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#1 17/10/2022 19h45
- Plutarque
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Bonsoir à tous,
Dans le cadre de ce que je pense être une belle négociation, j’ai fait une offre d’achat sur un T2 à Nevers, qui a été acceptée par le vendeur. Voici les détails :
VOTRE PROFIL
- Fonctionnaire, 32 ans, TMI 30%, revenus : entre 3000€ et 7000€ nets par mois selon les mois
VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE
- Comptables : bonnes
- Fiscales : bonnes
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : petit bricoleur
- Sociales : bonnes
- Temps disponible : ça dépend des périodes !
CARACTÉRISTIQUES DU BIEN
- Type : grand T2 de 53 m² + place de parking sous la résidence
- Année de construction : 1980
- 6ème étage sur 8, ascenseur, balcon de 5 m²
- Très lumineux
- Libre d’occupation
- Syndic social avec une gestionnaire très consciencieuse, qui a pris le temps de répondre à toutes mes questions sur l’immeuble
- Petite majorité de propriétaires occupants (35 sur 60), très peu de turn-over dans la résidence
CHAUFFAGE ET ISOLATION
- Chauffage au gaz à condensation individuel (chaudière de 2016)
- ITE réalisée en 2021 par la copro, à moitié financée par des CEE
- Radiateurs bitubes avec robinets thermostatiques
- Double-vitrage
- VMC simple-flux
- Tout cela conduit à une excellente note pour le DPE : consommation 90 kWh/m²/an (lettre B), émissions 13 kg CO₂/m²/an (lettre C, limite du B). On a un DPE qui serait celui d’un bien RT2012 !
LOCALISATION DU BIEN
- Nevers (58)
- Périphérie, dans un quartier résidentiel mixte (immeubles et maisons individuelles)
- Proximité immédiate d’une école primaire et d’un collège
RENTABILITÉ DU BIEN
- Prix payé 48000€
- Frais de notaire : 5000€
- Loyer envisagé : 450€ HC par mois (+45€ charges pour le locataire), montant déjà pratiqué par le propriétaire précédent
- Taux de vacance envisagé : 1 mois tous les 2 ans
- Travaux immédiats dans la copro : les gros travaux ont été faits en 2021, et soldés
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent : rien dans l’immédiat d’après la gestionnaire
- Taxe foncière hors TEOM : 660€
- Charges de copro : 800€/an (dont 540€ de charges récupérables)
- Assurance PNO : 80€/an
- Assurance GLI : 3% des loyers HC
- Rentabilité brute : environ 10%
FINANCEMENT DU BIEN
- Montant de l’apport : les frais de notaire, à savoir 5000€
- Type de crédit : amortissable
- Garantie : nantissement d’une AV Linxea Spirit 2, constituée en majorité de SCPI (150€ de frais pour l’inscription du nantissement)
- Taux à 1,8% sur 20 ans
- Pas de frais de dossier (cela a été difficile à négocier !), pas d’assurance emprunteur
- Par contre, la banque refuse le crédit in fine, je suis obligé de rester sur de l’amortissable
RÉGIME D’EXPLOITATION
- Envisagé : location nue au réel
- Possibilité de basculer en LMNP au réel, il y a une demande dans le secteur mais ça reste assez marginal pour pas que je n’en fasse une hypothèse privilégiée
CASH FLOW
- Cash-flow autour de 0€ : à l’équilibre
COMMENT JE VOIS CET INVESTISSEMENT :
Le gros point fort est l’isolation avec l’ITE réalisée récemment, donc je suis tranquille sur cet aspect-là pendant assez longtemps, et c’est un investissement qualitatif sans travaux, avec beau balcon et parking en sous-sol. L’appartement est très propre, il y a deux/trois petites bricoles à faire, mais il est quasiment louable en l’état.
Le cash-flow est autour de l’équilibre, mais cela suppose une gestion en direct, ce qui pourra être compliqué car je réside à 1h45 de route de l’appartement. Si je passe par une agence, passage en CF très légèrement négatif, mais plus de tranquillité.
Bien sûr, le cash-flow à l’équilibre n’inclut pas le fait que l’AV Linxea Spirit 2, mise en nantissement, crée elle-même du rendement (autour de 4/5% brut), ce qui est aussi le gros point fort de l’opération.
Un basculement en LMNP réel assurerait un cash-flow assez net, mais là aussi au prix de plus de travail, et d’un resserrement du profil de locataires ciblés.
