Cricri77700 : étude de cas immobilier (vente d'un patrimoine immobilier physique)

Aquarone · #51

Pour la TVA le principe s’est l’exonération mais uniquement sur les biens bâtis ou rénovés depuis plus de 5 ans. En revanche quand l’immeuble a été bâti ou rénové depuis moins de 5 ans le principe c’est que la vente est soumise de plein droit à la TVA.

Et l’expérience démontre que lorsque la question d’une éventuelle requalification en marchand de biens se pose on est très souvent dans la dernière hypothèse, et donc soumis en principe à la TVA. Il est rare en effet qu’un marchand de bien fasse une grosse plus-value sans travaux.

S’agissant des travaux, la liste des éléments de second œuvre de l’article 245 A de l’annexe II au CGI est relativement large : les planchers non porteurs, les huisseries extérieures, les cloisons intérieures, les installations sanitaires et de plomberie, les installations électrique et le chauffage. Ces six éléments doivent être remis à neuf au moins au 2/3.

Par exemple vous êtes dedans si vous rénovez un studio en :
- mettant du parquet flottant au sol avec remise à niveau ;
- remplaçant les fenêtres simple vitrage par du double ;
- réparant les trous dans les murs avec de l’enduit + peinture ;
- changeant les WC, robinets/mitigeurs et pommeau de douche ;
- remplaçant l’ancien compteur par un neuf ;
- remplaçant les anciens convecteurs par des nouveaux.

Dans ce cas, en cas de revente sous 5 ans, la TVA est applicable sur la marge, c-à-d la plus-value sauf si vous avez récupéré la TVA sur les travaux. Dans ce cas elle est applicable sur la totalité du prix de vente.

EDIT pour tenir compte de la remarque de perecastor

Dernière modification par Aquarone (17/11/2021 15h49)

perecastor · #52

Pour le coup le cas que vous décrivez n’est pas requalifiable en livraison d’immeuble neuf, en raison de la définition d’un plancher non porteur :

BOFIP a écrit :
- les planchers non porteurs : planchers ne déterminant pas la résistance ou la rigidité de l’ouvrage (plate-forme horizontale entre deux niveaux non constitutive de la structure porteuse du bâtiment) ; ne sont pas à prendre en compte les travaux de revêtement de ces planchers (pose de moquettes, carrelages, parquets, linoléum, mosaïques, marbrerie)

https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/2480 … 0-20140929

Donc à moins que le plancher était pourri et qu’il ai dû refaire plus de 2/3 des poutres, solivages, et/ou du parquet (bois massif, dalles OSB etc.), le poste n’est pas concerné et donc la condition de la totalité des postes repris pour au moins 2/3 non plus.

Fennec60 · #53

DDtee, le 16/11/2021 a écrit :
perecastor a écrit :
Sur la forme, la liquidation quasi-totale de vos biens immobiliers de 2018 était déjà très limite du point de vue de la requalification en MDB
Déjà à l’époque, j’ai trouvé que vous aviez eu une sacré chance de passer à travers, genre roulette russe 3 balles dans le barillet.

Remettre ça maintenant, de plus en parler sur un forum public où des indictions, c’est nouveau mais ça change pas mal de choses, permettent de savoir dans quelle ville vous œuvrez… franchement, je me demande si c’est du détachement ou la perte du sens des réalités (sans jugement).
Maintenant c’est 5/6 (balles/coups)

Bon trip !

Surtout, qu’à priori votre nom apparait dans le podcast…Vous chercheriez les embrouilles que vous ne vous y prendriez pas autrement…

Bon voyage sans fin.

cricri77700 · #54

Qui vous dit que c’est mon vrai nom ?

Et j’ai rien à me reprocher et je n’ai rien vendu ENCORE sauf en 2018.

J’avais vu un avocat fiscaliste + notaire à cette époque , un avis oral :

- Pas de notion d’habitude
- Le fait que je vende suivant un gros achat avec travaux se justifie.
- J’ai un travail à ce moment.
- Dans l’achat de 2018 il y a aussi ma RP avec le locatif en 1 seul lot ( apparement c’est plutôt bien vu dans ce cas )
- Pas envie de devenir LMP car pas envie d’être professionnel.
- Personnellement, ne plus vouloir faire de gestion de petites surfaces.

Tout ça est démontrable à 100%!

