Gotgot : étude de cas immobilier (location nue ou meublée)

Bonjour Xazh,

Merci beaucoup pour votre retour.
Il y a une demande pour le meublé (assez faible comparée au nue) pour des personnes de passage.
J’ai peur qu’avec le turnover et la dégradations des meubles ça ne compense pas l’avantage fiscal du meublé (peur d’être aveuglé par la fiscalité du meublé).
Bien qu’il soit en périphérie d’une grande ville, le logement n’est pas proche des écoles et des facs.

Avez-vous pratiqué les deux types de location ? Quelles conclusions avez-vous pu tirer (turnover, investissement personnel, mobilier etc..) ?

Bonne journée,

Je pratique le meublé sur une maison de 54 m² en périphérie d’une ville de 80 / 90 000 habitant. 1 chambre 1 bureau sdb cuisine. Pour faire du meublé , il faut vraiment meubler et pas se moquer du monde. Cela suppose un entretien certain entre les locataires( aspirateur abimé, matelas sali, verres cassés… ). La moyenne de rotation est de 1 an.

Bonjour Darkvadehors et Bernard2K

Merci pour vos interventions qui m’aident dans mon cheminement.

@Darkvadehors

En effet certains font "du nue" avec un bail meublé. C’est un peu le pas vu pas pris j’ai l’impression (ce qui à mon sens peut mettre le locataire en position de force car il se doute de l’intérêt fiscal d’une telle démarche).
1 an ce n’est pas beaucoup… Avez-vous songé à passer en nue avec déficit foncier ou en société ?

@Bernard2K

En effet un cas ne fait pas l’autre. Oui, la maison a un petit extérieur permettant d’y rentrer un véhicule.
Comme disait Xazh j’ai l’impression que la fiscalité avantageuse vient compenser les possibles dégradations, turnover et autres…

Si certains fraudent le fisc, c’est de leur responsabilité. Personne ici ne vous conseillera de le faire.
Que le locataire d’un vrai meublé décide d’entreposer les meubles du propriétaire pour les remplacer en partie par les siens est un tout autre débat. De même que le remplacement de la vaisselle, par exemple.

Le fait est qu’un meublé ne l’est que si le bailleur fournit l’ensemble des meubles nécessaires à l’occupation normale du bien.

Cela ne compense jamais un dossier douteux. Si vous ne trouvez que des locataires douteux, la fiscalité ne transformera pas ce bien en pépite.

Le bien, la localisation, le marché local et la cible !

Ex de Bernard : le bien étant adapté aux personnes aimant les chats et l’entretien du jardin.

Dans un secteur très étudiant, peut être que le jardin a une valeur moindre … que l’indépendance du bien. Mais vous n’allez pas nécessairement meubler de la même manièrè pour des étudiants, un jeune couple s’installant dans la vie, un couple de retraité n’ayant pas de meubles mais cherchant un niveau de confort ou encore un cadre missionné pour quelques mois sur le secteur.

Bonjour Oreve,

Merci pour le retour.
Oui en effet sur le bon coin une annonce en meublée attirera moins.
Concernant le fait de mettre les meubles "obligatoires" pour les enlever par la suite, je m’interroge sur un possible risque de requalification du bail.
Avez-vous déjà fait l’expérience ?

Oreve, le 08/12/2023 a écrit :

Si on respecte à la règle la liste imposée par le service public :

Attention, cette liste constitue un minimum, listé dans l’article 2 du décret. L’article 1 prévoit lui "Chaque pièce d’un logement meublé est équipée d’éléments de mobilier conformes à sa destination."

La liste suffit pour un petit logement seulement. Par exemple, un 3p comportant 2 chambres et 1 salon, il faudra équiper les deux chambres, pas une seule, et le salon / salle à manger, en tenant compte de l’espace disponible. Dans une pièce classique, la conversion en salle de repas permettra de se conformer aux exigences en fournissant une table et les sièges correspondant. Dans un double séjour, la table 4 places … pas sur que le juge valide en cas de conflit.

