Bricks.co : vos avis sur cette plateforme d'immobilier participatif ?

InvestisseurHeureux a écrit :

Le biais FOMO (Fear Of Missing Out) est + fort que tout…

Il y a aussi l’argument "c’est de l’argent que je peux perdre". Vu que ce que sont des petits montants, les gens acceptent un risque élevé, avec la même acceptation du risque et de la perte possible voire probable que quand ils prennent un ticket de loto. C’est un autre biais, le biais d’optimisme : on survalorise le gain probable et on minimise voire accepte à l’avance la perte probable.

tikitoi a écrit :

Finalement, une obligation aura peut-être plus de garanties qu’un royaltie ?

Ce n’est pas la question ! Ce qui est ahurissant et choquant, c’est le discours "filez-moi d’abord 5 M€ (ah et puis non finalement c’est 20 M€), et je vous dirai seulement ensuite ce que vous avez acheté, car je me réserve le droit de modifier unilatéralement la nature de ce que vous avez acheté." Les bras m’en tombent !

Oblible a écrit :

Question innocente : Bricks annoncent sur leur site qu’ils ont 35 collaborateurs or l’adresse de leur siège social est un appartement à Montpellier.

Comment arrivent-ils à caser tout ce monde dans une si petite surface ? Serait-ce encore un mensonge de la part du fondateur ?

Je suppose que la plupart sont des commerciaux qui travaillent de chez eux ou font des visites directement sur place.

La petite dernière "COMMUNAUTE BRICKS 2022" est la fameuse holding ( coquille vide ) dans laquelle les 20 millions euros ont été "investis".

Certains commencent (enfin) à douter du modèle économique de Bricks :

Mon Avis sur Bricks : Attention aux RISQUES (UPDATE: 04/2022)

[UPDATE JANVIER 2022]: Prudence ! De nouvelles reflexions et de nouveaux éléments m’amènent à être très prudent avec Bricks. Pour plus d’informations, merci de lire les sections risques et réévaluations en fin d’article ainsi que la conclusion.

Et vivement que l’AMF intervienne et les classe en FIA (Fond d’Investissement Alternatif).

Il est techniquement impossible que Bricks ait fait le KYC, vérifié l’origine des fonds, testé le niveau de connaissance financières des clients, vérifié qu’ils ne sont pas dans la liste des sanctions internationales … de plus de 10000 pigeons investisseurs, en un court laps de temps et avec 35 collaborateurs ( chiffre impossible à vérifier quand on connait le passif de Bricks en matière de communication mensongère ).

De plus ils acceptaient les investissements des personnes morales, ce qui complique encore plus les vérifications en terme de bénéficiaire effectif.

Le président et associé unique de Bricks dit dans la vidéo du 28/04/22 :
"le caractère inédit de l’opération nous amène à changer les termes du contrat qui était un contrat de royalties, en un contrat d’obligations, c’est à dire un titre financier, car les royalties ne respectaient pas la législation en vigueur". (Je le retranscris mot à mot car c’est intéressant d’en garder la trace ; le texte situé sous la vidéo n’est pas aussi explicite).

Du coup, j’ai quelques questions :
- Une SAS ne peut pas faire d’appel public à l’épargne (article 227-2 du CMF). N’est-ce pas précisément pour cette raison que les participations dans les immeubles étaient sous forme de royalties ? Si oui, c’est pour cela qu’ils étaient contents de leur astuce, et ils ont voulu continuer sur la même veine mais à des hauteurs nouvelles, et surtout, sans mettre d’immeuble en face, et c’est peut-être une des raisons du problème : des royalties mais sur quoi ? Bref, ils disent que désormais, ça sera des obligations.
- une dérogation (à l’interdiction d’appel public à l’épargne de l’article 227-2 du CMF) est prévue par l’article 411-2 du même code pour : 1) un cercle restreint d’investisseurs (ce qui n’est pas le cas) 2) "L’offre de titres financiers et d’instruments admis à des fins de financement participatif proposée par un prestataire de services de financement participatif au sens du règlement (UE) 2020/1503, y compris pour ses activités mentionnées à l’article L. 547-4, pour autant qu’elle n’excède pas le seuil fixé à l’article 1er, paragraphe 2, point c, dudit règlement". Autrement dit : la SAS ne peut pas faire appel public à l’épargne en direct, mais elle peut le faire via un organisme de financement participatif. Jusqu’à hauteur de 5 M€, c’est le seuil fixé par "l’article 1er, paragraphe 2, point c, dudit règlement".

Ce qui amène d’autres questions  :
- même en obligations, la société n’était-elle pas contrainte par le seuil de 5 M€ ? Pourquoi Bricks et la plateforme ont-elles laissé monté les souscriptions au-delà de 5 M€ alors qu’ils connaissaient très bien ce seuil ?
- s’il est possible à une SAS de procéder à une levée de fonds de nature obligataire via une société de financement participatif à hauteur de 5 M€, n’y a-t-il pas la nécessité légale d’information préalable sur les conditions de l’obligation ?

Il ressort de ces questionnement que cet appel public à l’épargne pourrait être grossièrement illégal du fait que :
- il n’y a pas eu d’information préalable sur ce qui était souscrit.
- même en obligations, et même s’il y avait eu information préalable, c’était limité à 5 M€.

