Ilanp [49] : étude de cas immobilier (exploitation nue)

Bonjour,

Il s’agit vraisemblablement d’une gamme de prêts exclusive à la CE Ile-de-France. La CE Bretagne-Pays de Loire ne le proposait pas.

Elle est dénommée commercialement GRANDIOZ Investisseur ou GRANDIOZ Progression.

Elle se découpe en plusieurs phases (taux fixes) :
1 - Préfinancement (anticipation) 1,150% fixe sur 36 mois (montant intérêts calculés selon les modalités de recouvrement des intérêts définies au contrat).
2 - Amortissement (échéance progressive) 1,150% fixe sur 12 mois (montant 765,33EUR).
3 - Amortissement (échéance progressive) 1,150% fixe sur 288 mois (pendant cette période, les échéances progressent de 1,000% chaque année conformément aux conditions mentionnées au contrat. Le détail des échéances est indiqué dans le tableau d’amortissement.)

Montant total du crédit : 224ke EUR
Montant des intérêts : 35 384,32 EUR
TAEG inclus : 1,56% (je me suis trompé dans le post précédent - déclaré 1,1% TAEG; nous sommes pour l’instant avec l’assurance emprunteur groupe BCPE).

Année 1 : 765,33 EUR
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Année 25 : 971,77 EUR
(progression de l’échéance de l’ordre de 10 EUR chaque année).

Notre banquière nous avait expliqué avoir sélectionnée cette offre pour abaisser le taux d’endettement pour la présentation du dossier au service crédit.
Cet argument + achat RP permettaient de faire passer facilement le dossier (dérogation de 20% de dossiers; sur les 20% une grande partie est pour les RP, puis en dernier, vient l’investissement locatif).

A contrario, au CIC, nous avions obtenu 1,22% (taux fixe) avec une échéance à 875,11 EUR.
Montant des intérêts : 36 126,20 EUR

A savoir que nous avions eu la change de proroger le prêt au-delà de 6 mois (cela fait depuis octobre 2021 que nous attendons la signature définitive), nous devons signer la semaine prochaine.

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EDITION :

Nous n’avons pas de clauses de réévaluation des taux dans ce contrat.
En revanche, nous n’avons pas la possibilité - ce n’est pas clairement indiqué dans les clauses, cela parle uniquement de différé - de mettre en pause totale ou partielle le prêt.
Nous avons deux prêts PRIMO+ Locatif CE qui offre automatiquement deux années de pauses totales ou partielles des échéances.
Ce qui nous avait aussi poussé à rester chez eux dans le premier jet pour éventuellement se refinancer plus facilement en mettant en pause les prêts.

il faudrait déjà en savoir plus par rapport a votre besoin de baisser votre imposition…

La sci n’a pas que des avantages (frais de fonctionnement, VNC du bien lors de vente, IS choix irréversible, associés…) et il faut être sur de son choix pour ne pas, finalement, le regretter a la fin.

Si vous prévoyez de doubler vos revenus d’ici 2/3 ans alors oui ca fait peu être sens de créer une SCI et d’y apporter vos biens (soit via OBO soit via apport).

Si c’est juste pour baisser votre impôt a l’instant T parce que vous payez trop, a mon avis c’est une mauvaise idée et vous le regretterez a la fin.

Enfin je rajouterais qu’il faut être deux minimum pour faire une sci, et que 50% (a peux près) des couples se séparent.

Rien ne vaut la simplicité d’un achat en nom propre et tout dépend de la situation d’ensemble.

Bonjour 77PourCent,
Je vous remercie pour votre intervention.

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Bonjour Bernard2K,
Je vous remercie pour votre intervention.
Si vous m’en faites part, je peux corriger les erreurs qui nuisent à la compréhension.

Nous faisons les travaux nous-même.
Le plateau est en-dessous du prix du marché (artère de la ville côté, ancien grand hôtel particulier (cette rue n’est qu’une succession de bureaux d’avocats et de banques dans des hôtels particuliers), dans une zone historique, périmètre patrimoine protégé => cathédrale classée à côté).
Il s’agit d’un plateau dit loft avec poutre apparente.
Nous sommes sur une fourchette moyenne à ~3600€ le m2 dans la zone (donc hors de cette artère qui est côté pour la ville) sans travaux, nous l’avons acquis à ~3100€ le m2 avec travaux.
Je sais que l’on compte en moyenne 1000€ au prix du m2 pour une réfection.
Nous avions vérifié avec les données des impôts et d’autres sites tiers avant achat.
Nous avons dû faire une offre au prix car il y avait plusieurs acheteurs dessus.

