Accès Valeur Pierre : vos avis sur cette SCPI (BNP Paribas REIM)

Il faut également voir si la société de gestion va réussir à ramener le TOF vers les 90% rapidement… Cela me semble être un minimum pour un "beau patrimoine".

Bonjour,

Le BT1 2020 est disponible.

Maintient de la distribution à 6€ avant PFU.

Quelques extraits :

Sur la base des demandes reçues à ce jour, le montant des loyers reportés représente 5,0 % des loyers annuels totaux de votre SCPI. Nous recevons également des demandes d’allègement de loyers.

Compte tenu de ses caractéristiques, notamment sa taille importante, sa large base locative, la qualité de ses actifs, son report à nouveau, équivalent à 9,8 mois de distribution à fin 2019, votre SCPI dispose de solides fondamentaux pour s’adapter à cette situation inédite. Votre SCPI a, en outre, perçu sans aléa significatif, les loyers afférents au premier trimestre. Ainsi, nous confirmons la distribution de dividende au titre du premier trimestre 2020, au cours du mois d’avril, comme prévu. Le recouvrement des loyers du deuxième trimestre 2020 est en cours. Le montant du dividende versé en juillet 2020 dépendra notamment des conditions de ce recouvrement.

Le marché secondaire est devenu vendeur.

Dernier prix prix exécution à 620 euros - 259 parts échangées (plus haut annuel : 633,88 le 19/03 - nb de parts échangées max : 3429 le 23/05/19).
Dans le carnet d’ordres, 37 parts à l’achat, 1399 à la vente.

Canyonneur

Déontologie : je ne suis pas associé de cette SCPI

Le marché secondaire (hebdomadaire) commence à traduire un certain affaissement :

30 avr : 684,05 € (prix d’achat) pour 390 parts échangées
07 mai : 682,00 € pour 658 parts
14 mai : 679,66 € pour 128 parts
21 mai : 658,80 € pour 283 parts
28 mai : 647,82 € pour 198 parts

A suivre et à reconsidérer, pour ce que ça vaut.

Bonsoir à tous,

Ma maman possède des parts de cette SCPI accès valeur pierre (dont elle a hérité), et elle s’inquiète pas mal de voir que la valeur de revente des parts est passée de 616€ par part en mars 2020 à 500€ par part à ce jour, soit une baisse de quasiment 20% par an.

Comme je n’y connais pas grand chose en SCPI (et qu’elle s’y connait encore moins, vu qu’elle me pose la question!), je voulais avoir des avis éclairés sur cette situation (je n’ai pas réussi à trouver d’explications sur internet, ni dans les derniers rapports d’activités de BNP REIM dont les gestionnaires semblent juger la situation satisfaite).

Je comprend bien que la crise sanitaire affecte particulièrement les bureaux puisque la plupart des gens télétravaillent actuellement, mais les autres SCPI de bureaux ne semblent pas tellement impactées.

L’un de vous saurait-il m’expliquer pourquoi cette SCPI baisse de la sorte?

Pour ceux qui connaissent cette SCPI, pensez-vous que la baisse risque de se poursuivre, de se stabiliser, ou si les valeurs des parts ont des chances de rebondir à court / moyen terme?

Dans le cas ou l’on souhaite vendre, est-ce possible de vendre immédiatement au prix d’exécution, ou est-il possible que même à ce prix il n’y ai pas d’acheteurs et qu’il faille attendre / accepter un prix encore plus bas (je vois sur le site meilleurs scpi qu’il y a actuellement plus de 13 000 parts en attente de vente n’ayant pas trouvé preneur) ?

En tout cas, je trouve que 3,7% de dividendes pour -20% de valeur de parts sur un an, ça ne me semble pas être l’investissement du siècle, surtout pour une classe d’actif réputée relativement stable! (mais peut être que je passe à côté d’autres paramètres?).

Qu’en pensez-vous?

Bon weekend

Dernière modification par TurboTurtle (23/04/2021 22h40)

Bonjour Maxicool,

Merci pour votre réponse. C’est aussi la question que je m’étais posé. Il se trouve que le prix de revient moyen de ces parts (achetées entre 2014 et mars 2018) est très exactement le même que leur valeur de revente actuelle.

Ce qui m’amène à me poser la question de les conserver ou de les revendre. Si la valeur des parts se stabilise, nous pouvons les conserver et nous contenter du rendement affiché, mais si la valeur des parts continue de baisser comme c’est le cas depuis un an, le cumul des dividendes versés sera rapidement absorbé par la baisse de la valeur des parts. Et je suis quand même étonné de la volatilité de cette SCPI. En une semaine la valeur de la part est passée de 525 à 500€, soit -5% d’un coup. Autant depuis avril 2020 la baisse était régulière, autant elle semble s’accentuer soudainement.