Je suis ouvert à toutes les remarques et conseils !
Merci !
Dernière modification par Plutarque (17/10/2022 19h48)
Mots-clés : immobilier, nantissement, rendement
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#2 31/10/2022 18h43
- Plutarque
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La banque vient de me confirmer le taux à 1,8% sur 20 ans, un petit soulagement vu la montée des taux ces dernières semaines. Bon après, ils ne prennent aucun risque puisque la garantie du crédit est assurée par le nantissement de l’AV.
Je suis toujours en pleine réflexion sur le régime à choisir :
- soit en location nue, avec un cash-flow à 0€ (autofinancement)
- soit en LMNP, avec un cash-flow positif
Je ne peux pas augmenter le loyer en LMNP par rapport à la location nue, étant donné le marché local après avoir pris l’avis de plusieurs agences immobilières, mais évidemment fiscalement c’est beaucoup plus intéressant, ce qui permet le passage en cash-flow positif.
Est-ce que ce passage en cash-flow positif est suffisant pour supporter tous les désagréments du LMNP ? Le choix de la location nue serait un choix de facilité. J’ai encore un peu de temps pour réfléchir !
Dernière modification par Plutarque (31/10/2022 18h46)
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[+1] #3 31/10/2022 18h58
- Bernard2K
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Ca me semble une excellente opération, avec un prix très réduit malgré l’ITE et le bon état. Les conditions de la banque sont excellentes aussi par les temps qui courent. C’est peut-être pour ça que vous n’avez pas eu de réaction : bon projet donc rien à critiquer !
Personnellement, je pense que je resterais sur de la location nue sur un tel bien dans une telle ville. Vous pourriez faire quelques travaux ou amélioration (meubles de cuisine, pose d’étagères dans le placard etc), de façon à augmenter légèrement le loyer et attirer les meilleurs profils de locataires). Parfois, de petites amélioration cosmétiques améliorent fortement l’aspect du bien et contribuent à ce que la déco soit perçue comme récente (exemple : repeindre les portes ; changer les poignées de portes ; changer les poignées de placard).
Dites-vous bien qu’un cashflow nul, ça signifie que le locataire paie votre achat. A la fin du mois, vous n’avez certes pas davantage de tréso, mais vous avez davantage de patrimoine net, car le bien se désendette tout seul.
Pour l’avantage fiscal, vous devriez regarder si le dispositif "louer abordable" est bien adapté à votre cas.
Il faut que tout change pour que rien ne change
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#4 31/10/2022 20h42
- Plutarque
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Merci beaucoup pour cette réponse !
Pour le dispositif "louer abordable" (Cosse), c’est un dispositif très intéressant que j’avais déjà regardé et qui aurait pu grandement m’intéresser dans son ancienne version pour cet appartement (Nevers est en zone B2). Hélas depuis le 1er mars 2022, il a évolué et changé de nom en "Loc’ Avantages". L’ancien dispositif permettait un abattement forfaitaire des revenus fonciers. Le nouveau dispositif bascule sur une réduction d’impôts.
Et ça, ça ne me plaît pas du tout ! Pour tout un tas de raisons :
(1) je dispose déjà d’importantes réductions et crédits d’impôts : un gros Pinel, frais de garde de jeunes enfants, une employée à domicile. Je commence à dangereusement m’approcher du plafonnement des niches fiscales, qui est de 10000€ actuellement (et je ne suis pas à l’abri que le législateur baisse ce plafond, on ne sait jamais).
(2) en 2022, j’ai pas mal de déficit foncier qui va se répercuter, et je risque fortement d’être peu imposable malgré mes hauts revenus une fois la réduction Pinel appliquée. Une nouvelle réduction d’impôts serait sans doute en partie perdue. Heureusement la garde de jeunes enfants et l’emploi à domicile créent du crédit d’impôts, donc le fisc va probablement me donner quelques sous en 2022 ! Sans compter le remboursement de l’imposition à la source.
(3) on s’engage 6 ans avec ce dispositif. Si les revenus de mon foyer venaient à baisser pour une quelconque raison (congé parental par exemple), là encore réduction d’impôts perdue.
Je crois sincèrement que ce dispositif "louer abordable" était gagnant-gagnant pour tout le monde et pouvait intéresser de nombreux propriétaires, là ils l’ont fait évoluer en quelque chose de pas intéressant du tout pour le bailleur, je pense donc que ce dispositif va mourir.
