SCPI en nue propriété : investir dans les SCPI en nue-propriété…

Bonjour je relance cette file.

Un investissement en NP me parait intéressant car garantissant le rendement. Je me pose la question de la valorisation car j’ai  l’impression qu’elle dépend avant tout de la durée mais pas du rendement intrinsèque en nue propriété. Par exemple la décote sur du Corum très rentable sera proche d’autres SCPIs moins rentable ?

C’est toujours un plaisir de lire vos explications GBL.
Mais c’est précisément dans ces moments-là que j’estime que l’investissement en SCPI est loin d’être aussi "lazy" qu’on veut bien le faire croire.
Il y a une véritable expertise à développer avant de faire un choix qui nous lie pendant de nombreuses années à cet investissement.

Le prix de part étant frais de souscriptions compris, votre quote part en tant que nue propriétaire comportera une partie des frais de souscription.

sanvio, le 03/04/2022 a écrit :

Le prix de part étant frais de souscriptions compris, votre quote part en tant que nue propriétaire comportera une partie des frais de souscription.

En complément : lorsque les frais de souscription sont nuls, le TRI  (net d’impôts) d’une souscription en Nue-Propriété semble assez attractif :

         Iroko Zen → avis sur cette SCPI (Iroko) p.4

PS, pour cerner le risque de variation de prix de la part : Article sur la performance globale des SCPI sur 30 ans, décomposée en distribution (DVM) et prix de la part (VPM) :   

         Quelle a été la performance des 30 dernières années en SCPI? – Rock & DATA

Les clés de démembrement sont un mélange de plusieurs paramètres dont le rendement et la durée sont les plus importants. Un rendement plus important entrainant une clé de démembrement plus faible pour le nu-propriétaire toutes choses étant égales par ailleurs.

Néanmoins ce marché du démembrement de parts de SCPI n’est pas totalement liquide et certaines clés semblent "négociables", vous pouvez par exemple observer toutes les clés possibles pour Pierval Santé sur la section dédiée de La Française avec deux clés à 3ans, 12.5 et 13% (usufruit) ou encore trois clés à 5ans 20 21 et 22% (usufruit). Les clés "normales" pour ces durées étant 12.5 et 20% comme on le remarque sur la quantité de parts disponibles.

Effectivement, il existe donc des SCPI bien plus intéressantes pour les usufruitiers (LF Europimmo qui offre d’excellentes clés) et inversement des SCPI plus intéressantes pour les nu-propriétaires (Vendome Regions qui offre des clés trop cher pour les usufruitiers mais tant que les institutionnels achèteront les nu-propriétaire en profiteront).

Bonjour les IH

Une proposition de lecture du démembrement temporaire de SCPI.

Postulats
valeur de part constante,
pas d’inflation,
investissement au comptant.
Hypothèses
décote nue-propriété temporaire, 10 ans : 32%,
rendement net : 4.54%,
TMI 30%, constante,
PS : 17.2%
Frais de cession des parts : 10%.
(Frais, rendement et décote : "au hasard", Immorente)

Achat en PP
revente après 10 ans
revenus nets sur 10 ans : 24
valeur de revente : 90
total : 114
rdt annualisé net : 1.32%

conservation après 10 ans
rdt annualisé net sur 10 ans : 2.17%

achat en NP10
revente au remembrement
revenus sur 10 ans : 0
valeur de revente : 132
rdt annualisé net : 2.81%

conservation
valeur remembrée : 147
rdt annualisé net sur 10 ans : 3.93%

Cerise sur le gâteau : le remembrement coïncide avec une baisse de TMI.
Rendement net des parts remembrées : 4.79%

Donc, investir dans la nue-propriété temporaire revient à effectuer un placement donc les dividendes sont réinvestis nets d’impôts.
Qu’en dîtes-vous ?  Est-ce une lecture pertinente ?

PS : je considère que l’investissement est fait sans cashback lors de la souscription, ce qu’un IH ne saurait souffrir !

@Polaris,

Merci pour le partage d’expérience.

Oui, effet de levier si on investit à crédit; sinon, dividendes réinvestis.
Et oui, placement non-dénué de risques, à intégrer dans une allocation comprenant d’autres classes d’actifs.

Je compte tout comme vous placer mes excédents de liquidités par des achats récurrents sur plusieurs années. En revanche, je ne compte pas multiplier les SCPI (pour l’heure j’en ai 4) à l’infini.

Comment déterminez vous qu’une clef est favorable ? De ce que je comprends, plus la DVM est élevée, moins la nue-propriété vaut cher, ce qui est parfaitement logique. Arrivez-vous à tenir compte de tous les éléments utiles pour comparer les clefs ? Pour une même SCPI, comparez-vous les durées de démembrement entre elles pour optimiser ? Avez- vous un pool de SCPI correspondant à vos objectifs (notamment en termes de répartition sectorielle et géographique) et dont vous surveillez les clefs ? Ou traquez-vous les "promos" ?

J’ignorais que les intermédiaires avaient de la marge sur les clefs. Mais c’est probablement parce que pour l’instant je suis passé directement par les sociétés de gestion ; je note de ne plus le faire !
Pour ce qui est du cashback, je constate que 2.5% de rétrocession représentent très légèrement plus qu’1% de décote.

@Victoire :

Dans mon premier message, la terminologie manque de précision. Les frais mentionnés sont des frais de souscription. On ne les voit qu’à la revente, pourtant ils sont bien prélevés à la souscription.

Vous investissez 100. Vous payez 11 de frais, et vos parts valent 89.

