Pierval Santé est une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) gérée par Euryale AM. Elle investit dans des immeubles liés au secteur de la santé, principalement en France et en Allemagne. Les discussions portent sur divers aspects de cet investissement, notamment son rendement, sa diversification géographique et sa stratégie d'investissement.
Le rendement de Pierval Santé est un sujet récurrent. Les participants discutent du taux de distribution, de la valeur de reconstitution des parts et de l'impact de la fiscalité étrangère sur les revenus. La performance de la SCPI est comparée à celle d'autres SCPI, notamment Primovie, en termes de dividendes et de revalorisation du prix des parts. Certains participants s'interrogent sur la pérennité de ce rendement face aux évolutions du marché immobilier et du secteur de la santé.
La stratégie d'investissement de Pierval Santé suscite également des interrogations. Les participants s'intéressent à la forte proportion de VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement) dans le portefeuille et à leur impact sur le rendement à court terme. La diversification géographique est saluée, mais certains participants s'inquiètent de l'impact potentiel de l'investissement dans de nouveaux pays comme le Canada. La qualité du patrimoine immobilier et la sélection des locataires sont également des sujets abordés.
La communication d'Euryale AM est un point faible soulevé par plusieurs participants. La SCPI communique peu sur ses acquisitions et ses actualités, et l'information n'est pas toujours facilement accessible. L'absence d'un espace client en ligne performant est également critiquée. Les participants regrettent le manque de transparence et de réactivité de la société de gestion. Certains évoquent des difficultés rencontrées pour obtenir des informations ou pour réaliser des opérations.
Malgré ces critiques, Pierval Santé conserve un certain attrait pour les investisseurs en raison de son positionnement sur le secteur de la santé, considéré comme résilient. La diversification géographique et la durée des baux sont également des atouts. Les discussions mettent en évidence l'importance d'une analyse approfondie de la performance et de la stratégie de la SCPI avant d'investir. Il est conseillé de se renseigner sur les frais liés à la SCPI et de comparer son offre avec celle d'autres SCPI du marché.
Synthèse des avis :
Recommanderiez-vous la SCPI Pierval Santé à un proche ?
| Oui, complètement (avis positif) | 47% - 35 | |||||
| Oui, avec des réserves (avis assez positif) | 14% - 11 | |||||
| Je ne sais pas (avis neutre) | 4% - 3 | |||||
| Non, probablement pas (avis assez négatif) | 13% - 10 | |||||
| Non, certainement pas (avis négatif) | 20% - 15 | |||||
Nombre de recommandations : 74 Recommandation moyenne : 2,6/4  |
||||||
Bonjour Geronimo,
Pour vous rassurer, non je n’ai rien reçu personnellement et rien n’est affiché sur mon espace moniwan. J’ai des parts en pleine propriété qui sont rentrées en jouissance en janvier et d’autre en mars.
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1 #427 26/04/2022 14h09
Hall of Fame La distribution de cette SCPI intervient (depuis sa création) le dernier jour (ouvré) du mois de janvier ou avril ou juillet ou octobre, son montant étant généralement connu quelques jours avant.
Donc le virement devrait être fait le 29/4 (et inutile de publier d’autres messages sur ce sujet, y compris aux prochains trimestres).
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AigleRoyal, le 20/04/2022 a écrit :
Bonjour,
Je n’ai pas cette mention mais je ne suis associé que depuis 2020.
En revanche, je constate qu’ils ont indiqué que dans la déclaration 2044 (Lignes 111 à 114) l’on peut déduire les intérêts d’emprunts seulement au prorata des revenus de source française :
https://www.investisseurs-heureux.fr/up … s_2022.jpg
De plus, ils indiquent en haut du tableau : "Revenus de source française" alors que la 2044 concerne les revenus imposables en France (soit les revenus de source Française, mais aussi d’Allemagne, du Royaume-Uni et d’Espagne).
En effet, le montant indiqué dans le tableau à reporter en ligne 111 est bien constitué des revenus imposable en France (France, Allemagne, Royaume-uni et Espagne).
Ainsi, il me semble que l’on doit pouvoir déduire les intérêts au prorata des revenus de ces 4 pays et pas seulement de la France.