Qu’en pensez-vous ?
Dernière modification par Plutarque (31/10/2022 20h46)
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#5 01/11/2022 00h31
- Rastignac
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L’affaire, d’après les caractéristiques, me semble très bien. Pour le LMNP, c’est presque toujours le plus intéressant financièrement (sauf gros travaux), mais il existe un revers à cette belle médaille : la gestion du locataire est plus pénible (meubles à remplacer…), ou trouver un bon expert-comptable pas trop cher. Si vous envisagez plusieurs appartements dans cette ville, alors le LMNP est adapté car vous vous formez sur cette affaire et puis vous allez plus vite pour la deuxième etc. Si vous comptez vous arrêter à un seul bien à 50 000 euros, alors la location nue suffit. Attention à la stabilité, le Lmnp est en discussion actuellement, certains veulent sa peau depuis quelques années.
Rastignac
“L'épargne est une magnifique réalité, spécialement quand nos parents l'ont pratiquée.” Mark Twain…
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#6 01/11/2022 05h02
- Bernard2K
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Oui, je voulais parler de Loc’Avantages. Je vous invite tout de même à creuser le sujet, et notamment à utiliser le simulateur de l’Anah pour voir quel loyer ça produirait. A noter que :
- si c’est comme pour le Pinel, le balcon compte pour la moitié de sa surface.
- la place de parking peut être louée par un bail séparé, qui ne rentre pas dans l’encadrement.
Ce dispositif peut être bien adapté pour trouver un locataire qui s’inscrive dans la durée. Notez que Nevers est une ville à 1000 €/m² et que, dans une telle ville, les très bons profils de locataire partent souvent habiter ailleurs (et notamment achètent une villa), parce qu’ils en ont les moyens, d’où un turnover important. Pour la tranquillité de gestion, il vaut parfois mieux viser un profil un peu plus social, qui va rester plus longtemps.
Après, comme le rappelle Rastiignac, du strict point de vue fiscal, il n’y a pas photo : il faut faire du LMNP jusqu’au plafond, car c’est le plus intéressant. Ce bien vous rapportant environ 6000 € de recettes annuelles, vous pouvez en faire plusieurs du même genre et rester encore bien en dessous du seuil faisant basculer en LMP.
Tout cela étant dit, c’est à vous de voir.
Dernière modification par Bernard2K (01/11/2022 09h02)
Il faut que tout change pour que rien ne change
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#7 04/11/2022 15h48
- Plutarque
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Le serveur du forum a crashé cette nuit, ce qui a détruit sur ce post quelques échanges très intéressants que j’y avais eu avec RadioInvest sur le nantissement de l’AV !
Pour reprendre ce que je disais, le LMNP et le taux à 15% des SCI à l’IS sont tous les deux dans le collimateur du législateur, et en effet il faut en être conscient.
Après longue réflexion, je crois que je vais m’orienter vers de la location nue, car le cash-flow positif dégagé par le passage en LMNP va engendrer un travail important, et des déplacements (je vis à 1h45 de route de Nevers), ce qui va consommer tout ce cash-flow.
Pour Loc’Avantages, j’ai fait une simulation sur le site de l’ANAH, loyer à 370€ HC en intermédiaire (15% de réduction d’impôts en zone B2). Même en séparant le parking, on arrive au mieux à un cash-flow similaire à celui sans le dispositif. Sur ce projet-là, ce n’est donc pas très intéressant, mais ça laisse une solution de secours si j’ai du mal à louer à 450€ HC.
Très clairement, le passage de Borloo à Cosse a déjà bien réduit l’intérêt du dispositif (sur le zonage et et le niveau des déductions), et maintenant le passage de Cosse à Loc’Avantages réduit encore plus l’intérêt du dispositif (car passage en réduction d’impôts, avec toutes les conséquences que ça implique).
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#8 09/11/2022 10h41
Bonjour,
Je suis très intéressé par la garantie que vous avez négociée.
Des échanges du forum traitent du sujet. Néanmoins, votre exemple montre un cas actualisé à T4 2022 sur lequel j’aimerais capitaliser pour ma prochaine acquisition.
Plusieurs points sont assez obscurs pour moi, je me permets donc de rebondir sur votre message.
