Bricks.co : vos avis sur cette plateforme d'immobilier participatif ?

Sondage

1 #326 21/06/2022 13h27

3 #328 21/06/2022 14h53

1 5 #331 21/06/2022 18h36

2 #333 22/06/2022 08h04

2 #335 22/06/2022 12h25

1 #343 22/06/2022 23h20

1 #344 23/06/2022 00h07

1 #345 23/06/2022 09h08

1 6 #346 23/06/2022 23h23

1 #349 24/06/2022 09h35

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Les investisseurs heureux (Devenir Rentier)

mimizoe1 a écrit :

Bernard2K, le 18/06/2022 a écrit :

sm94, le 20/06/2022 a écrit :

quovadis, le 18/06/2022 a écrit :

quovadis a écrit :

quovadis, le 20/06/2022 a écrit :

mimizoe1, le 21/06/2022 a écrit :

Bernard2K a écrit :

Bernard2K a écrit :

NicolasV, le 21/06/2022 a écrit :

quovadis, le 18/06/2022 a écrit :

NicolasV, le 21/06/2022 a écrit :

quovadis a écrit :

NicolasV, le 21/06/2022 a écrit :

quovadis a écrit :

NicolasV a écrit :

fr.wikipedia.org a écrit :

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M. Roger Husson (Moselle - RPR) a écrit :

Bernard2K a écrit :

Oblible, le 22/06/2022 a écrit :

Oblible, le 23/06/2022 a écrit :

mimizoe1 · #326

Bonjour à tout le monde

Quoi ! Vous continuez tous à continuer de parler de cette "arnaque" ?!
13 pages en 9 mois, en voilà un sujet "passionnant", qui fait bien parler de lui et donc une visibilité et une "publicité" indirecte …
Même "négativement", on en parle ! C’ est trop d’ honneur, messires …

Quant à mettre en garde les "naîfs", tout a été dit dès les premières pages ; Le travail de mise en garde a été fait, argumenté … Tant pis pour ceux qui persiste à y souscrire .
Vous ne "convaincrez" personne de plus qui ne veut pas entendre, donc inutile de rajouter chaque jour de nouvelles "anomalies" .. ? Les déceptions se feront jour et le bouche-à-oreille se répandra aussi vite dans l’autre sens ("c’ est génial ---> c’ est pourri")

Et si vous voulez "partir en croisade" contre les placements douteux, pour "sauver tous les naîfs", la liste est longue et le choix donc vaste .. Pourquoi donc se consacrer à une seule (celle-ci) depuis 9 mois, en quasi-continu ?

Enfin … "J’dis ça, j’dis rien"

Oblible · #327

Les ~~pigeons~~ clients se rebiffent enfin ? Pas mal d’avis négatifs très récents, malgré les filtres Truspilot ( Bricks a acheté un abonnement pro, qui permet de neutraliser les "mauvais" avis )

Avis de Bricks.co | Lisez les avis marchands de bricks.co

rien ne semble aller en s’améliorant…

rien ne semble aller en s’améliorant … au debut il existait une liquidité pour revendre ses bien maintenant elle est inexistante. les revenu perçue sont souvent en dessous de ce qui est annoncé , sans compte les changement de politique de gestion en plein milieu , exemple : avant on pouvait annuler un achat jusqu’a la signature chez le notaire maintenant on a plus que 15j , ce fait plaisir de recouvrir chaque jour des choses comme cela .
bref l’idée était bonne mais je crains a force que les gens se retrouve avec des biens qu’ils ne pourront pas vendre et qu’il devrons garder .
je vais d’ailleurs arrêter mes investissements sur cette plateforme

Dans le même état d’esprit que l’avis…

Dans le même état d’esprit que l’avis précédent: La direction de Bricks a multiplié les propositions d’investissements sans prendre en compte le nombre d’investisseurs qui n’est pas exponentielle. Résultat: Des biens avec les mêmes caractéristiques qui partaient en quelques secondes il y a 2 mois restent sur le marché, entrainant impossibilité de revendre ses bricks sur la marketplace puisqu’il n’y a plus assez de demandes. Et de plus, les loyers sont pour la plupart du temps tronqués par des impayés, le suivi des loyers n’étant pas bien assuré.Bricks devraient se recentrer sur les biens deja en portefeuille avant de penser à l’international, la direction commençant à proposer des biens à l’étranger.

Déçue

Bonjour déçue de bricks meme si je trouve le concept super à la base… J’ai acheté des biens sur la market place et à priori il n’y avait pas les 3% quils prennent inclus dedans (il ne devait pas y avoir de frais en plus à la base….) et ils m’ont pris de largent plus tard sans me demander mon avis ni me prévenir. J’ai vraiment trouvé cela moyen et je n’ai pas du tout apprécié. Les revenus qui sont bas, trop bas meme après un an…

Le problème n’est pas que ce n’est pas inscrit, le problème est le fait qu’à l’achat les 3% n’étaient pas inscrits sans que je ne puisse le savoir car le vendeur aurait pu bien mettre la bricks moins chère et vous avez pris MON argent plus tard sans me prévenir!

Granite · #328

mimizoe1 a écrit :
Bonjour à tout le monde

Quoi ! Vous continuez tous à continuer de parler de cette "arnaque" ?!
13 pages en 9 mois, en voilà un sujet "passionnant", qui fait bien parler de lui et donc une visibilité et une "publicité" indirecte …
Même "négativement", on en parle ! C’ est trop d’ honneur, messires …

Quant à mettre en garde les "naîfs", tout a été dit dès les premières pages ; Le travail de mise en garde a été fait, argumenté … Tant pis pour ceux qui persiste à y souscrire .
Vous ne "convaincrez" personne de plus qui ne veut pas entendre, donc inutile de rajouter chaque jour de nouvelles "anomalies" .. ? Les déceptions se feront jour et le bouche-à-oreille se répandra aussi vite dans l’autre sens ("c’ est génial ---> c’ est pourri")

Et si vous voulez "partir en croisade" contre les placements douteux, pour "sauver tous les naîfs", la liste est longue et le choix donc vaste .. Pourquoi donc se consacrer à une seule (celle-ci) depuis 9 mois, en quasi-continu ?

