Quel pourcentage de son patrimoine consacrer à l'immobilier ?

Suite à une réflexion sur notre résidence principale, surtout concernant le montant final, après travaux, et maintenant que nous avons une nouvelle opportunité professionnelle, je me pose la question de la part de notre revenu allouée à la résidence principale.

Aussi, je me demande quelle est la part de votre RP dans le total de votre patrimoine ?
J’exclue de facto les investissements immobiliers (même si c’était le thème initial de la file), ainsi que la grande question de louer ou acheter qui a été maintes fois traitée.

Nous connaissons les avantages et inconvénients de la RP, d’autres le décrivent mieux que moi :

HeureuxUlysse a écrit :

1. RP avant tout investissement, je vous rejoins 100% sur votre interrogation. Mais il n’y a pas de réponse universelle pour moi.
Outre l’aspect non rationnel de posséder sa maison ou non, le driver c’est de quelle façon cet argent va travailler pour vous.
La RP présente les 3 avantages suivants : sa plus value est exonérée, vous ne payez pas d’impôts sur les loyers que vous ne payez pas, vous pouvez apporter de la valeur au bien en fonction du temps que vous avez.
Elle présente les 3 inconvénients suivants : Vous conditionnez votre mobilité professionnelle à la liquidité de ce patrimoine (puisque dès que vous partez vous devez vendre ou serez imposé sur la plus value, vous placez toutes vos ressources sur un même bien (vous avez intérêt à ne pas vous tromper tant sur le bien que sur la période…), vous payerez probablement pour des pièces que vous n’utiliserez pas qui ne vous rapporteront donc qu’une plus value hypothétique.

Il y a aussi le cas particulier de ceux qui voient dans le remboursement du prêt le moyen d’une "épargne forcée et contrainte" parce que sinon l’argent s’envolerait en dépenses et non en placement.
Nous ne sommes pas dans ce cas de figure.

Actuellement, notre RP représente une part considérable de notre patrimoine, et, de part son montant et maintenant par le boulet qu’elle représente pour cette absence de mobilité, je trouve que nous sommes beaucoup trop exposés.
Nous souhaitons vendre, dans un horizon d’ici à 2 ans, afin de reprendre des liquidités et être en location le temps de confirmer notre souhait de déménager. En effet, si la nouvelle opportunité de mon conjoint n’est pas payante, nous resterons dans le coin et mon conjoint ré intégrera sa boîte d’origine.
Mais même dans ce cas de figure, je souhaite diminuer notre exposition.

Dans la nouvelle ville où se situe l’opportunité de mon conjoint, l’immobilier est beaucoup moins cher. Aussi, plusieurs possibilités s’offrent à nous : un appartement tel que celui que nous louons actuellement, qui serait dans les 280 000€ / une maison avec un jardin en ville dans les 400 - 500 k€ / un bien luxe, tel que nous avons actuellement, mais moins cher que l’actuel, dans les 900 k€.
Avec la vente de notre RP actuelle, ces pistes sont toutes possibles.

Mais dans ma réflexion actuelle, je souhaite diminuer drastiquement la part de notre RP et m’oriente plutôt vers des budgets 25% de la valeur de notre RP actuelle.

Outre l’aspect "qualité de vie/ confort de vie" qui est propre à chacun, et qui bien sur est subjectif, quelle est la part de votre RP dans votre patrimoine total ?

Ma première RP était avant tout un investissement, suivi d’un gros chantier perso et d’une PV conséquente.

L’actuelle était un rêve qui me semblait inaccessible,  quand nous avons pu la signer : au delà du potentiel (elle nécessitait une restauration conséquente..), c’était avant tout pour nous en l’achetant une façon de se sentir vivre : des frissons avec l’inquiétude de ne pas arriver au bout du chantier, au bout du financement qui était lourd alors pour nous, etc…bref tout un tas de raisons de ne pas l’acheter…

Et pourtant des années après, au final quel pied de la vivre au quotidien, surtout depuis la fin des travaux d’ailleurs, autant dire que le confinement n’a rien eu d’une épreuve en famille.

Je ne la vis pas ou plus comme un investissement, mais toujours comme un coup de coeur toujours actuel.

Sur le même thème, j’ai eu pour voisin un ex footeux pro international et locataire, bien moins logé que nous sur le coup qui me fait clairement viser ce type de clientèle le jour où nous voudrons vendre.

Pour parler pourcentage, son acquisition représentait environ 150% de notre patrimoine net d’alors. Le temps ayant fait son oeuvre, elle doit peser environ 25% maximum de l’actuel, bien que je ne m’en préoccupe guère.

