Arrêté portant des mesures d'urgence sur un immeuble de rapport : que faire ?

Bonjour à tous,

Je souhaite poster sur une situation délicate que je traverse sur un de mes immeubles. Je vais tenter d’être factuel et objectif et de laisser l’affect généré par cette affaire de côté.

Contexte :
J’ai été contacté en octobre 2021 par les services de la ville qui m’ont indiqué que la voirie située au pied de mon immeuble a fait l’objet d’un affaissement de plusieurs mètre. Pour faire simple, quelques mètre cube sont descendus et ont formé une excavation de la taille d’une voiture. La profondeur est d’environ 1m80.

Ce premier échange téléphonique avait pour objet de me faire prendre connaissance de la situation et de laisser l’accès pour les vérifications d’usage. A partir de ce moment, tout s’est enchainé rapidement. Les gestionnaires de réseaux (EU/EP…) sont venus vérifier qu’il n’y avait pas de fuites à l’origine des désordres et une fissure inquiétante est apparue dans la cave de mon bâtiment.

A ce stade des opérations, il semblait probable que le désordre ait pour origine un problème non identifié inhérent à la ville. Mes locataires ont donc été relogés à l’hôtel pour quelques jours… Ma compagnie d’assurance m’avait indiqué que ces frais n’étaient pas couverts par mon contrat et qu’ils auraient été à ma charge si la ville n’avait pas pris cette initiative.

Initialement, tout devait être résolu en quelques jours. Finalement, depuis cette date, l’immeuble est frappé d’un arrêté de péril. Par chance, mes locataires ont déposé leur préavis rapidement et ont pu accéder à l’immeuble pour récupérer leur affaire et faire un état des lieux furtif.

Je ne détaillerai pas les différents aléas depuis octobre 2021, mais l’appartement du RDC a été forcé et partiellement saccagé. Mon objectif était à cette période d’assurer le maintien en l’état de l’immeuble en ayant installé des minuteries et un chauffage d’appoint. Evidemment, devant le gouffre financier à venir, j’ai changé d’avis.
La ville a consolidé en urgence mon bâtiment au niveau des huisseries.

Phase technique :
L’origine de la décompression du sol sur 10 à 12 mètres sur le domaine public reste indéterminée. Mon interlocuteur m’a précisé que le périmètre de l’étude ne portait pas sur le sous-sol de l’immeuble mais que selon lui, les conclusions seraient les mêmes concernant la décompression du terrain. Ce point semble discutable puisqu’aucune investigation n’a été réalisée. Malheureusement, je n’ai pas eu accès aux résultats de cette étude géotechnique.
La charge de la preuve repose sur l’assuré et son assurance avec la recherche des responsabilités qui ont causé le sinistre.

A titre d’information, l’étude géotechnique de la ville a coûté 15 000€. En fonction des responsabilités qui seront ou non précisées, il faudra ensuite faire appel à un maître d’œuvre et/ou bureau d’étude spécialisé pour les prescriptions techniques et ensuite à une entreprise compétence dans la réalisation de travaux en sous-œuvre.
En suivant cette option, rien n’indique qu’après l’étude géotechnique des solutions de confortement soient possibles. Par ailleurs, la valeur du bâtiment peut s’avérer inférieure au coût des travaux.

Si la responsabilité reste inconnue malgré ces études complémentaires, la prise en charge des frais globaux ne pourra pas être imputée à la ville.

Phase judiciaire :
En vertu des pouvoirs de police du Maire, un arrêté préconisant l’évacuation des occupants a été pris.
Un expert du tribunal administratif s’est déplacé en janvier 2022 et son rapport demandait des études géotechniques à faire dans les 6 mois.

En juin 2022, un dossier de catastrophe naturel a été déposé par la ville. Malgré mes relances tous les deux mois, hormis le numéro de dossier, rien n’a avancé. Cela me semble particulièrement long pour obtenir une réponse des services de la préfectures.
Le service juridique de mon assurance a missionné un avocat en charge de l’affaire. Le tribunal judiciaire a été saisi mais la partie adverse a refusé cette juridiction au profit du tribunal administratif. Lors de nos échanges, il me semble compétent mais c’est la première fois que j’ai affaire à un avocat et il m’est difficile d’évaluer son implication.

Hypothèses :
Selon moi, plusieurs issues sont possibles :
- la ville n’est pas responsable, eu égard au plan de prévention des risques mis en place et la cause n’est pas identifiée : pas d’indemnisation possible et un bâtiment à démolir par mes soins. Dans ce cas, une cession à l’euro symbolique au service de la ville serait envisagée avec démolition à leur charge pour la réalisation d’un projet.

- la ville est responsable mais le bâtiment n’est pas consolidable : indemnisation sur la base de la valeur vénale ? d’acquisition ? des domaines ? L’indemnisation se fait par l’assurance de la ville.

- le dossier de catastrophe naturelle est validé : même question qu’au-dessus : l’assurance devrait indemniser mais sur quelle base ?

Sur ce dernier point, j’ai lu que même avec un dossier de catastrophe naturelle, l’indemnisation n’est pas automatique. Il faut ensuite que l’assurance en valide le principe et débloque l’indemnisation (désolé pour les approximations).

Quelques chiffres :
Cette situation ne me met pas en difficulté financière car elle affecte 4 logements sur un patrimoine de 30 lots.
J’ai réduit les charges fixes au minimum : taxe foncière ayant fait l’objet d’un dégrèvement et suspension du compteur électrique des parties communes. Il ne me reste « que » le crédit avec des mensualités de 660€/mois soit 7 920€/an.
J’ai acheté cet immeuble en 2014 à 135 000€ et il est aujourd’hui estimé à 160 000€. Le CRD est de 80 000€.
La perte des loyers représente 1 500€/mois soit 18 000€/an.

Et donc ?
Aujourd’hui ce sont les sables mouvants. D’un tempérament proactif sur les problèmes à résoudre, je ne sais par quel moyen faire avancer ce dossier. Plutôt impatient également, j’aime avoir des échéances et une claire vision de la situation. Evidemment, le temps judiciaire est très éloigné de cela et c’est avec désarroi que je constate que la situation s’enlise.
Sur l’aspect technique, je ne vois pas comment consolider ce bâtiment. Certes, mes conclusions sont hâtives mais le bien n’a pas une grande valeur par rapport au coût de travaux de reprise en sous-œuvre avec difficultés d’accès. Cela ne me semble pas finançable (par mes soins). D’autant plus si l’origine reste indéterminée, ce qui ne garantit pas que cela ne puisse de reproduire à termes.
Sur le plan personnel, ce désordre m’empêche désormais d’envisager l’achat d’une RP qui été prévu pour 2023-2024.

Différentes phases intermédiaires ont eu lieu mais je ne souhaite pas rendre ce premier message trop indigeste… aussi je vous remercie de m’avoir lu et malheureusement si cette situation est familière à l’un d’entre vous, n’hésitez pas à partager votre expérience.

Mots-clés : affaissement, arrêté, cavité, effondrement, judiciaire, urgence, évacuation