Meilleures SCPI à capital fixe : quelles sont les meilleures SCPI à capital fixe ?

Je poursuis l’analyse avec ces autres SCPI à capital fixe :

DELTAGER

Unidelta :

Marché secondaire fluide, les parts mises en vente trouvent preneur rapidement et le prix croît doucement mais régulièrement au gré des augmentations de capital, la 17ème étant en cours au prix de 1330€ soit -5,13% par rapport à la valeur de reconstitution.
TOF 94,34%, capitalisation 294,5M€, 306 parts à la vente au 30 septembre soit 0,14%, négligeable.

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SOFIDY

Immorente 2 :

Marché secondaire inexistant, la SCPI étant jeune et n’ayant aucune part à la vente. Elle est en augmentation de capital au prix de 290€ soit -2,53% par rapport à la valeur de reconstitution (SCPI ayant vocation à investir dans les commerces de centre ville localisés à Paris ainsi que dans le centre des grandes métropoles régionales françaises et ayant un profil de performance orienté vers l’appréciation du prix de la part à long terme, elle distribue autour de 3% dividende).
TOF 98,03%, capitalisation 71,2M€, pas de parts à la vente.

Sofiprime :

Marché secondaire inexistant, la SCPI étant jeune et n’ayant aucune part à la vente. Elle est en augmentation de capital au prix de 235€ soit +7,89% par rapport à la valeur de reconstitution (SCPI ayant vocation à investir dans l’immobilier résidentiel situé dans le centre de Paris et ayant un profil de performance orienté vers l’appréciation du prix de la part à long terme, elle ne distribue pas de dividende à ce jour).
TOF 100%, capitalisation 9,3M€, pas de parts à la vente.

* Ces trois SCPI Unidelta, Immorente 2 et Sofiprime se rapprochent de SCPI à capital variable tout comme Foncia Pierre Rendement et Placement Pierre de Foncia PG, en étant quasi constamment en augmentation de capital. *

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VOISIN

Foncière Remusat :

Marché secondaire relativement fluide, les parts partent au prix, dernier prix d’échange à -4,84% par rapport à la valeur de reconstitution.
TOF 92,23%, capitalisation 54M€, 342 parts à la vente au 30 septembre soit 0,64% correspondant à une vente en 2 ou 3 mois.

Immo Placement :

Marché secondaire fluide, les parts partent au prix, dernier prix d’échange à -6,27% par rapport à la valeur de reconstitution.
TOF 92,71%, capitalisation 210M€, pas de parts à la vente.

Cifocoma vient de perdre 10% sur son taux d’occupation du simple fait d’une libération d’un local de 460m² (voir BT2). Le loyer de 125k€ annuels représente en effet environ 10% des revenus de la SCPI si tout son patrimoine est loué.

Si Paref Gestion retrouve un locataire sous 3 ou 6 mois, ça sera un moindre mal mais on voit là le problème que peut avoir une petite SCPI en cas de vacance locative.

Pour Cifocoma 2 la baisse du TOF est plus régulière mais on arrive dans les 2 cas à 82% avec peu d’espoir d’une remontée aussi pérenne que ne l’a été la chute. Le dividende annuel s’en ressentira dès cette année pour les 2, -10% pour Cifocoma 2, -25 ou 30% mini pour Cifocoma.

Le prix de part de Cifocoma vient de baisser de 10% ce qui fait qu’elle décote un poil plus de Cifocoma 2 qui perd de la valeur (30%) depuis 2 ou 3 ans mais devait surcoter davantage.

Celui qui achète aujourd’hui achète clairement le couteau qui tombe, le nombre de parts à la vente augmente à chaque trimestre, les ventes sont rares, l’attente pour les vendeurs est probablement supérieure à 2 ans. Une vague évocation de projet de fusion par Paref Gestion pourrait permettre une sortie de cette situation d’après eux mais il faut toujours préférer un vrai travail de fond à un simple maquillage bien que certaines SCPI ayant procédé de la sorte récemment s’en sortent très bien jusque là…
Ce n’est pas encore le moment d’acheter - patience, avec un risque potentiel de fermeture du marché secondaire si fusion - et encore moins le moment de vendre (trop tard !).