Merci d’avoir relancé cette file. Alors ici, on voulait une résidence principale sans histoire, sans problèmes, sans stress financier. Donc, ça donne quelque chose de beaucoup plus banal que vous, amoilyon.

J’ai trouvé intéressant, pour moi, de regarder nos chiffres de plus près.

RP : valeur (Patrim) = 270K, capital dû : 130K. Capital net : 140K
Investissement Duflo : valeur (Patrim) = 80K, capital dû : 77K. Capital net : 3K
Total immobilier : 143K

Epargne : PEL = 31K, Livrets A = 18K, Compte courant = 10K, PEE = 3K
Total : 62 k

Actifs financiers : PEA = 17K, Actions en direct = 8K
Total : 25K

Donc immobilier / total = 143K / 230K = 62%

🌴🌻🌻🌴

Je ne suis pas sûr d’avoir trouvé la bonne file mais au cas ou ce message peut être déplacé .

J’ai entendu de vive voix une anecdote d’une gérante d’une association en province , de lieu culturel pour artistes :

Elle se plaignait ou râlait textuellement :

Qu’une petite nana de 25 ans qui travaille dans une banque est venu et a acheté a son nom tout l’immeuble avec habitations , dans lequel son association paye un loyer depuis de très nombreuses années , achat pour un montant de 1,3 Million !
Alors qu’elle la gérante n’a même pas été prévenu pour que son association puisse essayer de devenir acquéreur de ses locaux loués .

Mes premières réflexions ont été que , et bien oui probablement certains milieux gardent leurs plans pour eux , qu’une jeune femme a 25 ans déjà grande propriétaire d’un immeuble de rapport bien situé comme celui-ci a 1,3 Million c’est pas mal du tout ; et que finalement papa doit avoir de l’argent !

Et que en tout cas actuellement , cela est très difficile de sympathiser et rencontrer des femmes d’affaires intéressantes et riches , ou bien elles le cachent pour mieux faire des affaires justement .

Dernière modification par Serrure (26/08/2021 14h17)

@Cigarette :

Serrure a écrit :

Qu’une petite nana de 25 ans qui travaille dans une banque est venu et a acheté a son nom tout l’immeuble avec habitations , dans lequel son association paye un loyer depuis de très nombreuses années , achat pour un montant de 1,3 Million !

D’après Location : priorité du locataire lors de la vente totale d’un immeuble | Chambre de Paris , si le vendeur était un parent ou que l’immeuble comporte moins de six logements, les locataires n’ont pas leur mot à dire.

Un idéal qui ne conviendra pas à tout le monde mais c’est ma façon de pensée :

Serait d’utiliser l’effet de levier à son maximum, et à chaque fois qu’un crédit se fini et bien de balancer le cash en bourse, le cash ne doit vraiment jamais rester dans l’immobilier.

Le rendement de l’immobilier est annuel, le rendement de la bourse est annualisé, la différence entre les deux est phénoménale à long terme grâce aux intérêts composés.

Personnellement j’ai juste une Rp a finir de payer dans 11 ans, et bien je sais déjà que  malgré le fait qu’on s’y sente très bien, dans 6 à 11 ans je vais probablement la revendre et arbitrer le cash que je récupèrerai en bourse. Dans la foulée faire un nouveau crédit pour racheter une résidence principale plus chère.

Imaginons :

Crédit actuel 830€/mois
Vente 280 000€ net que je place à 12% annualisé par mois soit la performance d’un bon gérant de fond
soit 2800€ par mois de revenus
et je fais par exemple un crédit de 1800€/mois pour une baraque de 480 000€
Au final je ressors avec une plus grosse maison, et du cash en plus chaque mois

@maxicool : J’en connais au moins deux, mais la mise minimum est de 1M$/€ pour chacun de leur fonds.

La raison qui nous pousse à réfléchir au % d’allocation d’immo dans notre portefeuille est la diversification.
La diversification a pour but de créer un portefeuille robuste qui traversa les crises en limitant les risques.
Il faut que chaque classe d’actif est un risque qui est le moins corrélé aux autres possibles.

Je pense que vous vous mélangez les pinceaux en comparant rendement annuel et rendement annualisé. Vous ne pouvez pas comparer directement les deux car dans un cas vous tenez compte du réinvestissement des éventuels flux intermédiaires et pas dans l’autre.

En pratique placer votre épargne en bourse en espérant un rendement moyen de 6% annualisé et investir dans un bien locatif en espérant un rendement de 6% par an cela revient au même financièrement parlant tant que vous pouvez réinvestir les revenus (dividendes loyers ou plus values) dans les mêmes conditions.   

