Appartement locatif récupéré dans un état immonde !

Vous n’avez ni garant ni assurance ?

syndrome de Diogène ?

Bon courage
gants et masques et de la bonne volonté
faites vous aider par des proches si possible !

Trahcoh, vous avez de la chance de ne pouvoir sélectionner que des locataires sans béquilles, qui ne sont ni sous tutelle ni sous curatelle, qui gagnent 6 fois le montant de vos loyers.
Et j’ose espérer ne pas vous voir poster un fil de la même teneur d’ici quelque temps !

Je ne cherche pas la compassion !

J’ai eu une aventure d’impayés il y a 2 ans; un jeune qui travaillait en CDI depuis plus de 1
an, un père garant, tous les papiers en règle ….

Et puis 1an et demi après, sans avoir eu un seul impayé ni un seul souci, tout a basculé … j’en suis à près de 2000 euros pour les procédures d’expulsion, sans compter les loyers perdus.

Bref, effectivement, on peut essayer de reproduire le schéma, de chercher des causes, il me semble que cela peut arriver à n’importe qui, même en se protégeant, se surprotégeant !

Rentier69 a écrit :

Perso ca me donne envie de vomir et d’abandonner les locations, alors qu’en ce moment même je cherchais à réinvestir !

Bonjour,

Je suis désolé pour votre histoire et j’espère que vous arriverez à la surmonter. Je comprends votre dégout et fatigue face à une telle situation. Malheureusement, entre les impayés, les dégradations, les travaux à faire… gérer des biens immobiliers n’est pas chose aisée. Certains chanceux échappent à ce genre de problématique en pensant qu’ils ont mieux fait que les autres mais la vérité c’est que même en prenant toutes les précautions du monde, on ne sait pas ce qui peut arriver.

Mon conseil dans votre situation : prenez autant de recul que possible, tâchez de tirer un maximum d’expérience de la situation et après quelques mois, décidez vous à poursuivre ou non dans l’immobilier. Pour ma part, j’ai décidé de sacrifier 10% de mes loyers + frais liés aux entrées des locataires en mettant tout en gestion dans une agence. J’ai ainsi une protection contre les dégradations, contre les loyers impayés et n’ai quasiment plus rien à gérer. Quelques fois il faut savoir prendre soin de soi avant de prendre soin de son argent.

Trahcoh a écrit :

Chez moi, les locataires qui ont besoin d’une assistante sociale, ou de toute autre béquille pour gérer leur vie, c’est élimination directe avant l’entrée dans le logement. Autrement dit, je ne prends que des adultes.

Comme expliqué par certains, dont Tchouikov qui renvoie à un ancien post, certaines personnes développent des troubles mentaux suite à certains événements de la vie qui leur font perdre complétement pieds. Ils vivent ensuite dans une porcherie sans même en avoir conscience puisque le processus est lent et pernicieux.

Personnellement je pense que personne n’est à l’abris d’un problème donc faute de pouvoir les anticiper, j’essaie de me protéger au mieux (protection juridique, gestion par un organisme privé, assurance loyers impayés…)

Bon courage dans cette épreuve rentier69.

Bien à vous,
Boutman

Cela arrive… j’ai eu le cas avec des restes de repas restés en plan durant des mois, tampax usagés sous les lits…

Prenez votre courage à deux mains et en avant. Cela sert de leçon aussi et on se souvient toute sa vie de cela et plus vite nettoyé,  plus vite reloué. Acheter de l’immobilier est facile, la gestion du jour le  jour est parfois fastidieuse…

Cela rend aussi plus sélectif sur le choix des locataires, moins attaché au bien et à sa décoration. Et personnellement,  je ne saurai jamais compréhensif sur ce genre de situation.

Je rejoint Trahcoh, de mon expérience, les locataires "sociaux" ont plus souvent ce genre de blague que d’autres locataires.

Après, j’ai aussi un locataire en CDI qui s’est sauvé à la cloche de bois.
MAIS, après coup, en faisant une analyse comme proposé par Bernard2K, j’ai constaté que j’avais occulté des signes indicateurs.

Au final, depuis que je sélectionne, j’ai moins d’ennuis d’impayé.
D’ailleurs, le dernier impayé en date était aussi un locataire RSA/APL, mais avant garant visale, donc risque contenu.

Pour revenir à votre situation, à 1ère vue, l’appartement est juste sale, c’est chiant, beaucoup de temps passé à nettoyer, débarrasser, mais à priori, rien de dramatique!
Juste du temps perdu.

Après, reste à savoir comment vous gérez la reprise :
- par les voies légales, longues et couteuses mais sans risque.
- à la sauvage, en reprenant le logement, rapide, mais avec un risque juridique.
A ce sujet, vous avez été prévenu que la porte était ouverte, ça veux dire que quelqu’un est passé récemment, non ?

rentier69 a écrit :

Si nous devions occulter tous les potentiels mauvais payeurs, ceux qui sont dans une situation précaire, ceux qui ont une tête qui ne nous revient pas …..

Et pourtant, il y avait quelques précautions à prendre. Vous ne semblez pas vouloir analyser les causes. Je vais apporter ma modeste contribution, qui pourra servir à d’autres.