Enfin … "J’dis ça, j’dis rien"

Etant relativement nouveau dans ces domaines (placement), j’apprécie au contraire de voir l’évolution d’un placement, mauvais (ou bon) sentiment initial, puis signaux faibles, puis signaux forts, enfin arrivée de nouveaux adhérents cherchant une solution ou une action collective. Quand j’ai découvert le forum, j’ai lu des pages et des pages sur ce type de processus, et c’est édifiant pour quelqu’un qui croî(yait)t encore à l’honnêteté et à la compétence des humains en costards bleus (que je ne côtoie pas professionnellement ou personnellement).

quovadis · #329

Foch est en défaut complet depuis le début.
Le problème c’est qu’il a été acheté avec ees impayés. D’où le prix.
Mais Bricks n’a pas jugé bon d’en avertir les investisseurs ni d’ajuster sa distribution.

Oblible · #330

S’ils ont acheté avec des impayés, je suppose qu’ils n’ont pas pu prendre d’assurance GLI ?

Bernard2K · #331

Remy G***

BRICKS.co concernant l’immeuble maréchal foch à Morange. Bricks achetées en octobre , acte notarié signé 5 mois plus tard en mars et à date toujours pas de loyer perçu pour des problèmes de caf et gestionnaire ! Comment sélectionnez vous vos immeubles ?

Quelle coïncidence ! Je suis justement en vacances exactement dans cet immeuble B du 1 avenue Maréchal Foch à Morhange (Morhange avec un h, Rémy G, avec un H ! Pas Morange !).

Je vous envoie donc comme carte postale la vue que j’ai de ma fenêtre, sur les immeubles d’en face :

Comme l’appartement est traversant, quand je vais sur l’autre face, j’ai vue sur ce supermarché (vous voyez d’ailleurs ma fenêtre qui est à gauche de la photo) :

C’est vraiment un quartier plaisant ! Je passe de super vacances !

Dernière modification par Bernard2K (21/06/2022 19h24)

NicolasV · #332

Bernard2K, le 18/06/2022 a écrit :
[…]Vous voyez l’intérêt de définir précisément, dans le contrat, les immeubles acquis ? Parce que 3 lots de copropriété, même s’ils constituent la très grande partie de l’immeuble, ce n’est pas pareil qu’un immeuble entier. Vous voyez aussi pourquoi je répète à longueur de forum qu’il faut vérifier s’il y a une différente entre le "papier" (la description notariée du bien) et la consistance réelle et, si oui, savoir si ça a été autorisé ? Un "garage" transformé en local commercial, un "logement" qui comporte en fait plusieurs locaux commerciaux et professionnels, c’est classique…

Voilà une petite illustration, sur un seul exemple, de l’intérêt qu’il y a définir précisément le bien : parcelle cadastrale, nature des bâtiments, surface, présence ou non d’une copropriété, etc. Savoir ce qu’on achète, ça a une certaine importance.

A un moment le but en passant par un intermédiaire est de vous décharger de certaines démarches. A mon sens difficile de leur reprocher de ne pas fournir CR d’AG, diagnostics etc.. C’est déjà pas mal d’apporter l’acte notarié, les SCPI n’en font pas autant. Bon par contre cela impose de pouvoir faire confiance, ce qui me semble impossible dans le cas présent.
Pour répondre à votre question, sur cet immeuble Bricks laisse clairement penser qu’on acquiert l’immeuble entier Ils précisent la nature commerciale de certains lots, et le fait que certains locaux sont vides à la signature.

sm94, le 20/06/2022 a écrit :
Mais ceux-ci restent intégrés au prix de la brick tout au long de son existence (c’est du moins ce que je pense, mais il n’est nulle part écrit comment est valorisée la brick en cours de vie). Si ce n’était pas le cas, le prix de la brick sur le marché secondaire chuterait dès l’achat (de 22,4% selon mon calcul).

Exact et c’est plutôt malin de la part de Bricks. Ces frais réapparaitront comme par magie le jour où il faudra vendre le bien (et il faudra rajouter les frais de vente !). Au passage c’est aussi "à moitié" comme ça pour les SCPI (la commission de souscription est soustraite mais les frais d’acquisitions restent intégrés).

quovadis, le 18/06/2022 a écrit :
Dans les frais d’acquisition j’ai mis le delta entre le cout du bien et le total déboursé pour l’avoir.
J’ai néanmoins isolé en Q et S les frais spécifiques de Bricks.

Mélanger dans un même % de l’argent qui "disparaît" et de l’argent qui "reste" (la réserve pour travaux) n’a pas de sens. Il serait plus pertinent d’indiquer le % de frais d’agence seul, ou le % de frais d’agence + bricks, ou le % de provision travaux seul.

quovadis a écrit :
Le rendement réel est compliqué à calculer, en réalité : en théorie c’est le rapport dans le prix d’ac et la distribution. Si, a priori, on connait la distri, pour le prix d’aq c’est compliqué : entre le lancement et aujourd’hui le prix de la Brick évolue et certains achètent au marché secondaire beaucoup plus cher.

Oui ce n’est pas évident. A mon avis il vaut mieux oublier le rendement et se concentrer sur la différence entre les revenus promis et les revenus réellement versés. Il ne faudrait pas que Bricks promette 10€ de revenus frais de gestion Bricks déduits, pour finalement en verser 10€ mais en ayant prélevé leur frais par dilution. Ce serait une manière très sournoise de masquer des distributions plus basses que prévues. Je n’arrive pas à savoir s’ils sont réglo sur cet aspect.