Dans votre cas, les banques ont-elles été réceptives à ce type de garantie, particulièrement à la souscription d’une Assurance Vie non commercialisée par la Banque ?
A T0, le montant déposé en AV est-il équivalent au montant de l’emprunt ? J’imagine que la banque tient compte de la volatilité des actifs placés dans l’enveloppe. Y a t-il un "barème" officiel ?
Le montant déposé sur l’Assurance Vie est-il revu au fur et à mesure du capital remboursé ?
Bonne journée.
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[+1] #9 09/11/2022 21h10
- Plutarque
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Certaines banques refuseront net de garantir un crédit avec un contrat externe. Il vont vous proposer leur AV maison bourrée de frais. Cela doit aussi dépendre de votre profil.
Il n’y aucun barème officiel pour la prise en compte de la volatilité des actifs. On est sur du 100% sur le fond euros, 50 à 70% sur des UC de type OPCVM, et 70 à 100% sur des SCPI. Là aussi, selon la banque et votre profil.
PascalD a écrit :
Le montant déposé sur l’Assurance Vie est-il revu au fur et à mesure du capital remboursé ?
Le montant n’est pas revu, mais la garantie (= somme immobilisée) peut être convenue comme étant égale au capital restant dû. Ainsi, au fur à mesure de l’amortissement, on reprend petit à petit le "contrôle" de l’AV. Là aussi, certaines banques vont accepter cette clause, d’autres vont exiger que la garantie reste égale tout au long du crédit au capital emprunté. Là encore, selon la banque et votre profil.
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#10 09/11/2022 22h14
- AlbertFathi
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Le nantissement est un bon moyen de garantir son crédit, mais il faut disposer de gros contrat d’AV, ce qui est rarement le cas d’investisseurs immobiliers
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#11 09/11/2022 22h15
- Plutarque
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Petit coup dur aujourd’hui sur cette opération…
Avant ma visite de l’appartement, le vendeur m’avait remis un DPE mentionnant une chaudière à gaz à condensation installée en 2018. Lors de la visite de l’appartement, le vendeur m’a indiqué oralement que ce n’est pas lui qui avait installé la chaudière, mais l’ancien propriétaire. Cela m’avait étonné, mais je n’avais pas relevé cette incohérence avant de faire le lien avec le fait que la précédente vente de l’appartement a eu lieu en juillet 2017, rendant impossible la donnée d’une chaudière de 2018.
En faisant une recherche sur le modèle de la chaudière, une Chaffoteaux Hyxia II 24 CF, on s’aperçoit que ce modèle date du début des années 2000, et n’est plus vendu depuis longtemps par Chaffoteaux. Ainsi, j’ai commencer à soupçonner très fortement qu’il ne s’agisse pas d’une chaudière à condensation d’une part, mais surtout que l’année d’installation 2018 soit fausse et de beaucoup.
Coup de chance, l’ancien propriétaire de l’appartement (de sa construction en 1980 à 2017) n’est autre qu’un office public de l’habitat, qui est le syndic actuel de la résidence. Je contacte la gestionnaire du syndic, avec qui j’avais déjà en contact avant de faire mon offre, voici sa réponse :
"Après recherche je n’ai malheureusement pas trouvé trace de la date précise du remplacement des chaudières sur ce site (sans doute trop ancien). D’après les informations en ma possession, la chaudière n’a pas été remplacée au moment de la vente en 2017. Aucune chaudière n’a été remplacé dans ce programme compte tenu du prix de vente relativement bas convenu à l’époque.
D’après le souvenir de mon collègue en charge des ventes les chaudières auraient été installées lors du raccordement de l’immeuble au gaz préalablement à la décision de mise en vente de ce patrimoine obtenu en août 2005. Cette chaudière a donc vraisemblablement au moins 17 ans ce qui semble corroborer votre analyse. Je ne peux pas non plus vous retrouver la moindre facture étant donné que ce genre d’opération se fait chez nous par le biais d’un marché public."
C’est un peu la douche froide avec cette chaudière (sans jeux de mots), et le conseil de mon notaire est le suivant : "Dès lors que la chaudière n’est pas celle promise, il convient de vous rapprocher de votre vendeur pour renégocier le prix"
J’ai contacté le vendeur pour l’informer de la situation, sans pour l’instant parler de renégociation, et vu la teneur de ses premières réponses je crois qu’il est trop fier pour accepter une nouvelle négociation.