Ce serait d’ailleurs logique et cohérent par rapport à ce qui est indiqué pour la 2047 :
https://www.investisseurs-heureux.fr/up … s_2047.jpg
De plus, je ne trouve pas l’outil dont il est fait mention dans le document :
https://www.investisseurs-heureux.fr/up … l_2022.jpg
L’outil d’aide à la déclaration est accessible sur le portail et les données pour remplir la ligne 113 de la déclaration 2044 ne correspondent pas à l’annexe fiscale : en effet, ils prennent en compte l’intégralité (100%) des intérêts d’emprunt sans application d’un prorata. Ainsi, 3 options sont possibles :
- Ce qui est indiqué dans l’annexe fiscale : appliquer un prorata correspondant à la part des revenus français uniquement
- Ce qui est indiqué dans l’outil sur l’espace client : Ne pas appliquer de prorata
- Prendre un prorata correspondant au pourcentage des revenus Fr+RU+All+Es (solution qui me parait la plus cohérente)
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1 #429 27/04/2022 19h12 Hall of Fame Le Rapport Annuel 2021 est disponible.
On peut y noter :
- résultat par part : 9.47€ (vs 9.86€ en 2020) … et 10.50€ (10.71€ en 2020) avant fiscalité étrangère
- dividende versé : 9.60€ (vs 9.90€ en 2020) +1.06€ (0.86€ en 2020) de fiscalité étrangère
- le RAN passe de 0.30€ fin 2020 à 0.21€/part fin 2021 (Ce n’est pas une soustraction, cf nb de parts changé)
- valeur de reconstitution par part : 210.31€ (vs 211.59€ fin 2020) (pas de revalorisation obligée… rumeur erronée)
- collecte brute : 780.4 M€ (vs 505.2 M€ en 2020)
- investissements : 912 M€, 55 biens de rentabilité brute moyenne 5.22% (vs 411 M€, 34 biens, 5.5%, en 2020)
- capitalisation : 2 159 M€ (vs 1 386 M€ fin 2020) … pour une dette bancaire de 64 M€ (SCPI peu endettée)
…. mais mieux vaut lire le rapport dans son intégralité.
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Je regrette qu’il n’y ait aucune explication sur la baisse de la valeur de reconstitution (Covid ?) alors qu’il est indiqué page 22 qu’à périmètre constant, la valorisation du patrimoine immobilier a augmenter de 2%…
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@AigleRoyal
Pierval santé est passé d’une capitalisation de 1 385 802 850€ à 2 159 398 000€ en 1 an soit une progression de 36% (cf p 5 du rapport annuel)
Chaque nouvel associé lorsqu’il prenait une part à 200€ obtenait 211.59€ d’actif en valeur de reconstitution.
En d’autre terme les associés actuels ont partagé leur gâteau avec des nouveaux associés qui ont eu une ristourne sur les prix des actifs après revalorisation.
Malheureusement tant qu’on aura à la fois une SDG qui ne revalorise pas le prix des parts avant d’y être obligé et une collecte en croissance très forte qui ne cesse de diluer les associés actuels, nous aurons un désavantage.
Signalons également le fait que la SCPI a puisé 0.13€ par part pour couvrir le dividende qui a surpassé le résultat net.
Il y a potentiellement d’autre facteur mais c’est clairement pour moi les principaux.
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Hall of Fame Tentative d’explication du fait que la valeur de reconstitution par part diminue légèrement, tandis que la valorisation du patrimoine immobilier a augmenté de 2% à périmètre constant :
- le nombre de part a beaucoup augmenté en 2021,et on ne peux pas toujours comparer l’évolutions de grandeurs "par part" avec l’évolution de l’ensemble des actifs de la SCPI, quand le nombre de part varie. Or le patrimoine et la capitalisation de la SCPI ont beaucoup augmenté (de 60% environ). Donc l’impact des nouveaux capitaux et des nouveaux investissements est important.
- la valeur de reconstitution étant différente du prix payé par part, toute souscription d’une nouvelle part fait un peu évoluer la valeur de reconstitution, en supposant que tout le reste est constant.
- une fraction du RAN a été distribuée (diminuant de fait la valeur de reconstitution).
