Investissement locatif en indivision ou SCI par un couple : quelques réflexions !

Il y a tellement de couples qui envisagent l’investissement immobilier locatif comme étant forcément un investissement en commun, que ça m’a fait réfléchir, moi qui suis aussi en couple et en séparation de biens. Je vous livre quelques réflexions.

Ma première remarque est : dans un coupe en séparation de biens (mariage en séparation de biens, ou PACS en séparation de biens, ou concubinage), même quand nous investissons en indivision 50/50, nous restons chacun propriétaire de notre patrimoine. En optant pour une indivision, nous rendons les patrimoines comme des frères siamois : accolés, et difficiles à séparer. Mais ce sont quand même deux patrimoines distincts, appartenant chacun à une personne distincte.
Les personnes qui veulent pousser jusqu’au bout cette logique de couple qui investit ensemble devraient considérer attentivement le mariage sous le régime de la communauté universelle. Là, le bien acheté n’appartient pas à l’un ou à l’autre, ni  à 50 % à l’un et 50 % à l’autre : il appartient entièrement à la communauté. Tant que la communauté n’est pas séparée par la mort ou par le divorce, le bien est vraiment 100 % commun. Et seule la communauté universelle garantit que le patrimoine soit parfaitement commun. Dans la communauté réduite aux acquêts, l’épargne pré-mariage et surtout les héritages restent des biens propres. Or, l’immobilier nécessitant de grosses mises de fond, il y a souvent des apports de fonds propres qui vont empêcher de parfaitement fusionner en un seul patrimoine.

Reprenons : en tant que membre d’un couple en séparation de biens, pourquoi aurais-je cette volonté d’investir en commun ?
S’il s’agit d’acheter la résidence principale de notre couple, ou même la résidence secondaire, cet investissement en commun est parfaitement logique. Par définition, c’est la résidence commune, celle où l’on habite ensemble. Il est logique de l’acheter en commun.
Par contre, quand on passe à l’investissement locatif, pourquoi poursuivre cette logique ?
Prenons quelques points de comparaison. L’investissement locatif est un investissement rémunérateur parmi d’autres. Faisons-non un PEA commun ? Non, la loi nous dit qu’un PEA est personnel. Achetons-nous des parts de SCPI en indivision ? En pratique, non. Souscrivons-nous une AV commune ? Non, il est impossible de co-souscrire à une AV lorsqu’on est en séparation de biens. Sur tous les investissements rémunérateurs classiques, nous raisonnons généralement de façon personnelle. Par exemple, monsieur investit en bourse, mais madame préfère livrets, AV et SCPI (à moins que ce soit l’inverse). 
Autre approche : l’investissement locatif est une source de revenus parmi d’autres. Prenons la source de revenus principales, le salariat : est-ce que nous recherchons à nous faire embaucher ensemble, comme un couple ? Non, la loi nous dit que le contrat de travail est individuel, et les couples cherchent rarement à se faire embaucher ensemble. Dans les faits, nous avons chacun un emploi bien différent, et c’est une sécurité : si l’un a une période de chômage ou de formation, l’autre continue à apporter un revenu stable. Même dans les professions libérales, artisanales et commerçantes, les couples qui travaillent ensemble du matin au soir ne sont pas très nombreux.
Mais alors, pourquoi cette obsession à vouloir investir ensemble dans l’immobilier locatif ? Il doit s’agir d’une volonté obscure de lier nos deux destins, d’investir ensemble pour l’avenir… C’est le rêve du couple fusionnel, qui fait tout ensemble, qui se lie par des projets communs. Et pourtant, malgré tous les efforts que nous déploierons, nous n’arriverons qu’à rendre nos patrimoines siamois (accolés et difficilement séparables), mais cela restera deux patrimoines distincts de deux personnes distinctes.

Puisque les patrimoines sont distincts, pourquoi ne pas investir chacun séparément ? Cela permet une vraie diversification des risques, cela permet une complémentarité, une émulation…

Et surtout, bien sûr : en cas de séparation… Les gens n’aiment pas réfléchir à ce qui se passerait en cas de séparation, ni en cas de décès. Et pourtant ! 50 % des couples se séparent, en moyenne. Or, l’investissement locatif est à long terme (10, 15, 20 ans) donc, sur une durée aussi importante, il y a  une chance sur deux que l’investissement locatif réalisé en commun se transforme en boulet au moment de la séparation :
- Soit on le garde, et il va falloir gérer ensemble, et donc s’obliger à communiquer et à se mettre d’accord, alors que c’est devenu si difficile.
- Soit il va falloir racheter la part de l’autre, mais où trouver tout cet argent d’un seul coup ?
- Soit il va falloir vendre, un peu dans l’urgence, donc dans des conditions défavorables, avec un fond de rancœur et un sentiment d’échec.

Pour résumer :
- investir en commun dans une RP : oui, bien sûr.
- investir en commun dans de l’immobilier locatif : drôle d’idée. Les patrimoines restent disjoints, donc je ne suis réellement propriétaire que de 50 % des parts d’une indivision (ou d’une SCI). Beaucoup d’inconvénients, bien peu d’avantages.
- investir séparément dans de l’immobilier locatif : oui, bien sûr ! Nous avons choisi d’être en séparation de biens donc d’avoir chacun un patrimoine personnel, nous n’avons pas le même emploi, nous ne ne plaçons pas notre épargne de la même façon, donc nous investissons aussi séparément dans l’immobilier locatif.
- et si vraiment nous voulons constituer un patrimoine commun et parfaitement fusionné, nous devrions envisager le mariage en communauté universelle. Mais il faut bien en regarder toutes les conséquences avant de se décider.

Dernière modification par Bernard2K (17/09/2022 12h21)

Mots-clés : communauté, couple, immobilier, indivision, locatif, mariage, pacs