Ce que vous décrivez ne correspond en rien au rôle de l’APPSCPI :
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Clairement ceux qui ont investi dans ces SCPI depuis 2014-2015 sont perdants mais il leur faut assumer leur investissement, on ne peut pas reprocher à ceux qui donnent du conseil de se protéger via ce genre de mises en gardes très présentes un peu partout.

A noter, une Assemblée Générale Extraordinaire est prévue le 12 décembre afin de voter sur le passage en capital variable de la SCPI PLACEMENT PIERRE, ça fera (encore) une SCPI à capital fixe en moins.
Ils auraient pu me prévenir, ça m’aurait évité une analyse peu utile il y a seulement 2 semaines.

PS : on ne sait pas à quel prix d’ailleurs, étrange.

Dernière modification par kc44 (27/11/2018 02h07)

Je fais un rapide point sur le nombre de parts restant en vente pour la première liste de SCPI à capital fixe que j’avais postée au message #24 en indiquant l’évolution en un trimestre :

AEW-Ciloger

Actipierre 1 :

454 parts à la vente au 31 décembre 2018 soit 0,30%, en hausse de 265% mais ça reste faible.

Actipierre 2 :

1578 parts à la vente au 31 décembre 2018 soit 0,48%, en hausse de 3,3%, ça reste à surveiller, prix en baisse.

Actipierre 3 :

5194 parts à la vente au 31 décembre 2018 soit 1,21%, en hausse de 22,9%, c’est toujours inquiétant.

Fructipierre :

1304 parts à la vente au 31 décembre 2018 soit 0,07%, en baisse de 37,3%, insignifiant, marché fluide.

Fructirégions Europe :

1304 parts à la vente au 31 décembre 2018 soit 0,14%, en hausse de 280%.
Avec une augmentation de capital au prix en baisse de 7,5% (du jamais vu), rien d’étonnant à cela.

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BNP Paribas Reim

Accès Valeur Pierre :

3984 parts à la vente au 31 décembre 2018 soit 0,17%, en baisse de 32%.
A noter, à ce jour ne restent que quelques centaines de parts à la vente, le marché est fluide, les vendeurs trouvent à vendre dans la semaine, prix orienté à la hausse.

France Investipierre :

1515 parts à la vente au 31 décembre 2018 soit 0,09%, en baisse de 46%.
Idem AVP, le marché est fluide, les vendeurs trouvent à vendre dans la semaine, prix orienté à la hausse.

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Paref Gestion

Atlantique Pierre 1 :

Le bulletin n’est pas sorti, actuellement il y a 2021 parts à la vente soit 2 fois plus qu’au 30 septembre mais pour plus de la moitié d’entre elles, le prix demandé est trop élevé donc on ne peut tirer de cela aucune conclusion, le marché reste stable à 210€ et fluide.

Capiforce Pierre :

En attente du bulletin.

Cifocoma :

564 parts à la vente au 31 décembre 2018 soit 3,14%, en hausse de 27,6%, ça reste inquiétant car il n’y a pas d’acheteurs. Prix en baisse.

Cifocoma 2 :

1535 parts à la vente au 31 décembre 2018 soit 3,45%, en hausse de 55,7%, ça reste inquiétant car il n’y a pas assez d’acheteurs pour compenser l’afflux d’ordres de vente. Prix en baisse.

Surin, ce n’est peut pas le bon endroit pour vous interroger ici (modérateurs, n’hésitez pas), mais vous qui étudiez de près les SCPI à capital fixe, je m’interroge sur un point que je n’ai jamais vu être évoqué.
Quid de la pyramide des ages des associés dans les SCPI à capital fixe ?
Mon raisonnement, basique j’en conviens :
- peu de collecte nouvelle, parfois pas d’augmentation de capital depuis fort longtemps
- un taux de rotation que l’on sait généralement faible pour les SCPI
- donc très probablement un actionnariat assez âgé en moyenne (ceux ayant souscrit au primaire ne devaient pas avoir 20-25 ans en majorité)

Du coup, n’y a t-il pas là un fort risque de liquidité, sur un produit dont la liquidité est justement une faiblesse ?
Peut être une explication (supplémentaire) du passage en variable de certaines SCPI fixe - je pense à Buroboutic notamment pour laquelle j’ai remarqué un ratio collecte/retrait assez singulier ?

Si vous avez déjà eu à étudier le sujet, je serais très heureux de vous lire.