Si la chaudière a réellement plus de 17 ans, alors :
- son changement ne sera qu’une question d’années
- ce n’est pas une chaudière à condensation récente comme le DPE le disait, mais une "vulgaire" chaudière à gaz des années 2000
- le DPE est faussé par cette donnée erronée
Sachant que je suis encore dans la période de rétractation du compromis de vente, quelles sont mes options selon vous ?
Dernière modification par Plutarque (09/11/2022 22h19)
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#12 09/11/2022 22h55
Vous avez eu la gentillesse de me répondre sur le nantissement.
La moindre des choses est de vous répondre sur la démarche que je mets en œuvre dans la gestion d’un imprévu tels que vous le rencontrais.
J’essaie au maximum de me détacher affectivement du bien et de faire abstraction du temps passé sur le projet, puis :
- Étape 1 : chiffrage des évolutions. Dans votre cas, le cout de la chaudière installée devrait revenir à 4500 euros. (à confirmer)
- Étape 2 : Étude d"un scénario de repli. Dans votre cas, passage à l’électrique
- Étape 3 : Étude de l’impact sur les variable financière (Cash Flow, VAN et TRI)
- Étape 4 : Comparatif des variables financière par rapport à des actifs d’un niveau de risque similaire. Dans votre cas, appartement T2 dans une zone en tension locative "moyenne-basse" avec une évolution de la démographie négative.
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#13 10/11/2022 08h31
- Bernard2K
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Bonjour, il y a trois façons de réagir :
1) La façon procédurière : vous m’avez indiqué via le DPE une chaudière à condensation de 2018, or c’est une chaudière sans condensation bien plus ancienne (environ 20 ans), ce qui provoque une moindre valeur du bien immobilier. La chaudière promise a une valeur de 4500 (prix chaudière neuve) -vétusté (3 ans de franchise puis 7 % par an selon les grilles usuelles, donc ici 7 %) = 4185 €. La chaudière réelle a une valeur de 2000 € (prix chaudière neuve) x 15 % (valeur résiduelle au bout de 15 ans selon les grilles de vétusté usuelles) = 300 €. Vous me devez donc une décote de 4185 - 300 = 3885 €. Et je ne parle même pas de la moindre valeur due au fait que le DPE réel est forcément moins favorable que ce que vous avez obtenu. Le notaire va nous préparer un acte authentique avec cette décote et l’explication de cette décote, et je vous somme de le signer. Vous pouvez vous retourner vers votre diagnostiqueur pour obtenir le remboursement de cette décote qui est due à une faute de sa part, mais ça, c’est vous que ça regarde.
2) la façon pragmatique : le vendeur vous a informé à l’oral que la chaudière datait d’avant son acquisition ; lors de la visite vous avez pu constater l’aspect général de la chaudière qui était celui d’une chaudière d’une vingtaine d’année et non de 4 ans ; il y a une plaque signalétique apposée à l’extérieur de la chaudière avec l’année de production que vous auriez pu et dû regarder pour connaître son âge réel ; donc vous avez eu les moyens de vous informer de première main. Donc il n’y a pas de surprise par rapport à ce que des diligences de bon père de famille révélaient. Donc vous n’avez pas à réclamer de décote.
3) la façon "rien ne va plus" : cette chaudière antique, contrairement à ce qu’affirmait le DPE, constitue un changement important sur la chose vendue au point que, si j’en avais été informé, je n’aurais pas acheté. A partir de là, il n’y a plus d’accord sur la chose et le prix, donc je vous informe que la vente ne tient plus.
Les trois raisonnements se tiennent. J’ai une préférence pour le deuxième. A mon avis, batailler contre le vendeur ne produira rien de bon.
Dernière modification par Bernard2K (10/11/2022 08h38)
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#14 10/11/2022 09h32
- Plutarque
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Merci beaucoup à tous les deux pour vos réponses.
Je reconnais une part de négligence de ma part, car j’aurais dû me questionner davantage sur la chaudière durant la visite. Je reconnais une inexpérience sur les chaudières à gaz, car quelqu’un d’expérimenté aurait sans doute vu qu’il était impossible à l’oeil que la chaudière date de 2018, en effet les chaudières actuellement vendues par Chaffoteaux ont toutes des petits écrans et de la modernité. Mais elle était propre et cela ne m’a pas choqué. J’étais resté sur le théorique, que je n’avais pas remis en question, en me disant "chouette, la chaudière est récente, ce sera ça de moins à prévoir dans les frais des prochaines années". Et c’est surtout pour l’excellent DPE que j’ai choisi cet appartement : si la chaudière à condensation récente qui a participé au bon classement n’est en fait pas là, le classement est sans doute faux.