- le calcul de la valeur de reconstitution évalue les frais d’acquisition des immeubles à un pourcentage fixe (8.5% de la valeur des immeubles), ce qui n’est pas forcément le montant des frais effectivement payés lors des acquisitions.
Plus concrètement, avec quelques chiffres :
Valeur d’expertise des immeubles fin 2020 : 1148.4 M€
donc : valeur d’expertise des immeubles de fin 2020, à fin 2021 : 1171.4 M€ (=1148.4 +2%)
Valeur d’expertise des immeubles fin 2021 : 1894.3 M€
donc : valeur d’expertise fin 2021 des immeubles acquis en 2021 : 722.9 M€ (=1894.3-1171.4)
On peut supposer: acquisitions 2021 estimées à une valeur vénale égale au prix d’achat
Or la SCPI a investi 912M€ en 2021.
donc : les frais ont été bien plus que les 8.5% utilisés pour calculer la valeur de réalisation.
Il n’y a rien d’anormal dans tout ceci, mais ça permet de réaliser que le calcul de la valeur de reconstitution par part peut donner des résultats contre-intuitifs, lorsqu’une SCPI collecte et investit beaucoup, par rapport à son patrimoine en début d’année
A noter que la "valeur de reconstitution par part" prend en compte le nombre de parts existant au 31/12, tandis que les chiffres des "résultats par part" du tableau page 25 sont ceux "par part en jouissance". Or il y a une grosse différence entre le nombre de parts émises (pour lesquelles la SCPI a encaissé le cash) et le nombre de parts en jouissance (6 mois après). La (déjà grosse) différence à fin 2020, a encore du augmenter à fin 2021…
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1 #433 29/04/2022 19h45Bonjour le BT T1 2022 est sortit ici
178 millions de collecte et 109 millions investit dans les pays habituels.
Le nombre d’actif est porté à 192 immeubles
En revanche nous assistons à une énième baisse des rendements de l’immobilier acquis avec cette fois un rendement de 4.84% brut
Pour comparaison il était de 5.22% en 2021 cf p.3 https://www.euryale-am.fr/wp-content/up … 021-T4.pdf
Et 5.45% en 2020 cf p.2 https://www.euryale-am.fr/wp-content/up … 020-T4.pdf
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AigleRoyal, le 22/04/2022 a écrit :
La distribution du T1-2022 vient de tomber : 2€34/part en baisse de 0,06€ (-2,5%) par rapport à 2021.
En attente du bulletin trimestriel pour les éléments explicatifs
Aucune explication dans le BT…
Par contre je remarque dans le tableau ci-dessous une surprenant baisse des loyers quittançables alors que le nombre d’immeuble et de locataire a augmenté….et une dégradation du montant des loyers quittancés qui pour 192 immeubles et 753 locataires tombe au niveau de celui correspondant à 170 immeubles et 729 locataires….Ceci explique peut être en partie une baisse de la distribution du T1.
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Hall of Fame Je ne suis pas convaincu par votre interprétation de ce tableau, car, quand on regarde le même tableau, d’il y a 1 an, extrait du BTI 2021/T1 :
on constate la même chose : les loyers quittancés de T1 semble plus bas que ce qu’on pourrait attendre.
Sur 2020 et 2019 il n’y a par contre rien de similaire.
Sans doute y a-t-il sur certains trimestres des quittance émises un peu avant le début ou juste après la fin du trimestre, ou peut-être y a-t-il des quittance annuelles pour certains biens, acquis à partir de 2021, qui gonfleraient le chiffre de T4, ou (le plus plausible) des refacturations de charges concentrées sur T4, ou autre chose encore (peut-être une erreur de calcul pour déterminer les chiffres de T1…).
Je suis bien plus convaincu par d’autres explications, en particulier l’effet combiné de :
- la moindre rentabilité des investissements récents, vs les plus anciens.
- l’augmentation des impôts par part à payer par la SCPI, à la source, pour les biens situés hors de France (dont la proportion a bien augmenté)
Mais votre point mérite sans doute de devenir une question posée lors de l’AG, si vous y assistez.
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Bonjour à tous, virement constaté ce matin 30 avril sur mon compte bancaire avec un dividende de 2,34 Eur par part soit effectivement une baisse de 0,6EUR par part comme mentionné plus haut par AigleRoyal.
