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12 #1 29/08/2021 17h29
- cricri77700
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“ENTJ”
Hello…
J’en parle depuis quelques temps et cela va se finaliser enfin dans la semaine.
Un projet que je mène depuis octobre 2019 !
Je vais le faire en mode historique :
Septembre 2019 je me marie , je pense avoir fait le travaille nécessaire pour bien profiter de la vie et je ne pense plus vraiment à l’immobilier physique mais plutôt à de l’immobilier passif avec les scpi dans ma sci IS.
Octobre 2019 : un contact AI me dit j’ai quelques chose pour t.oi , et inciste un peu avec " c’est un dossier très complexe, faut que je t.e montre ça "
Bon je suis curieux :
Ensemble immobilier de 3 maisons de 70 / 85 et 105m2 et 1 studio de 24m2 avec une cave voûtée.
Dans les grandes lignes :
-Le vendeur est un ancien joueur de football connu en ligue 1 qui est très très endetté et doit se séparer de ses biens , une histoire de banque de France ect…
-L’ensemble est squatté
-Des travaux mais pas tant que ça : des travaux ont été fait il y a 10 / 15 ans comme l’électricité, plomberie , mur et sol plancher et carrelage plutôt propre. Chauffage électrique, menuiserie simple vitrage , un petit peu de toiture.
Les biens font sales à cause du squat mais cela semble plutôt propre dans l’ensemble.
Je dis à l’AI que effectivement il faut virer les personnes , que le dossier avec la banque de France ect c’est compliqué et long bref : je propose 50 000 euros , limpide et franchement sans conviction car dans ma tête de passé à autre chose.
Novembre 2019 : voyage de noce en Thaïlande.
Décembre 2019 , je relance l’AI pour voir : le vendeur n’est pas fermé .
J’apprends que c’est sa sœur qui gère car son frère veut pas en entendre parler et qu’il sait pas gérer : je me dis que c’est une chose assez typique pour faire une bonne affaire, mon passé ressurgit et je me décide d’y passé un peu plus d’énergie.
Début 2020 , j’arrive à avoir un dossier un peu plus complet :
En 2014 un expert est passé pour constater une arnaque que le vendeur a subit en étant très mal conseillé dans son entourage.
180 000 euros d’architecte 
et je vous parle pas du reste, sur la surface vendu erroné ect …
En 2015, le tribunal lui donne raison et récupère 350k sur 700k car des entreprises ont fermés. Je passe les détails pour le moment.
Le vendeur trouve que ma proposition est basse mais je vois aussi qu’il y a une hypotheque en cours à 800k et une dette encore plus importante à titre perso.
Mais le vendeur ne se positionne pas vraiment.
L’AI est rapidement dépasser.
Ensuite vient le confinement.
Aout 2020 , je relance, toujours d’actualité.
J’augmente un peu mon offre à 55k pour voir , pour activer un peu le dossier.
La sœur a reçu une facture d’eau assez importante et c’était le moment d’attaque et on ce met d’accord.
Par la suite : trouver un notaire qui accepte de traiter un dossier de la sorte était compliqué 800k d’hypothèque pour un prix de vente à 55k.
Dans le rapport d’expertise , travaux terminé , c’était valorisé à 280k mais il y avait également 200k de travaux à effectué d’après l’expert. Quand je regarde les travaux à terminer et le tarif , c’était la fourchette plus que haute . Comme quand on demande un devis pour que l’assurance habitation paie suite à un sinistre…
Je fais faire une estimation par mon contacte à 55k et c’est partie pour trouver un notaire.
En creusant, j’ai appris que la créance à été cédé à un organisme de recouvrement , la banque c’est déchargé également du dossier ( en récupérant un peu d’argent ? On le sait pas )
Bref beaucoup de négociations, j’ai fait le travaille de la clerc de notaire pour trouver tous les contacts pour avoir la levé d’hypothèque.
J’ai envoyé le dossier avec les jugements et l’estimation des maisons avec une plaidoirie ( squat ect ) c’est un dossier compliqué , personne veut s’en occupé et j’ai passé pas mal de temps à coordonner tout le monde pour que cela se fasse. C’était compliqué car je suis juste l’acquéreur et avec le secret professionnel, j’étais souvent sur la corde raide!
A ce jour la levé d’hypothèque à été transmise et la vente va enfin se faire.
Pendant tout ce temps là, j’ai également fais la déclaration préalable au travaux , devis et rendez-vous pour faire du conventionnement anah + aide de ma ville car c’est un secteur sauvegardé.
Je vais faire une installation complète au gaz pour les 3 maisons , dépose de tout les plafonds et je refais l’isolation avec de la fibre de bois , électricité et plomberie ok , les sols déjà posé , j’ai seulement tout les RDC à refaire car humide.
350m2 de façade à refaire à la chaux.
J’y reviendrai en détail mais j’ai 96k de travaux et 86k d’aide ( les aides peuvent être bien optimisé j’y reviendrai surtout avec les doublons Façade/logements avec les menuiseries par exemple , comme je gagne 35% de gain énergie + étiquette C de nombreuses prime s’additionnent également )
Concrètement : Achat + travaux + FDN me reviendra à 80k environ.
Hors studio , avec un conventionnement social pour les 3 maisons et une intermediation locative qui me permet d’avoir 85% d’abattement sur les loyers , je vais avoir 1480 euros mensuel de loyer sans compter le studio.
Hors studio cela fait 22% de rendement brut pour des biens en étiquettes C rénové et un prix des loyers en dessous des prix pratiqué.
Une estimation à 440k pour l’ensemble si revente après travaux.
La marge de sécurité est présente.
Pour l’intermédiaire locative , j’ai négocié que c’est moi qui trouve les locataires physiquement ensuite il gère, je souhaite juste avoir la main la dessus.
Pour le studio , j’envisage de mettre un SPA dans la cave voûtée que je vais jointer à la chaud , faire une dalle carrelé, bonne VMC et faire un magnifique studio pour les amoureux.
Devis en cours , un budget de 20k pour du airbnb à 250 euros la nuit.
A voir ….
Travaux qui vont démarrer en novembre et terminé en janvier maximum.
Achat cash car pas d’impôt et une rente de 1000 euros en plus net d’impot ( je gagnerai plus mais je me laisse en réserve si problèmes comme je fais avec mon immobilier physique. Je provisionne toujours de l’argent que je ne compte pas dans mon patrimoine )
A titre personnel, net d’impot , cela va augmenter ma rente à 4500 euros environs net d’impot ( dans les grandes lignes ) et je capitalise sur le reste de mes crédit scpi et immobilier physique en plus à raison de 3300 euros / mois de remboursement de CRD.
Voilà dans les grandes lignes, que je vous partage dans ma voiture sur mon téléphone en rentrant d’un week-end
Donc désolé des fautes ou autre !
Mots-clés : immobilier, physique, rendement
Utilise ta connaissance et ne te noie pas dedans!
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