Bricks.co : vos avis sur cette plateforme d'immobilier participatif ?

Je vous recommande ce podcast. Il permet de voir les lacunes du pdg de bricks, mais également de connaître ses ambitions (et son manque de pilotage stratégique).

On y note par ailleurs qu’en terme de législation, il n’y connaît absolument rien si jamais nous en doutions encore…

Les Brickeux découvrent le métier de marchand de bien et de bailleur …

C’est ce qui s’est passé pour un immeuble situé à Clermont-L’Hérault, confronté à des loyers impayés: Bricks expliquait en mai que “concernant les loyers collectés, nous n’allons pas pouvoir verser de revenus ce mois-ci [aux investisseurs]. Les revenus collectés ont permis de rembourser le crédit et les charges.”

“J’ai investi 1.000 euros dans un immeuble à Bretteville le 24 décembre dernier mais il y a des retards dans la signature du notaire donc je ne perçois toujours pas de loyer et je ne peux pas revendre mes parts”

Pour rappel c’est la SCI de Cédric et de sa copine qui est réellement propriétaire des biens qui ont été financés par les pigeons investisseurs, le tout via l’agence Bricks ( plus on rajoute d’étages, plus il y a de commissions ).

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Quel est le montage juridique ?

La SCI ONEILL LANDREVILLE achète le bien, par l’intermédiaire de l’agence Bricks et obtient le financement auprès de Bicks gestion 1 alimenté par le site internet appartenant à l’agence bricks ?

Ce n’est pas de l’immobilier, c’est de la proptech, de l’immobilier disruptif 3.0.

Je ne sais pas si les loyers sont impayés depuis plusieurs mois, mais les assurances pour ce type de problème n’entrent en jeu qu’après au moins 3 mois d’impayés.et sont limités dans le temps aussi.

La GLI est peut être aussi fictive que les François et Keith qu’il y avait sur le site au tout début

Bricks.co → avis sur cette plateforme d’immobilier participatif ?

Les deux immeubles que vous citez ainsi que le mas du curé ont été réévalué de 11%, 21% et 36% de mémoire donc les chiffres ont été récalculé sur cette nouvelle valeur de la brique ? Donc mécaniquement les rendements baissent…

Dernière modification par hertell (16/06/2022 19h11)

Le site de Bricks est particulièrement bien fait, dans le style 2.0 disruptif. J’ai presque eu envie d’y croire.

Beaucoup de "marqueurs" visuellement rassurant.

Seul le "baratin" trop parfait peu quand même alerter.

Comme quoi Trustpilot n’est pas si fiable. Les logos partenaires ne veulent rien dire, tout comme les articles sponsorisé dans la presse.

Pour Trustpilot, c’était assez rare, mais il m’est arrivé récemment de tomber sur une "anarque" avérée alors que les avis étaient excellents. L’arnaque peut se relever dans un second temps.

Extrait compilé de certains de ces marqueurs :




Pour le "baratin" :

Bricks.co a écrit :

Bricks, c’est avant tout le fruit d’une équipe de passionnés.

Passionnés de tech, passionnés d’immobilier, les membres de notre équipe sont chasseurs d’immeubles, développeurs, conseillers SAV, gestionnaires locatifs, chefs de projet…
Et bien d’autres choses encore.

Une chose est sûre : quel que soit notre métier ou notre spécialité, nous sommes tous animés par une même envie :
‍transformer l’expérience de l’investissement locatif pour le rendre enfin simple et accessible à tous.

Réinventer l’investissement immobilier.
Changer les règles du jeu.

❤️​ Notre mission : démocratiser l’accès à l’investissement immobilier.

🚀​ Notre objectif : permettre à chacun d’investir dans la pierre, afin de se constituer facilement une épargne immobilière et des revenus locatifs.

C’est notre ADN, notre motivation de chaque instant.

Notre cœur de mission tient en quatre mots : rendre l’investissement locatif simple, rapide, efficace et accessible.

Pour cela, nous pouvons compter sur une équipe passionnée de tech et d’immobilier.

Quel que soit notre métier, nous sommes tous animés par une même envie : transformer l’expérience de l’investissement locatif pour le rendre enfin simple et accessible à tous.

Dernière modification par AleaJactaEst (17/06/2022 00h39)

Pour moi le vrai problème n’est pas vendre des royalties (= redevances). Ca marche très bien pour entreprise de matière première par exemple.

https://www.bricks.co/fonctionnement. En théorie on obtient une redevance sur le loyer "collecté".

