Plutarque [58] : étude de cas immo (T2 à Nevers, nantissement d'une AV Linxea Spirit 2)

Ca me semble une excellente opération, avec un prix très réduit malgré l’ITE et le bon état. Les conditions de la banque sont excellentes aussi par les temps qui courent. C’est peut-être pour ça que vous n’avez pas eu de réaction : bon projet donc rien à critiquer !

Personnellement, je pense que je resterais sur de la location nue sur un tel bien dans une telle ville. Vous pourriez faire quelques travaux ou amélioration (meubles de cuisine, pose d’étagères dans le placard etc), de façon à augmenter légèrement le loyer et attirer les meilleurs profils de locataires). Parfois, de petites amélioration cosmétiques améliorent fortement l’aspect du bien et contribuent à ce que la déco soit perçue comme récente (exemple : repeindre les portes ; changer les poignées de portes ; changer les poignées de placard).

Dites-vous bien qu’un cashflow nul, ça signifie que le locataire paie votre achat. A la fin du mois, vous n’avez certes pas davantage de tréso, mais vous avez davantage de patrimoine net, car le bien se désendette tout seul.

Pour l’avantage fiscal, vous devriez regarder si le dispositif "louer abordable" est bien adapté à votre cas.

L’affaire, d’après les caractéristiques, me semble très bien. Pour le LMNP, c’est presque toujours le plus intéressant financièrement (sauf gros travaux), mais il existe un revers à cette belle médaille : la gestion du locataire est plus pénible (meubles à remplacer…), ou trouver un bon expert-comptable pas trop cher. Si vous envisagez plusieurs appartements dans cette ville, alors le LMNP est adapté car vous vous formez sur cette affaire et puis vous allez plus vite pour la deuxième etc. Si vous comptez vous arrêter à un seul bien à 50 000 euros, alors la location nue suffit. Attention à la stabilité, le Lmnp est en discussion actuellement, certains veulent sa peau depuis quelques années.
Rastignac

Le serveur du forum a crashé cette nuit, ce qui a détruit sur ce post quelques échanges très intéressants que j’y avais eu avec RadioInvest sur le nantissement de l’AV !

Pour reprendre ce que je disais, le LMNP et le taux à 15% des SCI à l’IS sont tous les deux dans le collimateur du législateur, et en effet il faut en être conscient.

Après longue réflexion, je crois que je vais m’orienter vers de la location nue, car le cash-flow positif dégagé par le passage en LMNP va engendrer un travail important, et des déplacements (je vis à 1h45 de route de Nevers), ce qui va consommer tout ce cash-flow.

Pour Loc’Avantages, j’ai fait une simulation sur le site de l’ANAH, loyer à 370€ HC en intermédiaire (15% de réduction d’impôts en zone B2). Même en séparant le parking, on arrive au mieux à un cash-flow similaire à celui sans le dispositif. Sur ce projet-là, ce n’est donc pas très intéressant, mais ça laisse une solution de secours si j’ai du mal à louer à 450€ HC.

Très clairement, le passage de Borloo à Cosse a déjà bien réduit l’intérêt du dispositif (sur le zonage et et le niveau des déductions), et maintenant le passage de Cosse à Loc’Avantages réduit encore plus l’intérêt du dispositif (car passage en réduction d’impôts, avec toutes les conséquences que ça implique).

Certaines banques refuseront net de garantir un crédit avec un contrat externe. Il vont vous proposer leur AV maison bourrée de frais. Cela doit aussi dépendre de votre profil.

Il n’y aucun barème officiel pour la prise en compte de la volatilité des actifs. On est sur du 100% sur le fond euros, 50 à 70% sur des UC de type OPCVM, et 70 à 100% sur des SCPI. Là aussi, selon la banque et votre profil.

PascalD a écrit :

Le montant déposé sur l’Assurance Vie est-il revu au fur et à mesure du capital remboursé ?

