A la première lecture du contrat « ancien bien » :
le contrat est relativement cohérent. Il semble qu’il ait été écrit par une personne relativement compétente en droit. Ce qui choque spécifiquement dans ce contrat :
- une ou deux fautes d’orthographe,
- après l’article 7, on revient à un article 5 puis on incrémente à nouveau, ce qui fait qu’il y a deux articles 5, deux articles 6 et deux articles 7 : ça fait désordre.
- l’autorisation d’augmenter les rémunération de l’Intermédiaire et du Gestionnaire ad libitum, avec pour seule contrainte de prévenir le souscripteur 6 mois avant.
A la première lecture du contrat plus actuel, dont vous indiquez qu’il concerne un "bien à venir", je relève :
- le contrat est beaucoup moins cohérent que le premier. Seul point où il progresse : la numérotation des articles est incrémentée correctement. 
Typiquement, on a l’impression que quelqu’un (qui avait des compétences juridiques moindres que celui qui a rédigé la première mouture) l’a modifié selon son inspiration du moment. Peut-être même plusieurs personnes, par petites touches successives… Il n’est pas rare de voir ainsi une première version, établie par une personne compétente, devenir bancale au fur et à mesure que des personnes moins compétentes y écrivent ce qui leur passe par la tête.
Voici les principaux défauts de ce second contrat que je relève. Ce sont des défauts considérés tout simplement du point de vue qu’il faut écrire des choses claires et logiques ; certains défauts étaient déjà dans le premier ; mais quand même, le second en comporte davantage) :
- un manque de définition de l’objet même du contrat. Dans le "préalablement exposé", et dans différentes parties du contrat, il est convenu des modalités d’acquisition du bien. Pourtant la partie "objet du contrat" dit que l’objet est de définir comment le gestionnaire procède à la gestion et comment le souscripteur acquiert un droit de redevance (et c’est tout). Or, de toute évidence, le souscripteur n’attend pas seulement des autres parties qu’elles gèrent, mais aussi et avant tout qu’elles achètent l’immeuble, donc les modalités d’acquisition de l’immeuble sont un des éléments essentiels du contrat. Le problème est donc que la partie "objet du contrat" décrit un objet étroit, ce qui est en contradiction avec ce qu’on trouve effectivement dans le contrat dont l’objet est manifestement plus large.
- un manque de définition du bien acquis. Le corps du contrat dit que le bien immobilier est "identifié en Annexe 1". Or l’annexe 1 ne comporte qu’un plan de financement. Voilà donc un contrat dont le corps ne dit pas quel bien est acquis ! En page de couverture, on a un immeuble défini par son adresse. Ouf, c’est un peu mieux. Mais pas de parcelle cadastrale, pas de description, pas de surface. Est-ce que le contrat porte, à cette adresse, sur un terrain nu, ou un grand immeuble, ou un petit immeuble, ou même seulement l’appartement du 4e qui est le lot 36 de la copropriété à cette adresse, on ne le sait pas. Penser qu’une adresse suffit à définir un immeuble, c’est une approche de béotien. Si les notaires s’embêtent à décrire les immeubles dans les actes notariés, en citant la parcelle cadastrale, la composition de l’immeuble, la surface, etc. ce n’est pas sans raison.
- il y a 3 parties citées côté Bricks, au cours du contrat : Bricks tout court qui est l’Intermédiaire, Bricks Invest qui est le Véhicule d’investissement, et Bricks Gestion 1 qui est le Gestionnaire. Bricks Gestion 1 semble être à la fois le propriétaire du bien et son gestionnaire.
Mais seulement 2 de ces 3 parties sont listées après "entre les soussignés" ! Il manque Bricks tout court !
Or, le rôle de Bricks est bien décrit dans le contrat. C’est un rôle essentiel car les informations transitent par le Site de cette Société, la revente des bricks aussi (c’est même une obligation pour le Souscripteur de revendre par ce moyen), donc si ce site dysfonctionne ou s’arrête, cela bloque tout. En contrepartie du rôle de Bricks, sa rémunération est aussi définie (80 k€ initiaux + 1% de la valeur du bien, chaque année). Le contrat décrit donc les droits et obligations de Bricks, ce qui en fait une Partie au contrat. Pourtant, cette société n’est pas listée comme "partie" et n’est donc pas signataire du contrat.
Et puis il y a bien sûr les souscripteurs qui sont apparemment tous consignataires du même contrat (si chaque brick était souscrite par une personne différente, on aurait 92403 parties qui signent sur le même contrat !).
