SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible pour trouver un financement ?

gimli · #2951

Encore faut-il un différentiel entre le rendement de ce qu’on achète et le taux du crédit pour obtenir un TRI correct…

Dimdimgp · #2952

freelance37, le 01/09/2022 a écrit :
- Durée : 84 mois

Vous n’avez pas réussi à avoir une plus longue durée de financement ?

BuffetNY · #2953

La réponse est déjà donnée par freelance37 4 posts après celui que vous avez cité.

WizHard · #2954

Bonjour,

J’ai pu mener à bien mon projet de financement de SCPI à crédit en PP, grâce à un membre du forum (merci à lui et au forum pour la mise en relation).
Je suis satisfait des conditions obtenues lorsqu’on voit la remonté des taux actuels…
Je ne suis pas propriétaire de ma RP.

-Montant emprunté : 153 K € sur 20 ans
-Taux : 1.19 %
-Assurance : 0.07 %
-Pas de nantissement
-Différé de 6 mois
-Modulation de 2 années possible
-Frais de courtage : offerts (1 % autrement)
-Frais de dossier : 700 €
-Frais constitution de dossier pour l’assurance : 49 €
-Frais de caution 1.36 % (financé dans l’emprunt) : 2087.54 €
-Domiciliation des revenus requise.

Il y avait quelques contraintes sur le choix des SCPIs.
Mon allocation finale est :

-Immorente : 29 %
-Pierval Santé : 28 %
-Epargne Pierre : 16 %
-Corum XL : 15 %
-NovaPierre Allemagne 2 : 12 %

J’ai détaillé un peu plus les étapes de ce projet via mon fil.

Sisco2117 · #2955

Bonjour,

Pour les personnes intéressées veuillez trouver ci-joint un document interne du CACF à destination des CGP présentant dans le détail l’offre de financement du CACF pour l’achat de SCPI (avec page 10 le taux du crédit au 01 oct 2022).

dispositif_offres_scpi_v20221001.pdf

Détail des taux:

Trahcoh · #2956

Vous trouvez des clients pour emprunter à 4,24% pour acheter des scpi qui rapportent 4,5% avant impôts?

Sisco2117 · #2957

Je ne sais pas si cette question m’est adressée, mais je ne suis pas du tout CGP… J’ai eu accès à ce document via LinkedIn et je me partage simplement avec la communauté IH….

GoodbyLenine · #2958

Trahcoh a écrit :
Vous trouvez des clients pour emprunter à 4,24% pour acheter des scpi qui rapportent 4,5% avant impôts?

Il me semble que vous avez sans doute oublié que ces chiffres, ou les ordres de grandeurs correspondants, sont bien plus proche de la situation "normale" (celle qu’on a connu pendant des décennies avant que les taux ne deviennent très très faibles), que les chiffres qui prévalaient depuis quelques années.

cover26 · #2959

Bref les projets d’achat de SCPIs à crédit… C’est mort pour un moment avec de tels taux (même si comme mentionné plus haut, ce n’est finalement qu’un retour à la normale)

A+
cover26

AaronBen · #2960

GoodbyLenine, le 23/10/2022 a écrit :
Trahcoh a écrit :
Vous trouvez des clients pour emprunter à 4,24% pour acheter des scpi qui rapportent 4,5% avant impôts?
Il me semble que vous avez sans doute oublié que ces chiffres, ou les ordres de grandeurs correspondants, sont bien plus proche de la situation "normale" (celle qu’on a connu pendant des décennies avant que les taux ne deviennent très très faibles), que les chiffres qui prévalaient depuis quelques années.

Sauf que les performances des SCPI ne vont probablement pas revenir à la "normale" que vous présentez.

A titre d’exemple, la valeur d’une part Immorente est passée de 206€ à 305€ entre 2000 et 2010 (soit +48%).
Entre 2011 et 2021, de 305€ à 340€ (+11%)…

Peu importe d’emprunter à 4% quand la performance de l’actif sous-jacent suit.

garprenti · #2961

Bonjour,

le problème n’est pas tant les taux que le différentiel taux/rendement des parts .
Si on se réfère au passé:

img]http://www.myscpi.com/typo3temp/pics/e93db34a12.png[/img

(source IEIF ,via le site myscpi.com)

(pris sur devispro.com)

Il me semble en effet que le moment ne soit pas particulièrement propice à l’investissement.
Par contre ,je ne serais pas étonné que dans un avenir pas forcément très lointain de belles opportunités apparaissent…

Flouzamax · #2962

AaronBen a écrit :
Peu importe d’emprunter à 4% quand la performance de l’actif sous-jacent suit.

Justement, c’est là où à mon avis le bât blesse, on va probablement tout droit vers une combinaison de facteurs pas du tout favorables aux SCPI:
- Potentielle correction des valorisations sur les prochaines années
- Baisse des rendements
- Coût de l’emprunt élevé

L’espérance de performance future me semble très faible et risqué vs un emprunt de 4% sur 10 ou 15 ans…

Performance historique des SCPI

On est clairement pas dans la même configuration qu’historiquement.