A titre d’exemple à surface et secteur équivalent, nous sommes à 430€ ke FAI. Donc plus proche des 400€ ke hors FAI.
Il n’y a plus de jardin en plein centre, ni maison. Le prix des maisons est au minimum à 700ke-800ke € sans jardin dans le centre-ville.
Les acheteurs sont contraints d’acheter dans les villes périphériques.
Outre la rentabilité locative, il y a la valeur patrimoniale du bien sur laquelle nous sommes confiants puisque un bien similaire n’ayant pas les mêmes qualités partent à des prix supérieurs à celui de l’acquisition + enveloppe travaux.

Nous déclarons une RP puis ensuite nous faisons un avenant auprès de notre banque lorsque nous souhaitons déménager pour le mettre en location. Nous souhaitons en effet rester quelques temps sur place. Cela fait déjà un an que nous y sommes pour des besoins personnels.

Nous avons fait cette opération dernièrement (RP => Locatif), et outre les frais d’avenant de 300,00€ auprès de la banque, nous n’avons pas eu de remarques.
Le budget de 20-25ke € est un budget achat (carrelage, parquet, etc.) Il ne comprends pas la main d’oeuvre. Nous faisons poser une porte blindée et privatisons l’ascenseur (nous avons racheté le palier). Cela se grève au budget.
Nous sommes sur un T3 avec un grand salon de 60 m2. Nous faisons uniquement deux chambres de 15 m2 environ.

Au regard de l’exploitation du bien, en effet, nous avons réfléchi à plusieurs modes d’exploitation mais le nue a toujours été le plus adapté à notre situation et à notre envie de "simplicité". Je suis juste dépité des conseils obtenus avant l’acquisition.
J’avais bien travaillé un excel pour notre expert comptable avant l’achat.

Pour la colocation, cela peut s’envisager en gestion mandatée, pour la location saisonnière, on peut aussi envisager une conciergerie.

Voilà pour les parties sur lesquelles je souhaitais rebondir vis-à-vis de vos remarques, mais il semble judicieux d’entamer un projet avec un avocat fiscaliste pour la suite à donner à nos projets immobilier.

J’ai aussi l’intérêt de le consulter en cas d’épuisement de notre dotation aux amortissements sur nos LMNP.

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EDITION :

Je reste bien entendu très attentif à la réaction des autres membres et aux retours de leur expérience.

Dernière modification par ilanp (22/08/2022 19h34)

Bonjour bascarol,

La privatisation est faite par l’ascensoriste. Il est de l’ordre de 1500€ avec trois jeu de clé (devis déjà effectué).
Quasiment aucun levier de négociation car ascensorite (marque) ayant installé l’ascenceur et faisant les entretiens. Le prix est de 1700€ environ pour cinq jeu de clé.
Il s’agit d’installer un système de clé sur la platine de l’ascenseur. Cela ressemble à un accès parking mais nous avons demandé un accès électronique.
Cet ascenseur desservira directement le palier sans sas d’entrée. Nous voulons justement éviter l’effet enfermé.
Il n’existera aucune servitude puisque l’accès machinerie se fait par la cage d’escalier. Il subsistera cependant un accès obligatoire à l’ascensoriste en cas de panne. Si nous restons bloqués au niveau de l’appartement.
Au regard de l’assurance habitation (cambriolage ou vol), cet accès ascenseur ne rentre pas dans le cadre d’exclusion de garanties.