Dans les faits pour une vente de tout mon parc immobilier à ce jour : ok pour les faits.
Je creuse la piste, une réflexion qui amène à un consensus : soit c’est bon tant mieux soit c’est compliqué , donc de l’expérience.
On fait rien par hasard pour avancer.

Mais à ce jour tout ce que j’ai fait est réglo! Les déclarations niveau impôts également.
Ils trouveront rien ( après j’ai tellement de déficit foncier que c’est sur que je vais pas payer d’impôt sur le moyen terme )…

Autre chose , si je fait rien, qu’on vienne me dire que je suis marchand de bien pour des ventes de 2018.
Que je sois obligé d’aller au tribunal pour me défendre.
Cela me confortera dans ma démarche de vouloir vivre hors de France.

Mais honnêtement, je pense pas que pour 600k de vente en 2018 on me prennent la tête.

C’est mon avis , vous avez le votre , l’avenir nous le dira.

Dernière modification par cricri77700 (17/11/2021 22h14)

gunday · #55

cricri77700, le 17/11/2021 a écrit :
Mais honnêtement, je pense pas que pour 600k de vente en 2018 on me prennent la tête.

C’est mon avis , vous avez le votre , l’avenir nous le dira.

Je crois que s’est surtout pour indiquer qu’il y a déjà eut des ventes récentes.
Qui prises seules sont défendables.
Mais, additionné à une revente aujourd’hui de votre patrimoine locatif aurait tendance à tendre vers une répétition du modèle.
Et donc, oui revendre aujourd’hui pourrait remettre en perspective la logique de la vente de 2018.

D’où l’intérêt de ne pas vendre à la sauvage (voir de ne pas vendre du tout).

Une remarque que je me faisait : vu les travaux que vous avez effectués, vous avez forcément un réseau d’artisan.
Réseau qui peuvent intervenir en pilotage à distance non?
Car pour les acquéreurs, se faire un réseau d’artisan est souvent le plus compliqué!

Si vous avez déjà les artisans, ce qu’il vous manque, c’est la gestion locative.
Là, plusieurs options pour gérer en nomade :
1) Vous gardez la main, en gérant à distance (à la rigueur aidé d’un outil de gestion locative, pour générer les quittances automatique, ce genre de chose). Vous faites faires les edl de sortie par un huissier, et faites les entrées lors de vos passages en France.
Vous perdrez en rentabilité, mais vous n’aurez rien à déléguer.
2) Vous déléguez la gestion locative simple à une agence, elle gère le quotidien, les charges, les quittances, les edl, et si vous le souhaitez, la recherche de nouveaux locataires.
Mais vous gardez la main sur la partie entretien/travaux via votre réseau d’artisan.
3) Vous prenez une agence avec un contrat full gestion et les laissez se démerder de A à Z, et vous faites le point annuellement avec eux en repassant en France.

Pour avoir fait les 3, les 3 sont différents, ont leurs avantages et leurs inconvénients.
Au final ,il y a des solutions, il faut juste y réfléchir calmement et posément.
Quitte à tâtonner un peu les 1ers temps!

Surin · #56

gunday a écrit :
1) Vous gardez la main, en gérant à distance (à la rigueur aidé d’un outil de gestion locative, pour générer les quittances automatique, ce genre de chose). Vous faites faires les edl de sortie par un huissier, et faites les entrées lors de vos passages en France.

Ca n’a pas d’intérêt a priori de faire l’edl de sortie par un huissier si celui d’entrée ne l’a pas été. Autant y faire appel dans les deux cas, il sera plus difficile ensuite de contester l’edl.

Svp relisez-vous, "eut" ça n’existe pas sur le forum, c’est du français littéraire inutilisé vu les temps que l’on emploie ici. Je => "s" à l’imparfait.

Je pense que Cricri n’a besoin d’aucun conseil pour déléguer, il saurait gérer. C’est plus un prétexte pour vouloir vendre mais j’ai l’impression Cricri que vous vous attachez à une sorte d’idéal en rejetant un peu tout ce que vous avez construit car ça vous oppresse et va à l’encontre de cet idéal de liberté que vous prenez en voyageant.
Pour ma part je sais que ça n’est pas incompatible.

KingFlan · #57

Bonjour

Une idée de néophyte, si vous vous inscriviez dans une démarche de transmission vers vos filles, est ce que cela ne vous donnerait pas un argument pour se défendre du scénario ’marchand de bien’ ?