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GoodbyLenine a écrit :
Je ne suis pas convaincu par votre interprétation de ce tableau, car, quand on regarde le même tableau, d’il y a 1 an, extrait du BTI 2021/T1 :
https://www.investisseurs-heureux.fr/up … ableau.png
on constate la même chose : les loyers quittancés de T1 semble plus bas que ce qu’on pourrait attendre.
Sur 2020 et 2019 il n’y a par contre rien de similaire.
Sans doute y a-t-il sur certains trimestres des quittance émises un peu avant le début ou juste après la fin du trimestre, ou peut-être y a-t-il des quittance annuelles pour certains biens, acquis à partir de 2021, qui gonfleraient le chiffre de T4, ou (le plus plausible) des refacturations de charges concentrées sur T4, ou autre chose encore (peut-être une erreur de calcul pour déterminer les chiffres de T1…).
Je suis bien plus convaincu par d’autres explications, en particulier l’effet combiné de :
- la moindre rentabilité des investissements récents, vs les plus anciens.
- l’augmentation des impôts par part à payer par la SCPI, à la source, pour les biens situés hors de France (dont la proportion a bien augmenté)
Mais votre point mérite sans doute de devenir une question posée lors de l’AG, si vous y assistez.
Pour faire fi de l’imposition étrangère. D’après le rapport annuel, le montant versé par part sur l’année est de 9€60 alors qu’avant imposition étrangère il est de 10€66. Étant donné que le montant versé tous les trimestres était de 2€40, on peut approximer le montant trimestriel avant impôt à 2€665 (10€66/4).
Dans le BT de 2022T1 il est indiqué que le versement avant imposition étrangère est de 2€64 soit une baisse de 0,93%.
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1 #438 30/04/2022 13h23 Hall of Fame J’ai l’impression que vous n’avez pas pris en compte le terme "l’effet combiné"…
La proportion des biens situés en France vs hors de France n’a guère variée en 2021. Par contre, entre celle de 2021, et celle d’il y a quelques années, quand la SCPI versait 2.50€/part, ou plutôt 12.50€/part avant division par 5 du nominal de la part, a beaucoup changé.
La majeure partie de l’évolution du rendement sur 2021 est à mettre sur le compte de "la moindre rentabilité des investissements récents, vs les plus anciens." Une bonne partie de l’évolution du rendement avant était à mettre sur le compte de la fiscalité payée par la SCPi pour ses biens situés à l’étranger. Une évolutions à court terme, d’un trimestre à l’autre, de 1% (ou de 0.93%) sont largement du bruit blanc et des non-événements (il suffit que quelques charges ou impôts ou loyers soient payés quelques jours avant/après la fin du trimestre pour les générer).
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BT1 2017 : 59.04 % fr
BT1 2018 : 59.39 % fr
BT1 2019 : 44.6 % fr
BT1 2020 : 41.1 % fr
BT1 2021 : 37.8 % fr
BT1 2022 : 29.3 % fr
Merci pour les précisions GBL.
Outre "la moindre rentabilité des investissements récents", le pourcentage de Fr en baisse en 2021 n’a-t-il pas encore un léger impact sur les versements ?
Dernière modification par christian2020 (30/04/2022 14h01)
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1 #440 02/05/2022 16h32AigleRoyal, le 26/04/2022 a écrit :
AigleRoyal, le 20/04/2022 a écrit :
Bonjour,
Je n’ai pas cette mention mais je ne suis associé que depuis 2020.
En revanche, je constate qu’ils ont indiqué que dans la déclaration 2044 (Lignes 111 à 114) l’on peut déduire les intérêts d’emprunts seulement au prorata des revenus de source française :
https://www.investisseurs-heureux.fr/up … s_2022.jpg
De plus, ils indiquent en haut du tableau : "Revenus de source française" alors que la 2044 concerne les revenus imposables en France (soit les revenus de source Française, mais aussi d’Allemagne, du Royaume-Uni et d’Espagne).
En effet, le montant indiqué dans le tableau à reporter en ligne 111 est bien constitué des revenus imposable en France (France, Allemagne, Royaume-uni et Espagne).
Ainsi, il me semble que l’on doit pouvoir déduire les intérêts au prorata des revenus de ces 4 pays et pas seulement de la France.