Ce plateau est un ancien local commercial, comme les étages inférieurs. L’isolation mais aussi les huisseries (velux etc.) sont déjà en bon état et ne seront pas à faire. A priori, je ne reprends pas les sous-pentes du plafond puisque en bon état. Certainement un nettoyage des peintures.
Au regard de l’électricité, je peux encore, à priori (bien que je préfère souvent tout remplacer), tirer les gaines dans l’existant ou procéder à des reprises sur les tirages existants.
Nous sommes sur une dalle béton. Il y juste la dépose de la moquette à faire. Le sol est à niveau. Je n’ai à priori (sans avoir enlever toute la moquette collée, juger des résidus de colle restants au sol, nous ne sommes pas à l’abri d’une surprise en rénovation) de ragréage à faire.
J’ai la distribution à faire (cloison Fermacell + isolation bio-sourcée) et tout ce qui est de l’ordre de la décoration (sol + verrière pour augmenter la luminosité). Le gros poste de dépense va venir de la salle d’eau (système Géberit, dalle de carrelage de 2.6m, etc.) et des sources de chauffage (poele bois + chauffage electrique). Il est impossible d’installer de pompe à chaleur et l’immeuble ne raccordent pas le gaz aux planchers supérieurs.

Je me doute que le budget est optimiste, il dépassera certainement, cependant nous avons déjà toutes les machines nécessaires et nous disposons de bons contacts pour les matériaux (par exemple, nous achetons les portes à galandage SCRIGNO directement en Italie chez un revendeur avec qui nous traitons, nous économisons 20-25% sur le prix MDB).

Le budget travaux n’est pas ce qui m’inquiète le plus, surtout que dans ce genre de plateau nu, cela ressemble plus à une grande salle de jeux pour grands enfants lorsque l’on aime faire les travaux soi-même.

Je vous remercie Bernard pour votre retour.

Lorsque je parle de palier, c’est qu’il y a de base un sas après cet ascenseur constitué d’une double porte d’accès et des dispositifs anti-incendies rendues certainement obligatoires pour les contraintes d’accueil du public. Ici, nous allons tout casser pour gagner davantage en "ouverture" (en luminosité avec un Velux supplémentaire), et en perception de profondeur car nous aurons un peu plus de 10-12 mètres de profondeur dès le passage de la porte d’accès de cet ascenseur.

Nous prenons l’acquisition dans l’état actuel des choses : Aucune copropriété existe sur le batiment (ce qui a rendu les projections de charge difficiles) - une copropriété par intérim est faite par le vendeur une fois les premières signatures d’actes effectuées. Ensuite, un cabinet reprends la gestion "normale".

C’est d’ailleurs ça qui nous motive à faire en premier lieu les travaux sur l’ascenseur car aucun accord des copropriétaires n’est à demander pour effectuer les travaux.

Le découpage du géomètre ainsi que les différents lots (plateau + palier + débarras + WC) vendus le mentionnent en effet en partie privative.

Nous avons du faire plusieurs avenants au contrat de vente car le changement de destination a été long a être accordé (demande de permis de construire) et le service d’urbanisme de la ville contraignait à l’installation d’un local vélo (le vendeur a perdu deux places de parking à vendre et des frais complémentaires de travaux liés à cette obligation).

Bernard2K a écrit :

C’est un bien "coup de coeur" qui sera loué cher. Avec e risque, comme je l’expliquais, que les gens ne restent pas très longtemps.

Oui, j’ai cette contrainte concrète sur le bien loué dans le post initial (1300CC € loué meublé pour un deux pièces), j’ai plus de turnover, cela attire surtout des jeunes couples (possibilité de rupture, donc de départ impromptu - premier appartement - test de vie en couple) ou de personne en mutation.
Il m’impacte dans mon plan de financement auprès des banques car je dois sortir 200€ d’épargne en sus de la mensualité de crédit.
En revanche sa valeur résiduelle croit car coeur de ville, batiment d’architecte avec marquise et cour privative d’accès, appartement avec moulure, cheminée marbre et parquet pointe de Hongrie.
Malheureusement, très mauvaise gestion par le cabinet F--cia et aucun intérêt des copropriétaires à l’entretien du batiment à mon grand désarroi.

Nous envisageons plus tard avec ma coinjointe d’acheter dans des villes de moins de 200 000 habitants. La rentabilité étant difficile à trouver, pour ma part, dans des coeurs de grande ville.
Je dois certainement apprendre à mieux négocier / rechercher.

Bien à vous,

Ilan

Dernière modification par ilanp (22/08/2022 22h40)

Bonjour Bernard,

Je vous remercie à nouveau pour votre intervention.

