Martin62bis : étude de cas immobilier (achat cash avec quelle structure ?)

Bonjour,

Pour différentes raisons, nous nous retrouvons avec ma conjointe à la tête de fortes sommes (env. 500.000€) très mal investies sur des livrets bancaires qui ne rapportent pas grand chose.

Nous avons comme objectif d’acheter un/des immeuble(s) de rapport pour faire fructifier tout ça, et peut-être pourvoir arrêter de travailler.

Mais on ne sait pas quelle organisation serait la plus pertinente, sachant qu’on paie cash :

1. Achat en direct : c’est le plus simple, mais ça semble aussi être le plus violent en terme de fiscalité sauf à tenter de se lancer dans les déficits fonciers mais l’objectif est la rentabilité long terme, pas les travaux en continu.

2. LMNP et autres : c’est des niches qui fonctionnent bien, certes, mais par chez moi les offres en meublé semble peiner à trouver preneur, le LMNP a la réputation d’être plus chronophage (forte rotation) + je ne suis pas convaincu de la pérennité de la niche + si c’est déjà loué il faudrait attendre la sortie des locataires

3. Achat en SCI IR : même combat que l’achat en direct, le seul intérêt sera le démembrement croisé des parts pour protéger l’autre en cas d’incident, ce qui nous intéresse fortement comme concept.

4. Achat en SAS "de famille" : semble très bien aussi, fiscalité douce sur les dividendes, responsabilité limitée, possibilité de faire d’autres activités pour "varier les plaisirs", très bien, mais pas de démembrement croisé il me semble, et puis j’ai pas l’impression que ça se fait….

5. Achat en SCI IS : Pas/Peu d’impôt à payer en cours de possession grâce à l’amortissement, comme le but premier n’est pas de vendre, ça peut être intéressant. Et si l’achat se fait cash via un apport en compte courant d’associé, il n’y a pas de fiscalité non plus pour récupérer l’argent les premières années…

6. Achat via SCI détenue en holding : Euh… J’avour que je ne vois pas trop d’intérêt à rajouter un étage structurel et payer 1000€ de comptabilité en plus par an, du moins pas tant que l’on pas pas apuré le compte courant d’associé.

Bref, vous l’aurez compris, nous pensons créer une SCI à 49/51% entre moi et madame, avec démembrement croisé des parts pour que le patrimoine revienne au dernier survivant sans frais (on est pacsés au régime de la séparation). Puis, nous approvisionnons respectivement nos comptes courants d’associés à hauteur du montant d’achat, et nous nous remboursons petit à petit au fil des ans pour créer un "revenu net d’impôt".

J’ai bon ?
Qu’en pensez-vous ?

Je ne dois pas être le premier à acheter un bien cash en sci, mais je trouve très peu d’infos sur mon idée de montage donc je me questionne j’ai l’impression que c’est pas la meilleure solution mais… je ne sais pas pourquoi :-(

Dernière modification par Martin62bis (16/09/2022 22h05)

Mots-clés : cash, impot, optimisation, sci, structure