Au delà de constater une telle volatilité, j’aimerais surtout en comprendre les raisons, et rien dans les rapports de REIM ne permet d’y voir plus clair.

Serait-ce une stratégie des gestionnaires pour permettre d’afficher de nouveau un tdvm à plus de 4% pour 2021, ou bien pour permettre aux 13000 parts en attente de vente de trouver preneur, ou bien une revalorisation du patrimoine ou des perspectives de croissance de la SCPI?

Je me doute que personne n’a de boule de cristal, mais peut-on imaginer que la chute soit terminée?

Savez-vous répondre à mon interrogation concernant les 13000 parts en attentes de vente, ce qui signifierait que même si on voulait vendre, on devrait soit attendre longtemps, soit vendre moins cher que le prix d’exécution?

Vous souhaitant un bon weekend!

si on voulait vendre, on devrait soit attendre longtemps, soit vendre moins cher que le prix d’exécution

Oui, en raison du capital fixe.

TurboTurtle, le 23/04/2021 a écrit :

L’un de vous saurait-il m’expliquer pourquoi cette SCPI baisse de la sorte?

=> L’offre et la demande, il manque des acheteurs, c’est tout. Vu le contexte général, cela peut se comprendre.

TurboTurtle, le 23/04/2021 a écrit :

Pour ceux qui connaissent cette SCPI, pensez-vous que la baisse risque de se poursuivre, de se stabiliser, ou si les valeurs des parts ont des chances de rebondir à court / moyen terme?

Je pense que l’on n’est pas loin du point bas, on peut espérer que cela remonte, les fondamentaux de la SCPI restent bons. Je peux me tromper.

TurboTurtle a écrit :

Au delà de constater une telle volatilité, j’aimerais surtout en comprendre les raisons, et rien dans les rapports de REIM ne permet d’y voir plus clair.

Le gérant n’a pas vocation à commenter l’offre et la demande.

TurboTurtle a écrit :

Serait-ce une stratégie des gestionnaires pour permettre d’afficher de nouveau un tdvm à plus de 4% pour 2021, ou bien pour permettre aux 13000 parts en attente de vente de trouver preneur, ou bien une revalorisation du patrimoine ou des perspectives de croissance de la SCPI?

Non, il n’y a pas de stratégie "cachée" du gestionnaire, il subit l’offre et la demande.

TurboTurtle a écrit :

Je me doute que personne n’a de boule de cristal, mais peut-on imaginer que la chute soit terminée?

On peut.

TurboTurtle, le 23/04/2021 a écrit :

Dans le cas ou l’on souhaite vendre, est-ce possible de vendre immédiatement au prix d’exécution, ou est-il possible que même à ce prix il n’y ai pas d’acheteurs et qu’il faille attendre / accepter un prix encore plus bas (je vois sur le site meilleurs scpi qu’il y a actuellement plus de 13 000 parts en attente de vente n’ayant pas trouvé preneur) ?

TurboTurtle a écrit :

Savez-vous répondre à mon interrogation concernant les 13000 parts en attentes de vente, ce qui signifierait que même si on voulait vendre, on devrait soit attendre longtemps, soit vendre moins cher que le prix d’exécution?

Il y a peu d’acheteurs, c’est vraiment le problème, le nombre d’échanges à 500€ net vendeur est ridiculement bas pour cette SCPI. Ce n’est pas (plus) le moment de vendre, il faut patienter.

=> Pour répondre plus généralement et notamment suite à votre dernier message, voici mon point de vue :
Finalement on revient vers les points bas de 2018. Là non plus je ne m’expliquais pas la baisse de cette SCPI attrayante à mes yeux, le gérant me disait que c’était à cause de l’IFI, ce qui ne m’a pas convaincu. Enfin si, ça m’a convaincu d’en acheter.
Ensuite ça n’a fait que monter en 2019 et début 2020, les investisseurs étant tentés par la qualité du patrimoine à prix bradé (bien en dessous de la valeur de réalisation). Je soupçonne aussi les achats notamment de la SCI Tangram qui ont asséché le marché secondaire et continué de pousser les prix vers le haut.
Le Covid est venu stopper cet engouement, avec une certaine inertie, puis alors que l’on pourrait penser que la situation générale se stabilise (c’est ce que l’on voit sur les marchés), AVP voit son prix chuter inexorablement. C’est un peu un retour vers 2018, malgré une valeur de réalisation qui n’en finit de croître.
Si l’on regarde dans le rétro, il fallait vendre pendant le premier confinement et ramasser des parts maintenant. Sauf si dans le camion Irma voyante en bas de chez vous il y a un talent caché, vous ne pouviez le deviner donc maintenant il convient de garder sauf si vous avez un besoin de liquidités :
Ca ne devrait pas tomber beaucoup plus bas, ça continue de rapporter convenablement pour du bureau à Paris et le potentiel d’appréciation sur le long terme est excellent.