Attention dans votre fichier vous sous estimez les loyers promis. Par ex sur Mas du curé vous indiquez 15 447 promis sur 7 mois, or en réalité ils en promettent 35 987*7/12= 26480 (cf leur site) !
Et de façon plus anecdotique vous surestimez probablement les revenus versés sur les immeubles où il y a eu émission de nouvelles bricks. En effet vous prenez le nombre de Bricks actuel * la distribution historique par bricks, alors qu’il faudrait recalculer le nombre historique de bricks.

Bref tout ça pour dire que le différentiel est sans doute encore pire que celui que vous avez calculé.

quovadis, le 20/06/2022 a écrit :
Réponse du CEO ce jour.
Il préfère attaque le message, que répondre au message :
Cédric O’Neill on LinkedIn: #transparence | 30 comments

Il admet quand même une différence entre les renta annoncées (qui sont présentées comme réelles) et réelles Par contre son attaque ad hominem en fin de message c’est assez minable

Bernard2K · #333

Plus sérieusement, pour poursuivre la réflexion à partir de l’immeuble de Morhange :
Les investisseurs immobiliers doivent maîtriser l’analyse d’un bien immobilier. Leur analyse pré-achat se résume en : à partir d’infos très réduites sur un bien immobilier, il faut être capable de répondre à deux questions : 1) combien ça vaut vraiment ? 2) Est-ce que j’achète ?

Pour savoir combien ça vaut, la première partie de l’analyse, c’est l’emplacement large : la région, la ville, le quartier. Son zonage de tension (ici c’est zone C, sans grosse surprise), sa démographie (ici c’est 3500 habitants, en chute constante depuis 5000 habitants en 1954, ce qui veut dire mathématiquement qu’il y a un excès de logements par rapport au besoin actuel), son dynamisme économique (taux de chômage, revenus, principaux employeurs, annonces de presse à ce sujet, etc.). Une ville peu attrayante peut parfois trouver de la valeur en tant que proche d’une ville plus dynamique ; là ça va être compliqué puisqu’on est à 30 minutes de Saint-Avold et 50 minutes de Metz et de Forbach.

Ensuite, l’état de l’immobilier dans cette ville. Malheureusement, DVF et Patrim ne fonctionnent pas en Moselle. Restent d’autres pistes : meilleurs agents, les annonces immobilières sur LBC… On voit un prix moyen de l’ordre de 1000 €/m² ce qui est très bas, mais surtout des annonces inhabituelles. Notamment, un ancien hôtel-restaurant de 1000 m² pour 80000 €. Certes, il est à rénover entièrement. Mais enfin, un bien à moins de 100 €/m² qui ne trouve pas preneur, ça signifie qu’on est dans une ville où il n’est pas rentable de rénover, ça signifie qu’on est dans une ville avec un marché immobilier très peu dynamique avec une offre excédant la demande.

Ensuite, le bien lui-même. A partir de l’annonce et de ses photos, de l’adresse et quand on les a, des références cadastales (ici : section 3, parcelle 354 l’immeuble de 7 logements, parcelle 355 le bloc de 6 garages, et la moitié indivise de l’aire de manœuvre n°357), le regarder sous toutes les coutures, avec le cadastre, street view, etc. Essayer de comprendre le bien, le quartier, etc. Mes cartes postales ci-dessus sont la partie "amusante" de cette démarche. On relève donc que l’immeuble est en fait une moitié d’immeuble ; mais il ne semble pas y avoir de copropriété donc on va plutôt dire qu’on achète un immeuble mitoyen sur un côté.
La présentation de l’immeuble par Bricks sur Facebook, en une seule phrase, était : "Cet immeuble de 1000 m² comporte 13 lots ce qui limite les risques."
Quelques remarques :
- dans la description d’une copropriété, il est d’usage de distinguer les "lots" (ça comprend tout y compris garages, caves et greniers), et les "lots principaux" (logements et locaux commerciaux). Par exemple : "copropriété de 398 lots dont 158 lots principaux". Là, même si ce n’est pas une copropriété, dire "13 lots" alors qu’il s’agit de 7 logements et de 6 garages, c’et une imprécision qui va dans le sens de laisser croire aux gens qu’il y a 13 lots principaux. En effet, ce ne sont pas les garages, dans une zone très détendue où il n’y a pas de problème de stationnement, qui donnent de la valeur à l’immeuble ! Il aurait été plus précis de dire "7 logements et de 6 garages" plutôt que "13 lots".
- les 1000 m² me semblent très optimistes. Ils doivent compter les parties communes et peut-être même les garages aussi. Si l’on raisonne sur la superficie des logements, c’est à dire les superficies qui rapportent vraiment du loyer significatif, ça doit être beaucoup moins.
- quant au fait que ça "limite les risques", les souscripteurs, qui n’ont pas de revenus parce que les loyers étaient déjà impayés lors de l’achat et le sont toujours, doivent rire jaune en appréciant toute l’ironie de cette présentation.
Enfin, cette description sommaire mais résolument optimiste était accompagné d’une photo de l’immeuble, dont l’extérieur est joli et bien entretenu, c’est vrai. Mais, quand on regarde ce qu’on voit par les fenêtres, de chaque côté de l’immeuble, c’est beaucoup moins bien, d’où mes deux "cartes postales" ci-dessus comme façon humoristique d’attirer l’attention sur la qualité de ce bien et sur le fait que Bricks avait pris la photo la plus flatteuse.

