Epsilon 360° : vos avis sur cette SCPI (Epsilon Capital)

J’ai eu connaissance de cette SCPI aujourd’hui également, ils sont en période de lancement donc de communication active !

Ce que j’ai noté:

- Pour les retours d’expériences sur la société de gestion ça va être difficile, selon societe point com, elle a été créé cette année. C’est donc une nouvelle SCPI et une nouvelle société de gestion. Il ne reste que les dirigeants pour se faire un avis, si quelqu’un sur ce forum en a entendu parler

- Selon leur site, les parts sont fractionnables ce qui permet l’investissement programmé (à partir de 5€!)

- Pour une SCPI, les frais de souscription (9,6%) et les frais de gestion (12%) sont corrects (dans le sens: on a vu pire). Pour un investissement ça reste prohibitif… (Qui investirait dans n’importe quoi d’autre, une AV, une foncière, un fond, un ETF, etc, avec de tel frais?)

- Il y a également des frais d’acquisitions (2%) calculés sur le montant de chaque acquisition immobilière… A ma connaissance c’est pas courant (j’ai regardé la note d’information de quelques SCPI au hasard chez Corum et Sofidy, je n’en ai pas trouvé). C’est un point à surveiller à mon avis, sur lequel les intérêts de la société de gestion et ceux des actionnaires peuvent ne pas être alignés.

Il y a eu récemment un Webinar



Il s’agit d’une présentation de la nouvelle SCPI Epsilon avec Monsieur Andras Boros et Jonathan Dhiver (Meilleurscpi.com)
Ils ont essayé d’apporter des éléments concrets sur la philosophie, la dynamique et les modes d’acquisition de la SCPI Epsilon 360°.

J’ai cru voir double en lisant cette file : il se trouve que cette SCPI a une grande soeur, Optimale, créée en juillet 2020 par Consultim AM dont c’est aussi la première SCPI….

Le positionnement semble le même : achats opportunistes en France, les frais identiques (avec une nuance concernant les frais de souscription : 12 % d’un coté - 9,6% +2,4% de frais d’acquisition - dans les deux cas la SCPI ne dispose pour investir que de 88% des souscriptions), site web dont certaines pages ont le même graphisme…

Une actualité sur le site de Primaliance qui fait le lien entre les deux sociétés de gestion :
"Epsilon Capital est une nouvelle société de gestion de portefeuille basée à Bordeaux, fondée par Andràs Boros (ex-Cogedim et co-fondateur de Consultim AM) et Léonard Hery (anciennement DG de Consultim AM). Elle vient d’annoncer le 1er décembre 2021 le lancement commercial de sa première SCPI : Epsilon 360°, un véhicule grand public accessible à la souscription à partir de 1000 €."

Canyonneur

Ce qui est gênant sur ce type de commissions c’est que l’intérêt de la sdg qui serait immorale serait d’acheter au plus haut pour gonfler sa commission d’achat et de vendre à tout prix pour valider au plus vite sa commission de vente.

Je prefererai les commissions sur plus value par exemple ou sur le rendement quand un achat est bon.

Mais avec les frais déjà élevés prélevés sur les loyers, je prefere encore davantage aucun frais additionnels.

Bonjour Alexandre

J’ai souscrit au lancement.
J’avais contacté la SDG et j’ai pu échanger avec A. BOROS le fondateur, qui m’avais expliqué la stratégie.
Elle est assez bien résumée dans le début du RA 2021.
Dès le début, il avaient identifiés une dizaine d’actifs qui ont été acquis depuis.
Ils sont diversifiés en France , plus en commerce, assez peu de bureau.
Le process de souscription en ligne est assez simple et j"ai reçu l’attestation de parts en quelques jours.

Le démarrage se déroule en ligne avec ce qui était annoncé.
L’avenir nous dira si ce choix était bon. Il y a toujours un risque,

Valeur de reconstitution
272,86 €
En hausse de 7,07%
par rapport à 2021

Valeur de  réalisation
226,95 €
En hausse de 1,89%
par rapport à 2021

Prix souscription
250,00 €, soit 91,6% de la valeur de reconstitution à 272,86 €

C’est prometteur pour une jeune SCPI.