En effet, lorsque je vous parlais d’un manque de copropriété, c’est que lors de notre achat (octobre 2021), l’immeuble n’avait pas subit de découpage (état descriptif de division) ni de réglement de copropriété.
Cela n’a été fait qu’en avril dernier.

Je vous confirme aussi que dans ce EDD RCP, il fait bien mention de la société d’investissement en tant que nomination du Syndic provisoire de la copropriété.

En revanche, cette vérification m’a permis de vérifier la designation des lots. Je constate comme vous m’en avez fait mention que le R+4 est spécifié avec 786 dix millièmes de la propriété du sol et des parties communes. Ce ne semble pas spéficié en partie privative. Je ne sais pas si cela a été modifié depuis cette date, je vais m’enquérir de mon Conseil à ce sujet.

Je vous confirme aussi mon envie de progresser sur ces sujets. J’ai été confronté à un achat avec juge des tutelles et maintenant ce dossier d’acquisition qui dépasse mes compétences (je reste cependant accompagné par un avocat en droit immobilier et notre notaire). Cela m’a permis de gagner en compétence et en calme (gestion du stress). Ce qui n’est pas forcément le cas de ma conjointe (toujours très stressée).

Bien à vous,

Ilan

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EDITION :

Je vous remercie pour votre bienveillance, j’ai téléchargé votre document joint pour lecture à tête reposée.

Il y a eu quelques bizarreries dans votre acquisition.

Il faut signaler au préalable que l’EDD est une partie, ou une annexe, du règlement de copropriété (RCP).

Le document contractuel principal est le règlement. Le règlement de copropriété est un contrat, auquel adhèrent les copropriétaires. Ce contrat collectif est donc tout à fait comparable à des statuts d’une association ou d’une société. Dans un monde idéal, chaque candidat à l’achat devrait lire ce contrat avant son achat ; si le contrat lui convient, il achète en adhérant donc au contrat. Sinon, il n’achète pas.

Si on imagine un cas où le règlement de copropriété serait très défavorable aux copropriétaires en général, ou très restrictif des droits de ce lot en particulier, cela peut être un motif pour ne pas acheter. Même si, dans les faits, les gens achètent avant tout un bien immobilier et ne lisent le RCP qu’après l’achat ; en principe, ils devraient le lire attentivement et cela devrait être l’un des critères de leur décision d’achat.

Il y a aussi un cas fréquent : celui où la description du lot et son aspect réel sont bien différents. Le RCP dit que le lot 22 que vous vous apprêtez à acheter est un local commercial, or vous avez lu une annonce de vente d’un appartement et visité un appartement. Est-ce que vous achetez ? Personnellement, je décommande absolument d’acheter un lot dont la consistance réelle est différente de celle décrite dans le règlement, car c’est source de tout un tas d’ennuis ; ce qui montre l’importance de ce règlement, car c’est lui qui définit ce que vous achetez.

Or, la pratique habituelle consiste à établir le RCP et l’EDD (et à le publier à la publicité foncière) avant de commencer à vendre un immeuble à la découpe. Ainsi, les acquéreurs sont pleinement informés non seulement de la définition exacte des parties privatives qu’ils acquièrent avec la quote-part des parties communes, mais aussi des règles qui vont gouverner le fonctionnement de l’immeuble. Dans ce cas, ce RCP s’impose à eux sans qu’ils puissent le choisir. Au moment où ils signent l’acte authentique d’achat, ils adhèrent au règlement ; si le règlement ne leur plaît pas, ils ne devraient pas acheter.

Pour autant, comme l’indique 77PourCent, il n’est pas strictement d’obligatoire d’établir le règlement de copropriété et de le publier avant de vendre les lots.

La première bizarrerie de votre acquisition est donc : lors de votre achat en octobre 2021, vous n’avez pas été correctement informé de la conformation de l’immeuble et des règles qui allaient le régir. Certes, c’est légal, mais c’est bizarre quand même. Il faudrait d’ailleurs lire attentivement l’acte authentique de vente pour voir comment votre bien est défini ; car, dans l’acte authentique d’achat d’un bien en copropriété, il est habituellement fait mention du règlement (avec ses références de publication) ; les numéros de lot sont ceux du règlement ; et la désignation des lots reprend mot pour mot celle du règlement. En l’absence de règlement, le notaire a dû faire preuve de créativité pour décrire les lots objet de votre achat ; c’est pour cela que ça serait instructif pour vous de lire très attentivement cette description du bien dans l’acte authentique, en la comparant avec l’acte d’achat d’un lot "normal" de copropriété.