En gros, avec la démarche d’analyse que je présente ci-dessus, en 1 à 2 heures (avec l’habitude ; au début ça prend plus de temps), de chez soi, on sait 70 % de ce qu’il y a à savoir sur un bien. Les 25% restants, c’est la visite sur place : regarder le bien sous toutes ses coutures, mais aussi visiter le quartier et discuter avec les gens. Et les 5 % restants, c’est quand on creuse encore plus, parce que l’analyse à distance puis l’analyse sur site ont été favorables, donc on fait les dernières vérifications avant d’aller chez le notaire.

Comme dit au début du post, ce travail d’"analyse pré-achat" d’un bien permet de répondre aux deux questions : 1) combien ça vaut vraiment ? 2) Est-ce que j’achète ?

Dans le cas de Bricks, quand Rémy G demande comment ils choisissent leurs immeubles, ça me fait poser une première question : est-ce qu’ils ont vraiment fait cette analyse avant achat (puis passé sous silence tous les aspects négatifs) ? Mais cela entraîne par conséquence une seconde question : Est-ce qu’ils savent faire cette analyse ? Autrement dit : est-ce que l’immobilier les intéresse vraiment ; est-ce qu’ils ont les compétences à ce sujet ?

J’ai réalisé, avec le temps, que le "savoir-faire" d’analyse d’un bien, pour arriver à une valeur ("ça vaut tant") et à une décision d’achat (j’achète ou pas) est un vrai savoir-faire. C’est complexe. L’investisseur immobilier locatif a besoin de ce savoir-faire (qu’on trouve aussi chez les agents immobiliers et les marchands de biens). Ce savoir-faire s’acquiert par l’apprentissage et par la pratique, en mixant l’analyse à distance (à partir de nombreuses sources internet), la visite sur place, les calculs dans un tableur excel, et une grosse dose d’expérience.
Je lis sur le site de Bricks "Nous mettons tout en œuvre pour vous garantir une sélection de projets locatifs de qualité et une maîtrise des risques optimale. Chaque opération est rigoureusement évaluée par nos experts en immobilier, selon des critères stricts".
EDIT : pourtant, Bricks a bien dans son équipe un spécialiste de l’immobilier, un certain Tom, dont on trouve le CV sur Linkedin. CV qui semble correspondre aux compétences nécessaires. Mais alors il pensait à quoi, Tom, au moment de la sélection de l’immeuble de Morhange ?
il y a certes une "expertise" réalisée par un "expert immobilier" indépendant, quand je lis celle de l’immeuble de Pézenas, je vois une expertise incomplète et pas très précise. Manifestement, l’expert n’a pas pu visiter la totalité des lieux et il avait assez peu de documents à sa disposition. Au lieu de répondre au client "je vous rendrai mon expertise quand j’aurai accès à tous les locaux et à tous les documents de cette liste", il a préféré rendre une expertise incomplète et pas très précise à partir de ce dont il disposait. Ce n’est pas ce genre d’expertise qui peut remonter le niveau ! D’ailleurs, pour l’immeuble de Morhange cette expertise ne figure pas dans les documents disponibles. De toute façon, la problématique n’est pas celle d’une telle expertise réalisée par un expert extérieur, qui n’est faite qu’une fois qu’on a déjà choisi l’immeuble ; la problématique semble être au niveau de la sélection pré-achat faite en interne par Bricks, celle que j’ai décrit ci-dessus. D’après les deux exemples que j’ai regardés attentivement, Pézenas et Morhange, cette analyse pré-achat me semble avoir comporté "quelques" lacunes.

Dernière modification par Bernard2K (22/06/2022 10h36)

Oblible · #334

L’expert est payé par Bricks mais il sait surtout que la société achète des immeubles à tour de bras, il a tout intérêt à ce que la société soit contente de son estimation.

xazh · #335

mimizoe1, le 21/06/2022 a écrit :
Quant à mettre en garde les "naîfs", tout a été dit dès les premières pages ; Le travail de mise en garde a été fait, argumenté … Tant pis pour ceux qui persiste à y souscrire .
Vous ne "convaincrez" personne de plus qui ne veut pas entendre, donc inutile de rajouter chaque jour de nouvelles "anomalies" .. ? Les déceptions se feront jour et le bouche-à-oreille se répandra aussi vite dans l’autre sens ("c’ est génial ---> c’ est pourri")

Je ne peux pas être d’accord sur ce point !

J’intervenais sur d’autres forums. Avec plusieurs forumeurs, nous avons longuement discuté de certains montages type "piege à pigeons". Par expérience, se contenter de présenter les défauts une fois, en quelques posts, puis "laisser tomber" …. l’information perd son coté actualité, les nouveaux pigeons qui tenteraient une recherche ne tombent alors plus sur des files complètes et actualisées, pouvant rappeler au mieux des doutes et permettrent un questionnement.

Si aujourd’hui, les seules actualités concernant Bricks sont les infos diffusées par Bricks, les nouveaux intéressés pourraient ne pas trouver d’information contradictoire.

Je prends un exemple : Aristophil ! Nous sommes en 2022, l’affaire est toujours en cours, mais plus personne n’en parle en remontant les files détaillant les questions du montage. Un investisseur aujourd’hui tombe sur un montage similaire, il retrouvera surtout le conflit juridique, sans l’explication du montage financier, et beaucoup les arguments "Aristophil a été mise en faillite par le méchant establishment jaloux de nos rendements"

J’exagère ? En plein début de la procédure, au moment où le public découvrait les sous jacents, Artecosa / Signatures proposait le même montage, et trouvait des "investisseurs". Depuis, Artecosa a été liquidée et un procès est prévu.

