Terrain constructible mais sans PLU ?

Bonsoir,
je ne répondrais pas sur l’urbanisme d’autre le feront mieux que moi.
J’attire votre attention sur la  plus-value qui est d’une part 19.6% d’impôt et CSG 9,2%, RDS 0.5% et prélèvement de solidarité 7,5%
Il y a 6% d’abattement par année de détention  pour les impôts, 1,65 % pour les prélèvements sociaux  au-delà de la cinquième il y aussi "LA TAXE SUR LA CESSION A TITRE ONEREUX DE TERRAINS NUS RENDUS CONSTRUCTIBLES (CGI, ART.1605
NONIES"
https://www.legifrance.gouv.fr/codes/ar … 031219404/

Voir le CERFA 2048-TAB-SD https://www.impots.gouv.fr/portail/form … batir-tftc

Attention qu’il vous reste de l’argent à la fin sinon c’est le notaire et le promoteur qui feront une affaire

Zenithar a écrit :

Nous avons toujours considéré ce terrain comme une terre agricole. Un éleveur nous le loue d’ailleurs pour y mettre des bêtes.

Avez-vous vérifié quel type de bail a cet éleveur ? Si c’est un bail rural, sa résiliation sera "compliquée".

M.erci à tous pour vos interventions.

Apres avoir creusé un peu, voici plus d’informations.

La commune à pour projet de mettre en place un PLU mais cela devrait prendre des mois voire des années. D’ici la, elle est soumise au RNU.

@Iqce
Voici la situation géographique :(terrain bordé de rouge)
Qu’en pensez vous ?



Comme vous, le notaire pense que la non réponse de la mairie est bon signe.
Je comprends l’idée du Cub qui devient Cua (qui ne veut pas accord mais qui témoigne d’une possible volonté des élus de faire quelque chose du terrain).

Il serait sans doute plus judicieux que je dépose moi même une demande de certificat d’urbanisation pré-op afin d’avoir les clés en main et un accès direct à la réponse (pas dit que l’éventuel acheteur nous laisse accéder librement à la réponse qu’il aura). Je vais donc me renseigner sur cette démarche et entrer en contact directement avec la mairie.

Pour ce qui est de l’éleveur qui utilise le terrain, ce problème à été soulevé. Je ne suis pas même pas sur qu’il ai un bail (perdu ou même jamais signé), aux dernières nouvelles il n’aurait pas payé le loyer (symbolique) depuis des années mais d’après ce que j’ai compris cela n’a guère d’importance, si il l’utilise il est protégé par le bail rural comme le souligne Bernard2K. Le notaire nous a demandé de lui envoyer un recommandé pour lui demander de ne plus y mettre ses bêtes (il semble comprendre la situation). Il a aussi évoqué une indemnité dans le cas d’une vente qui l’en priverait. Cela ne semble pas l’inquiéter plus que ça. Du coté des héritiers nous n’avons pas de connaissances particulières en la matière.

D’après ce que je vois sur le net, le changement de destination du terrain vaut motif de résiliation du bail rural (moyennant indemnités, qui selon le notaire seront dérisoires). Je suis preneur de retours si des IH ont connu telle situation.

Je vois ici un risque non négligeable de préemption par la mairie

ce serait sur ma commune, vous pouvez être sûr que je voterais pour une préemption, en prévision de futurs agrandissements du cimetière (mais évidement je ne connais pas la situation locale)

Iqce, le 22/12/2021 a écrit :

Donc pour moi, il faut rencontrer le maire et argumenter, le CUb devenu CUa s’explique totalement par une idée de négociation sous-jacente du maire.

En revanche, attention, votre terrain est clairement agricole : lors de l’instruction d’un CUb il n’est pas  forcément coutume de saisir le service agricole de la DDT., seul habilité à se prononcer sur ce point. Mais lors du permis, oui.

Il vous faut impérativement "déminer" ce point avec la maire, pour moi seul un projet utile au village pourra permettre d’aller au delà du refus de projet au niveau du PC à cause de la préservation des terres agricoles.

Si je vous suit, le maire à le pouvoir (du moins il peut essayer de le prendre) de dire oui à un projet qui l’arrange et non à un autre ?
Et vous dites ensuite qu’un Cub favorable ne veut pas dire qu’un PC sera accordé car la DDT va venir mettre le nez dans le dossier.