Non , je ne vends pas pour mon profit : j’apporte ces biens en PP ou NP à une SCI dont les filles ont des parts - en ayant comme projet de donner la NP de parts aux filles et à Madame tous les 15 ans.
Une fois dans la SCI, vous pourrez arbitrer si nécessaire vers des SCPI.

J’en conviens, ça va coûter en frais de mutation.

cricri77700 · #58

Cela ne change pas grand chose dans la réflexion car j’aurai toujours les biens en possession.

Sinon : rdv avec mon notaire.

Il a bien pris en compte mon mail.
Il a des amis avocats fiscalistes qu’il a contacté : super des avis en plus.
Il me connaît plutôt bien.

Pour 2018 , il a vraiment aucune inquiétude et ses amis avocats fiscalistes sont unanimes :
- pas d’habitude de vente
- achat en même temps d’un gros immeuble
- ressemble à de la gestion de patrimoine car réinvestis dans du patrimoine mobilier pour ne pas être sur-exposé à de l’immobilier
- ne souhaite pas devenir LMP = professionnel
- infirmier donc en activité.

Mais si vente en 2022 :
- habitude de vente
- je n’ai plus d’activité
- très grosse PV

Les faits sont présent.

Je suis défendable avec mes projets en cours : oui

Mais le bénéfices risque est CLAIREMENT au niveau d’un risque +++.

Mon but est clair : être le plus tranquille possible.

J’ai ouvert cette porte pour voir ce que sa peux donner et j’ai plus de chance de ne pas être tranquille alors que c’est le but

Donc avant septembre 2022 lors de notre départ, je vais déléguer le parc immobilier.
Comme dit gunday il y a plusieurs possibilités.
Dans mon esprit qui paraît "girouette" j’ai aussi ouvert cette porte.

En 2022 j’ai concrètement 3 F4, 3 maisons de ville et 2 studios/F2.

4 sont en convention sociales.
1 en convention intermédiaire = je vais pouvoir le passer en social sans problème.
1 en loyer libre = je vais le passer en social.
2 petite surfaces en libre qui restera libre.

Pourquoi je passe mon intermédiaire et mon f4 libre en social ?
Je pers 60 euros de loyer mensuel mais je peux le donner en gestion avec une intermediation locative.

Donc avec un abattement de 85% sur tout les loyers.

Les 2 petites surfaces seront gérer en direct par mes parents ( je peux pas tout leurs donner ) mais je gérerai les baux à distance et entretien téléphonique/ dossier à distance avant de faire des visites par mes parents.

Il y a 2 mois j’ai déjà négocier 6% de frais de gestion avec assurance loyers impayés ( j’avais ouvert cette porte concrètement également )

J’ai également négocié que je gère la recherche de locataire et dossier en amont.
Ils font les visites , état des lieux.
Je ne paierai donc pas les 150euros de frais de dossier à chaque changement de locataire.
J’ai aussi réussi à négocier tout ça car tout est refait à neuf donc moins de gestion.

Pour les travaux, ils auront une liste avec mes artisans uniquement à appeler, il gère tout et je veux rien savoir.

Je veux juste savoir quand il reçoit un recommandé pour un départ, et je peux embrayer direct pour trouver des locataires , j’ai trois mois pour ça en locations nues c’est top.

Entre taxe foncière, déficit foncier , ainsi que les charges annexes , je ne paierai clairement pas d’impôts.

Voilà le meilleurs bénéfices risques sur cette affaire après avoir tout creusé.
Même si mon souhait numéro 1 était de tout liquider.

Quand les conventions seront terminé je vends tout = 100% passif.

Merci à tous pour vos contributions.

Je ferai bientôt un post sur le projet en cours, enfin je compléterai la discussion déjà établie.

cricri77700 · #59

Bonjour à tous amis investisseurs.

Un suivit, une réflexion, comme d’habitude quoi

Déjà presque 1 an sur cette discussion.
La vie passe tellement vite.

Que c’est-il passé ?

J’ai eu un contrôle fiscal… eh oui…

Une erreur de ma part où j’ai oublié de déclarer une PV boursière en 2018.
Ensuite le fisc m’a épluché sur mon immobilier : comment peut-on avoir autant de déficit foncier ? Comment peut-on avoir autant de patrimoine et ne jamais payé d’impôt ? Surtout avec mon jeune âge ?

Et du coup même sur mes reventes.

Il c’est passé 9 mois entre le début et la fin.

Concernant la PV boursière : oui une erreur de ma part je dois 3000 euros environs.