Le montant n’est pas revu, mais la garantie (= somme immobilisée) peut être convenue comme étant égale au capital restant dû. Ainsi, au fur à mesure de l’amortissement, on reprend petit à petit le "contrôle" de l’AV. Là aussi, certaines banques vont accepter cette clause, d’autres vont exiger que la garantie reste égale tout au long du crédit au capital emprunté. Là encore, selon la banque et votre profil.

Petit coup dur aujourd’hui sur cette opération…

Avant ma visite de l’appartement, le vendeur m’avait remis un DPE mentionnant une chaudière à gaz à condensation installée en 2018. Lors de la visite de l’appartement, le vendeur m’a indiqué oralement que ce n’est pas lui qui avait installé la chaudière, mais l’ancien propriétaire. Cela m’avait étonné, mais je n’avais pas relevé cette incohérence avant de faire le lien avec le fait que la précédente vente de l’appartement a eu lieu en juillet 2017, rendant impossible la donnée d’une chaudière de 2018.

En faisant une recherche sur le modèle de la chaudière, une Chaffoteaux Hyxia II 24 CF, on s’aperçoit que ce modèle date du début des années 2000, et n’est plus vendu depuis longtemps par Chaffoteaux. Ainsi, j’ai commencer à soupçonner très fortement qu’il ne s’agisse pas d’une chaudière à condensation d’une part, mais surtout que l’année d’installation 2018 soit fausse et de beaucoup.

Coup de chance, l’ancien propriétaire de l’appartement (de sa construction en 1980 à 2017) n’est autre qu’un office public de l’habitat, qui est le syndic actuel de la résidence. Je contacte la gestionnaire du syndic, avec qui j’avais déjà en contact avant de faire mon offre, voici sa réponse :

"Après recherche je n’ai malheureusement pas trouvé trace de la date précise du remplacement des chaudières sur ce site (sans doute trop ancien). D’après les informations en ma possession, la chaudière n’a pas été remplacée au moment de la vente en 2017. Aucune chaudière n’a été remplacé dans ce programme compte tenu du prix de vente relativement bas convenu à l’époque.

D’après le souvenir de mon collègue en charge des ventes les chaudières auraient été installées lors du raccordement de l’immeuble au gaz préalablement à la décision de mise en vente de ce patrimoine obtenu en août 2005. Cette chaudière a donc vraisemblablement au moins 17 ans ce qui semble corroborer votre analyse. Je ne peux pas non plus vous retrouver la moindre facture étant donné que ce genre d’opération se fait chez nous par le biais d’un marché public."

C’est un peu la douche froide avec cette chaudière (sans jeux de mots), et le conseil de mon notaire est le suivant : "Dès lors que la chaudière n’est pas celle promise, il convient de vous rapprocher de votre vendeur pour renégocier le prix"

J’ai contacté le vendeur pour l’informer de la situation, sans pour l’instant parler de renégociation, et vu la teneur de ses premières réponses je crois qu’il est trop fier pour accepter une nouvelle négociation.

Si la chaudière a réellement plus de 17 ans, alors :
- son changement ne sera qu’une question d’années
- ce n’est pas une chaudière à condensation récente comme le DPE le disait, mais une "vulgaire" chaudière à gaz des années 2000
- le DPE est faussé par cette donnée erronée

Sachant que je suis encore dans la période de rétractation du compromis de vente, quelles sont mes options selon vous ?