De mon point de vue, maintenir une file de ce type en ajoutant, au fil de l’eau, les nouveaux éléments, les nouveaux questionnements, etc … permet de maintenir la visibilité de ces premières pages vis à vis des "futurs pigeons" qui tenteraient une recherche aujourd’hui, ou l’année prochaine, ou jusqu’à …

Oblible · #336

Maitre Cédric organise un live ce soir à 18H

#4 // LIVE BRICKS

xazh · #337

Bernard2K a écrit :
J’ai réalisé, avec le temps, que le "savoir-faire" d’analyse d’un bien, pour arriver à une valeur ("ça vaut tant") et à une décision d’achat (j’achète ou pas) est un vrai savoir-faire.

+++++

A lier aussi aux nombreuses "formations" style "devenez un expert de l’immobilier en 1h depuis votre canapé".

C’est un savoir faire, et ca demande un peu de temps pour le développer, il faut certes des connaissances théoriques, mais aussi de la mise en pratique.

Bernard2K a écrit :
EDIT : pourtant, Bricks a bien dans son équipe un spécialiste de l’immobilier, un certain Tom, dont on trouve le CV sur Linkedin. CV qui semble correspondre aux compétences nécessaires. Mais alors il pensait à quoi, Tom, au moment de la sélection de l’immeuble de Morhange ?
il y a certes une "expertise" réalisée par un "expert immobilier" indépendant, quand je lis celle de l’immeuble de Pézenas, je vois une expertise incomplète et pas très précise.

J’ajoute qu’il faut relativiser la notion d’expertise, malheureusement.

Je prends l’exemple d’une expertise par un expert judiciaire vs l’expert d’un agent immobilier spécialiste de son secteur. Lequel a raison ? J’ai un cas, par exemple, avec 20 à 25% d’écart en valeur nette selon l’expertise judiciaire et l’évaluation par des agents immobiliers du quartier. Quelle valeur retient on dans ce cas ? Pour acheter, on préfèrera la plus basse, mais pour valoriser un patrimoine, la seconde semble nettement plus tentante …

Quid lorsque l’expertise sert :
- à valoriser un titre / droit ?
- à calculer des frais ?
- à couvrir une dette ?

quovadis · #338

NicolasV, le 21/06/2022 a écrit :
quovadis, le 18/06/2022 a écrit :
Dans les frais d’acquisition j’ai mis le delta entre le cout du bien et le total déboursé pour l’avoir.
J’ai néanmoins isolé en Q et S les frais spécifiques de Bricks.
Mélanger dans un même % de l’argent qui "disparaît" et de l’argent qui "reste" (la réserve pour travaux) n’a pas de sens. Il serait plus pertinent d’indiquer le % de frais d’agence seul, ou le % de frais d’agence + bricks, ou le % de provision travaux seul.

Les frais seuls de Bricks à l’acquisition sont isolés (en valeur absolue et en %)

NicolasV, le 21/06/2022 a écrit :
quovadis a écrit :
Le rendement réel est compliqué à calculer, en réalité : en théorie c’est le rapport dans le prix d’ac et la distribution. Si, a priori, on connait la distri, pour le prix d’aq c’est compliqué : entre le lancement et aujourd’hui le prix de la Brick évolue et certains achètent au marché secondaire beaucoup plus cher.
Oui ce n’est pas évident. A mon avis il vaut mieux oublier le rendement et se concentrer sur la différence entre les revenus promis et les revenus réellement versés. Il ne faudrait pas que Bricks promette 10€ de revenus frais de gestion Bricks déduits, pour finalement en verser 10€ mais en ayant prélevé leur frais par dilution. Ce serait une manière très sournoise de masquer des distributions plus basses que prévues. Je n’arrive pas à savoir s’ils sont réglo sur cet aspect.

Le calcul est fait dans le tableau, en réalité, mais il n’est pas clair. Les onglets 2 et 3 calculent précisément ce sujet, et l’onglet 4 fait le calcul.
En E, y’a ce qui a été distribué. En G ce qui aurait du être distribué selon les rendements ACTUELS (et non pas annoncé). La différence actuel/annoncé est assez faible parce qu’elles ne concernent que 4 biens (selon les chiffres que j’ai récupéré)

NicolasV, le 21/06/2022 a écrit :
Attention dans votre fichier vous sous estimez les loyers promis. Par ex sur Mas du curé vous indiquez 15 447 promis sur 7 mois, or en réalité ils en promettent 35 987*7/12= 26480 (cf leur site) !
Et de façon plus anecdotique vous surestimez probablement les revenus versés sur les immeubles où il y a eu émission de nouvelles bricks. En effet vous prenez le nombre de Bricks actuel * la distribution historique par bricks, alors qu’il faudrait recalculer le nombre historique de bricks.

Sur la 2e partie, c’est vrai, mais les chiffres ne sont pas effarants, donc j’ai simplifié.
Sur Mas, je ne vois pas les 35987.
Il distribue 3,71% par an, donc pour 100€ investit, je devrais obtenir 3,71€ (c’est d’ailleurs ce que dis le simulateur).
Les clients ont investit 713 775 €, donc ils devraient avoir 26481€ / an dont 26481/12*7=15447
Je ne comprends pas votre calcul (ou alors il est basé sur des chiffres que je n’ai pas vu)

Nous verrons ce soir ce qu’ils annoncent.
Je note néanmoins que depuis des mois ont leur fait des demandes auxquels ils ne répondent pas, et qu’il aura fallu un message lu par tous le secteur et les régulateurs (et pas du tout par ses clients) pour qu’ils réagissent.

Reste à voir si ça sera uniquement de la mise en forme. Pour rappel, la home indique toujours qu’on touche des revenus chaque mois, et que c’est sans frais.