Concernant l’immobilier :
J’ai été clean, j’ai déduis mes nombreuses aides reçus ( et des aides qu’il ne connaissait pas ) et plus il m’epluchait , plus je gagnais de l’argent car j’ai été souvent en ma défaveur sur certains calculs, aides , divers prorata comme il y avait une partie ma RP )
J’ai donc 12 000 euros de déficit foncier en plus. Cela rattrape largement les 3000 euros oublie si dessus.

Du coup le fisc , dégoûté m’a épluché sur mes ventes.

Mais encore une fois tout est clean.
Sur 2018 , fin de lmnp et passage sur grande surface avec convention anah.
= gestion de patrimoine , pas d’intention spéculative avec les conventionnements signes.
Ma vente récente de ma RP : rénovation totale de l’immeuble et une partie ma RP que je revend en 2022 et division de l’immeuble.
Oui cela pose des questions MAIS convention anah sur la partie locative = pas d’intention spéculative.
Sur ma RP idem , convention anah car j’ai eu des aides sur les travaux.
Je vais restitué 15k d’aide car vente avant les 6 ans ( une convention anah propriétaire occupant c’est 6ans ) donc restitution des aides au prorata.
Le fait de rendre les aides , de montrer que c’était chez moi , filles scolarisées etc.. et quelques jurisprudences sur la définition de RP et les qualifications en MDB … tout ça classé sans suite .

Maintenant que tout ça est réglé, je me demande si début 2023 , je ne vais pas faire un rescrit fiscal pour vendre l’ensemble de mon parc immobilier.

Payer de la Pv , je m’en fiche.
Je voyage beaucoup , je parcours le monde sur plusieurs années.
En ce moment j’ai + de 6000 euros net d’impots minimum de rente.
J’en dépense que la moitié sans me privé.
Je capitalise sur ma SCI.
Bref tout va bien, je cherche pas à engranger les millions qui me servent à rien.
Le travail est fait.
Je travaille les options qui me versent une rente en plus également.
Et je suis en train de m’associer avec un ami pour faire du conseil en immobilier ( pas pour la rémunération mais pour le côté intellectuel, j’en ai besoin.)
Je reste donc pas sans rien faire non plus même si cela me prend que quelques heures / hebdo.

Le problème du rescrit était que les impôts mettent leurs nez dans mes affaires.
Maintenant que c’est fait autant leurs posé la question 😛. Je suis en voyage et j’ai juste une adresse en France pas de RP. C’est le bon moment.

Je me dis que les SIIC et REIT sont à des niveaux assez sympa pour du long terme.. sur le prix de mes ventes , je vendrai un rendement de 4.5/ 5% environs sur de l’immobilier refait à neuf. ( en faisant x4 et même x5 sur le dernier projet au passage ).
Les foncieres easy à 7%, une fiscalité plus simple.

C’est qu’une idée de placement , j’ai beaucoup d’idée et de compétences sur les placements passifs.

Bref , pour ce faire j’ai une proposition d’un avocat fiscaliste pour faire le rescrit à 1200 euros.

D’un autre côté, pour la diversification avoir un peu d’immobilier physique est aussi important.
Je pense garder un appartement en expliquant au fisc que c’est quand on reviendra en France pour avoir une RP sans doute sur un horizon 5 à 10 ans tout en disant qu’on revient souvent en France mais qu’on dors chez les parents car on reste sur du cours terme et voyageons sur du long terme.

Il y a donc beaucoup de possibilité.. la réflexion est encore présente sur ce point.

Ne pas oublié que le meilleur investissement, c’est sa vie , le temps gagné à ne pas travailler ou avoir le choix en permanence.
Pour gagner sur ce point , il faut parfois accepter de perdre sur un impôt de PV par exemple.
Et je sais que beaucoup pense la même chose mais n’arrive pas à le mettre en pratique.
Je dois avouer que sur le développement personnel cela m’a toujours intrigués.

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Cricri77700 : étude de cas immobilier (vente d'un patrimoine immobilier physique)

#51 17/11/2021 15h28

1 #52 17/11/2021 15h44

BOFIP a écrit :

#53 17/11/2021 19h20

DDtee, le 16/11/2021 a écrit :

perecastor a écrit :

#54 17/11/2021 21h50

1 #55 18/11/2021 00h53

cricri77700, le 17/11/2021 a écrit :

#56 18/11/2021 06h26

gunday a écrit :

#57 18/11/2021 11h16

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