Primopierre : vos avis sur cette SCPI (Praemia REIM)

Primonial a écrit :

Primonial prend acte de la décision d’Altarea de renoncer à son acquisition.



Alors que l’opération de cession du groupe Primonial, dans le format négocié et annoncé en juillet dernier, était prévue ce jour, le groupe Altarea nous a annoncé le 28 février, de façon unilatérale, qu’il ne procéderait pas à l’acquisition.



Les raisons invoquées sont essentiellement un « retard dans la transmission de la documentation et des éléments chiffrés relatifs aux opérations préalables au closing ». Cette opération, très complexe notamment dans une optique de simplification au closing de la structure actionnariale actuelle du groupe Primonial, a nécessité la réalisation d’un nombre très important d’opérations (fusions, augmentation de capital, réduction de capital…) dans des délais très contraints communément fixés en juillet dernier au moment du Signing. Il est inimaginable de remettre en question sa réalisation à seulement deux jours du closing pour cette seule raison, alors que toutes les conditions étaient réunies.



Nous sommes extrêmement surpris de cette décision unilatérale du Groupe Altarea.

Les équipes internes et cabinets de conseils / avocats des deux parties ont travaillé main dans la main depuis de nombreuses semaines avec une véritable volonté d’aboutir. La conférence de presse relative à l’annonce des résultats 2021 d’Altarea en fin de semaine dernière, confirmait d’ailleurs l’acquisition du groupe Primonial dans les jours à venir. Nous allons faire constater la défaillance de l’acheteur à ses obligations par toutes les voies de droit.



« Nous restons convaincus que ce projet avait beaucoup de sens et qu’il était grandement porteur de synergies pour nos deux groupes sur le long terme », déclare Stéphane Vidal, Président du groupe Primonial.



Et d’ajouter : « Le groupe Primonial n’a jamais été aussi fort, soudé et précurseur, enregistrant des résultats financiers historiques. Notre organisation, nos équipes, notre capacité d’innovation et cette grande réactivité font du groupe Primonial cette entreprise si attachante et performante. Nous sommes fiers de ce que nous avons réalisé et défendons plus que jamais les valeurs fortes qui ont fait notre histoire et qui la feront encore longtemps. C’est le rôle du Management du Groupe de garantir cela.



Les actionnaires, le management et les équipes du Groupe sont plus que jamais investis dans l’écriture de la magnifique histoire de Primonial. Le développement organique est certain, les projets de développement sont nombreux et notre ambition intacte.



Je veux en profiter pour féliciter et remercier l’ensemble des équipes en interne ainsi que nos conseils pour leur savoir-faire, leur savoir-être et leur engagement hors du commun. »

A titre personnel je trouve le management d’Altarea totalement nul et incompétent. Donc cela ne m’embête pas que Primonial ne rejoigne pas ce groupe. Mais la façon dont ça se produit interroge…

Assez d’accord avec vous, j’ai le souvenir de les avoir vu se faire berner comme des débutants lorsqu’ils se sont fait refiler le site rueducommerce sous un prétexte fumeux qui a fait rire toute la profession du ecommerce à l’époque.
Cette decision est en revanche surprenante , cela semblait un bon deal.

https://www.primonialreim.fr/documents/ … 2782521677

Voici un élément de réponse , les chiffres sont assez mauvais et seul la plus value masque le désastre .

On ne peut pas préjuger de ce qu’il se passera lors des prochains trimestres.

On ne peut pas non plus attendre de Primonial une analyse objective. Il n’y a qu’à lire un bulletin de Patrimmo Commerce pour s’en convaincre…

La chute du niveau d’occupation des locaux de trimestre en trimestre et (c’est lié) le ratio désastreux entre libération et relocation sont des signes inquiétants.

Le maintien du dividende au travers de PV est un leurre qui ne génère (sauf à considérer que Primonial a un don pour vendre plus cher que le marché, je ne me prononce pas sur ce point…) aucune valeur pour l’investisseur long terme et accentue la baisse des revenus de la SCPI.

L’absence de réaction visible ou même de communication marquée sur ce sujet  de Primonial vient accentuer mes doutes sur cette SCPI.

