Kentin : étude de cas immobilier (structure fiscale d'un projet de LCD ?)

Bonjour à tous,

Fidèle lecteur de ce forum , j’aurai aujourd’hui besoin de vos expertises.

Je suis actuellement un LMNP avec 4 lots en locations dont le bilan est à zéro euros depuis plus de 6 ans.
j’en retire un cash flow de  400€/ mois et j’ai un stock d’amortissements de 54 000€.

Suite à l’achat de ma RP et la stabilisation de ma situation, je suis arrivé à la conclusion que si je voulais avoir une liberté financière via l’immobilier il allait falloir que j’accélère et ceux très rapidement.
Ainsi , sous 2 ans, je me suis fixé d’avoir 2000€/mois provenant de l’immobilier.

Après plusieurs études/vidéos et lectures, mon projet s’est arrêté sur une location courte durée en campagne avec un concept particulier. Je ne cherche pas aujourd’hui à ce que vous me rassuriez ou non sur ce type de projet même si je reste à l’écoute.

Ma question aujourd’hui est dois je le faires en SCI IS ou en LMP?

Voici les chiffres pour 1 lot qui pourrait passer à 2 lots au bout de 2 ans si le 1er fonctionne bien :

LMP

Prévisionnel LMP

En passant la barre des 23 OOO€ en LCD je dois être inscrit à l’URSSAF et on voit clairement que le projet étant "très" rentable, mon résultat imposable reste élevé. même avec mon stock d’amortissements que j’ai actuellement, en 2 ans je me retrouve à payer plus de 5000€ de SSI et autant d’impôts sur le revenu. A ce rythme , il faudrait alors que je fasse énormément d’opérations avec lourds travaux pour charger au maximum mon activité en amortissements et gommer mon résultat imposable (ça me semble pas réaliste).
Malgré cela je me retrouve tout de même avec un cash flow projeté de 1300€/mois

SCI IS

prévisionnel SCI IS

Par SCI IS, on voit effectivement que malgré la rentabilité, la fiscalité est moindre mais tout cela reste vrai si on ne sort l’argent de la société en dividende. Et encore faut il pouvoir car le risque est d’avoir un montant de dividende plus faible que prévu en possibilité de distribution et du coup le revenu complémentaire se retrouverait fortement entaché….

En premier lieu je penchais donc sur le LMP en direct mais est il judicieux de vider tous mes stocks d’amortissements pour 1 seule opération et ainsi impacter mes investissements qui jusque là ne déclenchaient aucuns impôts? L’inscription à l’URSSAF n’étant pas réversible, le choix doit être le plus judicieux possible et j’avoue me perdre un peu dans mes arguments et contre arguments favorisant l’une ou l’autre solution.

Dernière modification par kentin (16/07/2024 12h22)

Mots-clés : immobilier, lmp (loueur en meublé professionnel), sci (société civile immobilière)