Source : rapport annuel 2022

Bonjour à tous,

Je souhaite étudier l’investissement dans la SCPI Epsilon 360 sur 2024, quel est votre retour d’expérience sur la fiabilité/distribution, les investissements déjà réalisés et les perspectives ?

Merci pour votre retour d’expérience,

Ce qui m’étonne ici : la SCPI a été lancée fin 2021 et depuis les marchés immobiliers se sont tous dégradés à cause des hausses de taux.
Comment est ce possible dans un marché baissier d’augmenter la valeur de reconstitution ? En sachant que c’est le cas pour les autres SCPI lancées en 2020 ou 2021 (Iroko ou remake par exemple). Tous les gérants arrivent à créer de la valeur dans un contexte de marché baissier généralisé… Cela me surprend.

Audacesfortunajuvat, le 01/02/2024 a écrit :

peuvent acheter des biens à prix cassé qui sont bien en deçà de leur valeur intrinsèque

Justement le prix d’une transaction récente = la valeur intrinsèque d’un actif. C’est la dernière transaction, celle qui montre le niveau de taux pour ce type d’actifs. Il n’y avait pas d’acheteurs à un prix plus élevé, c’est donc la valeur de marché (ou valeur intrinsèque).

Dernière modification par Poulpo (02/02/2024 09h55)

Merci pour votre analyse. Deux points :
- Tout d’abord le marché immobilier tertiaire est un marché très majoritairement de professionnels. Les vendeurs comme les acheteurs connaissent le marché et savent commercialiser et anticiper le délai nécessaire. Quand les prix ne sont pas en lien avec la réalité du marché les actifs sont retirés du marché : un fonds keys a augmenté la durée de son fonds (Un fonds de Keys REIM piégé par le retournement immobilier - L’Agefi) ou des actifs en vente par des SCPI ont été retirés du marché car pas d’offres cohérentes reçues. Actuellement le marché n’a pas craqué et je n’ai pas vu de ventes forcées, les vendeurs tiennent encore.. D’ailleurs le gérant d’epsilon 360 anticipe des ventes forcées en 2024 montrant que ce n’était pas le cas en 2023.
- Et même dans le cas ou des ventes contraintes auraient été réalisées en 2023, on parle ici de toutes les SCPI lancées récemment (2020 à 2022) qui ont augmenté la valeur de reconstitution dans un marché baissier (epsilon 360, iroko, remake live…). Ce qui veut dire que toutes ces SCPI ont réussi à acheter majoritairement à des vendeurs contraints pour créer de la valeur. On n’est plus dans l’exception, on est dans la généralité.

Voici quelques nouvelles positives pour 2024.

Source : rapport annuel 2023.

La valeur d’expertise indépendante du
patrimoine fait ressortir une valeur de reconstitution de
273,92 € par part à fin 2023, soit 9% au-dessus du prix
de souscription en vigueur.

Dans ce contexte, Espicap REIM s’est fixé pour 2024 un
objectif de performance globale de 8% (taux de
distribution + revalorisation du prix de part), dont un
objectif de taux de distribution de nouveau en
progression, à 6,50%. Cet objectif est une estimation
des performances futures sur la base des données
2023 et d’hypothèses de marché prises par Epsicap
REIM sans que cela ne constitue une promesse ou une
garantie de performance.

J’avais déjà donner l’information qui est apparu dés le BT 4 2023. Il le confirme dans le rapport annuel. Après que la communication soit interdite, on va pas leur porter rigueur quand ça va dans le bon sens ;-)
Par contre quelle est votre source concernant l’AMF ?

Audacesfortunajuvat, le 01/02/2024 a écrit :

Progression du taux de distribution de 6,08% en 2022 à 6,25% en 2023. Objectif 6.5% en 2024
Relever le dividende mensuel à hauteur de 1,35€ par part en jouissance dès l’acompte du mois de Janvier

Mais surtout hausse de la Valeur de reconstitution au 31/12/2023  273.92€ soit 9.6% de plus que le prix de souscription. Ce qui implique certainement une hausse de la part en 2024 et d’ailleurs ils ne s’en cachent pas :
"Au titre de 2024, nous nous fixons un objectif de performance globale de 8% (TD + revalorisation du prix de part)"
soit un objectif d’augmentation de 1.5%

Tout est au beau fixe TOP et TOF à 100%

BT 4T 2023