La seconde bizarrerie est que l’on vous ait imposé ensuite en avril 2022 un règlement de copropriété, ainsi que le syndic (puisque ce règlement imposait la société d’investissement en tant que Syndic provisoire de la copropriété). Or, dès qu’il y a au moins deux propriétaires sur la même parcelle, il y a copropriété (article 1 de la loi de 1965). Donc il y a un syndicat de copropriétaires, qui doit se réunir en assemblée générale. C’est le pouvoir de cette AG (et de personne d’autre) d’établir ou de modifier le RCP (article 26 de la même loi). Avez-vous bien eu une réunion de l’AG pour adopter ce règlement ? Il n’y avait d’ailleurs pas à imposer un syndic provisoire dans le RCP, puisque cette même AG avait tout pouvoir pour désigner un syndic, par la même occasion.

Comprenez-vous bien cette seconde bizarrerie ? Première solution (ce n’est pas votre cas), le RCP est préexistant à l’achat, et c’est donc en signant votre acte authentique d’achat que vous adhérez au RCP. Seconde solution (c’est votre cas), le RCP n’est pas préexistant à l’achat, et donc en signant votre acte authentique d’achat, vous n’avez pas adhéré au RCP. C’est pourquoi l’assemblée générale, qui comportait au moins deux membres puisque vous aviez déjà acheté, aurait dû se réunir et adopter ce règlement. Sinon, ça signifie que vous personnellement, vous n’avez jamais adhéré officiellement au RCP, ce qui fait désordre.

Cela dit, je parle là du fonctionnement général d’une copropriété. Or, ce qui nous occupait était le statut de ce palier.

Le palier peut avoir trois statuts :
- partie privative
- partie commune
- partie commune à jouissance exclusive de votre lot (c’est souvent le statut des balcons et des jardins privatifs).

En général, dans les règlements de copropriétés, un "palier" est une partie commune. De par la définition courante d’un "palier", les habitants ont vocation à y circuler. Même le palier du dernier étage peut comporter des équipements communs (trappes de désenfumage, accès à la machinerie d’ascenseur, accès aux combles…) et c’est pourquoi c’est généralement une partie commune.

C’est bien pour cela qu’il est étrange que vous ayez pu le privatiser. C’est pourquoi plusieurs membres vous encourageaient à relire attentivement le RCP et l’EDD, qui doivent logiquement comporter un plan, pour bien regarder la nature exacte de ce palier. Il s’agit de vérifier que vous ne l’avez pas privatisé à tort.

Tout cela étant désormais amplement expliqué, c’est maintenant à vous d’approfondir, ou pas. C’est votre choix. Certaines personnes n’ont aucune appétence pour ces sujets et acceptent le fonctionnement de la copropriété tel qu’il est. Il y a même beaucoup de gens qui ne vont absolument jamais aux AG de copropriété, comme si ça ne les concernait pas. C’est un choix.

Dernière modification par Bernard2K (24/08/2022 05h55)

Vous avez écrit :

lors de notre achat (octobre 2021)

Et puis après, vous nous dites que vous n’avez réitéré qu’en mai 2022 voire encore plus tard. Par définition, l’achat a lieu lors de la réitération c’est à dire le jour de la signature de l’acte authentique. Donc, vous n’avez pas acheté en octobre 21 mais bien plus tard. Donc, vous avez acheté après l’établissement du RCP et de l’EDD. Donc, les remarques de 77pourcents et mon long développement sur le côté étrange d’acheter avant l’établissement du RCP et de l’EDD étaient en fait totalement inutiles.

Négociation, offre écrite, avant-contrat, achat, ce sont des étapes différentes.  On ne fait pas un achat lorsqu’on fait une offre. Illustration : un petit malin se vantait de faire une offre écrite à 40 personnes, très en-dessous du prix ; il y avait une personne qui acceptait son offre ; il achetait donc un appartement très en-dessous du prix. Cette personne a fait 40 offres écrites mais un seul achat. Ce qui montre bien que l’offre écrite n’est pas l’achat.