Tout le problème de prendre un décret explicatif comme une norme légale. Il faut revenir à la loi, c’est elle que le juge applique en cas de soucis. Et la loi prévoit : "Un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante."

Tout le problème étant "vivre convenablement en regard des exigences de la vie courante".

Dans un appartement un peu cossu, la liste est insuffisante. La jurisprudence est dense sur ces points. L’absence d’une télé dans un salon et même la mise à disposition d’une télé ridicule ont été jugée non conforme à l’esprit des textes, compte tenu du niveau de logement considéré.

Un studio pour étudiant ne nécessite pas le même équipement qu’un appartement familial avec un haut loyer.

Sur le retrait des meubles … Le locataire comme le bailleur cosignent le bail et l’annexe listant intégralement les meubles mis à disposition du locataire. Dès lors, le bailleur n’a plus le droit de retirer un meuble, cela constituerait une modification du bail. Le locataire, lui, peut refuser un meuble à sa convenance ou le stocker à sa convenance. Mais c’est une décision du locataire, pas du bailleur.

Si vous signez un bail meublé avec une fausse liste de meubles, vous réalisez un faux en écriture. Libre à vous, mais en assumant les conséquences en cas de soucis.

@xazh Vous omettez de citer le deuxième alinéa de la loi « La liste des éléments que doit comporter ce mobilier est fixée par décret »

Donc pas évident du tout que la liste du décret ne soit pas auto suffisante. Il faudrait voir la jurisprudence récente et/ou les travaux parlementaires mais je pense que le renvoi à un décret d’application a été mis en œuvre précisément pour limiter les litiges …

Quant à l’article 1 du décret, à mon sens c’est plus pour empêcher de mettre le frigo dans la salle de bain ou la table à manger dans le grenier …

Sinon je pense que tout dépend de la tension locative.

Perso je loue un T3 meublé en zone hypertendue, et j’estime que la plupart des candidats auraient été intéressés par le logement qu’il soit proposé en nu ou en meublé … je suis exactement dans le cas évoqué par xazh avec un grand salon équipé uniquement côté salle à manger. Pas pour faire des économies, mais d’un point de vue stratégique je me dis que le locataire restera plus longtemps s’il a lui même amené quelques meubles. Mais si demain on m’oblige à mettre un canapé et une télé je le ferai sans souci.

Donc oui c’est malheureux à dire mais dans ce genre de cas c’est un choix purement fiscal et si demain les régimes fiscaux sont plus ou moins alignés je ne verrai plus d’intérêt à proposer le logement en meublé …

Bonjour,

Merci à tous pour votre retour

@SamyInvest, vous parlez de CFE à payer (comment peut-on l’estimer ?). J’avais interrogé mon centre des impôts et la réponse était que la base min est de 140 à 150e pour un chiffre d’affaires inférieur à 10 001e. Si CA inférieur à 5000e, pas de CFE.
Sur l’ile de la Réunion, vous faites je suppose de la courte durée ?
Si vos locations nues, êtes-vous en nom propre ou société ?

@durand18, votre T3 est-il une colocation d’étudiants ? Les locataires amènent la totalité de leurs meubles ?

Vous avez un taux de rotation élevé ?

Le nu ou le meublé sont assez différents dans le temps à consacrer à la gestion.

Le nu :
- Moins de turnover (et le délai de préavis est de 3 mois (sauf exceptions style zones tendues, perte d’emploi etc) contre 1 mois pour le meublé),
- Moins de problèmes (il n’y a pas les meubles/l’électroménager qui s’abîment ou tombent en panne)

Tout dépend aussi le temps que vous êtes prêt à consacrer à votre bien. Habitez-vous à côté ? Cela peut jouer.

Pensez également que pour faire du réel, il faudra forcément faire appel à un comptable si vous faîtes du meublé. Ce n’est pas obligatoire en nu (revenus fonciers).

durand18 a écrit :

Donc pas évident du tout que la liste du décret ne soit pas auto suffisante.