En analysant le Rapport Annuel, de 2020 (le dernier disponible), on trouve, page 18, qu’il y avait à fin 2020 un stock comptable (mis en réserve au niveau comptable, pas au niveau trésorerie) de plus-values sur cessions d’immeubles de 51.6 M€, ce qui représentait alors 3.19€ par part. A noter que les impôts sur ces plus-values ont déjà été payées (par la SCPI, pour le compte des associés, lors des cessions d’immeubles).

Donc la société de gestion dispose de la flexibilité de distribuer un peu plus de 3€/part (les 3.19€/part de fin 2020 sont dilué lors de l’émission de nouvelles parts. Elle peut le faire quand elle le souhaite, par exemple pour compenser une baisse de résultat de la SCPI, ou faire augmenter le RAN (qui plait tellement à certains associés… qui n’ont pas tout compris), sans que ça soit associé à une diminution du montant distribué par la SCPI par part.
Elle a choisi d’en distribuer une partie au T1/2022, sans expliquer pourquoi (le BTI ne permet pas de savoir pourquoi cette distribution de plus-value a été décidée, et le montant de 1.20€/part n’est pas en relation avec les plus-values annoncées dans le BTI T1/2022 : la distribution de PV avoisine 20M€, quand les cessions du trimestre avoisinent 8M€, donc les plus-values du trimestre sont une fraction de ces 8 M€), et la communication de la SCPI est assez peu transparente à ce niveau ( et hélas, pas qu’à celui-ci, cette société de gestion étant d’ailleurs une de celles à la communication la plus opaque, et limitée au minimum que la réglementation lui impose).

Pour éviter tous ces potentiels tripatouillages, et pour que les associés se rendent compte régulièrement de l’augmentation ou de la diminution du rendement du patrimoine de leur SCPI, et accessoirement de la capacité à externaliser certaines plus-values sur certains biens de ce patrimoine, je pense qu’il n’y a qu’une bonne attitude à adopter pour la société de gestion, à savoir ne pas générer de RAN (Report à Nouveau) ou de RPV (Réserve de Plus-Value) d’un montant important, distribuer dès que possible les plus-values réalisées, et distribuer chaque trimestre (ou chaque mois) un montant proche du résultat effectif de la SCPI. A ma connaissance, une seule société de gestion (CORUM) procède ainsi, et c’est bien dommage.

cedREIM a écrit :

Il apparaitrait donc que les SdG se soucient de l’équité entre les associés (oups!).

Je crois plutôt que cette "astuce" (introduite il a peu d’années, quand certaines SCPI ont vu leur collecte s’envoler, et le RAN/part diminuer en conséquence), qui permet d’affecter comptablement une partie de la prime d’émission au RAN, permet surtout de gonfler le RAN, qui semble tellement apprécié par certains associés (qui n’ont pas tout compris), afin d’être en mesure de le redistribuer ensuite, même si la SCPI n’a pas généré assez de résultats.

Sans cette astuce, le camouflage de résultats en baisse par une distribution de RAN serait plus difficile pour les SCPI à forte collecte.

C’est à mon sens un outil de plus pour brouiller la communication, et la perception qu’ont les associés des résultats effectivement dégagés par leur SCPI (que certains associés croiront plus élevés qu’ils ne le sont en réalité, en regardant surtout les montants distribués).

On peut remarquer que la collecte est néanmoins toujours dilutive de la RPV par part. Les SdG voulant se préoccuper d’équité devraient donc envisager de distribuer (toute) la RPV (qui représente parfois des années de distribution, dans des SCPI anciennes). Transformer la RPV en RAN et abonder le RAN avec la collecte, comme le font certains, n’est pas se préoccuper d’équité entre associés !

Ca sent la condescendance dans vos propos Gbl c’est dommage. Je crois qu’on a compris pour l’histoire du Ran, de toute façon ceux qui ont suivi la crise covid ont bien vu que le Ran ne servait pas tant que cela à compenser une mauvaise période. Pour avoir une idée de la performance de la SCPI, l’indicateur résultat par part des 5 dernières années, disponible dans tous les rapports annuels, reste assez fiable pour juger de la tendance, à mettre en perspective avec d’autres SCPI comparables car la tendance générale est à la baisse.

Quant à mettre Corum sur un piedestal à la moindre occasion, franchement, ça devient lourd. Eux aussi font des erreurs de publication flagrante, eux aussi trompent les associés avec un marketing offensif et des promesses à long terme rédigées de manière ambigue.