Ce qui pourrait arriver :
- Lemonway pourrait être en train de se faire bien peur, avec ses avocats qui turbinent à fond pour essayer de rectifier le tir.
- tout ce qui dépasse de 5 M€ pourrait devoir être rendu.
- la totalité de la somme pourrait devoir être rendue, car même limité à "seulement" 5 M€, sans information préalable sur la nature de ce qui est souscrit et sur les conditions de l’obligation, cela serait illégal.

La souscription de 20 M€ était inédite. Son annulation pourrait être encore plus inédite.

Notez que j’ai posé des questions et que j’ai mis mes phrases au conditionnel. Je ne prétends pas savoir. Je m’interroge. Et je suis très curieux de connaître la suite.

PS : pour ceux qui se demandent pourquoi que je disais que les BSA Air, c’est hot, regardez la signification de l’expression "hot air" en anglais. On dirait que la suite de l’histoire valide mon jeu de mots.

Dernière modification par Bernard2K (01/05/2022 09h52)

Une émission d’obligations me semble improbable…

Les conditions nécessaires à l’émission d’obligations pour les sociétés par actions (selon le petit juriste La réalisation d?une émission obligataire permettant l?accès au capital de la société émettrice : Procédure et Régime - Le petit juriste)

A- Conditions préalables

Il résulte de l’article L. 228-39 du Code du commerce que, pour pouvoir émettre des obligations, les sociétés par actions doivent remplir deux conditions préalables et cumulatives :

1. Première condition : l’existence de deux bilans régulièrement approuvés, ou, à défaut, d’une vérification de l’actif et du passif de la société émettrice. Cette vérification ce fait par un commissaire désigné en justice et intervenant dans les mêmes conditions que le commissaire aux apports[4]. Le rapport de ce commissaire vérificateur doit être déposé au greffe du tribunal de commerce compétent et au siège social de la société concernée huit jours au moins avant la date de la décision d’émission.
2. Seconde condition : la libération intégrale du capital social. Le capital de la société émettrice doit être intégralement libéré c’est-à-dire qu’il doit avoir été appelé et totalement versé. Toutefois, l’émission peut être autorisée si le capital qui n’a pas encore été libéré a été réservé aux salariés, ou, lorsque l’émission obligataire est faite pour l’attribution aux salariés des obligations émises au titre de leur participation dans les bénéfices de l’entreprise.

Il faut ajouter les restrictions quant au choix des obligataires (article L 227-2 du code de commerce), la nécessité des formalités de publicité de l’offre, la réalisation d’un prospectus qui reprend les caractéristiques de l’offre et la situation de l’entreprise en cas d’offre faite au public.

Pourquoi pas une tentative de rhabillage en crowdlending. Mais ils n’ont plus le statut d’Intermédiaire en financement participatif (IFP). Pourraient-ils passer par une plateforme ayant ce statut, a postériori ?

Comme Bernard2K, je pense que ’la totalité de la somme pourrait devoir être rendue’. Cela va être intéressant à suivre

Bobdocland a écrit :

S’agissant de l’encaissement de fonds non autorisé, il s’agit selon moi du statut dont dépendait Bricks avant sa radiation (un IFP peut être autorisé à encaisser des fonds à la condition d’être également agréer comme établissement de paiement).

S’agissant de l’offre au public de titres financiers (donc obligations comprises) il me semble qu’une offre irrégulière entraine la nullité des contrats et donc (en théorie) le remboursement.

Lu en diagonale les dernières interventions, mais il me semble que l’IFP ne peut pas collecter autant en une seule opération.

Et la notion d’établissement de paiement … à moins que ce ne soit un abus de langage, c’est une notion précise (L522-1 CMF). Un IFP ne peut pas être un établissement de paiement, il dérogerait à la fonction exclusive de l’établissement de paiement.

Je trouve que la juxtaposition des deux derniers messages apporte un éclairage saisissant :

- Bricks ne communique que via des canaux soigneusement sélectionnés (vidéos de "Cédric", articles publicitaires) mais refuse de prendre la parole quand des vrais journalistes posent des questions qui fâchent

- les parrains-prescripteurs sont prêts à raconter n’importe quoi pour grappiller des commissions : notre nouvel ami n’a même pas pris le temps de personnaliser son message, c’est un copié/collé de ce qu’il a posté à la même heure sur Trustpilot, d’où l’encadré ! On remarque d’ailleurs qu’un avis sur trois sur Bricks est un appel au parrainage, étonnant que ce soit toléré

So much pour la révolution de l’immobilier !

Bricks va devenir une … foncière !

La plateforme Bricks se mue en promoteur immobilier « sur le modèle d?une foncière »

La plateforme Bricks se mue en promoteur immobilier « sur le modèle d’une foncière »

Bricks se lance dans la promotion immobilière

La plateforme de financement participatif annonce au Moniteur la création, ces prochains mois, d’une société dédiée à cette nouvelle activité. « Notre premier chantier concerne 10 maisons individuelles sur un terrain vierge près de Montpellier pour lequel nous venons de déposer le permis de construire. La livraison est prévue fin 2023 », confie son fondateur Cédric O’Neill.

L’article que vous citez et qui a été mis à jour semble en effet tout à fait pertinent.

En particulier les chapitres sur les frais prélevés et la réévaluation des biens. Quand on commence à poser des chiffres ça permet de se poser les bonnes questions.

Mon Avis sur Bricks : Alerte Rouge ? (UPDATE: 05/2022)

Mon Avis sur Bricks : Alerte Rouge ? (UPDATE: 05/2022)

Cordialement,

Eric