Al2020 [proche banlieue parisienne] : étude de cas immobilier (mise en location)

Priority a écrit :

Pas constaté de baisse de loyer sur une maison t4 à l’ouest de la défense, mais les maisons sont plus rares que les appartements…

Pour votre question "vaut-il mieux prendre ses bénéfices ?" ça dépend de trop de facteurs pour répondre pour vous. Est-ce une RP ou du locatif pur ? Pas la même fiscalité sur les bénefs. A combien les bénefs se montent / quel serait le prix de vente que vous en tirerez. Quel besoin de l’argent et à quelle échéance ?
La baisse de loyer que vous constatez représente quelques dizièmes de pourcent en moins sur le loyer, c’est beaucoup mais les frais pour vendre et replacer l’argent ailleurs sont conséquents également => cela peut sans doutes etre interessant, mais à travailler avant de se lancer

Bonjour,

J’ai fait estimer le bien en location par plusieurs agences. Guy Hoquet avant la crise estimait le loyer hors charges  à 1700-1800 hc. Plaza à 1700 hc actuellement. J’ai choisi Plaza mais deux autres agences me disaient que c’était trop cher et proposaient 1400 voire 1500euros de loyer. En regardant les annonces les tarifs sont effectivement assez bas. L’annonce est en ligne depuis 1 semaine et peu de retours jusqu’à présent. J’avais bien réfléchi et envisagé de louer pour me simplifier la vie car pas de besoin d’argent à court-terme. Mais un loyer de 1500 euros sur un F3 me fait tout de même réfléchir. Mon appartement est issu du regroupement de deux meublés et un meublé au dessus du mien s’est loué 900 HC il y a 6 mois ce qui semble montrer une forte décôte entre un F2 et un F3… Le coup de diviser à nouveau mon appartement pour en louer qu’un serait important: nouveau compteur edf, fermeture tuyau gaz alimentant second appartement pose radiateurs et chauffe-eau électrique, nouvelle cuisine, installation WC dans seconde salle de bain…Mon appartement est estimé à 450-460000 euros actuellement et c’est ma résidence principale. Louer me permettait en plus d’investir pour changer les vitrages sans sortie d’argent…et ayant d’autres travaux à réaliser dans d’autres maisons je ne voulais pas me compliquer la vie en vendant faisant des travaux parallèlement.

Oui je sais mais j’ai déjà beaucoup de problèmes ailleurs: travaux dans 2 appartements pour les améliorer au niveau DPE, plus une maison à rénover. Vendre en plus cet appartement est effectivement une solution plus rentable mais qui demande un surcroit de travail qu’il va m’être difficile d’effectuer. De votre côté, pourquoi louez-vous votre maison? Obtenez-vous une bonne rentabilité? Pour mon T3 en mettant une annonce je me rends compte que le différentiel de rendement est parfois énorme entre un T2 et un T3. Je pense que c’est dû aux nombreuses constructions qui ont eu lieu ces dernières années à Puteaux associé au télétravail qui fait que de nombreuses personnes vivent désormais plus loin de Paris/la Défense. Reste à savoir si ce déplacement de la population hors de Pairs/petite couronne est une tendance qui va vite disparaitre ou de long-terme…

Oui c’est pour cela que j’avais prévu de louer pour faciliter les choses et une vente est toujours possible sans imposition de la PV en revenant vivre. Mais à 1500 euros le taux de rentabilité brut atteint seulement 3,9%. Et vous vous êtes à quel niveau? Si revente se pose également le problème de réinvestir rapidement au vu de l’inflation. Pour la location il reste que la tendance à la baisse des loyers en proche région parisienne, si elle se confirme, est assez inquiétante…

Dernière modification par al2020 (27/06/2022 10h21)

al2020, le 25/06/2022 a écrit :

Beaucoup d’appartements neufs construits récemment viennent concurrencer l’ancien. Je pensais que ces nouveaux appartements avaient plutôt été achetés par des primo-accédants ou des parisiens. Or ces appartements sont aujourd’hui sur le marché locatif.

Voilà ce qui s’appelle l’effet Pinel. Sur des programmes de promoteur en première couronne, les studios et 2 pièces partent quasi-principalement pour du Pinel, et viennent concurrencer l’ancien.

C’est beaucoup moins le cas sur les 3 pièces, car le plafond Pinel est dépassé.