Opportunité d'investissement dans un parking à faible coût !

Despe44 · #1

Bonjour à tous,

Propriétaire d’une moto depuis quelques mois, je louais jusqu’à il y a peu, une place de parking en sous-sol pour l’abriter pendant l’hiver.

Pour information, le prix de la location était de 57 € initialement. Montant que j’ai négocié à 45 €. Enfin bref, nouvellement propriétaire d’un appartement avec un local moto, j’ai récemment quitté mon parking.

En restituant le boitier électronique à ma propriétaire, je lui avais suggéré de mettre en vente l’une de ses places, compte tenu du fait qu’elle n’avait qu’une voiture, mais 2 places de parking.

Aujourd’hui, toujours en quête d’un investissement rentable, j’ai constaté qu’elle avait mis cette place en vente pour…

…

5 000 € !

Si l’on compare avec le loyer mensuel que je payais (45 €), cela fait un rendement de 10,80 % brut.
Alors, certes, il faut que je me renseigne sur le montant de la TF, et du coût notarié, mais d’après vous cet investissement en vaut-il la peine ?

Pour info, je pense pouvoir payer le parking en cash.
Par contre, ce qui m’inquiète c’est que ma propriétaire avait eu du mal à trouver un locataire (moi en l’occurrence), et qu’elle avait accepté de revoir le loyer à la baisse. Preuve qu’il n’y avait pas beaucoup de "touche".
Enfin, il s’agit bien d’une place de parking, et non d’un box.

Merci de vos avis éclairés.

P.S : à combien dois-je m’attendre pour les frais notariés environ ?

Mots-clés : parking, rentabilité

ZX-6R · #2

Les frais notariés sont très élevés pour un parking, attendez vous à la moitié du prix!

Et puis s’il est difficile de trouver des locataires, c’est pas un super investissement… Les parkings, ca vaut le coup en centre ville, la ou la demande est forte.

Semirentier · #3

Achat d’un emplacement de parking en sous-sol en 2010 à 5700 euros
1000,22 euros de "frais de notaire", moins que ce que j’avais pu calculé sur internet.

Ricou · #4

Pour avoir un box / une place qui se loue facilement

Le parking doit se trouver en centre ville (là ou le stationnement est difficile)
si possible dans un quartier ou le stationnement est payant
Bien sur dans un quartier ’’huppé’’ le loyer ne sera pas un frein

et cerise sur le gateau: Au 1° sous-sol prés de la porte

NB: Les 4° sous sol au fond du couloir sont bizarement moins recherché / apprécié par les dames

GoodbyLenine · #5

ZX-6R a écrit :
Les frais notariés sont très élevés pour un parking, attendez vous à la moitié du prix!

pas autant qd même.
Calcul de frais d’achat | Chambre de Paris donne environ 1900€

Despe44 · #6

Petite précision,

la place de parking en question semble avoir moins de 5 ans.

Cette donnée pourrait elle avoir un impact positif sur les frais notariés ?

Cordialement,

Anthony

EDIT//: il semblerait que les frais notariés soient de l’ordre de 1 700 € pour un bien de moins de 5 ans.
En revanche, j’ai cru lire sur le forum que les frais notariés inhérents à une acquisition de parking était plus important que pour un bien à usage d’habitation. Qu’en est il réellement ?

Dernière modification par Despe44 (26/07/2012 14h18)

Ricou · #7

Despe44 a écrit :
Petite précision,

la place de parking en question semble avoir moins de 5 ans.

Cette donnée pourrait elle avoir un impact positif sur les frais notariés ?

SI l’immeuble est dans ce cas, vous pouvez pretendre aux FNR (Frais de Notaire Réduits)

libelule · #8

Bonjour, moi j’ai l’occasion d’acheter 3 parkings ( une fin de programme ) dans l’hypercentre d’une ville de 100 k habitants.
Prix 12 k par parking et au total 40250 e avec frais de notaire.
Les institutionnels les louent 80 e/ mois dans le secteur
Moi je louerai 70 e / mois soit 6.2 % brut
J’attends de connaitre les charges de copropriété + le foncier pour voir si j’y vais.

Bernard2K · #9

Votre description n’est pas précise : s’agit-il de places de parking ? Couvertes ou à l’air libre ? Parking fermé ou non (portail pour le parking) ? Ou bien box (garage fermé) ? Dimensions (HxlxL) ? Suivant les caractéristiques précises des places, ça va être plus ou moins attractif.

Essayez de vous renseigner sur la demande localo-locale. Il est possible par exemple que votre programme neuf (et d’autres autour) produise un excès d’offre… Vous parlez d’une fin de programme : on peut supposer que tous les habitants de la résidence, qui avaient besoin d’un parking, l’ont déjà acquis et ne seront donc pas des clients potentiels. Il faut regarder aussi s’il existe du stationnement gratuit à proximité.

Dans ces cas, vous risquez des vacances locatives importantes.

