AesculusHippocastanum : étude de cas immobilier (locataire à faible loyer)

Bonjour,

Alors sue je flânais sur le bon coin en fin de semaine, je suis tombé sur un appartement qui semble être une bonne affaire. Le prix est en dessous de celui du marché

VOTRE PROFIL:
- Fonctionnaires catégorie A pour M & Mme. TMI 30%.

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : notions
- Fiscales : correctes
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : assez bonnes
- Sociales : faibles
- Temps disponible : convenable, me laisse le temps de bricoler mes appartements

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : résidentiel appartement
- Surface : 38m²
- Année de construction: ancien, année 1990
- Étage: RDC, exposé EST. Pas sombre
- loué : locataire en place depuis 5 ans. Il paie régulièrement son loyer,  ne souhaite pas partir à court terme.
- Si appartement : syndic professionnel
- Chauffage  individuel: électrique
- Espaces verts dans la copropriété ? oui
- Compteurs d’eau et d’électricité commun ou individuels ? Télé-relevés ou manuels ? : individuel
- Études de la copropriété : petite copropriété, bien gérée. Majorité de propriétaires occupants
- Concierge  ? Non
- Décoration : Tout à refaire (sol, peinture, dalle de bain, …)

LOCALISATION DU BIEN

- Grande ville
- Proche transport en commun et pôle d’emploi

RENTABILITÉ DU BIEN

(utilisez aussi le site Calcul Rendement Locatif pour vous aider)

- Coût du bien avec frais de notaire :  136000€, négociation possible d’après l’agent.
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé: pratiqué 410€ HC. C’est très en dessous du marché. Envisagé 575€
- Taux de vacance envisagé: 1 mois tous les 2 ans = 4%
- Frais de gestion locative : je gérerai l’appartement en direct
- Mobilier: 2500€

- Travaux au départ du locataire : 10.000€
- Réfection de l’ensemble de l’appartement
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent: aucun

- Taxe foncière: 850€
- Charges copro: 600€
- Assurance PNO: 70€
- Assurance GRL: sans objet

Avec loyer à 410€ et sans faire les travaux
- Rentabilité brute : 3,60%
- Rendement net : 2.50%

Après les travaux, au départ du locataire, avec un loyer de 575€ :
- Rentabilité brute : 4,72%
- Rentabilité nette : 3,70%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport :  50%
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance: 1% (0,18%)
- Durée du crédit:  15 ans
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème: 6 mois de loyer

RÉGIME D’EXPLOITATION

- LMNP

CASH FLOW

- Cash flow avant travaux : -175€/mois
- Cash flow après travaux : -15€/mois

Les chiffres ne sont pas bons. Mais, l’appartement n’est pas au prix du marché. L’agent me dit que le faible loyer décourage les investisseurs. Il y a donc une possibilité de belle négociation. C’est là que peut se cacher la belle affaire.  Surtout, au départ du locataire, en faisant les travaux et en le passant en meublé, le loyer sera revu aux alentours de 575€. Le bien vaudra beaucoup plus et me laisse espérer une PV confortable. Tout l’enjeux est la date de départ du locataire (jeune trentenaire, célibataire avec un emploi stable). La trésorerie négative n’est pas une difficulté majeure car elle est couverte par d’autres investissements qui génèrent un cash flow positif.

Je suis en attente des diagnostics que l’agent doit me faire parvenir. D’après lui, il n’y a rien de problématique. Je préfère bien évidemment vérifier par mes soins, notamment le DPE.

Je suis bien sûr preneur de vos avis et conseils.

Bien à vous

Dernière modification par AesculusHippocastanum (10/04/2022 10h24)

Mots-clés : faible loyer, immobilier, locataire en place