Quant à mettre en garde les "naîfs", tout a été dit dès les premières pages ; Le travail de mise en garde a été fait, argumenté … Tant pis pour ceux qui persiste à y souscrire .
Vous ne "convaincrez" personne de plus qui ne veut pas entendre, donc inutile de rajouter chaque jour de nouvelles "anomalies" .. ? Les déceptions se feront jour et le bouche-à-oreille se répandra aussi vite dans l’autre sens ("c’ est génial ---> c’ est pourri")

Je ne crois pas. Depuis 18 mois rien n’a vraiment bougé, et c’est même de pire en pire. Depuis 2 mois ils ont été obligés de revoir la levée de fonds (qui a ce stade n’est toujours pas validée), et désormais vont devoir s’expliquer.
Si personne n’avait rien dit, on en serait toujours au même point.

AleaJactaEst · #339

Monsieur Cédric O’N***l est maintenant "préfaceur" de livre sur l’investissement immobilier en "colocation".

Pourtant, sauf erreur de ma part, il ne semble pas que bricks cible véritablement des biens à redéployer en collocation.

Je m’interroge beaucoup sur les co auteurs de ce livre qui ont décidé de lui laisser faire la préface. Est-ce possible de préfacer un livre contre de l’argent ?

Le site de l’éditeur

Un ouvrage du même éditeur : le pouvoir de la manipulation.

Edit : Ah oui exact j’avais vu votre message en plus. Je voulais dire que jusqu’à maintenant ils n’ont rien démontré sur le sujet

Dernière modification par AleaJactaEst (22/06/2022 17h12)

Oblible · #340

Si si, Bricks s’est lancé dans la colocation …

p.12 Bricks.co → avis sur cette plateforme d’immobilier participatif ?

Oblible · #341

Petit résumé :

Je ne fais ça pour l’argent
Dépôt de dossier à l’AMF ce soir
L’investissement dans Bricks se fera en actions et pas en royalties
Il faut nous juger sur le long terme
Il n’y a plus de financement bancaire jusqu’à Novembre ( les banques n’y croient plus ? )
Ils vont attaquer de nouveaux marchés : la Belgique, Canada, Royaume-Uni et Etats-Unis
Le marketplace est bloqué : trop de vendeurs sur le marketplace ( les pigeons qui ont acheté pour uniquement faire de la PV )

NicolasV · #342

Bernard2k :
- sur l’immeuble de Morhange Bricks a acheté 2 bâtiments car ils indiquent 13 lots correspondant à 13 appartements + 11 garages. L’acte notarié n’est pas clair : il y a bien 2 actes avec 2 prix différents mais le numéro de lot sur les 2 actes est identique..

- Pas sûr que "Tom" soit là depuis le début, ils sont à priori passés de 1 à 35 personnes en 6 mois. De toute façon le but au départ était d’afficher une performance potentielle (affichée comme réelle) maximale. Ce chiffre est fabriqué n’importe comment et sans mise en garde. C’est sûr que s’ils avaient affiché 3% (au lieu de 15%) ça n’aurait pas rencontré le même succès. Puis suite à leur passage sur m6 le but a été d’avoir des biens à offrir, donc à mon avis ils n’avaient pas du tout des heures à passer pour étudier chaque dossier.

quovadis a écrit :
Les frais seuls de Bricks à l’acquisition sont isolés (en valeur absolue et en %)

Bon disons que nous ne sommes pas d’accord Encore une fois compter comme des "frais d’acquisition" une réserve pour travaux est trompeur. Et dans votre post linkedin c’est bien ce % total que vous avez utilisé pour illustrer les frais (et votre phrase laisse penser que ce sont les frais Bricks).

Sur la 2e partie, c’est vrai, mais les chiffres ne sont pas effarants, donc j’ai simplifié.
Sur Mas, je ne vois pas les 35987.
Il distribue 3,71% par an, donc pour 100€ investit, je devrais obtenir 3,71€ (c’est d’ailleurs ce que dis le simulateur).
Les clients ont investit 713 775 €, donc ils devraient avoir 26481€ / an dont 26481/12*7=15447
Je ne comprends pas votre calcul (ou alors il est basé sur des chiffres que je n’ai pas vu)

Votre erreur est de déterminer les revenus reversés en prenant le rendement affiché actuel * le coût d’acquisition historique, or il faut prendre le coût d’acquisition actuel (appelé "valeur totale" par bricks).

C’est pour cela que je vous conseillais de partir sur les revenus promis par Bricks en €, plutôt que d’utiliser des % qui varient selon le dénominateur.
Pour Mas du curé, onglet financier "Loyers net par an : 35 987".

Dernière modification par NicolasV (23/06/2022 00h23)

Bernard2K · #343

NicolasV a écrit :
Bernard2k :
- sur l’immeuble de Morhange Bricks a acheté 2 bâtiments car ils indiquent 13 lots correspondant à 13 appartements + 11 garages. L’acte notarié n’est pas clair : il y a bien 2 actes avec 2 prix différents mais le numéro de lot sur les 2 actes est identique..

vous me dites qu’ils ont acheté les deux immeubles mitoyens, l’un à 360 k€ l’autre à 390 k€. J’avoue que je n’avais pas lu jusqu’à la seconde attestation. Je m’étais arrêté à 360 k€ pour un immeuble de 6 logements ce qui me paraissait cohérent. OK, donc ils ont acheté les deux immeubles mitoyens. Je n’avais pas non plus lu le contrat de bricks dans lequel le montant total de l’opération apparaît. Ca fait donc une opération totale à 750 k€ d’achat, plus les frais, total général 948 k€.

La raison pourquoi je n’ai pas approfondi, c’est que je n’ai pas trop raisonné en prix d’achat, et même pas en ratio en m² (alors que c’est ma marotte). Et en fait, j’ai à peine raisonné sur le bien immobilier lui-même, tellement j’avais des lumières rouge clignotantes sur la première partie de l’analyse, à savoir la ville : Morhange. Déprise démographique et économique, 3500 habitants, à 30 minutes et 50 minutes des grandes villes… Tout est dit déjà.