Celui qui a du cash en ce moment à sans doute bien mieux à faire. Et emprunter en ce moment à 4% pour acheter des SCPI… ne vaut-il pas mieux attendre que l’orage passe? Un investisseur avisé doit être patient.

Triton12 · #2963

Salut à tous,

Voici une simulation que j’ai eue de France SCPI. Le TAEG est en effet très élevé et la simulation du TD à 5.50% me parait optimiste. L’effort d’épargne est correct pour moi puisque lissé sur 25 ans mais malgré ça je ne pense pas investir, le marché me rend frileux en ce moment.

En tout cas je partage si ça peut être utile à quiconque !

HomeRun · #2964

Celui qui a du cash en ce moment à sans doute bien mieux à faire. Et emprunter en ce moment à 4% pour acheter des SCPI… ne vaut-il pas mieux attendre que l’orage passe? Un investisseur avisé doit être patient.

Que voulez vous dire dans votre première phrase? Acheter des parts de SCPI cash vous semble une mauvaise idée?

Entièrement d’accord avec vous sur la seconde partie par contre, emprunter aux taux actuels parait ne pas être tres pertinent. Reste à voir la durée de cette "crise".

Flouzamax · #2965

Oui, l’intérêt principal, et ce qui justifie la "surcote" des SCPI actuellement (notamment vis à vis des foncières) c’est la possibilité de jouer l’effet de levier. Acheter des SCPI avec du cash n’est (à mon humble avis) pas pertinent à l’heure actuelle. "Cash is king" en ce moment, et le brûler avec des SCPI potentiellement surcotées c’est un peu dommage.

bed43fr · #2966

Je suis du même avis que vous mais je peux imaginer que ceux qui ont du cash, dans une période avec une inflation à 10%, ne souhaitent pas rester en cash, et effrayés par les marchés boursiers souhaitent acheter de l’immobilier (sous forme de pierre papier), qui reste malgré tout une valeur refuge en période de forte inflation.

RedOx · #2967

Flouzamax, le 24/10/2022 a écrit :
Celui qui a du cash en ce moment à sans doute bien mieux à faire.

Des idées ? Je suis dans ce cas et je n’en finis pas de procrastiner devant les incertitudes de toutes natures qui s’amoncellent…

GoodbyLenine · #2968

Actuellement, avec du cash, plutôt que des SCPI, sans décote et avec un rendement vers 4%, et des frais conséquents (à commencer par un spread achat/vente de 10%), il faut envisager des SIIC, avec des décotes (sur la valeur d’un patrimoine immobilier similaire) parfois proche de 30 voire 50%, et un rendement vers 7% (voire 11+% pour MERY et une autre grosse) ou des REIT étrangers. Certes, ce sont des actions, avec volatilité, mais pour un investissement long terme (ce que sont les SCPI) ca devrait compter peu.

Côté fiscalité, c’est aussi pas mal : SCPI imposées au barème IR + PS, SIIC/REIT au PFU 30% (ou au barème IR +PS si on fait ce choix pour tous les revenus financiers).

badeline · #2969

Triton12, le 24/10/2022 a écrit :
Salut à tous,

Voici une simulation que j’ai eue de France SCPI. Le TAEG est en effet très élevé et la simulation du TD à 5.50% me parait optimiste. L’effort d’épargne est correct pour moi puisque lissé sur 25 ans mais malgré ça je ne pense pas investir, le marché me rend frileux en ce moment.

En tout cas je partage si ça peut être utile à quiconque !

Il n’y a pas que le TD qui est optimiste. La revalorisation annuelle du TD et du prix des parts à 0,5% par an est aussi très optimiste. Surtout pour le TD, quand on voit la lente érosion depuis une vingtaine d’années. Il vaut mieux prendre des hypothèses pessimistes.
Par curiosité, demandez une simulation en mettant ces 2 chiffres à 0, vous verrez déjà une différence énorme.

Après, ça dépend aussi des SCPI qui vous sont proposées pour ce prêt.

Triton12 · #2970

Oui vous avez raison. Et d’ailleurs au niveau des SCPI proposées, le montant minimal pour investir dans l’une d’entre elles est de 30.000€. Ca veut dire qu’avec 50.000€ d’investissement, ce serait tout sur une seule SCPI. C’est aussi une des raisons pour lesquelles je ne vais pas investir : déjà que les chiffres sont optimistes, si en plus mon investissement n’est aucunement diversifié, c’est la porte ouverte à la catastrophe.

Surin · #2971

Personnellement je n’ai investi à crédit dans les SCPI que lors de mon premier investissement.
Bien m’en a pris, partout ici les forumeurs déconseillent l’intérêt d’acheter cash des SCPI, pour ma part je déconseille de prendre un crédit pour des SCPI car … cela va sérieusement restreindre votre choix et vous orienter vers des SCPI surcotées.
J’ai réussi la plupart des investissements car j’ai le sentiment d’avoir bien fait mes devoirs, d’avoir séletionné les bons critères et qu’aucun "conseiller" ou autre mentor n’est venu me dire "ah non celle-là non on peut pas".
Le résultat ce sont des placements à TRI > 6% une fois revendu, d’autres SCPI toujours en portefeuille avec des PV latentes qui font peur à l’idée de s’en défaire du fait de l’imposition qu’elle vont générer.