Surin, GBL,

Cela me rassure un peu de lire vos points de vu sur le sujet, et de comprendre que c’est d’avantage une question de faible demande liée au contexte, plutôt que des fondamentaux de la SCPI qui restent bons.

On va donc patienter tranquillement, en espérant que les employeurs rappellent massivement leurs salariés dans leurs locaux parisiens à partir de la mi mai!

Bonjour à tous,

Surin, on dirait que vous aviez vu juste. Après être tombée à 499€ la semaine passée, la valeur de réalisation de la part vient de repasser à 525€. Espérons que le rebond se poursuive.

Je ne comprends pas par contre pourquoi vous dites que le fait que les sociétés fassent revenir leurs employés en présentiel dans les bureaux n’impacte pas directement le prix des parts de SCPI: si les sociétés locataires de bureaux des SCPI en question adoptent le télétravail, par exemple à hauteur de 2 jours / semaine, cela aura inévitablement un impact sur les loyers perçus, et donc à terme, un tdvm moins bon tirera la valeur des parts vers le bas, non?

TurboTurtle, le 23/04/2021 a écrit :

Ma maman possède des parts de cette SCPI accès valeur pierre (dont elle a hérité), et elle s’inquiète pas mal de voir que la valeur de revente des parts est passée de 616€ par part en mars 2020 à 500€ par part à ce jour, soit une baisse de quasiment 20% par an.

+17,67% depuis ce message, c’est le moment de vendre s’il persiste des inquiétudes.

Le bulletin est sorti.
Intéressant, il retrace les moments clé de la SCPI depuis 10 ans.

A noter une création de valeur de 140 M€ en 2021 grâce aux restructurations de bâtiments. Je m’attends donc à une augmentation de la valeur de réalisation de 8%.

Le DVM ancienne règle est annoncé à 4,16% (rendement sur prix moyen 2021) quand le "taux de distribution" nouvelle règle ASPIM est à 3,86% (rendement sur prix moyen 2020).
C’est ce que l’on appelle le progrès.
A ceux qui veulent investir, faite ce calcul sur la base du prix que vous payez soit 646 € ce jour (3,79% sans compter la PV).

Notons aussi une distribution de 0,42 € au titre de : "Impôt sur les plus-values de cessions d’immeubles payé la SCPI pour le compte de l’associé." Ah tiens, Primonial fait des émules … Le progrès toujours.

Dernier point et pas des moindres, le TOF "ASPIM" :
Ancienne méthodologie 76,1 %
Nouvelle méthodologie 90,8 %
C’est le coup de grâce. Ridicule. Alors 76,1% c’est ce qui permet de comparer au taux d’occupation historique, c’est toujours bas, malgré la livraison de 3 gros chantiers. Il y a 7,5% de locaux loués en franchise de loyer, admettons pour les nouvelles livraison, ça reste beaucoup. Additionné de 7,2% de locaux vacants en restructuration, ça ne termine donc jamais, je pensais que cela se résorberait avec la livraison justement des 3 chantiers.
Voilà, le "progrès" fait que le TOF gagne 15 points d’un coup de baguette magique.

Dernière modification par Surin (21/01/2022 14h10)

Je ne savais pas que la formule du TOF avait aussi été modifiée. Ce changement est vraiment surprenant car ce nouveau TOF ressemble en fait plus à un TOP… Et c’est dommage de perdre la comparabilité avec les anciens taux. En l’état, cette révision semble surtout avoir un intérêt marketing .

Concernant la SCPI, j’ai l’impression que ces restructurations lourdes sont plutôt une bonne chose. A Paris les loyers perdus sont "moins pénalisants" et le prix élevé au m² a tendance à rendre les travaux plus rentables qu’ailleurs. BNP REIM est sans doute également bien armée pour gérer de tels chantier. Je pense que beaucoup d’autres sociétés de gestion ne s’embêteraient pas et revendraient ce type de biens.

La décote de cette SCPI reste significative, mais j’ai l’impression que c’est assez classique sur les SCPI à capital fixe (fructipierre semblant plutôt l’exception). Comment l’expliquer ? Absence d’animation commerciale réalisée par la SDG faute de frais intéressants ? Age moyen élevé sur ces vieilles SCPI ce qui alimente une pression vendeuse ?

NicolasV a écrit :

Absence d’animation commerciale réalisée par la SDG faute de frais intéressants ?

Je peux confirmer -et dire bien pire que cela- pour l’action commerciale.
J’ai eu dernièrement l’expérience de tenter de joindre par mail un interlocuteur identifié avec qui j’ai déjà eu des échanges : pas de réponse, mail du svce commercial : pas de réponse, formulaire sur le site : pas de réponse…