Sans connaître la ville, 12 k€ pour une place de parking non boxée, ça me paraît cher, et si c’est pour un box, en revanche c’est pas cher.

Enfin, 6,2 % bruts, c’est pas beaucoup. Pour peu que vous soyiez à 30 % de TMI, votre imposition est de 30 +15,5 %, et avec un peu de charges annuelles, ça va vous faire du 3% net.

PS : il reste possible de faire des bons coups sur des places de parking atypiques, qui ne permettent pas de loger une voiture mais peuvent loger des deux-roues. Je connais quelqu’un qui est sur une place triangulaire où l’on peut loger 3 deux-roues. La rentabilité brute est de 22 % ! Attention, pour stationner un deux-roues, il ne faut pas seulement la place de ce deux-roues, mais aussi la place pour y rentrer facilement et un peu d’espace autour pour se stationner et descendre du deux-roues sans risque d’en toucher un autre. L’idéal étant que ce stationnement ait déjà été pratiqué avec succès par ce nombre-là de deux-roues.
Pour les deux roues, la sécurisation est un critère de choix essentiel. Si le parking est bien fermé, c’est bien. S’il y a possibilité d’attacher le deux-roues à un élément solidement pris dans le bâti, c’est encore mieux. Si ça n’existe pas encore, on peut envisager la pose de barrières métalliques ou de fortes chaînes, avec l’autorisation de la copropriété.

Gwen11 · #10

Bonjour,

Je profite de ce sujet pour évoquer un cas qui vient de me tomber dessus.

J’ai acheté un appartement avec place de parking (souterrain, place ouverte et non boxable) il y a 1 an et demi qui est loué à ma mère (l’ensemble).
Elle vient de m’apprendre que sa voiture est morte (et ne sera pas remplacée dans le futur).
Pour amortir le choc, j’ai pensé qu’il était judicieux de louer la place puisque de toute façon elle est liée à l’appartement, je ne compte pas la vendre et la place va rester libre.
Je suis consciente que pour la louer je vais devoir calculer l’imposition mais ce n’est pas ce qui me préoccupe aujourd’hui.

Ai-je des démarches à faire vis-à-vis de ma mère qui est locataire de l’appart. Il n’y a pas de bail écrit (oral seulement) et je déclare aux impôts le loyer comme n’importe quel autre appartement en ma possession.

Puis-je la louer dès maintenant (avec un contrat en bonne et due forme au futur locataire) ?
Je n’ai pas vraiment fixé de prix et je peux la louer à un tarif défiant toute concurrence car la place est là, disponible et ne sera pas utilisée si je ne la loue pas.

Je vous remercie d’avance pour votre aide.

Bernard2K · #11

Même si c’est un bail oral, c’est un bail, c’est un contrat entre deux personnes. Donc :

Si vous ne faites rien, le bail envers votre mère reste le même : elle continue à disposer de l’appart + place de parking, et elle continue à vous payer le même montant de loyer. Si elle n’a pas besoin de la place de parking, elle pourrait la sous-louer.

Maintenant, si votre mère est d’accord, vous pouvez modifier le bail. Vous convenez donc d’un "avenant", toujours aussi oral, qui supprime la place de parking du bail et qui diminue le loyer. A ce moment-là, vous pourrez louer la place à quelqu’un d’autre.

En tout cas, ce n’est pas très prudent de louer à votre mère sans avoir fait de bail écrit.

En tout cas, même sans bail écrit, il me semble important de se rapprocher de ce qui se ferait dans un bail écrit. Il y a des modifications, elles doivent être claires :
- un bail étant un contrat entre deux personnes, il faut sceller un nouvel accord oral sur le bail modifié. L’un ne peut pas l’imposer à l’autre, il faut accord des deux parties.
- la "chose louée" étant diminuée, le loyer payé doit diminuer aussi.

Gwen11 · #12

Je ne savais pas qu’elle pouvait sous-louer la place à son niveau.

Elle est d’accord pour que la place soit mise en location, il n’y a pas de problème sur ce point.

Lorsque j’ai décidé du montant du loyer, il se situait dans la partie basse de l’estimation de l’agent immobilier. Le but n’était pas de plomber ma mère mais de lui faciliter sa retraite puisque sa pension est faible, mais je ne pouvais pas non plus assumer un contrat type commodat. Ceci dit je confirme que le montant ne change rien au fait qu’elle dispose de l’appartement et de la place de parking.

Merci Bernard pour ces éléments ! On va remédier à la situation rapidement et voir comment on gère au niveau de la place de parking.

Bernard2K · #13

Vous n’êtes pas obligé de baisser beaucoup le loyer. Ca peut être 10 ou 20 €. Mais sur le principe, il me semble correct que si la chose louée diminue, le loyer diminue aussi.

De toute façon vous allez vous y retrouver largement, de par le nouveau loyer sur la place de parking.

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