Bonjour, il y a trois façons de réagir :
1) La façon procédurière : vous m’avez indiqué via le DPE une chaudière à condensation de 2018, or c’est une chaudière sans condensation bien plus ancienne (environ 20 ans), ce qui provoque une moindre valeur du bien immobilier. La chaudière promise a une valeur de 4500 (prix chaudière neuve) -vétusté (3 ans de franchise puis 7 % par an selon les grilles usuelles, donc ici 7 %) = 4185 €. La chaudière réelle a une valeur de 2000 € (prix chaudière neuve) x 15 % (valeur résiduelle au bout de 15 ans selon les grilles de vétusté usuelles) = 300 €. Vous me devez donc une décote de 4185 - 300 = 3885 €. Et je ne parle même pas de la moindre valeur due au fait que le DPE réel est forcément moins favorable que ce que vous avez obtenu. Le notaire va nous préparer un acte authentique avec cette décote et l’explication de cette décote, et je vous somme de le signer. Vous pouvez vous retourner vers votre diagnostiqueur pour obtenir le remboursement de cette décote qui est due à une faute de sa part, mais ça, c’est vous que ça regarde.

2) la façon pragmatique : le vendeur vous a informé à l’oral que la chaudière datait d’avant son acquisition ; lors de la visite vous avez pu constater l’aspect général de la chaudière qui était celui d’une chaudière d’une vingtaine d’année et non de 4 ans ; il y a une plaque signalétique apposée à l’extérieur de la chaudière avec l’année de production que vous auriez pu et dû regarder pour connaître son âge réel ; donc vous avez eu les moyens de vous informer de première main. Donc il n’y a pas de surprise par rapport à ce que des diligences de bon père de famille révélaient. Donc vous n’avez pas à réclamer de décote.

3) la façon "rien ne va plus" : cette chaudière antique, contrairement à ce qu’affirmait le DPE, constitue un changement important sur la chose vendue au point que, si j’en avais été informé, je n’aurais pas acheté. A partir de là, il n’y a plus d’accord sur la chose et le prix, donc je vous informe que la vente ne tient plus.

Les trois raisonnements se tiennent. J’ai une préférence pour le deuxième. A mon avis, batailler contre le vendeur ne produira rien de bon.

Vous êtes vexé de vous être fait avoir par le vendeur retord. Faites abstraction de ce sentiment. Vous n’avez que deux questions à vous poser :
-  Un tel bien avec une chaudière de 20 ans pour 48000 €, bonne affaire ou pas ? Si bonne affaire, il faut acheter.

- Réclamer une baisse de 3000 € au risque de faire capoter la vente, bonne idée ou pas ? Préférez-vous prendre le risque de perdre l’affaire pour gagner 3000 € ?

Quant au DPE : il est valable 10 ans. De quoi mettre en location telle quel. Quand la chaudière cannera, vous la changerez pour un modèle à condensation, et voilà.

Bernard2K a écrit :

Vous êtes vexé de vous être fait avoir par le vendeur retord. Faites abstraction de ce sentiment. Vous n’avez que deux questions à vous poser :
-  Un tel bien avec une chaudière de 20 ans pour 48000 €, bonne affaire ou pas ? Si bonne affaire, il faut acheter.

- Réclamer une baisse de 3000 € au risque de faire capoter la vente, bonne idée ou pas ? Préférez-vous prendre le risque de perdre l’affaire pour gagner 3000 € ?

Quant au DPE : il est valable 10 ans. De quoi mettre en location telle quel. Quand la chaudière cannera, vous la changerez pour un modèle à condensation, et voilà.

Il y a certainement un peu de vexation, c’est logique car on n’est pas ici sur une simple erreur (si ça avait été le cas, j’aurais choisi l’approche pragmatique) mais sur au minimum de la mauvaise foi et possiblement sur une tromperie délibérée. Sa réaction peu amène lorsque je lui ai indiqué le problème ne me laisse aucun doute.

A 48000€ avec un DPE excellent et une chaudière à condensation récente, on était sur une excellente affaire. A 48000€ avec un DPE faussé et une chaudière antique à changer bientôt, on est sur une bonne affaire mais c’est beaucoup moins exceptionnel. Et comme le craint Pascal, il pourrait y avoir d’autres loups et je vais devoir investiguer.

