Cricri77700 : étude de cas (immobilier à très fort rendement)

Ayant fait quelques années en infirmier psy , j’avais quelques contacts pour les reloger . J’ai fais du social également

Par contre il en reste un mais très gentil qui dit toujours "oui , oui " mais qui bouge pas.
J’ai prévu de changer les serrures dans la semaine et je retourne le voir cette AM pour bien caler ça. Il a quand même été prévenu depuis 2 / 3 mois !

Super projet. Effectivement, peu d’investisseurs vont aller jusqu’à faire le travail de clerc de notaire, il fallait être certain d’être seul sur le coup.
C’est assez étrange que le dossier n’ait pas fini en vente aux enchères, le cabinet de recouvrement n’a pas récupéré une grosse somme vu la dette… vous avez du être très convaincant.

Concernant l’amélioration de la performance énergétique, le choix du gaz ne va pas être contre-indiquant vis-à-vis du nouveau mode de calcul du DPE ?

Je suis par contre un peu gêné par votre phrase où vous indiquez changer les serrures en présence d’un occupant, même sans droit ni titre. Vous êtes censé passer par la voie judiciaire pour le sortir…

Et oui cela dépend des régions / villes .
Pour les 5000 euros , c’est le conseil départemental.

Les 2000 euros de prime vacance et isolation  ( bio source ) c’est la mairie.

Effectivement quand c’est insalubre , c’est 35% pour l’anah. ( j’avais eu ça sur mon immeuble de 2018 avec arrêté de l’ars ! )

L’opération façade dans ma ville c’est 25% ou 50% suivant la localisation.

Pour les menuiseries aucun problème pour ma part tant que les aides ne dépassent pas le montant des travaux !

Oui c’est vrai.

Cela dépend vraiment de la ville, c’est très différent en fonction des villes et même dans la ville. Il y a des endroit plus sauvegardé que d’autre

Mais en ce qui me concerne , ce sera le dernier étude de cas pour un investissement immobilier.

Non pas que j’ai envie de quitter le forum
Mais je suis lassé de l’immobilier physique, la gestion d’artisan et tout les intermédiaires associés dans ce business.
J’ai fais le tour , mes objectifs sont largement atteint et les objectifs changent également.

J’écrirai un post la dessus je pense plus tard !

Bonjour.

Alors cela s’appelle "opération Façade " vous devez avoir un service patrimoine dans votre ville qui gère ça ( secteur sauvegardé ).

Pour les autres subventions cela dépend des villes : prime vacance ( logements non habités depuis plus de deux ans ) , prime fusion ( 2 petit logement pour en faire un grand ), eco-cheque , habiter mieux etc … vous pouvez aussi prendre rendez vous avec l’anah qui connaît ses partenaires et donc va pouvoir mieux vous renseigner à mon sens.

Oui j’ai vu ça pour le changement anah. Tout change très vite.

351 m2 de façade avec échafaudage et piquage et enduit à la chaux ainsi que le changement de 4 veluxs j’en ai eut pour 30100 euros TTC.

3 installations complètes avec chaudière à condensation j’en est pour 16 000 euros, il m’offre quelques truc en plomberie ( il me retire les ballons d’eau chaude et me met une évacuation pour un lave linge par exemple et me répare 2 / 3 fuites )

36 menuiserie/porte d’entrée sur mesure et obturation de certain fixe ( chien assis ) 36 000 euros.

Et 12000 euros de placo , depose du plafond et on refait l’isolation en fibre de bois 240 pour avoir un R 7.2 et quelques impostes sous les fenêtres !

Je gère la préparation des murs , peinture , je rajoute quelques prises/modification électriques , je dois reponcer et vitrifier 2 / 3 pièces sur mes plancher , nettoyage générale +++ et je répare quelques fuites sur la toiture !

J’ai été agréablement surpris sur l’électricité et plomberie qui avaient été refait il y a 8 ans max . C’était tellement sale ( squatté) que je m’attendais à quelques travaux dessus.

En réalité l’électricité est top en legrand , et après nettoyage les sanitaires paraissent quasi neufs!

Je termine début février, je suis sur de pas dépasser 100k de travaux en tout donc ça me va !

Oui c’est compliqué de casser les prix en ce moment surtout que pour la façade, c’est des nouveaux artisans car je travaillais avec un gars qui était seul.

Pour la plomberie , chauffage je pense avoir de bon prix.

Et le placo , j’ai du changé pour avoir effectivement un artisans RGE. J’ai un prix correct en comparaison avec le marché actuel .

Mais je m’en fiche un peu car j’ai bien optimisé mes aides… 89k quand même !

Tant qu’on possède de l’immobilier physique on parle jamais de tranquillité 😁😁😁😄.

cricri77700 a écrit :

les experts , je m’en méfie !

Il faut. J’ai subi un accident de voiture en décembre, ma voiture est irréparable, je me bats avec l’expert car il a estimé la voiture à 14k€ alors que je soutiens (avec des arguments) qu’elle en vaut 17,5. L’expert a monté la valeur à 14,5 puis 16k, non c’est non => nous irons au contentieux.

Je ferai un sujet s’il n’existe pas déjà, ça pourra aider certains.

Bon courage.

En même temps, c’est un retour intéressant. Ça montre aux nouveaux investisseurs que ce n’est pas un long fleuve tranquille…

A partir du moment où vous avez un sinistre important, il ne faut jamais considérer l’assureur (et ses présentants/experts) comme étant de votre côté. Ils ne chercheront qu’à défendre leurs intérêts, de bonne foi (en s’en tenant strictement au contrat) et parfois de mauvaise foi ("interprétation" de clauses d’exclusion du contrat en votre défaveur, estimations d’experts au rabais comme exposé par letsinvest).

Une première règle d’or est d’avoir une bonne assurance protection juridique (et non pas une simple assistance juridique), dans une compagnie d’assurance différente de celle où vous avez vos contrats principaux. Les contrats de protection juridiques excluent toujours la possibilité de se retourner contre eux-mêmes.

La seconde est, dans le cas de gros sinistres, de se faire accompagner par un expert indépendant pour vous défendre contre l’expert de l’assurance. A voir justement avec votre protection juridique s’ils ne peuvent pas prendre en charge tout ou partie de ses honoraires.

Sur devis j’ai 15k de travaux environs.
Je suis bien couvert pour l’incendie avec franchise de 150 euros.

En négociation il y a certaine chose que je peux faire moi même : peinture , ponçage vitrification des sols, réparer les portes défoncés.

Plomberie, électricité et placo je souhaite pas faire = garantie

J’ai déjà eu à faire avec des experts pour des petits sinistres mais à chaque fois j’avais un forfait et je faisais moi même.
Et oui ils sont de mauvaises fois mais ils essayent à chaque fois et quand il voit qu’on connaît cela se passe mieux.

Mais pour l’incendie je m’attends à une mauvaise fois ++++ car c’est pas le même montant ( même si 15k de travaux pour un incendie c’est finalement peu )