Les mots ont un sens. Que de temps perdu !

Compte tenu que ce sera votre résidence principale qqs temps et que vous avez acheté sur le critère de prix inférieur au marché, pourquoi ne pas simplement envisager de vendre, empocher la plus value nette d’impôt et repartir sur qqch de plus rentable (en terme de rendement des loyers j’entends).

A titre personnel, je crois que c’est ce que je ferai mais nos situations sont bien différentes.

Par curiosité comment arrivez-vous à 25k€ de travaux ?

Parce que si on passe de 25k à 50k (soit 500€/m2), la rentabilité en prend un coup.

Bonjour à tous,

Je fais une mise à jour de ce post suite à la fin des travaux le 30/04.

Achat du lot dans l’état :





Travaux fini :






J’ai eu plusieurs difficultés à gérer lors des travaux qui ont engendré du retard, de la fatigue ainsi que des coûts supplémentaires :
- Intervention d’un couvreur pour rebouchage de la cheminée du lot
- Déplacement de l’évacuation EU afin de gagner plusieurs dizaines de centimètres et intégrer cette descente dans une cloison
- Faïençage de la chape liquide dans le salon et la chambre à coucher 2 (environ 65 m2) malgré toutes les précautions prises (nettoyage, pose d’un primaire d’accrochage et coulage d’un ragréage fibré (hauteur maxi 3 cm, temps de séchage, etc.) => Obligé de poser une natte de désolidarisation sur toute la surface (augmentation du nombre de sacs de colle)

Deuxième difficulté : la vie en copropriété

1- Installation d’un WC publique + signalétique pour le copropriétaire à l’entrée de l’immeuble (dans le hall) pour sa patientèle (lot privatif + droit de passage) pour son établissement de catégorie 5
2 - Projet d’installation de 8 unités extérieures de PAC sous l’abri à vélo près de la porte d’entrée de l’immeuble.

Au regard de ses points :

1- Obligation de prendre un avocat (manque de connaissances, besoin d’accompagnement) pour se faire représenter sur le point 1 (AG + mise en demeure). L’installation étant conforme à son droit privée, nous avons attaqué sur l’accès PMR non valide (risque de fermeture administrative + sanctions pénales encoures). Tous les copropriétaires sont malheureusement enchantés de cela.

1-1 : Il a été marqué dans le règlement de copropriété au sujet d’une PAC du propriétaire du 1er étage, la création d’une servitude pour : passage attente des gaines de PACS dans l’ancien conduit de cheminée et l’installation des unités extérieures sur sa deuxième place de parking. Ce copropriétaire afin d’économiser une place de parking a trouvé un accord avec le copropriétaire du RDC afin de mutualiser leur force.

2- Obligation de se rendre au service du droit des sols pour consulter le permis de construire, son arrêté, le plan de masse ainsi que le plan local d’urbanisme. Il est ainsi avéré que le PC du promoteur n’est pas respecté : il doit y avoir 19 places de vélo, cet abri à vélo doit être sécurisé (fermé donc). L’installation de PACs doit de plus faire l’objet d’une déclaration préalable de travaux, ce qui n’est pas fait, et leur installation est interdite selon le PLU (l’ensemble immobilier est situé dans site exceptionnel).

Le point 2 nous a permis d’apprendre que le promoteur aurait du aménager au sous-sol du bâtiment un local poubelle de 14 m2, avec point d’eau, évacuation des eaux usés et ventilés. Son accès aurait dû être effectué depuis l’ascenseur de la copropriété. État des lieux : accès rendu privatif par le copropriétaire du RDC par code. Tout le sous-sol est rendu lot privatif selon le découpage du géomètre du promoteur.

Pour l’instant, nous n’avons ni fait l’estimation locatif ni l’estimation de valeur de vente par différentes agences. Nous attendons la fin de certains travaux dans la copropriété (ils viennent juste d’installer un système d’interphone vidéo ce mois-ci et remis l’ascenseur en route).