Donc on est un peu dans les 3 approches de Bernard2K.
Par contre, il y a quelque chose qui interpelle : la mauvaise foi du vendeur. Certes il m’a dit à l’oral que la chaudière datait de l’ancien propriétaire et en cela il n’a pas menti, mais je n’avais pas connaissance de la date de son achat, qui aurait très bien pu être en 2018 ou 2019 car il m’avait dit posséder l’appartement "depuis quelques années". Mais le diagnostiqueur n’a pas inventé tout seul la date de 2018 qu’il a quand même écrit 5 fois sur le DPE (3 fois la mention de "chaudière à gaz à condensation installée à partir de 2016" et 2 fois la mention "année d’installation : 2018"), alors qu’il aurait certainement dû voir à l’aspect de la chaudière qu’elle n’était pas de 2018. Donc :
- soit le vendeur le lui a soufflé, et le diagnostiqueur a validé la supercherie
- soit le diagnostiqueur ne s’est même pas déplacé
- soit le diagnostiqueur est incompétent
Dans les trois cas, cela laisse augurer le pire sur la fiabilité du reste du DPE.
Mais même dans ce troisième cas, le vendeur est de mauvaise foi car il m’a présenté un DPE avant la visite, en précisant bien que c’était un point fort de l’appartement. Il ne l’aurait pas du tout relu ? Présenter un tel DPE avec une telle erreur grossière inscrite pas moins de 5 fois, il a pour moi sans aucun doute validé l’erreur.
Autre hypothèse : il a eu un problème récent avec la chaudière, et sait pertinemment qu’elle doit être changée. Ce petit tour de passe-passe combiné avec la clause habituelle de la vente en l’état pourrait le protéger et ne me laisser que peu de recours une fois la vente faite. Heureusement, je m’en suis aperçu à temps.
A noter que je peux encore actionner l’approche n°3 de Bernard2K sans aucun problème, puisque je suis encore dans la période de rétractation, ce qui simplifierait énormément la chose.
Donc je ne sais pas trop quoi faire ! Il va falloir réfléchir…
Dernière modification par Plutarque (10/11/2022 09h38)
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[+1] #15 10/11/2022 10h52
- Bernard2K
- Membre (2015)
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Vous êtes vexé de vous être fait avoir par le vendeur retord. Faites abstraction de ce sentiment. Vous n’avez que deux questions à vous poser :
- Un tel bien avec une chaudière de 20 ans pour 48000 €, bonne affaire ou pas ? Si bonne affaire, il faut acheter.
- Réclamer une baisse de 3000 € au risque de faire capoter la vente, bonne idée ou pas ? Préférez-vous prendre le risque de perdre l’affaire pour gagner 3000 € ?
Quant au DPE : il est valable 10 ans. De quoi mettre en location telle quel. Quand la chaudière cannera, vous la changerez pour un modèle à condensation, et voilà.
Il faut que tout change pour que rien ne change
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[+1] #16 10/11/2022 11h11
Bonjour,
Mon esprit très précautionneux me pousserait à effectuer quelques contrôles complémentaires afin de fiabiliser les chiffres.
Dans un premier temps, vous pouvez vous focaliser sur un contrôle concernant les incontournables : Isolation (dans votre cas preuve de l’ITE), nature des menuiseries …
Si certains sont en écart avec le DPE, chiffrez le montant des mises en conformité.
Je me permets également une autre remarque concernant le loyer. Se baser sur le précédent loyer peut être peu fiable. Parfois le loyer est sous-évalué. J’ai également connu le cas inverse avec des quittances surévaluées qui sentaient l’arnaque.
Afin d’avoir de pouvoir comparer les investissements de manière reproductible, je prends le loyer "Meilleur agent" que je challenge avec Locservice et les observations du bon coin.
En menant des investigations complémentaires, vous ne perdez pas votre temps. Dans le cas favorable, vous fiabilisez votre achat. Dans le cas défavorable, vous professionnalisez votre démarche pour les prochains achats.