Primo, le décret prévoit "Chaque pièce d’un logement meublé est équipée d’éléments de mobilier conformes à sa destination."

La jurisprudence antérieure au décret n’est pas inexistente et non contredite par le décret, qui doit s’analyser comme le minimum à fournir quel que soit le nombre de pièce : un studio doit comporter une literie, une plaque, un "four", de la vaisselle, un coin repas (table et assises). Difficile d’entrer plus dans un studio … sinon, c’est une simple chambre.

Le décret reprend d’ailleurs la décision de Cassation février 2005 sur ces éléments minimaux nécessaires pour que le bien soit habitable en l’état. Il manquait en l’espèce le réfrigérateur et la cuisinière. C’est loin d’être la seule décision de requalification pour insuffisance d’équipements d’un bien soit disant meublé.

On peut donc considérer que le débat que vous ouvrez est celui de la notion de "doit" au sens "au minimum" et "doit" au sens "suffisant".

Or si vous considérez cette liste comme suffisante, alors qu’elle ne liste qu’une seule literie et une seule table, un 6P avec 4 pièces vides serait meublé au sens du 2 du décret … et non meublée au sens du 1 du décret.

Le double séjour est un cas particulier qui pose un risque. L’usage courant (je ne vais pas vous rappeler la hiérarchie des normes, et l’impact des usages en Droit) le retient comme une double pièce s’il est assez grand, sans que cette taille basculant de simple à double pièce ne soit complètement formelle. La question est alors l’équipement nécessaire à un usage normal et entier d’une pièce de taille non usuelle.

C’est là qu’à titre personnel, j’ai du mal à considérer qu’une pièce de 18m2 équipée d’une table pour 4 personnes apparaisse, aux yeux d’un locataire mais surtout d’un juge, comme d’une pièce pleinement utilisable en l’état sans aucun ajout de meuble par le locataire. Or c’est le critère essentiel du meublé repris en jurisprudence constante : le bien doit être utilisable pour son usage sans que l’occupant n’apporte autre chose que ses effets personnels (les draps étant reconnus comme personnel cependant pour un usage de résidence).

"pas évident du tout que la liste du décret ne soit pas auto suffisante."

Pas évident du tout que la liste suffise non plus, cf l’exemple du 6p.

A mon niveau, conseiller un lecteur futur bailleur en lui expliquant qu’une pièce à moitié meublée est suffisante lui impose plus de risque juridique que lui conseiller d’aller au delà de la liste minimale, et d’équiper complètement le bien conformément à l’usage qu’il veut proposer en location, donc par exemple de fournir un salon si le double séjour le permet … ce qui n’accroit pas son risque de requalification, vous en conviendrez, même si nous ne sommes pas du même avis sur le fait que cela réduit son risque juridique.

Gotgot, le 09/12/2023 a écrit :

Bonjour Lamazo,

J’habite à côté (20 mins).
J’ai regardé votre présentation. Vous exploitez vos locations nues en société ?
Comment faites-vous pour réduire l’imposition ?

Aucune de nos locations nues ne sont exploitées en société, tout est en nom propre.

Nous suivons les chiffres jours après jours tout au long de l’année et anticipons tout.
Cette année par exemple, nous terminons à 0€ d’IR (ou presque, car nous avons le versement libératoire sur le LMP mais ce n’est pas énorme).
Par contre nous avons quelques milliers d’euros de prélèvements sociaux à payer (environ 6k€), somme moindre.
Dans les années à venir, quand tout sera exploité et qu’il n’y aura plus de rénovation des logements, nous serons plutôt dans la tranche à 41% de TMI + 17,2% de PS, ce qui tombe plutôt bien car on s’occupera à ce moment là de faire (ou faire faire pour certaines) quelques toitures sur le parc locatif.
Tout est une question d’arbitrage.

Nous pensons également au Girardin Industriel pour réduire notre IR, mais nous ne l’avons pas encore fait.