Quand, sur la même ville, vous voyez (cf annonces LBC) que, pour le même prix de 80 à 90 k€, vous pouvez avoir un appartement de 90 m² ou bien un immeuble de 200 m² ou bien un immeuble de 1000 m², ça indique un marché immobilier très très particulier… car très très détendu. A partir de là, il n’y a plus vraiment de prix de marché. Face à un tel marché, la vraie question, c’est faut-il acheter à Morhange ? La question du bien lui-même et de son prix est presque secondaire.

En tout cas, investir 1M€ à Morhange pour 13 logements, il faut avoir sacrément envie ! Il y a là une forme de courage… ou d’aveuglement.

Vous dites que l’"acte notarié" n’est "pas clair". Je ne sais pas pour l’acte en lui-même, je ne l’ai pas. Mais pour ce qui est des attestations notariées, j’ai lu les deux attestations désormais et je peux vous dire que ce n’est pas un problème de "clarté" : c’est un problème de copier-coller qui en fait un document carrément erroné ! Les références du second immeuble sont exactement identiques à celle du premier ce qui bien sûr erroné. Pour le second immeuble, ça aurait dû être parcelle 353 pour 665 m², et pour le bloc de garages parcelle 356 pour 86 m². Il suffit de regarder le cadastre.

Si la même erreur figure sur l’acte authentique publié au fichier de la publicité foncière, ça fait très très désordre !

Quand j’écris aussi (plusieurs fois sur le forum au point d’avoir l’impression de radoter) de relire très attentivement les documents notariés pour éviter les erreurs… Ce n’est pas pour rien !

suite à leur passage sur m6 le but a été d’avoir des biens à offrir, donc à mon avis ils n’avaient pas du tout des heures à passer pour étudier chaque dossier.

Les pauvres, ils n’avaient pas le temps de vérifier la qualité des immeubles ni de relire les documents notariés, à force d’acheter des immeubles à tours de bras. Toute boîte en forte croissance doit se poser la question : vendre un peu moins pour assurer 100 % de satisfaction des clients qui achètent (quitte à ce que des clients potentiels ne soient pas servis), ou bien vendre à tour de bras pour servir tout le monde quitte à ne plus assurer la qualité et la satisfaction clients ? Ce type de choix est assez révélateur. En tout cas, je me demande pourquoi ce sont quovadis, vous, moi et quelques autres qui relevons leurs erreurs, leur montrant ainsi ce qu’il faut améliorer ? Ca veut dire que nous leur faisons gratuitement un boulot d’auditeur et de responsable qualité, alors que nous ne sommes pas payés pour ? Il y a là un phénomène très étrange !

Pour conclure, je vais répéter une vérité toute simple : savoir ce qu’on achète, ça a une certaine importance.

Dernière modification par Bernard2K (23/06/2022 00h55)

ArnvaldIngofson · #344

Morhange a été une ville de garnison,
son activité, sa population dépendent du nombre de militaires stationnés.

fr.wikipedia.org a écrit :
Comme les autres communes de l’actuel département de la Moselle, Morhange est annexée à l’Empire allemand de 1871 à 1918. Morhange (Mörchingen en allemand) s’anime alors avec les troupes allemandes qui stationnent dans le bourg (construction de vastes casernes). Les collines alentour furent truffées de petits ouvrages militaires fortifiés, qui constituèrent la fameuse Muraille de Morhange.

fr.wikipedia.org a écrit :
Morhange redevient française après la signature de l’armistice de 1918. Les casernes sont alors occupées par une importante garnison, comptant jusqu’à trois régiments et un commandant de place ayant le grade de général.

Il se trouve que je connais bien Morhange : service militaire au 61e régiment d’artillerie

fr.wikipedia.org a écrit :
Le 1er juillet 1977, après treize années passées à Saint-Avold, le régiment est transféré à Morhange, où il succède au 8e régiment de dragons. À la même date, la 4e batterie est recréée.

C’est dans cette garnison que le 61e régiment d’artillerie reçoit, au début de l’année 1982, le système ATILA (Automatisation des tirs et liaisons de l’’artillerie), avec les nouveaux automoteurs AMX AuF1 de 155 mm. Ainsi doté le premier d’un matériel moderne et performant, le régiment reste toujours le creuset de l’élite de l’artillerie. Dotée d’un système de chargement automatique, et fonctionnant sur le principe d’une douille explosive entièrement combustible, enveloppe comprise, la casemate de tir ne comporte pas de poste de chargeur. À l’instar du canon de 75, l’AuF1 permet le tir rapide (automatisé et sous casemate, cette fois) et donne à l’artillerie française une longueur d’avance sur les artilleries concurrentes ou alliées.

En 1984, le régiment passe sous le commandement de la 1re division blindée, basée à Trèves, en Allemagne. Il rejoint cette garnison le 1er août 1992, toujours au sein de la 1re DB.

Le présence d’un régiment maintenait une certaine activité (petits commerces alimentaires, restaurants, bars à p…).
L’évolution du nombre d’habitants montre un déclin après le départ des « Diables noirs » (non remplacé par un autre régiment).
Le sénateur local s’en était inquiété :

M. Roger Husson (Moselle - RPR) a écrit :
Question écrite n° 17307 de M. Roger Husson (Moselle - RPR) publiée dans le JO Sénat du 19/09/1991 - page 1988
M. Roger Husson attire l’attention de M. le ministre de la défense sur les dissolutions du 61e régiment d’artillerie de Morhange et de l’établissement régional de matériel de Sarrebourg. En effet, celles-ci entraîneront d’une part une perte importante de 200 emplois au niveau de la ville de Sarrebourg et d’autre part une perte plus sérieuse pour la ville de Morhange, contribuant ainsi à accélérer la désertification d’une zone rurale déjà fortement touchée par la crise économique. C’est pourquoi il lui demande s’il envisage l’implantation d’une unité de remplacement à Morhange et dans le cas contraire quelles sont les compensations envisagées.

