Acheter un appartement dans un immeuble sans copropriété ?

Bonjour,

La loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis précise à son article 1 que :" La présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes.

A défaut de convention contraire créant une organisation différente, la présente loi est également applicable aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des aménagements et des services communs, comportent des parcelles, bâties ou non, faisant l’objet de droits de propriété privatifs."

Vous êtes donc dans le cadre d’une copropriété ! (Même si aucun document n’a été établi dans ce sens)… Pour éviter la copro, il aurait fallu, qu’au moment du découpage de l’immeuble un autre mode d’organisation soit choisi (par exemple une division en volume)…. hors d’après ce que vous indiquez, il ne semble pas exister d’écrit (de convention) allant dans le sens contraire à une organisation sous forme de copropriété.

En résumé, l’absence de toute convention implique de fait l’existence d’une copropriété loi 65.

Ce qui est très gênant dans votre cas de figure, c’est qu’aucun règlement ne prévoit la répartition de charge… ce qui risque d’être la source de grosses mésententes avec l’autre copropriétaire quand il faudra faire des travaux sur les parties communes (réfection de la toiture, intervention sur le gros œuvre etc…).

L’article 3 de la loi de 1965 précise d’ailleurs ce qui est réputé être parties communes en l’absence de titre : " Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.

Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :

- le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès ;

- le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;

- les coffres, gaines et têtes de cheminées ;

- les locaux des services communs ;

- les passages et corridors.

Sont réputés droits accessoires aux parties communes dans le silence ou la contradiction des titres :

- le droit de surélever un bâtiment affecté à l’usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes, ou d’en affouiller le sol ;

- le droit d’édifier des bâtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins constituant des parties communes ;

- le droit d’affouiller de tels cours, parcs ou jardins ;

- le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes."

En conclusion, avant de signer quoique se soit, il faut bien analyser cette situation qui peut vous réservez de mauvaises surprises.

Pour l’intervention du géomètre et le règlement de copropriété, je crois que c’était de l’ordre de 700 euros.

Biskeo : Merci pour ces liens, je vais prendre le temps pour les lire…
Vous avez raison, il y a eu une copropriété, qui semble avoir été abandonnée au début des années ’90.

Kool31 : Il n’y a pas de syndic, ni bénévole ni professionnel, juste un usage sans concertation, ni accord. Toute entente semble abandonnée depuis vingt ans environ (sans mésentente pour autant) avec plusieurs propriétaires successifs pour le commerce.

Solution trés simple, saisir le tribunal pour qu’un administrateur gére l’immeuble.

GoodbyLenine : C’est bien une difficulté d’évaluation qui me semble dominer dans cette situation. Je pense également qu’il faut établir un règlement de copropriété, mais ai-je les moyens de l’imposer ?

BorderLine : Si je peux éviter des démarche lourdes, j’éviterai… mais c’est sans doute effectivement le moyen d’imposer.

Swx : Je pensais aux parties communes de son commerce, comme la façade par exemple. Vous avez raison, le propriétaire du commerce peut changer, cela participe à la difficulté d’évaluation.

D’autre part, j’ai les diagnostiques de l’appartement, mais pas des parties communes, est-ce normal ?
J’ai remarqué que les arrivées d’eau sont dans des tuyaux en plombs. C’est avant les compteurs et dans les parties communes. Souci ou celui du distributeur d’eau ?

Je suis du même avis que Pruls…. vous êtes en train de vous embringuer dans un dossier délicat qui peut vite dégénérer.

De manière plus générale, je vous conseille vivement de fuir les copropriétés à deux. La copropriété suit des règles inverses à celles de la consommation d’alcool… A trois ça va…. A deux… bonjour les dégâts !

Dans une copropriété à deux, majorité rime avec unanimité… le moindre désaccord sur le vote d’une décision en AG entrainera inévitablement le blocage de la copro.

Une copro bloquée, c’est une copro qui va droit dans le mur (impossibilité d’engager des travaux, bâtiments qui deviennent vétustes etc…)

Sasuke a écrit :

vous êtes en train de vous embringuer dans un dossier délicat qui peut vite dégénérer.

- Dune façon assez générale ,  Il n y a que trois  solutions :
Soit vous vous débarrassez  de votre appartement  si vous l avez malencontreusement  déjà acheté
Soit  vous commencez sans attendre  un traitement contre la dépression -
Soit vous assassinez discrètement l autre copropriétaire Les parties communes sont propices à ce que survienne  un malheur sans témoins , mais restera le souci d héritiers peu accommodants
Ce n est pas le seul exemple que je connaisse de ce genre de situation :

Des amis sont encore  copropriétaires d un appartement dans une villa qui en comprend deux - Le leur est légèrement plus petit : à ce jour , ils ont épuisé les deux premières solutions … Malgré toutes les procédures entreprises pour régler leur situation à l amiable , et devant les Tribunaux
il ne leur reste plus que la troisième  possibilité…ou plus simple  de déménager

Dernière modification par Swx (07/02/2013 17h22)

Swx a écrit :

Ddtee a écrit :

"J ’ai remarqué que les arrivées d’eau sont dans des tuyaux en plombs. C’est avant les compteurs et dans les parties communes."
Souci ou celui du distributeur d’eau ?-

Ce sera une question de garantie de l installateur -
La durée  de garantie usuelle depuis l installation , ou une assurance du service de son entretien, sinon ces travaux seront  à la charge de la Copropriété -

Donc à la charge de la copropriété dans ce cas, ça peut être très "plombant" les tuyaux en plomb !
Faut-il remplacer les canalisations en plomb ? - Copropriété - Le Particulier

BorderLine a écrit :

Attention à ne pas colporter de contre vérités.

Article 22 Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (fixant le statut de la copropriété)

Chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. Toutefois, lorsqu’un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires.

J’ai juste ajouté le lien vers Légifrance.

Pruls a écrit :

BorderLine a écrit :

Attention à ne pas colporter de contre vérités.

Article 22 Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (fixant le statut de la copropriété)

Chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. Toutefois, lorsqu’un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires.

J’ai juste ajouté le lien vers Légifrance.

Pardon,question de debutant,ce n’est donc pas la surface de l’appartement possédé qui compte mais celle des parties communes?
Si j’ai un grand appart mais aucune partie commune je ne compte donc pas?

Autre question,je prend un exemple;j’ai 95% soit 95 voix et un autre a 5% soit 5 voix.
je me retrouve au final avec 5 voix? 5 voix chacun?

Merci pour vos reponses.Etonnant cette affaire de repartition des voix..

Pour la suite je comprends l’idée mais trouve la formulation etrange:

xa a écrit :

"Pardon,question de debutant,ce n’est donc pas la surface de l’appartement possédé qui compte mais celle des parties communes?"

Votre appartement fait-il partie de l’immeuble, oui ou non ? Donc il représente une partie de l’ensemble commun !

L’ensemble commun dans mon esprit ce sont les escaliers,couloir d’entrée de l’immeuble,toit,facade..l’appartement,lui,est individuel.
La "quote part dans les parties communes" pour moi signifie des fractions de ces derniers.
L’appartement represente effectivement une partie de l’ensemble commun…mais une partie justement non-commune de l’ensemble commun.
C’est pas clair pour moi dans la formulation de la loi,mais comme je l’ai dit je debute-)