I) L’offre
Que proposez-vous à la location ? Certaines offres attirent davantage les profils à problèmes que d’autres. Il y a un certain positionnement de l’offre qui peut contribuer à attirer les profils à problème ou au contraire à les éloigner.

II) Sélection du locataire.
1) Le feeling. Parler avec le candidat locataire. D’abord par téléphone (plutôt que mail), puis visite individuelle (plutôt que groupée). Le regarder, l’écouter. Nous avons de formidables capacités à comprendre l’humain, capacités qui nous viennent de millions d’année d’évolution ; car l’homme a toujours vécu en groupe et ses capacités sociales étaient donc déterminantes pour sa survie. Par exemple, un ami vous dit "bonjour", et à la simple façon de dire "bonjour", vous savez s’il est fatigué, abattu, ou au contraire en pleine forme. Utilisez cette formidable capacité pour chercher à savoir si un locataire vous inspire confiance ou pas.
2) le dossier du locataire, bien sûr, en conjonction avec le feeling.

III) Garantir le risque locatif
1) il n’y a que trois façons de garantir le risque : a) demander un garant b) assurance loyers impayés (Visale ou assurance privée payante) c) être son propre assureur (si l’on a plus de 10 biens, de nature variée, avec des cashflow suffisants, et une épargne de précaution suffisante, on peut considérer qu’on devient son propre assureur et que ça reviendra moins cher, au long terme, que de payer une assurance privée).

Investir dans l’immobilier locatif, c’est forcément prendre un risque. Le risque n’est pas un problème en soi. Toute entreprise est risquée.

Un risque, ça s’évalue, puis :
1) ça se rémunère (on accepter de courir le risque car on considère que le revenu est suffisant pour payer les conséquences du risque, en moyenne long terme)
2) et/ou ça se garantit (on prend une garantie, une assurance, contre ce risque).

Avec un garant, ou même seulement avec un locataire solvable (avec un certain niveau de compétences professionnelles et un travail, d’où l’intérêt du dossier et de la discussion préalable), vous pouvez poursuivre la dette. Les dégradations se chiffrent par un devis et ensuite cette dette peut être poursuivie. Un locataire qui sait que, dès qu’il va gagner à nouveau un salaire, ce dernier va être ponctionné pour rembourser le bailleur, ça le fait réfléchir. Là, avec un cassoc’ déjà poursuivi par la gendarmerie, vous n’avez personne vers qui vous tourner. Vous avez pris un risque sans garantie. Est-ce que la rémunération était suffisante pour accepter un risque sans garantie ?

Notez bien que ça ne veut pas dire que vous êtes en faute. Le locataire qui fait cela est toujours en faute. Cela n’empêche pas que le bailleur peut prendre des précautions pour limiter le risque. De même que lorsqu’une personne est agressée alors qu’elle rentrait seule, à pied, à moitié bourrée, à 2 heures du mat, par les rues sombres d’un mauvais quartier, celui qui est en faute, c’est l’agresseur, toujours et sans doute possible. Pourtant, je pense que vous conviendrez qu’il existait certaines précautions que la personne qui rentrait aurait pu prendre et qui auraient évité ou en tout cas minimisé le risque d’agression. Eh bien là, c’est un peu pareil, indépendamment des discours sur le droit et la faute qui reviennent à blâmer le locataire, il y a des précautions à prendre côté bailleur.

Dernière modification par Bernard2K (27/03/2022 12h05)

Bernard2K a écrit :

II) Sélection du locataire.
1) Le feeling. Parler avec le candidat locataire. D’abord par téléphone (plutôt que mail), puis visite individuelle (plutôt que groupée). Le regarder, l’écouter. Nous avons de formidables capacités à comprendre l’humain, capacités qui nous viennent de millions d’année d’évolution ; car l’homme a toujours vécu en groupe et ses capacités sociales étaient donc déterminantes pour sa survie. Par exemple, un ami vous dit "bonjour", et à la simple façon de dire "bonjour", vous savez s’il est fatigué, abattu, ou au contraire en pleine forme. Utilisez cette formidable capacité pour chercher à savoir si un locataire vous inspire confiance ou pas.

On parle souvent de la première impression qu’un bailleur a de son potentiel locataire et c’est important même si d’autres pourraient dire qu’ils sont systématiquement passés par des agences et n’ont rencontré aucun problème.

Lorsque l’on décide de gérer en direct, il y a une question qu’il faut se poser : quelle a été la première impression du potentiel locataire au sujet de son bailleur ?
A mes yeux c’est primordial.

En effet, dans la vie quotidienne, au travail ou ailleurs, on identifie rapidement une personne "que l’on a pas envie d’embêter" et a contrario une personne qu’on va pouvoir mener à la baguette, apparaissant faible et facilement manipulable.

C’est pourquoi je pense que si le bailleur dégage trop de sympathie ou une sorte de fragilité mal dissimulée, un locataire attentif et psychologue pourrait le noter et en profiter par la suite.

Au final, lors de la rencontre, il faut bien avoir en tête que le bailleur juge son potentiel locataire mais aussi et surtout l’inverse…