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#17 10/11/2022 11h54
- Plutarque
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Bernard2K a écrit :
Vous êtes vexé de vous être fait avoir par le vendeur retord. Faites abstraction de ce sentiment. Vous n’avez que deux questions à vous poser :
- Un tel bien avec une chaudière de 20 ans pour 48000 €, bonne affaire ou pas ? Si bonne affaire, il faut acheter.
- Réclamer une baisse de 3000 € au risque de faire capoter la vente, bonne idée ou pas ? Préférez-vous prendre le risque de perdre l’affaire pour gagner 3000 € ?
Quant au DPE : il est valable 10 ans. De quoi mettre en location telle quel. Quand la chaudière cannera, vous la changerez pour un modèle à condensation, et voilà.
Il y a certainement un peu de vexation, c’est logique car on n’est pas ici sur une simple erreur (si ça avait été le cas, j’aurais choisi l’approche pragmatique) mais sur au minimum de la mauvaise foi et possiblement sur une tromperie délibérée. Sa réaction peu amène lorsque je lui ai indiqué le problème ne me laisse aucun doute.
A 48000€ avec un DPE excellent et une chaudière à condensation récente, on était sur une excellente affaire. A 48000€ avec un DPE faussé et une chaudière antique à changer bientôt, on est sur une bonne affaire mais c’est beaucoup moins exceptionnel. Et comme le craint Pascal, il pourrait y avoir d’autres loups et je vais devoir investiguer.
De plus :
- 3900€ sur 48000€, ce n’est pas 3900€ sur 200000€. Ça fait quand même presque 10%.
- on est sur un cash-flow à l’équilibre, donc ce n’est pas 3900€ à gagner mais 3900€ à ne pas perdre. Si je signe à 48000, je pars d’emblée sur un cash flow négatif de 4500€ (moins la fiscalité), sur 5 ans disons, le temps que l’antique casse sa pipe.
Il y a une 4eme option, qui est un peu la synthèse des 3 approches :
- demander à mon notaire une décote à 50/50 des 3900€, soit 2000€
- en cas de refus, rétractation
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#18 10/11/2022 21h10
- Bernard2K
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Plutarque a écrit :
Il y a une 4eme option, qui est un peu la synthèse des 3 approches :
- demander à mon notaire une décote à 50/50 des 3900€, soit 2000€
- en cas de refus, rétractation
Deux remarques :
1) si vous voulez la moitié d’une somme, réclamez cette somme. Le vendeur montera sur ses grands chevaux face à cette demande. Le notaire alors jouera le rôle du conciliateur : "face à votre réaction et dans un souci de sortie du conflit, le vendeur accepte de baisser sa demande à la moitié, je vous conseille d’accepter".
Tandis que si vous demandez d’emblée la moitié, le vendeur se dira "il propose d’emblée la moitié de ce à quoi il prétend avoir droit, c’est la preuve qu’il n’y croit pas et/ou que c’est un faible, donc je ne vais pas céder d’un kopeck".
2) Quand vous demanderez la somme puis accepterez finalement la moitié : il faut demander 3885 € en le justifiant comme je l’ai fait par des calculs de vétusté (vérifier quand même les valeurs des chaudières neuves, car je les ai mises au pif !). Puis, dans un second temps, quand le vendeur refuse cette première proposition, il faut demander exactement la moitié. Ici, la moitié de 3885, c’est 1942,50 € et non pas 2000 €. Vous arrondissez d’abord 3885 à 3900 puis sa moitié à 2000 € : ce n’est pas bon. Jamais d’arrondi, et surtout pas en votre faveur, ça bloque l’acceptation psychologique par l’autre partie.
Dernière modification par Bernard2K (11/11/2022 09h40)
Il faut que tout change pour que rien ne change
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#19 14/11/2022 16h06
- Plutarque
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Comme il me reste encore quelques jours dans mon délai de rétractation, j’ai laissé un peu mariner le vendeur retors et son notaire, en envoyant mon notaire au charbon envers l’autre notaire sur les aspects techniques (car pour la négociation, il ne peut aucunement agir, ce n’est pas dans ses attributions).
J’ai prévenu le vendeur de la problématique mercredi dernier, et le couperet va tomber demain pour lui.
Pour les conseils de négociation, je suis parfaitement d’accord pour ne pas arrondir les sommes, c’est un levier psychologique important dont j’use déjà souvent. J’avais arrondi les sommes pour plus de lisibilité sur le forum.
