne nous faisant pas basculer au-dessus, j’obtiens un rendement net de fiscalité 5,4%.

Je crois que vous vous trompez en croyant faire une bonne affaire avec le micro-foncier.

Si je prend les chiffres de 2020 (source : Rapport Annuel de la SCPI, page 29), en micro-foncier, vous auriez déclaré 21.55€/part (les revenus de la SCPI par part, sans déduire les charges réelles, à supposer que ce tableau comporte vraiment les revenus imposable -ce qui n’est en réalité pas le cas-), moins un abattement de 30%, soit 15.085€/part.

Je ne vois pas de différence très significative avec les 15.89€/part de résultat issu de la même source, que vous auriez déclaré au réel  (Note d’ailleurs ce n’est pas le chiffre figurant sur les IFU diffusés par ATP1 à ses associés; pour ma SCI IS, j’ai eu 9.26€/part de résultat à intégrer au résultat de ma SCI).

Accessoirement, vous aurez sans doute bien du mal à obtenir de la société de gestion un IFU avec le montant à déclarer en régime micro.

Bonjour LeCaptaineCaverne,

Le montant emprunté est impressionnant !

Pourriez-vous svp développer le "montage" que vous avez utilisé pour l’obtention du crédit (ou le cas échéant m’indiquer un lien vers un descriptif de celui-ci car apparemment utilisé par bon nombre de forumeurs) ?

Merci par avance,
Cover26

Jef56, le 14/11/2021 a écrit :

Je suis expatrié actuellement dans un pays du G5 Sahel et sans contrat de travail de droit français.

Je cherche un financement pour acheter des SCPI, pour profiter encore du levier avant que les taux ne repartent à la hausse. Je n’ai aucun prêt en cours.
J’ai demandé à des intermédiaires spécialisés sur les expats et à d’autres et n’ai eu que des réponses négatives.

En 2011 dans un autre pays africain, dans des conditions moins favorables (j’étais plus endetté), j’avais obtenu facilement un financement (même employeur, même contrat).

Il faut croire que la situation est plus difficile en ce moment, les banques sont plus prudentes.
Les mesures anti-financement du terrorisme ont aussi probablement refroidi les banques vis à vis des expats dans les pays exposés. La BNP a même fermé mon compte en 2020 a priori uniquement parce que j’étais dans un pays à risque.
Le temps d’expatriation doit peut-être aussi jouer sur l’évaluation du niveau de risque du client? En 2011 je n’avais qu’un an d’expatriation.

Je n’arrive pas à savoir si c’est uniquement le pays qui fait peur ou un ensemble de caractéristiques "douteuses" (comme le contrat de travail mais je suis propriétaire en France) qui ne passent plus les critères de risque/compliance des banques.

Bonne nouvelle pour moi, le Crédit Mutuel du Nord a accepté de me financer avec la médiation de Moniwan.
1,25% sur 9 ans (mon choix), TAEG (avec le nantissement pour 2 SCPI et frais de dossier) 1,76%.
J’ai accepté aussi d’apporter 20K€ (20% de l’emprunt) sur un contrat d’assurance vie. Pas de domiciliation de salaire.

Au contraire le WALB a bien plus d’intérêt que le WALT !
Ca me fait une belle jambe que le locataire ai un bail de 20 ans. S’il a la possibilité de rendre les locaux tous les ans (en caricaturant, c’est plutôt tout les 3 ans dans le système français).
Quel est mon risque de me retrouver avec un actif vacant ?
C’est ça la vrai question pertinente.

Je trouve ce taux élevé.
A votre âge, 25 ans n’est ce pas un peu long? Quel est votre objectif patrimonial?

Vous serez en retraite dans 22-23 ans.

Vous avez probablement un bien meilleur taux sur 20 ans ou même moins.

Passer par un CGP ne fait pas tout. Loin s’en faut. Certains ont des liens particuliers pour monter un financement, d’autres se contentent de passer par des courtiers pour le trouver.

A titre perso, un de mes CGP n’avait "trouvé" que des solutions de financement non éligibles lors d’une utilisation d’une SCI à l’IS.

AaronBen a écrit :

Une condition néanmoins : détenir un patrimoine immobilier au moins égal au montant à emprunter

Immobilier = forcément physique ? Est-ce que parts de SCI, SCPI, REIT cochent la case ?

De plus, est-ce qu’ils ont regardé le patrimoine brut ou bien celui remboursé ? Cela fait une petite différence selon.

Jef56 a écrit :

Je trouve ce taux élevé.
A votre âge, 25 ans n’est ce pas un peu long? Quel est votre objectif patrimonial?

Constituer un patrimoine, protéger ma famille (si décès, elle touchera les versements des SCPI), à peu de frais en bénéficiant de l’effet levier du crédit.

Jef56 a écrit :

Vous serez en retraite dans 22-23 ans.

C’est probable, mais rien ne m’interdit à ce moment de vendre une partie des SCPI et de solder le crédit. L’affaire est moins rentable dans ce cas, mais c’est une souplesse qui existe.

Jef56 a écrit :

Vous avez probablement un bien meilleur taux sur 20 ans ou même moins.

Probablement, quoique  avec le financement de CAFPI, le taux est le même sur 20 ans (c’est curieux) mais 25 ans permet de limiter le montant des mensualités.

Je ne comprends pas ce que vous venez de dire CedREIM. J’ai un bien en indivision (1/3) avec mon frère et ma sœur et ma conjointe a un bien en indivision avec ses parents(2/3), nous avons fait un emprunt tous les deux pour acheter des SCPI sans que cela ne pose de problème de ne pas avoir associé notre famille.

Oui, il y aura toujours certaines situations particulières.
Nul doute qu’une épargne importante peut jouer, cela me semblerait logique (même s’il faut faire abstraction de la "logique" parfois quand vous démarchez - certaines - banques…)
La situation est aussi différente selon les régions, votre relation avec la banque, le Produit Net Bancaire - PNB que vous représentez, le montage du dossier, les dérogations…
C’est ce qu’il ressort des + de 100 pages de ce fil.

@MaturinF que l’on parle bien de la même chose car ce n’est pas précisé sur votre message, l’enjeu n’est pas l’obtention du crédit mais bien un accord de cautionnement credit Logement ou SACCEF en guise de garantie pour la banque. Il y a aussi des solutions de garantie avec le nantissement des parts, un nantissement assurance-vie par exemple et même hypothèque.