Quand l'immobilier (avec levier) devient moins intéressant que les marchés (sans levier) !

Parler anglais sur un site français est une démarche qui se veut "classe" effectivement - ce qu’un esprit plus mal intentionné que Bernard2K aurait même pu qualifier de "snob".
Et ce n’est pas "ad hominem" dans la mesure où vous-même dites ne pas être le seul à le faire.

Il y à sûrement eu un quiproquo. Je me force tout de même à comprendre votre graph, et a me mettre dans votre tête.

Si vous levez votre dette la première année, votre rendement (même sur fonds propres) est sensé être négatif car vous avez 8% de frais et le rendement n’est que de 4%.
La courbe devrait être inversé et commencez entre 0 et -8% sinon quelque chose cloche dans le point de vue dans lequel on se place, et votre graph ne pourrait être utiliser pour une decision imo.

Edit: Est il possible de remettre le graph sans augmentation de loyer et revalorisation du bien. Merci

Le rendement sur fonds propre c’est bien :  plus value (loyers, revalorisation) / fonds propres ?
C’est pas "très logique" d’avoir un rendement infini sur fond propre quand on tend vers l’an 0.

Ecoutez, j’ai beau relire et relire.
Je comprends plutôt bien la dernière ligne 5% / an en actions, ce qui suppose qu’on part du point A on achète des actions , un an plus tard au point B , on revend et on se retrouve avec un gain de +5%.

Donc si on veut comparer quelque chose avec cette ligne, on part du même apport, on fait levier 1 an, et on revend 1 an plus tard, on voit qui a gagné le plus, et je ne pense pas que ca devrait aller chercher plus compliqué.

Pour moi votre graph devrait partir de -8% -(aussi le cout du prêt si on le solde direct après l’avoir pris) , en an 1 on y ajoute un an de loyer et une revalorisation total du bien.
Bref  si on enlève la valorisation de 0.7% , ca converge vers 4% normalement, car à la fin vos fonds propres sont 100% de l’emprunt et vous rapporte 4% de rendement.

Dernière modification par Jaylis (08/04/2022 19h33)

Oui, je pense avoir compris, vous décomposez votre investissement de cette façon (0.1 (APPORT) + 0.9 (DETTE) ) et vous prenez donc les plus value uniquement de la partie (DETTE) de 0.9 pour calculer le rendement.

Mais du coup cela ne fait aucun sens de le comparer avec le rendement du marché action.
Comparé le avec le rendement via la dette du marché action (qui n’est pas la même chose que le rendement du marché action attention), et c’est ici qu’un raccourci un peu trop rapide est fait à mon avis.

Vous devriez regarder les choses sous un nouvel angle et prendre en compte le  rendement total sur le tout (apport+dette) (et non uniquement la dette).

Pour savoir "à partir de quel moment il est le plus profitable de solder votre crédit", il suffit de voir quel sont les gains finaux en fonction du moment ou vous soldez vos crédits, ce que vous ne semblez pas faire sur l’avant dernière ligne du tableau.

Comme le dit B2K, vous êtes brillant et vos gains récents en réputation le montrent. Néanmoins ne vous arrêtez pas à la correction de l’une de vos erreurs, vous confondez et utilisez toujours à mauvais escient un certain nombre de concepts financiers. Je vous propose d’en pointer quelques uns avant de me mettre moi aussi en retrait de cette discussion.

Vous ne pouvez pas traiter ce problème avec une simple optimisation de l’espérance de gain, sans prendre en compte l’aspect risque, et espérer le généraliser. Même sous prétexte de long terme.

Si vous dites à quelqu’un qu’il peut gagner en moyenne 1% de plus avec la solution B vs la solution A, il choisira B. Mais si vous lui dites maintenant :
- Dans 10% des cas, la solution B vous rapporte beaucoup plus
- Dans 70% des cas, la solution B vous rapporte un peu plus
- Dans 20% des cas, la solution B vous fait perdre beaucoup plus
Pensez-vous que sa décision sera aussi prévisible ?

Autre exemple : si vous prenez un levier x10, l’espérance de gain est supérieure donc avec une optimisation simple vous trouverez qu’il faut investir 100% en levier x10. Or vous semblez vous-même penser que le levier x10 constitue un risque gigantesque que vous n’êtes pas prêt à prendre.
La raison à cela, c’est que vous avez limité le risque en choisissant uniquement l’ETF world comme alternative à l’immobilier (en supprimant donc des alternatives plus risquées), mais vous n’avez pas pris en compte les différences de risque qui existent entre vos différents alternatives d’investissement.

Vous connaissez plusieurs mesures de risque (VaR, TVaR, max drawdown…), pourquoi ne pas comparer les deux solutions avec une vue rendement ET risque ? Vous verrez aussi que selon la mesure de risque retenue, la profondeur d’historique retenue et/ou le modèle utilisé, les résultats diffèrent très sensiblement. Cela vous permettra peut-être de réaliser que les modèles ont (je me répète) un pouvoir prédictif limité.

Autre chose : vous citez la finance de marché et les modèles des quants/des desks de trading pour justifier votre approche. Ces modèles n’ont aucun pouvoir prédictif, ils sont calibrés pour répliquer les prix et les anticipations du marché. En jargon technique, on parle de modèle en proba risque neutre. En principe les traders ne cherchent pas vraiment à spéculer, ils se basent essentiellement sur les prix du marché.

Dans les problèmes d’allocation "stratégique", il faut utiliser des modèles en proba "monde réel". C’est beaucoup plus subjectif, et je vous assure que personne ne fait aveuglément confiance à ces modèles.

Je ne peux que vous encourager à continuer à revoir vos travaux et à mieux cerner leurs limitations, ne vous laissez pas berner par votre score de réputation croissant.