Ce qui me choque :
- Bricks est une partie essentielle mais elle n’est pas citée comme partie et n’est pas signataire.
- Le propriétaire de l’immeuble ne me semble pas défini clairement. Je crois comprendre que c’est Bricks Gestion 1, mais ce n’est pas explicite et il est un peu surprenant que le "gestionnaire" soit aussi le "propriétaire". Dans un tel cas, il aurait mieux défini comme "propriétaire et gestionnaire", pas seulement "gestionnaire". N’y a-t-il pas une SCI propriétaire, mais si oui, pourquoi n’est-elle pas citée ?
- je ne comprends pas l’intérêt de Bricks Invest. Apparemment, elle ne fait que collecter les fonds puis les reverser à Bricks Gestion1, sans même prendre de rémunération au passage. Est-ce que Bricks n’aurait pas pu verser les fonds directement à Bricks Gestion1 ?
Rien qu’au vu de ces observations très basiques, je pense que tout le monde sera d’accord pour dire qu’il y a quelques problèmes importants dans ces contrats :
- l’objet réel diffère de l’objet déclaré,
- l’immeuble acquis n’est pas décrit autrement que par une adresse sur la page de couverture,
- une Partie dont le contrat définit le rôle et la rémunération n’est pourtant pas énumérée comme partie et n’est pas signataire,
- le propriétaire effectif du bien immobilier n’est pas déclaré très clairement.
Outre ces problèmes de forme et de précision, une personne hâtive pourrait résumer la partie principale du contrat de la façon suivante : "vous nous filez vos sous, nous faisons ce que nous voulons sans obligation de résultat (la partie "obligations du gestionnaire" est courte et comporte bien peu de vraies obligations, et semble même avoir fondu entre la première et la deuxième version) ; aucune sanction n’est prévue en cas de manquement de notre part ; on vous verse une proportion du loyer net, une fois qu’on aura déduit tous les frais et rémunérations que l’on veut bien se verser en direct ou via des filiales ; on met fin au contrat quand on veut par un "évènement de liquidité" (qu’est-ce ? Concernant laquelle des parties ?). Enfin, en cas de vente du bien, on vous reverse la plus-value, mais après avoir prélevé autant de frais et de rémunération que l’on veut."
Voilà donc un contrat que l’on pourrait peut-être considérer comme déséquilibré de façon significative, ce qui, s’agissant d’un contrat d’adhésion, peut avoir des conséquences importantes (c’est volontairement que je ne détaille pas, les personnes intéressées pourront faire des recherches sur les termes mise en italique).
Le premier contrat est assez généreux, car les souscripteurs de bricks, bien que n’apportant que 50 % du budget, ont droit à 100 % du revenu net. Il y a donc un vrai effet de levier bancaire.
Inversement, le second contrat dit que les souscripteurs apportent 100 % du budget. Il prévoit une possibilité de refinancement bancaire "pour optimiser le loyer", mais une fois que le bien a été intégralement financé par les souscripteurs, je ne vois pas en quoi ça optimise quoi que ce soit pour les souscripteurs (ça rajoute surtout des frais : intérêts, assurance, et la fameuse commission de 10 % de Bricks). A supposer que la banque refinance 50 %, je doute que Bricks restitue aux souscripteurs 50 % du montant souscrit, ce qui serait la vraie façon de faire bénéficier les souscripteurs de l’effet de levier. Ils vont plutôt utiliser la tréso ainsi dégagée pour faire autre chose. D’ailleurs, cette incertitude sur le mode de financement (avec ou sans banque) me semble introduire une incertitude sur l’un des éléments essentiels du contrat, ce qui est choquant.
Sur ce sujet, il est très étonnant que le second contrat soit beaucoup moins généreux, puisque le premier fait bénéficier les souscripteurs du levier bancaire, mais pas le second, et que personne ne se soit plaint de cette manœuvre.
Je précise que je n’ai jamais lu un contrat de royalties avant, donc je ne suis pas capable de dire s’il y a des bizarreries par rapport aux usages de ce type de contrat. J’ai juste une petite compréhension des contrats en général, et mes commentaires ne viennent donc que de cette lecture relativement naïve et non experte. En tout cas, j’arrête là, alors que je suis loin d’avoir épuisé le sujet. Comme toujours, c’est à chacun de faire ses propres diligences avant de signer un contrat.
PS : je suis très curieux de savoir qui a écrit la première version du contrat et qui l’a modifié pour produire la seconde. Je pourrais émettre des hypothèses… mais ça ne servirait à rien si ce n’est à se faire plaisir.
Dernière modification par Bernard2K (18/06/2022 07h16)
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