MAIS les dividendes sont calculés sur le prix de souscription. Ou plus exactement, le taux de distribution affiché est exprimé par rapport au prix de souscription (donc, 100).

Donc si le DVM est de 5%, vos 100 investis vous rapportent 5, et non pas 4.45.

NB : les frais de souscription sont prélevés sur les parts nouvelles (par opposition aux parts existantes, qu’on achète de gré à gré moyennant des frais d’enregistrement de 5%).

En effet, tout l’intérêt d’acquérir de la nue-propriété temporaire est de NE PAS percevoir de revenus dont on n’a pas besoin (et alors qu’on à une TMI au max, fin de carrière oblige) pendant le démembrement, et de synchroniser le remembrement avec une baisse de revenus (par exemple départ en retraite), voire une baisse de TMI.

Merci pour vos questions qui me permettent de mieux mesurer l’intérêt du dispositif dans mon cas, avec une TMI 30, la retraite dans quelques années, et une TMI qui passera à 11 à ce moment-là. Pour ma part j’investis en nue-propriété de SCPI les excédents de trésorerie éventuels générés par le value-averaging de ma poche actions. J’utilise également les démembrements dans le cadre d’une succession ; c’est vraiment un outil plein de ressources.

Vous apportez 100 pour acquérir de la NP sur 10 ans.

La part vaut 1, la décote NP10 est de 32%.

Donc, avec vos 100, vous acquérez la nue-propriété temporaire de 147 parts (au lieu de 100 si vous acquériez des parts en pleine propriété).

Le remembrement a lieu sans intervention de votre part après 10 ans + délai de jouissance.

A partir de là, vous recevez les dividendes des 147 parts.

Vous avez payé 100, mais vous avez 147 (modulo la variation de la valeur des parts). C’est un rendement annualisé de 3.86% (cette fois je tiens compte du délai de jouissance, ici le 1er jour du 3e mois). Ce rendement n’est pas fiscalisé.

Qui diable a payé les frais de souscription ? Comme déjà dit par Sanvio quelques messages plus haut, je dirais le nu-propriétaire et l’usufruitier, au pro-rata (ici 68% NP, 32% USU). Mais à la fin c’est égal ; vos 147 parts ont une valeur de 132.3.

Dernière modification par Phaeton (17/07/2022 19h04)

Content si l’échange vous permet, à vous aussi, d’affermir vos convictions sur le sujet dont il est question. Oui, le fait que nos problématiques diffèrent grandement ne m’a pas échappé. Vous avez à l’évidence des problème que je n’ai pas !

Tout comme vous j’ai une aversion quasi maladive pour les frais indus. Toutefois dans le contexte de la discussion je me demande s’il est juste de qualifier d’indus les frais encaissés par les sociétés de gestion de SCPI.

Quant à moi, je serais parfaitement incapable de générer un revenu pérenne à partir d’immeubles quelconques en y consacrant pas plus de 0.00001% de mon temps. Autrement dit, ça me va de rétribuer les intermédiaires dans le cas présent car ils créent de la valeur. Je lirai vos réflexions avec intérêt sur ce point en particulier.

Quelles sont les données apportées par le CGP que vous trouvez trop optimistes ? Le vendeur de SCPI auquel j’avais eu affaire au début de mon aventure incluait systématiquement dans ses simulations des augmentations des prix de parts assez importantes, mais dont avec le recul il me faut bien admettre qu’elles n’étaient pas exagérées. En revanche, je n’ai pas vu mes revenus augmenter, et cela m’ennuie assez.

Voilà ce qui m’est proposé: un portefeuille de scpi en nue propriété sur 5 ans On me dit que pour 100 investis,en NP j’aurai 160 en PP au bout des 5 ans , qui génèreront ensuite 4.4% de revenus  (je suis avertie qu’aujourd’hui le même panier génère 5.14%)

Comme on m’a déjà fait miroiter des choses qui ne se sont pas réalisées, je préfère vérifier les calculs, au moins dans les grandes lignes.

Alors voilà , j’ai fait une moyenne des frais et des rendements, et des clés de répartition des scpi concernées , en considérant que le mélange est équipondéré, ce qui n’est pas forcément juste , mais ça donne les grandes lignes.

Je trouve: rendement actuel 4.4% (et pas 5,14)

Clé de répartition US/NP moyenne sur 5 ans : 79.25/20.75

Frais moyens 11.04%

Autant dire que je ne trouve pas du tout le résultat présenté plus haut. Pour moi au bout des 5 ans j’aurai 126 en PP qui génèreront au mieux 4.4% (probablement moins) sur lesquels je paierai 47% d’impôts car mon TMI ne va pas changer. Et si je revends, pour 100 au départ j’aurai environ 112.

Alors quoi? Erreur du cgp sur la clé de répartition? Revalorisation "créative" des parts?

Même si je déduis de la somme promise au bout des 5 ans les scpi que je possède déjà (et que je voulais revendre au départ , parce qu’elles ne me rapportent que 2.43% nets d’impôts), l’hypothèse du cgp donnerait : de 100 on obtient 130, ce qui n’est possible qu’avec une augmentation du prix de la part de 3% annuels.

Je vais retourner vers lui pour une clarification… de toutes manières hors de question que je liquide un PEL qui me rapporte 3.23 nets pour investir là dedans.

Victoire,

votre montage me parle car je l’ai fait l’an dernier pour 100 ke NP sur 5 ans.

je vous confirme mon incrédulité partagée sur l’espoir de sortir à 160 !

Dans mon cas, je mise sur 120 ke en valeur revente à l’issue dans le meilleur des cas…