J’en ressors épuisé (j’ai eu la naissance de notre premier enfant durant les travaux) et irrité par les initiatives prises par les différentes copropriétaires. En revanche, cela a été très instructifs vis-à-vis des connaissances sur les PC et le PLU.

En fin de travaux (en comptant l’aménagement cuisine complet), pose bloc porte, etc.), nous sommes à 48K de dépenses. J’avais prévu un peu moins, mais les différentes imprévus (rien que la pose de la natte à du me couter environ 1500EUR [3 rouleaux de 30 m2 DITRA SCHLUTER = environ 1100EUR]) et la montée en gamme des matériaux (carrelage 90x90, 120x60, systéme encastré douche + lavabo, production d’eau chaude sanitaire + chauffage connecté, toutes les lumières sont des HUE Philips (commande par téléphone et à distance)…

Je m’étais promis de vous faire un retour après la fin des travaux,

Je remercie tous les intervenants pour leur aide sur ce post,

Ilan

Bonjour,

il est évident que le promoteur avait prévu dès le début de ne pas respecter le PC. Utiliser le local à vélo imposé pour y mettre clim et local poubelle, et du coup récupérer le local poubelle pour usage privatif, c’est de la magouille délibérée. On fait sembler de respecter les prescriptions mais on utilise ces surfaces à un autre usage.
Le fait de poser les clims sans déclaration de travaux est très fréquent. Souvent, les gens considèrent que la délib de l’AG de la copropriété suffit. Or, une clim modifie l’aspect extérieur, donc DP obligatoire. Mais en fait, comme il était prévu dès le début qu’il y aurait des clims, plutôt que de faire une DP a posteriori, elles auraient dû figurer dans le PC ; leur omission était là aussi délibérée.
Je vous avais alerté dès le début sur le fait qu’il y avait énormément d’imprécisions dans vos propos, et donc aussi, en filigrane, dans les actions du promoteur. Par exemple le fait de vous vendre un palier, de vous "vendre" un lot sans avoir l’EDD (même s’il s’est avéré que c’était seulement au stade de l’offre que vous n’aviez pas l’EDD, et que l’EDD a bien été fait d’ici la vente), etc.
L’économie faite sur les réseaux de télécommunications est révoltante et illégale. Il reste à espérer qu’il est toujours possible de les passer dans les gaines techniques.

Vous êtes tombé sur des margoulins. Or, vous n’aviez pas du tout la compétence pour analyser juridiquement ce qui se passait, comme le prouvaient vos imprécisions. Vous êtes en train de progresser mais l’apprentissage est difficile et douloureux.

Je me permets de me citer :

Bernard2K a écrit :

Le règlement de copropriété est un contrat, auquel adhèrent les copropriétaires. Ce contrat collectif est donc tout à fait comparable à des statuts d’une association ou d’une société. Dans un monde idéal, chaque candidat à l’achat devrait lire ce contrat avant son achat ; si le contrat lui convient, il achète en adhérant donc au contrat. Sinon, il n’achète pas.

Au-delà du contrat, il y a aussi d’autres questions, avant de "prendre des parts" dans une copropriété. Exemple de questions à se poser : est-ce que le projet commun est clair ? Est-ce que le projet n’est pas dévoyé par certains pour leur intérêt perso ? Qui dirige (=syndic et/ou président du syndicat)? Ce dirigeant est-il compétent et honnête ?

Prendre des parts dans une copropriété, c’est comme prendre des parts dans une TPE : vous vous retrouvez étroitement associé avec des gens, pour la gestion d’un projet commun. Or, vous vous rendez compte que vous êtes associé avec des gens qui ne respectent aucune règle, qui n’ont pas de projet commun, et qui visent uniquement leur intérêt et le profit maximum pour eux-mêmes.