En bourse ce réinvestissement est automatique si vous avez opté pour des titres capitalisants (trackers fonds ou actions de croissance) ; si vous êtes sur des titres de rendement il faut et il suffit de réinvestir les dividendes. Idem si vous êtes sur un bien locatif, en réinvestissant les loyers ponctuellement sous forme d’apport pour investir sur un autre bien (et au passage ajouter du levier éventuellement), ou pour acheter des parts de fonds immobilier ou foncières cotées pour rester sur de l’immobilier, ou des actions ou parts de trackers ou fonds.

Démonstration (je me permets de reprendre et corriger votre tableau) :

- un placement de 10k€ à 6% annualisé (typiquement un placement en bourse sur un tracker world capitalisant) donne bien 30,25k€ au bout de 19 ans (mais entre les deux il n’y a aucune raison que le portefeuille suive la trajectoire indiquée, il fera plus probablement le yo-yo, +20% une année, -15% la suivante, 2% celle d’après etc.)
- un placement de 10k€ à 6% par an (typiquement un investissement immobilier) avec réinvestissement des loyers perçus (pour comparer ce qui est comparable) donne aussi 30,25k€ au bout de 19 ans.



CQFD

Xan12 a écrit :

Ah et ne le prenez pas mal mais ceux qui se diversifient en prennant immo physique locatif + SCPI + portefeuille en bourse rempli de foncières je ne pense pas que ce soit optimal.

Ce qui est optimal pour vous ne l’est pas forcément pour les autres et inversement. Tout dépend des objectifs et et des contraintes, qui par nature sont différents pour chaque investisseur. Et même si on se place dans l’optique de gagner le plus possible c’est faux : certains parviennent à obtenir des rendements bien supérieurs à la bourse avec l’immobilier (avec certes une composante travail bien supérieure et difficile à chiffrer) pour eux un choix 100% immo locatif peut être optimal.
Seules les SCPI seraient à exclure dans ce cas de figure.

Dernière modification par dangarcia (26/08/2021 19h52)

Xan12, le 26/08/2021 a écrit :

Il faut aussi bien réfléchir si à long terme un rendement immobilier de 7% annuel et plus rentable qu’un investissement annualisé de ne serait ce que 6% c’est pour ça que je n’aime pas que mon cash soit investi sur du rendement annuel et c’est là toute la faiblesse de l’immobilier physique.

https://www.investisseurs-heureux.fr/up … 141652.png

Pour compléter les commentaires du dessus,

Votre réflexion analytique est intéressante, néanmoins j’ai l’impression que vous occultez l’effet de levier proposé par l’immobilier, que ne permet pas la bourse, du moins pas à aussi grande échelle et dans des conditions aussi facilitées. Le financement a crédit est la principale raison pour laquelle l’immobilier a un avantage concurrentiel sur la bourse.

En effet, avec 10k investis en immo physique, les rendements doivent être calculés sur le montant total du bien qui acheté, soit plutôt 120k que les 10k de départ.

Hypothese : on part sur 10k =8% correspondant aux frais de notaire pour maximiser le levier.

Pour compléter le message précédent, voici la répartition du patrimoine immobilier parmi les Français.

Insee a écrit :

24 % des ménages détiennent 68 % des logements possédés par des particuliers

Un quart des ménages vivant en France sont propriétaires de plusieurs logements. Ces ménages multipropriétaires détiennent les deux tiers du parc de logements des particuliers. Plus leur niveau de vie augmente, plus les ménages détiennent un nombre élevé de logements. Ainsi, 58 % des multipropriétaires sont aisés ou plutôt aisés, contre 34 % de l’ensemble des ménages. Les ménages multipropriétaires sont plus âgés et plus souvent en couple que l’ensemble des ménages. De plus, leur résidence principale se situe plus fréquemment dans les couronnes des aires d’attraction des villes.

La moitié des ménages multipropriétaires possèdent au moins un logement mis en location, contre 13 % pour l’ensemble des ménages. Dès le troisième logement possédé, la propriété immobilière des particuliers est essentiellement à usage locatif. Les ménages possédant plus de logements recourent davantage aux sociétés civiles immobilières.

La propriété des logements en location est très concentrée : les ménages propriétaires d’au moins 5 logements représentent 3,5 % des ménages, mais détiennent 50 % des logements en location possédés par des particuliers. Ces ménages possèdent à eux seuls 37 % des logements situés dans le centre des grandes villes, contre 24 % sur l’ensemble du territoire.

Etude complète.