Ce serait d’ailleurs logique et cohérent par rapport à ce qui est indiqué pour la 2047 :
https://www.investisseurs-heureux.fr/up … s_2047.jpg
De plus, je ne trouve pas l’outil dont il est fait mention dans le document :
https://www.investisseurs-heureux.fr/up … l_2022.jpgL’outil d’aide à la déclaration est accessible sur le portail et les données pour remplir la ligne 113 de la déclaration 2044 ne correspondent pas à l’annexe fiscale : en effet, ils prennent en compte l’intégralité (100%) des intérêts d’emprunt sans application d’un prorata. Ainsi, 3 options sont possibles :
- Ce qui est indiqué dans l’annexe fiscale : appliquer un prorata correspondant à la part des revenus français uniquement
- Ce qui est indiqué dans l’outil sur l’espace client : Ne pas appliquer de prorata
- Prendre un prorata correspondant au pourcentage des revenus Fr+RU+All+Es (solution qui me parait la plus cohérente)
Je leur ai envoyé un mail et je viens d’avoir leur réponse. Il s’agissait d’une erreur : Le bordereau présent sur le site internet a été corrigé et dans la déclaration 2044, il faut bien appliquer un prorata sur les intérêts correspondant aux revenus imposables en France soit 73% :
Tout est donc désormais cohérent !
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Bonjour à tous,
Je profite de la remonté de cette file pour vous poser une question : avez-vous, pour ceux qui détiennent en tant que personne physique (donc non SCI IS qui a priori les ont déjà reçus), reçus vos IFU Pierval Santé par courrier?
Je n’ai jamais réussi à me connecter à l’intranet Pierval (chaque demande de compte me fait recréer un nouveau mot de passe chez La Française/Moniwan, du coup j’ai abandonné) mais je comptais bien le recevoir par courrier…
Merci pour vos retours
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1 #442 02/05/2022 19h19Bonjour
Rien reçu par courrier, je me connecte via ce lien et je l’ai téléchargé directement sur le site : Extranet Pierval Santé - La Française
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Bonjour,
Je.rencontre un problème lors de ma déclaration, sur le 2047 ça passe de 4 a directement 8
Je n’ai pas le 6 avec la somme a déclaré 8tk
Je ne vois pas ce qui cloche.
Est ce pareil pour vous?
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Bonjour,
sur un montant souscrit de SCPI Pierval santé de 21 200 € courant octobre 2021, je perçois fin avril 2022 (entrée en jouissance intervenue 6 mois plus tard) un revenu de 82,68 €. Mếme multiplié par 4 trimestres: 82.68 x 4= 330,72 €, cela ne fait que du
330.72/21 200 = 0,0156 même pas 2% à l’année avant impôt,
C’est normal ?
Merci d’avance
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1 #445 04/05/2022 20h15Bonjour,
Vous devriez calculer :
(1) votre date d’entrée en jouissance
(2) combien de mois cela représente au titre du premier trimestre 2022
(3) et regarder dans le libellé du virement à quoi correspond le montant reçu fin avril
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Avez-vous bien coché la case « revenus imposables ouvrant droit à un crédit d’impôt égal au montant de l’impôt français » au début de la déclaration 2047 ?
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1 #447 04/05/2022 20h28Avec 5 mois de délai de jouissance, cela veut dire que vous êtes entré en jouissance au 1er Mars 2022. Soit 1/3 du premier trimestriel versé fin Avril 2022. Le rendement du 1er trimestre 2022 pour une pleine jouissance est de 4,8% d’après le rapport trimestriel. Pour vous, il sera donc de 4,8%/3 soit 1,6%.
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Recu ce soir un SMS d’Euryale m’indiquant que l’IFU de Pierval fourni (daté du 20 Avril) a été mis à jour et que la nouvelle version "annule et remplace" la précédente.
En effet, les montant indiqué pour 2CK 2042 ne sont pas les memes que sur la version précédente.
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AigleRoyal a écrit :
Avez-vous bien coché la case « revenus imposables ouvrant droit à un crédit d’impôt égal au montant de l’impôt français » au début de la déclaration 2047 ?
C’est bien ça, c’est bon j’ai enfin réussi. 👍
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