Le problème c’est que la brick n’est pas une vraie redevance, bien au contraire. C’est plutôt une poubelle dans laquelle le gestionnaire jette des frais

Une vraie redevance sur un loyer est attachée au bien. En tout théorie, le propriétaire ne peut pas le vendre sans la racheter, ou alors il vend le bien avec celle ci attachée. Autant dire qu’un bien qui à 50% de royalties sur les loyers vaut pas grand chose, sans doute 0 !

Aussi, le détenteur de royalties ne peut normalement pas être dilué. Visiblement ici c’est tout à fait le cas lorsqu’il y a un appel de fond.

Les frais de gestion etc peuvent varier et semblent être imputés "avant" la redevance. Comment est-ce possible ? Normalement la redevance est toujours payée en premier.

Exemple avec une vrai redevance :

Immeuble de 500k. Loyer à 40k par an. Frais et charges : 10k, dont 3k de frais d’agence. TF 3k.
Montage : Bricks apporte 250k et SCI machin 250k via emprunt in fine avec 500k d’immeuble en garantie. Taux 2%.

Première année : 40k de loyer, 20k partent à la redevance (ca fait déjà que 8%) . Reste 20k pour payer les frais (10k + 3K + 5k d’intérêt) d’emprunt. Ok ca passe.

Maintenant il y a un impayé. 32K de loyer perçu. 16k partent à la redevance. Manque 16-18= -2k a trouver. La SCI doit les financer elle même. Si elle ne peut pas ? Qu’est ce qui se passe ? La banque saisi le bien et la redevance disparait ?

Il semblerait que bricks est parfois émit des royalties pour trouver des liquidités. En théorie elle ne peut pas diluer les existant en leur "forçant" à remettre au pot. Mais elle peut toutefois vendre les royalties sur les 50% de loyer qu’elle perçoit. Cependant ces royalties seront subordonnée à un rang inférieur aux premières royalties et auront un risque de défaut plus important, donc elles auront moins de valeur.
Ceci dit, je pense pas qu’elle procède ainsi, mais plutôt en diluant.

Aussi, qui paie s’il y a des travaux à faire dans le bien ?
Normalement il s’agit de l’exploitant et non aux royalties owner de payer. D’ailleurs si des travaux améliorent le bien, et qu’en conséquence les loyer augmentent, c’est normalement tout bénef pour le possesseur de la redevance, mais la je parie que ca ne sera jamais le cas.

Autres problèmes structuraux :

Comment monter les financements des biens ? Est-ce de l’in fine ? Si la SCI fait défaut, quid des royalties ? Est-ce qu’elle devra et pourra honorer leur rachat ?
Qui accepte de prêter à Bricks ? à quel taux ? pour combien de temps ? Quelle garantie ?

Est-ce que les bien sont FCF positif après les charges, le remboursement des intérêts, et les royalties ? Sinon qu’est ce qui se passe ?  Est ce que les royalties ont une hiérarchie plus forte que la banque ?

Par ailleurs, c’est bourré de frais exorbitant à tous les étages. En théorie c’est pas grave car ca passe après la royalties, mais en fait non visiblement, ca passe avant …

Par ailleurs, les loyers sont quasi tous impayés … Etrange non ? Car si pas loyer payé, pas de royalties.

Est-ce que les loyers seraient quelque part "recouvrés" différemment pour "échapper" au paiement des royalties ?
Est-ce que la SCI n’a acheter que des biens foireux pour charger un max de frais ?

Est ce que le modèle est d’acheter des biens bradés, bourrés de locataires qui ne paient pas. De faire le ménage et d’encaisser la plus value ? En ayant payer aucune royalties avant de s’être copieusement servi ?

Beaucoup de question sans réponse.

Au total, il semblerait que "les royalties bricks" soient en réalité une partie du fructus du bien, mais sans le rang de subordination qui devrait leur revenir + une servitude commercial (Cf le LMNP étudiant avec baux commerciaux) + des frais que l’autre partie du fructus défausse sur les bricks au lieu de les assumés (via des cout d’acquisition gonflée par exemple) + une faculté de spoliation par dilution (ca c’est catastrophique) + des frais de l’abusus assumé par le fructus.

En gros , on est propriétaire de rien et ça sent très mauvais.

Dernière modification par AleaJactaEst (17/06/2022 21h02)