Par contre, pour la question de demander 4000€ pour avoir 2000€, cela dépend fortement de l’individu en face. Il y a deux approches :
(1) celle de demander 4000€, et en suite céder à 2000€
(2) celle de dire : ce sera 2000€ et ce sera ma seule et unique proposition
Certains seront plus sensibles à (1), et certains autres à (2).
Certains profiteront de (2) pour négocier encore avec un gros risque de tout perdre.
Certains sortiront du deal avec (1) mais resteront dans le deal avec (2).
De plus, toutes ces considérations partent du principe que la personne en face raisonne de manière logique et rationnelle, or ce n’est souvent pas le cas. Dès qu’il s’agit de vendre un bien immobilier, certains font n’importe quoi.
Je vous tiendrai au courant de la négociation et du dénouement !
Dernière modification par Plutarque (14/11/2022 16h42)
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#20 18/11/2022 20h05
- Tlaloc
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Le problème de base est que ce bien est très cher. Cela pourrait peut-être être acceptable pour un bien sans travaux durablement ; or, il se trouve qu’il va y en avoir prochainement, et que le vendeur n’est pas de bonne foi.
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#21 21/11/2022 20h17
- Plutarque
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Je reviens pour vous donner le dénouement de mon histoire.
Le vendeur retors prétend ne pas avoir lu le DPE qu’il m’a remis avant la visite, et m’accuse d’être "une personne perturbée mentalement qui recherche ou soupçonne des complots dans toute la procédure d’une vente de biens immobiliers ou la petite bête". Pour lui, le DPE est un document technique sans intérêt.
Autant vous dire que j’ai vite remis l’église au milieu du village avec un tel grossier personnage. Je me suis rétracté du compromis de vente à 48000€ et j’ai proposé une unique offre à 46000€ à prendre ou à laisser.
Il est alors monté sur ses grands chevaux, car il a payé l’appartement 44900€ en 2017 et a payé plusieurs milliers d’euros à la copro pour l’ITE. Il n’accepte pas de faire une moins-value. Je lui ai dis que ce n’était pas mon problème, à 4400€ le changement de chaudière devis à l’appui, je refuse de partir tout de suite sur un CF négatif.
En analysant en détail le DPE, j’ai trouvé une autre incohérence : le mur de façade extérieure est indiqué en Sud, alors qu’il est Nord-Ouest, ce qui améliore sensiblement le DPE. J’ai donc acquis la conviction que ce DPE est un DPE de complaisance fait par un diagnostiqueur qui ne s’est même pas déplacé, ce qui laisse craindre d’autres loups.
Il a donc refusé mon offre à 46000€ et a remis dans la foulée une annonce à 50000€, ce qui m’a fait sourire. Car repousser la vente de quelques mois va lui coûter des frais, et il n’est pas sûr de tout de retrouver un vendeur solide à Nevers.
De mon côté, retour à la case départ, ma banque continue de me suivre à ces conditions, mais le taux va augmenter (pas trop si je trouve dans les prochaines semaines). Aucun regret pour ma part vu la mauvaise foi caractérisée du vendeur. Il faut parfois savoir dire stop !
Dernière modification par Plutarque (21/11/2022 20h18)
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#22 22/11/2022 13h15
Bonjour,
Félicitations pour vos investigations complémentaires. Finalement la prise de décision est facile quand la démarche est structurée et le dossier instruit.
Vous avez fait l’effort de creuser le sujet, vous avez beaucoup appris et progressé.
Nous optimisons tous notre processus d"achat au fur et à mesure de nos expériences.
Pour ma part, j’ai besoin de modéliser le processus et de définir précisément les critères de décision.
Je ne me considère pas expert et j’améliore le processus progressivement.
J’ai rarement eu de remarques négatives des vendeurs. Au contraire, sur mon dernier achat le vendeur avait besoin de vendre et s’est senti rassuré par un acheteur s’appuyant sur une démarche structurée.
Je me permet également une remarque sur votre recherche de bien. Je constate que votre cible est la ville de Nevers. Les statistiques Insee présente une ville sur le "déclin". La tension locative semble faible. Je ne connais pas cette ville. Néanmoins au regard du risque que présente la ville, je pense que vous devriez vous fixer un Cash Flow plus important.
Au besoin d’autres villes existent.
Bonne recherche.
Dernière modification par PascalD (22/11/2022 13h28)
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