Je précise que j’ai au préalable utilisé les deux meilleurs leviers que je connaisse pour limiter l’imposition :
_Cesser toute activité salariée, par définition lourdement taxée.
_Assurer la descendance de Surin à travers plusieurs continents.

Flouzamax · #2972

GoodbyLenine, le 25/10/2022 a écrit :
Certes, ce sont des actions, avec volatilité, mais pour un investissement long terme (ce que sont les SCPI) ca devrait compter peu.

Vous avez tout à fait raison. Mais beaucoup d’investisseurs particuliers confondent (à tord) risque et volatilité. Les gens préfèrent les SCPI aux foncières sur ce critière. Mais quand on compare les différentiels de décote entre les deux classes d’actif, même en tenant compte des différence de LTV, je ne comprend pas trop comment on peut envisager d’acheter des SCPI en ce moment. D’autant plus que l’impact de la remontée des taux sur la rentabilité des foncières est valable aussi sur certaines SCPI, même si un peu moindre.

HomeRun · #2973

En attendant des jours meilleurs au niveau des taux notamment et en faisant la synthèse des derniers posts,on peut donc en conclure qu’il n’y a donc aucun intérêt à contracter un crédit pour financer l’achat de SCPI, surtout si le DVM et TDVM de ces dernières tend à s’éroder.

Disposant de mon coté d’une réserve de cash (dédié à l’immo,le reste servant à alimenter les PEA),j’avais pour idée d’investir en US via ma SAS immo mais les différents retours des SdG tendent vers une raréfaction de l’offre et des délais assez longs (minimum 4 mois pr Corum par exemple sans compter le délai de jouissance).

Du coup,hormis acheter en cash en faisant une sélection drastique et en réinvestissant les dividendes en attendant une hypothétique redescente des taux, la seule solution resterai de se tourner vers les foncières?

Oblible · #2974

Je ne sais pas quel US vous cherchez mais mon CGP m’a envoyé cette liste il y a 2 jours :

La SCPI CORUM XL:

Durée du démembrement de 5 ans
163 parts de disponibles
Valeur de l’usufruit de 21%
Montant à investir : 163 parts * 21% * 195 euros = 6674.85 euros

La SCPI EURION :

Durée du démembrement de 5 ans
146 parts de disponibles
Valeur de l’usufruit de 20%
Montant à investir : 146 parts * 20% * 215 euros = 6278 euros

La SCPI INTERPIERRE EUROPE CENTRALE :

Durée du démembrement de 5 ans
125 parts de disponibles
Valeur de l’usufruit de 20%
Montant à investir : 125 parts * 20% * 250 euros = 6250 euros

La SCPI SOFIDY EUROPE INVEST:

Durée du démembrement de 7 ans
139 parts de disponibles
Valeur de l’usufruit de 23%
Montant à investir : 139 parts * 23% * 235 euros = 7512.95 euros

bed43fr · #2975

HomeRun a écrit :
En attendant des jours meilleurs au niveau des taux notamment et en faisant la synthèse des derniers posts,on peut donc en conclure qu’il n’y a donc aucun intérêt à contracter un crédit pour financer l’achat de SCPI, surtout si le DVM et TDVM de ces dernières tend à s’éroder.

Je ne comprends pas votre remarque. J’ai plutôt l’impression qu’avec une forte inflation, des taux qui restent hauts et une probable baisse des prix on va plutôt aller avec une hausse des TDVM les prochaines années.
Donc un crédit actuellement pour l’acquisition de SCPI (avec un bon taux) me semble plutôt être une bonne opportunité pour un investissement long terme. Dans 1 an ou 2 les taux immobiliers seront tellement hauts que ça sera rédhibitoire.

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freelance37, le 01/09/2022 a écrit :

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1 #2958 23/10/2022 22h18

Trahcoh a écrit :

#2959 24/10/2022 13h02

#2960 24/10/2022 16h29

GoodbyLenine, le 23/10/2022 a écrit :

Trahcoh a écrit :

#2961 24/10/2022 16h42

#2962 24/10/2022 16h58

AaronBen a écrit :

1 #2963 24/10/2022 17h19

#2964 25/10/2022 14h26

#2965 25/10/2022 16h22

#2966 25/10/2022 16h49

#2967 25/10/2022 16h53

Flouzamax, le 24/10/2022 a écrit :

2 1 #2968 25/10/2022 17h01

#2969 25/10/2022 18h31

Triton12, le 24/10/2022 a écrit :

#2970 26/10/2022 07h09

1 #2971 26/10/2022 09h26

#2972 26/10/2022 10h00

GoodbyLenine, le 25/10/2022 a écrit :

#2973 26/10/2022 10h11

#2974 26/10/2022 10h56

#2975 26/10/2022 12h08

HomeRun a écrit :

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