Dissolution du 61e régiment d’artillerie de Morhange

Entre la perte de plus de 1 000 habitants et des casernes vides pour 3 régiments (un régiment français fait environ 850 soldats), il doit y avoir de l’immobilier vide à Morhange …

Petit moment de nostalgie, j’ai revisité la caserne avec Google Street View.
Un bâtiment abandonné depuis 30 ans, ça craint …

Par contre le bâtiment où je travaillais, reconverti en Hôtel Communautaire de Morhange Maison des services au Public, a encore de l’allure …

Dernière modification par ArnvaldIngofson (23/06/2022 01h05)

Oblible · #345

La mi FinTech mi PropTech a pour objectif … le NASDAQ !

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Rejoins une licorne (objectif Nasdaq !) mi FinTech mi PropTech dont la mission est de simplifier l’investissement immobilier. Avec des co-fondateurs qui ont un super Track Record et une team devs de killers, nous cherchons maintenant un dev back pour accélérer sur la techno.

sm94 · #346

Bernard2K a écrit :
De toute façon, la problématique n’est pas celle d’une telle expertise réalisée par un expert extérieur, qui n’est faite qu’une fois qu’on a déjà choisi l’immeuble ; la problématique semble être au niveau de la sélection pré-achat faite en interne par Bricks, celle que j’ai décrit ci-dessus. D’après les deux exemples que j’ai regardés attentivement, Pézenas et Morhange, cette analyse pré-achat me semble avoir comporté "quelques" lacunes.

Dans le fond, la qualité du bien est-elle si importante… pour la galaxie Bricks?

Leur business model ne repose manifestement pas sur l’espérance d’une future plus-value lors de la revente, qui serait captée en grande partie par les possesseurs de bricks, mais sur l’empilement de commissions en cours de vie du produit (d’achat, de négociation de prêts, de travaux, de gestion locative, de frais annuels de 1% HT sur la valeur totale du bien immobilier (et plus l’estimation sera élevée, plus les frais seront élevés)). Ils n’investissent pas à coté de leur clients, mais ils sont propriétaires des biens immo…

La qualité du bien pourrait donc être assez accessoire, sauf pour le possesseur de brick. Le bien n’est qu’un support pour les commissions. Donc le propriétaire gagne quasiment la même chose que le bien soit médiocre ou exceptionnel… Et plus il est acheté cher et évalué cher, plus il gagne…

En résumé, vous me confiez votre argent en échange d’une promesse (de royalties), grâce à vous je deviens seul propriétaire d’un bien dans lequel je n’ai pas investi un seul euro, je bénéficie de multiples commissions, je vous rendrai le prix de vente lorsque j’aurai décidé de vendre, vous assumerez toutes les moins values seul, je profiterai d’une partie de l’éventuelle plus-value…

Lorsque les intérêts des deux parties ne sont pas alignés, danger !

quovadis · #347

Oblible, le 22/06/2022 a écrit :
Petit résumé :

Je ne fais ça pour l’argent
Dépôt de dossier à l’AMF ce soir
L’investissement dans Bricks se fera en actions et pas en royalties
Il faut nous juger sur le long terme
Il n’y a plus de financement bancaire jusqu’à Novembre ( les banques n’y croient plus ? )
Ils vont attaquer de nouveaux marchés : la Belgique, Canada, Royaume-Uni et Etats-Unis
Le marketplace est bloqué : trop de vendeurs sur le marketplace ( les pigeons qui ont acheté pour uniquement faire de la PV )

En obligation. Pas en action.
Mais vu qu’on sait toujours pas comment l’entreprise dans laquelle on investit

Bon disons que nous ne sommes pas d’accord smile Encore une fois compter comme des "frais d’acquisition" une réserve pour travaux est trompeur. Et dans votre post linkedin c’est bien ce % total que vous avez utilisé pour illustrer les frais (et votre phrase laisse penser que ce sont les frais Bricks).

Donc je dis clairement "dont X% pour Bricks". Et dans mon tableau la commission et son poids sont clairement isolés

Oblible · #348

@quovadis : si si, il parle bien d’investissement sous forme d’actions, c’est à 12:55 dans la vidéo :

BRICKS.co - #4 LIVE - Bricks.co

Nyxe · #349

Oblible, le 23/06/2022 a écrit :
La mi FinTech mi PropTech a pour objectif … le NASDAQ !

? Dev Back-end - Remote Friendly - Bricks.co - CDI à Montpellier

Rejoins une licorne (objectif Nasdaq !) mi FinTech mi PropTech dont la mission est de simplifier l’investissement immobilier. Avec des co-fondateurs qui ont un super Track Record et une team devs de killers, nous cherchons maintenant un dev back pour accélérer sur la techno.

Vous avez raté une petite perle dans cette annonce:

Des connaissances en blockchain et Elixir (ou language à synthaxe Ruby-like) seraient un plus 😉

Le terme blockchain est très … intéressant. Une case inattendue de plus de cochée dans la grille de bingo auquel on est en train de jouer.

LaurentFract · #350

Je me souviens d’un interview à l’automne 2021 ou le fondateur de Bricks Cedric O’Neil se moquait de la blockchain et de la tokenisation immobilère que certains proposent. "Une coup marketing", que ça n’apporte rien… et voila… Comme quoi, il aime parler avant de se renseigner. Pour ma part, je vois surtout que les "coup marketing" c’est bien Bricks qui les maitrisent. Et pas grand chose d’autre. pas la tech, pas la compta, pas le legal, et certainement pas l’immobilier.

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