Si je comprends bien, il faut que le maire + la DDT donnent leur feu vert au projet pour qu’il ai une chance d’aboutir ? La DDT sera plus indulgente si le projet est soutenu par la mairie, c’est bien ce que vous dites ? D’où la nécessité de sonder le maire pour savoir il veut aller.

M.erci Iqce, aucun soucis de moral et par chance les 6 héritiers sont en phase et personne n’est pressé de régler la question. la seule contrainte de temps si j’ai bien compris c’est de faire aboutir la chose avant l’adoption d’un PLU qui pourrait nous fermer cette opportunité (ou au contraire la formaliser ? L’adoption d’un PLU pourrait aussi bien rendre le terrain "officiellement" constructible non ?).

@bernard2K :
Dans les grandes lignes, quelle différence y a t’il entre le fait de lotir ou de découper des terrains pour les vendre au fil de l’eau comme vous l’évoquez ? Une des solutions est plus accessible, moins contraignante, plus facile à faire passer administrativement ?

Il y a une chose qui m’échappe encore en partie. A quoi sert le certificat pré opérationnel par rapport au PC ? Pourquoi ne pas déposer tout de suite des PC par exemple pour 2-3 maisons ? Le certificat pré-op est il un préalable nécessaire ?

Sur le reste, je vais suivre vos conseils, contacter la mairie (cela a déjà été fait sans succès par ma tante : le responsable de l’urbanisme étant décédé récemment, ses collègues ont l’air perdus) ainsi qu’un géomètre qui est intervenu sur le terrain récemment a la demande d’un voisin. En fonction des résultats obtenu, redemander un certificat d’urbanisme pré-opérationnel qui ira dans le sens voulu par la mairie (c’est bien l’idée de vos propos Iqce et Bernard2K ?).
Egalement ne plus suivre les conseils du notaire et reprendre les choses en main.

Pour ce qui est de l’éleveur, j’ai collecté les infos que je n’avais pas (je suis à 700km du terrain et le dossier a été suivis successivement par mes oncles et tantes, pas évident de rassembler toutes les infos).
Aucun bail signé et loyer impayé depuis 4 ans (mes grands parents devenus trop âgés pour suivre cela). Une tante ayant eu cet éleveur au téléphone semble dire qu’il ne posera pas trop de problèmes, il peut se passer du terrain et à même dit ne pas chercher a être indemnisé (4 ans de loyer offert, c’est déjà sympa!).

Je vous tiendrais au courant courant janvier en fonction des échanges avec la mairie.

Encore M.erci à tous.

En effet le notaire a dit que l’absence de réponse était bon signe mais sans aller plus loin. Il dit aujourd’hui qu’il ne peut rien faire de plus. L’éventuel acheteur se charge peut être de la "négociation".

J’avais noté que vous aviez un recours en cas de refus. Je n’ai pas poussé de ce côté, vous avez raison j’ai déjà assez d’informations à digérer pour le moment. Chaque chose en son temps.

J’aurai une question à vous poser car j’ai eu le cas sur un de mes lotissements d’une commune très rurale qui n’avait pas de PLU.

Il y a avait au moins un document en mairie appelé "carte communale" ou l’on voyait quels terrains étaient constructibles ou non.

Et le terrain sur lequel j’ai fait mon lotissement était bien constructible. En l’absence de PLU c’est le RNU qui s’est appliqué quand nous avons déposé le permis d’aménager.

Avez vous vérifié si il ya avait une carte communale sur cette commune ?

Pour le reste, je vous conseille de vous rapprocher d’un avocat spécialisé en urbanisme qui défendra vos intérêts. Très souvent les notaires sont "de mèche" avec le marchand de bien ou le lotisseur du coin. Il le tuyaute pour prendre des ventes. Pour lui un lotissement c’est génial, il fait une vente avec le lotisseur et récupère autant de ventes de terrains qu’il y a de lots.

Etant moi même lotisseur, je vous parle en connaissance de cause :-)

Je connais un très bon avocat en uranisme sur le secteur de Lyon si jamais, il m’a aidé plus d’une fois avec ces cas compliqués.

