SeedSquall : étude de cas immobilier (rembourser le crédit de ma RP ?)

La finance vous donne une réponse simple.

Vous comparez la rentabilité après IRPP de votre investissement (Cash-Flow - IRPP)/ Valeur Revente Nette Impôt du bien et le coût de votre logement (Loyers + Economie TFoncière + Economie Frais Entretien payés par le propriétaire)/Valeur Actuelle du bien - et vous concluez.

Kundera a écrit :

La finance vous donne une réponse simple.

Vous comparez la rentabilité après IRPP de votre investissement (Cash-Flow - IRPP)/ Valeur Revente Nette Impôt du bien et le coût de votre logement (Loyers + Economie TFoncière + Economie Frais Entretien payés par le propriétaire)/Valeur Actuelle du bien - et vous concluez.

Je suis à coloc 300€x12/133 000 = 2,70%

Et pour mon logement je sais pas si c’est bien compris car je reste propriétaire quoi qu’il se passe mais si je fais le calcul en coût pur avant et après, du coup je n’économise que les intérêts et l’assurance crédit donc environ 210€/mois soit 2520€/an, et je ne paierai que ce qu’il reste de crédit donc 207k€
2520/207 000 = 1,22%

Donc non ça n’est pas intéressant, mais cela n’inclus pas le Cash Flow récupéré et surtout que ça permet potentiellement de faire d’autres investissements sur de bases plus saines. Mais en effet dans le principe, sans rien faire derrière, alors il vaut mieux garder la coloc.

dangarcia a écrit :

Au strict plan financier, l’opération peut être intéressante si le rendement actuel de la coloc (calculé par rapport au prix de vente net vendeur estimé) est inférieur au taux du crédit RP, est-ce le cas ?

Rendement coloc du cash-flow sur valeur net d’impôts et de crédit récupéré : 2,7%
Rendement coloc du profit : 7,21%
Taux du crédit RP : 1,25% (environ)

Donc en effet, si je vends, il faut que je trouve forcément un truc bien derrière car sans rien faire, cela ne vaut pas le coup.

@Kundera : Je n’ai pas non plus compris cette comparaison avec la RP alors qu’elle n’a pas vocation à être louée.

Sur la revente, il semble que c’est un peu tôt, il vaut mieux attendre encore un peu que les CRD diminuent, que la valeur de la coloc augmente (je vous le souhaite) et avec le temps la fiscalité sur le revente ne peut que baisser. Sans compter que sortir de l’argent du PEA pour cela n’est pas idéal.

Le gain de fiscalité si vous redirigiez votre capacité de remboursement du crédit de la RP vers un investissement locatif ne e semble pas non plus justifier cet empressement de vendre.

Quelle est la durée de détention du bien en coloc ?

Est-ce qu’un refinancement du bien en coloc est envisageable (cession à soi-même) ?

dusgas a écrit :

@Kundera : Je n’ai pas non plus compris cette comparaison avec la RP alors qu’elle n’a pas vocation à être louée. ?

Je compare la situation Locataire + Loueur de biens - avec un coût de 2.70% et une rentabilité positive à calculer (à priori supérieure à 2.70%) et la situation Propriétaire de votre RP (neutre)

Donc comme votre appartement à Nantes doit avoir une rentabilité supérieure à votre logement loué - c’est rentable financièrement.

(en dehors de tout critère qualitatif)

dusgas, le 14/01/2022 a écrit :

Quelle est la durée de détention du bien en coloc ?

Est-ce qu’un refinancement du bien en coloc est envisageable (cession à soi-même) ?

Durée de détention : j’ai acheté il y a 4 ans. Il me reste 23 ans de crédit.

Refinancement ? Je ne pense pas, j’ai acheté en nom propre et j’investis seul donc pas possible de monter une SCI.

Merci pour tout vos commentaires ! Il semble que ne pas bouger reste la solution tant que tout va bien.

Les colocs à Nantes deviennent un marché très concurrentiel. Je suis bien placé donc j’arrive toujours à louer mais à un moment cela pourrait faire basculer la situation.

Merci pour votre avis

Baroude, le 15/01/2022 a écrit :

pourquoi ne pas faire un deuxième investissement locatif avec un meilleur cashflow?

Autour de Nantes, cela devient vraiment difficile de trouver un bien qui s’autofinance avec la flambée des prix. Mes recherches ne sont pas fructueuses. Je manque de réseau aussi pour le "off-market".
Et je reste dans le coin car je veux pouvoir y aller facilement pour visiter.

FastHand, vous qui êtes nantais, si vous avez des bons plans je suis preneur !

Je ne connais pas le marché à Nantes et autour de Nantes puisque j’habite dans le sud-est. Cela dit, si l’investissement immobilier vous intéresse, pourquoi ne pas investir dans une ville à 1h30 max de chez vous? (Rennes, Angers,…) ou un autre patelin entre 5000 à 10 000 habitants? Mes investissements sont pour l’instant dans des petites villes et j’ai obtenu de bons rendements. Ca pourrait être une option.

Le marché nantais s’est complexifié pour trouver des renta intéressantes.

Pour les studios, les renta ont chuté de manière drastique et les colocs sont également plus concurrentielles. Exemple: un studio acheté 75k€ en 2015 de vendra mini 100k€ en 2022.
Le pourtour de Nantes a suivi la hausse des prix, et en rase campagne, il faut aimer gérer des locataires moins simples. La rentabilité reste une contrepartie du risque.

Effectivement, il faut arriver à cultiver son réseau off. Il faut pour cela faire des visites, avoir idéalement déjà un bien (pour la crédibilité) et j’avais réussi à obtenir quelques affaires par ce biais, même en étant à distance.
Le mieux est de chercher des choses que la masse de particuliers cherche moins, ce qui permet de diminuer la concurrence : des lots d’appartements, de petits immeubles, des appartements avec plus ou moins de travaux.
Rien d’impossible, mais cela implique un suivi et des actions tous les jours.