Aladdin : étude de cas immobilier (location local prof. avec location logement SCI SARL)

Oui cela s’appelle un bail mixte.

Concernant le fait de faire de la sous location avec votre sarl, à mon avis c’est possible, il faut juste ne pas l’interdire dans le bail que vous ferez entre la sci et la sarl.
Ensuite concernant le fait que la sarl fasse de la location alors que ce n’est pas dans ses statuts, il suffit juste de modifier les statuts…
Sauf si cela correspond à une partie infime (- de 10%)des revenus de la sarl et que c’est fait de manière occasionnelle.

De toute façon, ça fait sens de sous louer une partie de son local que l’on n’utilise pas. C’est une gestion saine d’un dirigeant de sarl à mon sens, même si ce n’est pas l’activité principale de la sarl.

77% a écrit :

Oui cela s’appelle un bail mixte.

Merci je vais regarder ça.
Pour le reste je suis d’accord avec vous. La location ne dépassera jamais 1,5% des revenus de la SARL.
Je vais quand même vérifier si cela  se fait dans mon domaine.

B2k a écrit :

Si vous avez le RDC et que les étages appartiennent à d’autres propriétaires, vous faites forcément partie de la copropriété.

Non pas forcément. Sur mon premier local c’est le cas. Je suis propriétaire du rdc et je ne suis pas dans la copropriété.
De mémoire la mairie (qui m’a vendu le plateau) avait détaché le bien de la copropriété. Une personne était venu prendre les mesures exactes et avait détaché les cadastres.
Je ne suis pas sur des termes techniques mais je pourrais me renseigner !
Ce qui est sûr c’est que je ne suis ps dans la Copro c’était une condition sine qua non.

Aladdin, le 28/10/2022 a écrit :

B2K a écrit :

la loi de 1965 dit que c’est une copropriété. Une division en volumes serait illégale, en présence de parties communes, car contrevenant à la loi de 1965 qui est d’ordre public.

Je suis assez surpris car c’est la mairie qui a effectué la division.

Je ne vois pas le rapport. Les mairies n’ont pas une connaissance parfaite de la loi. Tous les jours, des mairies font des choses illégales. C’est pourquoi il y a un service de contrôle de légalité dans chaque préfecture, et le tribunal administratif quand ça n’a pas suffi.

effectivement je n’ai pas de partie commune hormis cette satanée toiture !

Cette satanée toiture vous protège de la satanée pluie. Préférez-vous qu’il pleuve dans votre local commercial ?
Au-delà de la toiture qui est la partie commune la plus visible, vous avez sans doute d’autres parties communes moins visibles.

Franchement, je vais vous dire ce que je pense : en disant que vous aviez une condition sine qua none pour ne pas faire partie de la copro, et en parlant de la satanée toiture, vous montrez une aversion irrationnelle pour les copropriétés. C’est une attitude déraisonnable. En effet :
- soit vous êtes capable de construire seul et d’être maître chez vous
- soit vous n’en êtes pas capable, et vous devez donc vous inscrire dans un collectif pour mutualiser les coûts (de construction, d’entretien, etc).
Vouloir profiter du collectif sans en avoir les désagréments (AG, charges…) est une attitude déraisonnable du type "vouloir le beurre et l’argent du beurre", ce qui vous a conduit à vous inscrire dans un système probablement illégal.
Accepter la copropriété, au lieu de la rejeter comme vous faites, peut permettre de s’y inscrire dans de bonnes conditions. Vu que vous êtes manifestement intervenu au moment où se dessinait la future copropriété, vous auriez pu influer sur la rédaction du règlement de copropriété en vérifiant que les commerces du RdC ne paient pas pour ce qu’ils n’utilisent pas (ascenseur, cage d’escalier, etc.). Ainsi, on peut s’inscrire dans un système juste, où chacun paie pour ce dont il a l’utilité. Les géomètres et les notaires savent proposer cela, mais il peut être utile, en appliquant une relecture vigilante et exigeante, de les inciter à rentrer dans ce niveau de détails et de précision.

Si j’étais le propriétaire d’un des appartements au-dessus de votre local, et que je me rende compte qu’il y a un profiteur au RdC qui bénéficie de la toiture (et autres parties communes) sans payer de charges, j’attaquerais au tribunal jusqu’à ce que la division en volume soit annulée et qu’il soit reconnu que le RDC ne peut pas fonctionner indépendamment des étages situés au-dessus, et qu’il doit donc être reconnu que l’ensemble RDC + étages constitue une copropriété. Et, comme je suis un chieur patenté, je finirais peut-être par avoir raison.

Voilà pourquoi votre attitude est déraisonnable : par aversion envers les copropriétés, vous avez réussi à entraîner le promoteur à créer un système probablement illégal. Donc, votre bien immobilier est désormais exposé au risque qu’un chieur patenté conteste la division en volumes, et que ce conflit administratif dure pendant de très longues années.

Alors certes, il est probable que vous passiez au travers des mailles du filet et que personne ne conteste jamais cette division en volumes. Il suffit d’éviter d’avoir un chieur patenté parmi les propriétaires des appartements du dessus. Avez-vous le pouvoir d’éviter qu’une telle personne achète un des lots de la copropriété ? Avez-vous le contrôle là-dessus ? Voilà ce qui me dérangerait, si j’étais à votre place : avoir créé un risque juridique, et n’avoir aucun contrôle sur la prévention de ce risque. Personnellement, mon approche de l’entreprenariat intègre l’objectif de toujours chercher à annuler ou au moins à minimiser le risque juridique. D’autres préfèrent foncer, ou bien viser leur confort ou leur intérêt immédiat, quitte à prendre le risque d’être rattrapé ultérieurement par la patrouille. Question de tempérament sans doute.

Tout cela étant dit sous l’hypothèse que vos locaux et les "appartements du dessus" aient bien des parties communes. Sans avoir les plans détaillés, il n’est pas certain qu’il y ait des parties communes et donc que la configuration relève de la copropriété et non pas de la division en volumes.

Dernière modification par Bernard2K (29/10/2022 06h12)

Avant même la réunion avec le promoteur et de posséder les plans détaillés, je viens d’avoir un éclair de génie

il y aura forcément des parties communes car le bâtiment est censé avoir un parking souterrain.

Apres je ne suis pas convaincu de l’intérêt d’avoir un parking privé. Je n’ai pas de difficulté pour me garer et mettre en location me parait pas pertinent dans le secteur (village de campagne). De ce que j’ai compris l’intérêt est surtout dans les métropoles :
Opportunité d’investissement dans un parking à faible coût !

Sachant qu’en parallèle de ce projet la mairie compte faire un parking public gratuit derrière le nouveau bâtiment…

Le parking privé est il un plus pour la location saisonnière ?


Un parking public dans un village calme me parait suffisant mais ça n’est que mon simple avis de consommateur