Ademos : en tant que lotisseur, votre observation m’interpelle.
Rappelons dés lors  les articles élémentaires du code de l’urbanisme : le RNU c’est le RNU. On va éviter le cas des cartes communales partielles, d’autant que le bourg est en général dans la carte.

Et ce n’est pas moi qui le dit, c’est le code (légifrance), chacun son job  :

"art L 111-1 a écrit :

Le règlement national d’urbanisme s’applique sur l’ensemble du territoire.

Toutefois :

1° Les dispositions des articles L. 111-3 à L. 111-5 ne sont pas applicables dans les territoires où un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou une carte communale est applicable ;

2° …

Cela veut dire que si en tapant le nom de la commune notre ami à trouvé "RNU" ou en demandant en mairie on lui à dit "RNU" on peut penser que l’on est au RNU (mais la conn.rie humaine est toujours possible, j’en conviens).

Après votre remarque n’est pas non plus totalement déplacée car effectivement la carte cle n’est rien d’autre qu’une application partielle du RNU : on délimite des secteurs ou l’on peut construire et d’autres non. Pour moi, cet outil ne devrait d’ailleurs pas exister, mais c’est du HS "pro".

Enfin, lorsque je parle au demandeur d’un recours contentieux après avoir évoqué la compétence partagée : à ce stade, sauf à vouloir dépenser de l’argent, il est inutile de parler avocat, en tant que particulier la démarche est gratuite et rapide. Au moins si vous me lisez, ce point pourra vous éviter des frais à l’avenir, et si vous êtes sectorisé sur Lyon (Sud) il y a des chances pour que nous nous connaissions.

Bonjour à tous,

J’avais contacté la mairie pour m’assurer qu’il n’y avait pas de carte communale, ils m’ont bien assuré que nous somme au RNU.

Pour le suivi de mon affaire, une tante à tenté d’obtenir un rendez-vous avec le maire ou le chargé d’urbanisme, mais resté sans réponse.
Elle a juste obtenu une réponse par mail d’une ’Directrice générale des services" de la commune. Mail qui me semble assez lunaire. Voici les grande lignes de ce qui y est dit :

- "par le passé (2017), lors d’une intention de vente, la mairie a fait valoir son droit de préemption en raison de la nécessité d’agrandir le cimetière et pour des aménagement urbains. Le vente n’a pas abouti car la SAFER s’y est opposé, le terrain étant agricole"
- "A ce jour, la commune étant au RNU, le terrain ne pourrait pas être constructible" (on est d’accord que cette dame est à coté de la plaque ?!)
- "la communauté de commune à pour projet d’instaurer un PLU. Le devenir de la parcelle sera donc réévalué à ce moment"
- "Monsieur le Maire pourra préempter de nouveau en cas de vente au regard de la nécessité d’étendre le cimetière"

Qu’en pensez vous ?

Mon ressenti c’est qu’en effet il y a bien une intention de la mairie de faire quelque chose de cette parcelle, mais surtout qu’il espèrent jouer sur notre ignorance.
Le raccourci pas de PLU = pas constructible me semble clairement de mauvaise foi (ou d’incompétence).
Quand à la préemption, au RNU elle ne tient pas si j’en crois Iqce…

Iqce, dans l’impossibilité de dialoguer avec la mairie, pensez vous que nous devrions déposer une nouvelle demande de certificat pré-op ? (pour rappel, seul le lotisseur l’a fait et nous ne voulons pas être dépendant de lui et de son notaire).

Encore merci pour vos éclairages,

Que feriez-vous dans mon cas Iqce ?

Persister à vouloir négocier avec la mairie ? Redéposer une demande de certificat pré opérationnel ? Attendre le PLU (est ce que le projet de cimetière peut jouer en notre faveur au moment de l’établissement du PLU?) ?

Pensez vous qu’on peut avoir un dénouement relativement rapide ? Pour rappel nous avons besoin de valoriser ce terrain dans la succession, au risque de se retrouver imposés à la plus value immobilière si on retiens la valeur agricole et que nous obtenons gain de cause ensuite.

Ok, donc dans les grandes lignes :

- continuer à dialoguer avec la mairie dans la mesure du possible
- demander régulièrement des CU op et attendre soit une réponse favorable, soit un PLU favorable
- être patient, la mairie devra bien se décider un jour. Le cimetière à l’air bien rempli sur google view :-)