A partir de là, vous avez 3 solutions :
- laisser faire. C’est ce que font la plupart des copropriétaires. On se laisse entuber, mais au moins, on n’y consacre pas un instant : on ne va pas aux AG, on ne lit pas les CR d’AG, on ne fait strictement rien à part payer les appels de charge. La passivité, c’est très reposant.
- revendre pour quitter cette "société" véreuse.
- batailler pour faire valoir vos droits. Vu leur état d’esprit, si vous relâchez le combat, ils vont se dire que vous avez capitulé et ils vont en profiter encore plus. Il vous faut donc comprendre, apprendre, et vous faire aider d’un avocat. Il vous faut aussi être un bon communiquant pour rallier les autres copropriétaires à votre cause. Notez que ce genre de margoulins ne comprennent que la manière forte : lettre RAR, courrier d’avocat puis, comme ils ne vont rien faire, il faut aller devant le juge. En fait, on sait d’emblée que les courriers n’ont que 10 % de succès ; on les envoie surtout comme étant une étape nécessaire pour aller devant le juge ; pour prouver la tentative de conciliation, et pour prouver que les demandes ont été faites et non satisfaites. Ce genre de combat est long, coûteux et usant.

La première chose à faire est de lire, jusqu’à avoir tout bien compris, les guides gratuits que l’on trouve à l’usage des syndics bénévoles. Ca vous apprend le fonctionnement normal d’une copropriété, ce qui permet de repérer à quelle point la vote ne fonctionne pas normalement.
La seconde sera, bien sûr, de virer le syndic. Il vous faut soit trouver un syndic pro compétent et indépendant (c’est de plus en plus rare), soit vous faire élire syndic bénévole.

Notez que, dans ce genre de combat, on ne gagne pas toujours. On peut perdre sur toute la ligne, ou bien gagner très partiellement. Vous avez des récits, dont l’un assez récent (à rechercher dans les études de cas), de batailles contre des syndics et/ou présidents de syndicat qui montrent que le copropriétaire est isolé face aux magouilles, collusions et copinages, et que le résultat peut parfois être très en défaveur du copropriétaire qui bataille ainsi, même quand le droit est de son côté.

Notez aussi et surtout : Vous dites que le promoteur a gardé 65 % des tantièmes via une société dédiée à la location. S’il était majoritaire temporairement, en attendant de vendre les lots, ça serait moins grave, mais dans le cas présent, le promoteur est le copropriétaire majoritaire et va le rester à long terme. Ca veut dire que ses voix seront plafonnées à 50 %, mais qu’il aura quand même la majorité absolue grâce à un autre copropriétaire complaisant (et je suis prêt à parier qu’il le trouvera ; on trouve toujours une personne stupide, veule ou intéressée qui accepte de faire le jeu du majoritaire).
On recommande à longueur de forum de ne pas acheter dans une copro avec copropriétaire majoritaire. C’est même listé comme l’un des points de vigilance du modèle d’études de cas :

Études de la copropriété : propriétaires majoritaires ?

(modèle que vous aviez d’ailleurs choisi de ne pas utiliser pour la présente étude de cas, dommage).

Donc : vous aurez beau obtenir du juge l’annulation ou la correction de certains des points les plus révoltants, il suffira à ce promoteur de refaire voter à la prochaine AG tout ce qui l’arrange. C’est une bataille sans fin, que vous êtes certain de perdre.

Donc, à terme, il est sûr et certain que la seule solution est de quitter cette copropriété en vendant ce bien, car cette copropriété est durablement sous la coupe d’un margoulin.

Faites gaffe que toutes vos démarches vindicatives, bien que légitimes et justifiées, vont se voir dans les CR d’AG, ce qui fait que vous ne pourrez pas vendre facilement ce logement. S’il est évident à l’acquéreur que la copro est en crise et que vous en êtes le principal protagoniste, il n’achètera pas.

Une solution pragmatique (mais écœurante, je suis bien d’accord) est de fermer les yeux sur tout, de façon à pouvoir revendre dans de bonnes conditions. Ou bien, de ne batailler que sur ce qui est indispensable dans l’objectif de revendre l’appartement. Notamment, obtenir la pose des réseaux téléphone et fibre, mais laisser tomber sur le local à vélo, les clims et le local poubelle (et présenter ouvertement le deal : "je ferme les yeux sur le local à vélo, les clims et le local poubelle, mais vous posez les réseaux télécoms, et d’ici 3 mois maxi" ; ça devrait fonctionner car ce genre de margoulin comprend très bien un tel marchandage). Il faut se mettre à la place du futur acquéreur : de nos jours, les gens se passent bien plus facilement de local à vélo que de Netflix !

Dernière modification par Bernard2K (04/10/2023 11h17)