De plus :
- 3900€ sur 48000€, ce n’est pas 3900€ sur 200000€. Ça fait quand même presque 10%.
- on est sur un cash-flow à l’équilibre, donc ce n’est pas 3900€ à gagner mais 3900€ à ne pas perdre. Si je signe à 48000, je pars d’emblée sur un cash flow négatif de 4500€ (moins la fiscalité), sur 5 ans disons, le temps que l’antique casse sa pipe.

Il y a une 4eme option, qui est un peu la synthèse des 3 approches :
- demander à mon notaire une décote à 50/50 des 3900€, soit 2000€
- en cas de refus, rétractation

Comme il me reste encore quelques jours dans mon délai de rétractation, j’ai laissé un peu mariner le vendeur retors et son notaire, en envoyant mon notaire au charbon envers l’autre notaire sur les aspects techniques (car pour la négociation, il ne peut aucunement agir, ce n’est pas dans ses attributions).

J’ai prévenu le vendeur de la problématique mercredi dernier, et le couperet va tomber demain pour lui.

Pour les conseils de négociation, je suis parfaitement d’accord pour ne pas arrondir les sommes, c’est un levier psychologique important dont j’use déjà souvent. J’avais arrondi les sommes pour plus de lisibilité sur le forum.

Par contre, pour la question de demander 4000€ pour avoir 2000€, cela dépend fortement de l’individu en face. Il y a deux approches :
(1) celle de demander 4000€, et en suite céder à 2000€
(2) celle de dire : ce sera 2000€ et ce sera ma seule et unique proposition

Certains seront plus sensibles à (1), et certains autres à (2).
Certains profiteront de (2) pour négocier encore avec un gros risque de tout perdre.
Certains sortiront du deal avec (1) mais resteront dans le deal avec (2).

De plus, toutes ces considérations partent du principe que la personne en face raisonne de manière logique et rationnelle, or ce n’est souvent pas le cas. Dès qu’il s’agit de vendre un bien immobilier, certains font n’importe quoi.

Je vous tiendrai au courant de la négociation et du dénouement !

Dernière modification par Plutarque (14/11/2022 16h42)

Je reviens pour vous donner le dénouement de mon histoire.

Le vendeur retors prétend ne pas avoir lu le DPE qu’il m’a remis avant la visite, et m’accuse d’être "une personne perturbée mentalement qui recherche ou soupçonne des complots dans toute la procédure d’une vente de biens immobiliers ou la petite bête". Pour lui, le DPE est un document technique sans intérêt.

Autant vous dire que j’ai vite remis l’église au milieu du village avec un tel grossier personnage. Je me suis rétracté du compromis de vente à 48000€ et j’ai proposé une unique offre à 46000€ à prendre ou à laisser.

Il est alors monté sur ses grands chevaux, car il a payé l’appartement 44900€ en 2017 et a payé plusieurs milliers d’euros à la copro pour l’ITE. Il n’accepte pas de faire une moins-value. Je lui ai dis que ce n’était pas mon problème, à 4400€ le changement de chaudière devis à l’appui, je refuse de partir tout de suite sur un CF négatif.

En analysant en détail le DPE, j’ai trouvé une autre incohérence : le mur de façade extérieure est indiqué en Sud, alors qu’il est Nord-Ouest, ce qui améliore sensiblement le DPE. J’ai donc acquis la conviction que ce DPE est un DPE de complaisance fait par un diagnostiqueur qui ne s’est même pas déplacé, ce qui laisse craindre d’autres loups.

Il a donc refusé mon offre à 46000€ et a remis dans la foulée une annonce à 50000€, ce qui m’a fait sourire. Car repousser la vente de quelques mois va lui coûter des frais, et il n’est pas sûr de tout de retrouver un vendeur solide à Nevers.

De mon côté, retour à la case départ, ma banque continue de me suivre à ces conditions, mais le taux va augmenter (pas trop si je trouve dans les prochaines semaines). Aucun regret pour ma part vu la mauvaise foi caractérisée du vendeur. Il faut parfois savoir dire stop !