J’ai trouvé ceci condescendant, surtout à 2 reprises :

GoodbyLenine, le 20/05/2022 a écrit :

gonfler le RAN, qui semble tellement apprécié par certains associés (qui n’ont pas tout compris)

GoodbyLenine, le 20/05/2022 a écrit :

ou faire augmenter le RAN (qui plait tellement à certains associés… qui n’ont pas tout compris)

Dernière modification par Surin (22/05/2022 22h16)

Surin a écrit :

Ca sent la condescendance dans vos propos Gbl

…/…

Quant à mettre Corum sur un piedestal à la moindre occasion, franchement, ça devient lourd. Eux aussi font des erreurs de publication flagrante, eux aussi trompent les associés avec un marketing offensif et des promesses à long terme rédigées de manière ambigue.

Merci de m’expliquer ce qui pourrait être condescendant dans mon message. Si chaque fois que quelqu’un donne un avis (ou le rappelle), qui n’est pas forcément le votre, avec des arguments pour le soutenir, ou indique que certaines personnes se trompent, vous considérez que c’est "condescendant" (Rappel : condescendance = "attitude de supériorité méprisante de quelqu’un qui, tout en accordant une faveur, fait sentir qu’il pourrait la refuser"), vous n’avez pas fini de trouver des attitudes condescendantes un peu partout.
Combien de fois avons-nous lu, sur ce forum comme ailleurs, que le RAN serait un critère pour choisir une SCPI, et qu’il valait mieux qu’il soit assez gros ? (Je suis bien d’accord qu’un des meilleurs critères pour évaluer une SCPI est le niveau et l’évolution de son résultat courant !).

Je ne mets pas CORUM "sur un piédestal" : je considère qu’au niveau du RAN et de la RPV (c’est de ceci que  j’ai parlé…), leur pratique est ce que toutes les SCPI devraient très sérieusement envisager de faire, car toutes les raisons invoquées pour ne pas le faire me semblent fallacieuses.

Accessoirement, je considère qu’un usufruitier (comme moi) est floué par les agissements d’une SdG  de SCPI (comme Primopierre) où la RPV est distribuée au nu-propriétaire, quand elle distribue de la RPV pour regonfler le RAN. (Et l’usufruitier va même payer de l’impôt sur le résultat qui ne sera pas distribué parce que la SDG a choisi de distribuer de la RPV, et d’allouer une part importante du résultat au RAN).

Le bulletin est sorti.
Il manque un commentaire suite à cette phrase qui conclut l’edito :

Primonial a écrit :

La distribution au titre du 2e trimestre 2022 s’élève à 1,61 € par part.

=> C’est une baisse de 11,80% par rapport au trimestre précédent mais surtout de 23% par rapport aux distributions de l’an dernier.
Primonial a raison : cela se passe de commentaire !

C’est quand même dommage de n’avoir aucune explication sur la raison de cette diminution. Je peux comprendre que le télétravail ait eu un effet, mais à ce point ? J’ai un doute.

Si quelqu’un a une explication, je suis preneur.

La baisse est éloquente également en ne regardant que les revenus fonciers :

- 2019 : 2,29 + 2,31 + 2,32 + 2,04 = 8,96
- 2020 : 2,28 + 2,23 + 2,23 + 2,30 = 9,04
- 2021 : 2,03 + 2,03 + 2,04 + 2,04 = 8,14 (- 9,95 %)
- 2022 : 1,78 + 1,57

Si les T3 et T4 sont de la trempe des T1 et T2, ça donnerait 6,70 (- 17,69 %) !

Primopierre possède surtout des grandes surfaces, dans doute davantage victimes du télétravail et plus compliquées à relouer dans le contexte actuel.
Dans le BT T2 2022 : 671 619 m2 pour 392 baux =>  1713 m2 / bail pour Primopierre

Si l’on compare à Efimmo, qui loue des surfaces plus réduites dans l’ensemble, la baisse est moins marquée.
Selon ce site, surface gérée (fin 2020) : 558 395 m2 / 971 baux = 575 m2 / bail pour Efimmo1

Je pense que ce détail doit jouer.

https://www.primonialreim.fr/documents/ … 7555607718

10relocations
(3 220 m2)

10libérations
(14 479 m²)

Comme les derniers trimestres , pas d’autres commentaires.