SCPI en nue propriété : investir dans les SCPI en nue-propriété…

Bonjour

Je suis tout a fait en ligne avec vous sur les calculs et la conclusion,

cela dit je ne comprends pas comment votre PEL vous rapporte autant je ne retrouve pas de tel taux meme sur un  " vieux" PEL..

Cdt

Victoire a écrit :

Voilà ce qui m’est proposé: un portefeuille de scpi en nue propriété sur 5 ans On me dit que pour 100 investis,en NP j’aurai 160 en PP au bout des 5 ans , qui génèreront ensuite 4.4% de revenus  (je suis avertie qu’aujourd’hui le même panier génère 5.14%)

Cela n’est pas sérieux. Il faudrait des revalorisations annuelles des prix des parts de 4,5% ! (Et alors il faudrait jeter un coup d’oeil à la fiscalité des plus-values…)

Sur les 4 SCPI indiquées, équipondérées, la clef de démembrement à 5 ans est de 79.25%.

100 investis
Après 5 ans + délai de jouissance : remembrement.
A valeur de parts fixe, vos parts valent 126.2
Si vous les gardez, vous touchez alors chaque année 126.2*DVM du panier*(1-17.2%-TMI)
Lorsque vous les vendez, vous touchez 126.2*(1-moyenne des frais%)=112.6 dans le cas présent.

Revente au remembrement : rendement annualisé net = 2.18%
Conservation : rdt annualisé = 4.32% jusqu’au remembrement, puis DVM - fiscalité. TMI 30 : 2.71%; TMI 11 : 3.69%

(Pour la fiscalité on considère que 100% des revenus sont français, or ce n’est pas le cas, donc la pression fiscale sera moindre.)

Sauf si l’inflation s’installe et que les SCPI arrivent à faire monter suffisamment les loyers pour contrebalancer la hausse des charges et la dépréciation des actifs (ce qui fait pas mal de très gros SI), votre PEL vaut mieux.

On est tous d’accord sur le fait que les 160 annoncés sont peu crédibles.

Pour ma part je ne me fie plus aux simulateurs, car après tout il n’est pas si compliqué de faire le sien, si besoin avec l’aide du forum.

Pour grapiller un peu sans me tuer à la tâche pour des picaillons, je pense suivre la recommandation de notre hôte :
Investissez dans les SCPI dans des conditions très avantageuses

2.5% de cashback, ça remplace grosso modo les revenus qu’on ne perçoit pas pendant le délai de jouissance. Et c’est net de fiscalité.

Oui et c’est sans compter le délai de jouissance qui atteint les 6 mois pour certaines scpi.
Pour ce qui est de l’augmentation du prix de la part, je pense qu’on a été mal habitué par 10 années favorables de planche à billets et baisse de taux.
Une période plus difficile ou a minima "normale" arrive.

Deux chapelles oui mais qui ne sont pas incompatibles. Les loyers n’iront probablement pas aussi vite que la "potentielle" évolution des taux.

Il n’y a pas de gain taxable dès lors qu’on fait l’hypothèse de valeurs de parts constantes.

En effet la différence entre prix payé pour la NP et valeur de revente après démembrement n’est PAS une plus-value

C’est la valeur de la pleine propriété au moment de l’acquisition qui est prise en compte pour le calcul de la plus-value.

3. Cession après réunion de la propriété

Voulez-vous dire que même si la valeur des parts a augmenté, tant que l’augmentation ne dépasse pas les frais de souscription, on n’est pas en plus-value ?

Ca paraît sensé…

Je découvre un peu ce sujet d’investissement SCPI en NP, cela me semble très intéressant.

Corth, le 20/07/2022 a écrit :

… du simulateur de Linxea : Simulateur SCPI en nue-propriété - Linxea

En regardant ce simulateur, je me suis amusé à faire un petit tableau des décotes par durée en NP pour 2 SCPI. Il me semble qu’au delà de l’aspect fiscal pour le choix de la durée, il y a des années plus intéressantes que d’autres. Par exemple pour Immorente, il y a tout intérêt à choisir 13 ans plutôt que 12, la décote supplémentaire pour un an est de 2%… je ne vois d’ailleurs pas trop où est la logique (à part inciter à choisir 13?). Pour Aestiam, peu d’intérêt il me semble à avoir une durée au delà de 14 ans.

Le petit tableau, avec en gras les années plus "intéressantes" (juste avant une baisse de la progression de la décote par an):



Explication des colonnes:
- Nb années - Durée de NP en années
- Décote - Décote en % par rapport à PP
- Décote/an - Décote en % par an (décote / durée)
- N/N-1 - delta entre décote pour la durée et décote pour durée N-1
- =PP - Nombre de part en NP pour le prix d’achat d’une part en PP
- Delta - Delta colonne précédente N par rapport à N-1 (c’est à dire le % de parts en NP "en plus" en choisissant de conserver la NP une année supplémentaire - à comparer à l’usufruit "perdu").

Attention, raisonner en terme de décote (et de décote par année) peut être un peu trompeur, vu qu’on a plus l’habitude de raisonner en termes de rendement: décote = 1 - (montant initial / montant final)  alors que rendement = (montant final / montant initial) - 1. Les deux sont a peu près égaux tant que les valeurs sont petites (de l’ordre de quelques pourcents), mais deviennent très différents rapidement. Par exemple une décote de 50% correspond a un rendement de 100%.

En reprenant vos chiffres pour immorente, mais en regardant ce que ça donne en termes de rendement (et de rendement annualisé:  (1+rendement)**(1 / nbr années) - 1), j’obtiens ça:


On retrouve bien que sur certaines durées le rendement annualisé diminue moins que pour d’autres durées, notamment les 7ans, 10ans et 13ans que vous avez identifié. Mais il n’est plus aussi évident qu’il faut absolument choisir 13 ans plutôt que 12: les deux sont plutôt équivalents.

@Nyxe IL semble que vos calculs n’intègrent pas les frais de souscription à la sortie.

Immorente en NP 5 ans c’est un TRI de 2%, le meilleur rendement est pour un démembrement 11 ans avec un TRI de 2.79%.

Quitte à acheter du Sofidy, on préfèrera Efimmo NP 10 ans qui offre un TRI à 3.07%.

Carpediem

Continuant à exploiter le filon, je crois pouvoir affirmer de façon triviale que plus le démembrement est long, moins les frais et le délai de jouissance diminuent le rendement, dès lors qu’il s’agit de revendre au remembrement.

Ainsi, en reprenant les données de Nyxe, on a :



NB : j’ai pris un délai de jouissance de 6 mois pour mieux décoller les deux courbes.

Avouez qu’on commence à y voir plus clair

Dans ce cas particulier, en commençant à 5 ans, le rendement réel croît jusqu’à atteindre un pic à 10 ans, puis se stabilise légèrement en-dessous du pic.

Dernière modification par Phaeton (23/07/2022 13h45)