Transformer une maison de village de 450 m2 en 9 appartements…

450m² terrasse 25m² comprise en maison de village entièrement à rénover.

Nous avons 162k TTC de travaux, compris architecte, intervention EDF, EAU, FT.

La première chose qui me saute aux yeux est le cout des travaux qui me semble sous-évalué (360€/m²).

Le banquier n’est pas idiot. Il prendra en compte la globalité de la situation, et le fait que c’est votre entreprise qui facturera les travaux.
Si la SAS sous-facture un peu le chantier (sa partie main d’oeuvre), pour qu’un emprunt plus faible soit suffisant, ou pour diminuer optimiser l’imposition globale (entre l’IS de la SAS, les charges sur salaire, l’IR et les prélèvements sociaux, vs la plus-value le jour où le bien sera revendu), cela revient un peu à faire financer le projet par la SAS.
Le banquier voudra s’assurer que votre SAS pourra encore générer le même chiffre d’affaire (sur d’autres chantiers) et vous payer les mêmes salaires, même si vous passez une partie significative de votre temps sur le chantier du bien de 450m². A vous de le lui démontrer !

Pour l’offre de location, je ne connais pas ce document. A qui/ doit-il servir ? Si c’est pour rassurer le banquier sur la viabilité du projet, un agent immobilier local qui aurait la confiance du banquier pourrait peut-être faire une estimation de la future valeur locative, et confirmer l’existence d’une demande locative (7 T2 + 2 T3 dans un "village"…).

Avez-vous inclus la prime d’assurance décennale dans votre évaluation du montant des travaux ?

Avez-vous élaboré un plan de financement détaillé (j’imagine que vous ne pourrez commencer à rembourser qu’après mise en location, donc il faut un différé important et total), et tient-il la route si vous ne trouvez pas tout de suite des locataires ou si les travaux prennent du retard ou si des surcoûts imprévus surviennent (ces aléas sont … probables, donc il faut de la marge dans le plan de financement) ? Prend-il en compte l’imposition future à l’IR+PS de la partie (croissante) des loyers servant à rembourser le capital des emprunts ?  Avez-vous un apport (en dehors de 2 * 10 k sur PEL) ou d’autres fonds de côté en cas d’imprévus ?

Bonjour,

j’ai fais sensiblement le même projet il y a 5 an, et attention aux surcout de construction avec plusieurs appart dans l’immeuble, déjà ERDF va vous demander une "colonne montante" dans les parties commune, car trop de puissance a distribué, et la, gros surcout sur le matériel,

pour revenir sur ce qua mentionné GoodbyLenine l’es différés sont très intéressant dans votre cas, mais vous aurez un choix a faire :

1=> travailler a plein temps dans vos appart pour avoir le moins de différé possible et/ou rentrer le plus vite possible des loyers, en depis des autres chantiers de votre entreprise, ce qui veut dire: un bilan médiocre sur votre prochaine année.

ou2=> travailler en alternance dans vos appart et sur d’autre chantiers, dans cet option vous allez garder un CA correct mais vos travaux dans vos appart vont s’allonger, le différer va couter plus cher et/ou il y aura du manque a gagner avec les loyers

Un trucs que j’ai fais qui peut être intéressant, vous prenez la durée la plus longue pour le différé, et  une fois les travaux fini et locataire dans les lieux, vous le laisser courir, ça coute un peu en intérêt mais ça permet de dégager une trésorerie en début de location, c’est pas négligeable ( attention a l’imposition)

Bluegrass vous serez étonner de voir combien coute la rénovation ou la construction quand on peut avoir des prix correct en matériaux et que l’on compte pas ou peu de Main d’oeuvre.

Bonjour à tous,

merci pour vos réponses.

GoodbyLenine a écrit :

Avez-vous inclus la prime d’assurance décennale dans votre évaluation du montant des travaux ?

Oui, nous avons fait un devis de modification d’assurance/décennale de la SAS vu que plusieurs corps de métier se rajoute, ce qui sera noté évidemment sur le bilan prévisionnel.

Nous allons acheter en propriété principale, et dans le sud est nous avons un loyer chacun de 750€ et 750 environ de taxe d’habitation.

Nous allons demander pour la première année que 50% du crédit chaque mois (je crois que ça se fait beaucoup) se qui va nous soulager.

Concernant les locations, j’ai pris des mesures évidemment avant de me lancer dans un tel projet en m’étant des faux appartements en location dans se fameux village (proche de Narbonne) qui c’est avéré très recherché. (moins cher que Narbonne, plus calme que Narbonne, proche de Narbonne)

Mais justement, le banquier doit savoir si c’est vraiment louable …

Donc en gros même si on loue pas, en habitant dedans ça nous coutera pratiquement la même chose que notre location actuel (sauf la taxe foncière plus cher)

Après ce que nous voulons mettre en avant, c’est qu’effectivement en 1 an de travaux, nous n’aurons pas le temps de faire d’autre chantier, alors comment allons faire après c’est 1 an ?

Nous comptons louer ces appartements logique, et renouveler le même projet plusieurs fois.

Concernant ERDF, etc c’est prévu dans le devis avec les colonnes montantes adapté (2 colonnes montantes) et le raccordement etc avec toutes ces foutues normes.

D’ailleurs à se sujet nous serons obliger de faire intervenir un géomètre pour valider chaque appartement à une valeur de 800 / pièce (confirmez moi).

Avez-vous un apport (en dehors de 2 * 10 k sur PEL) ou d’autres fonds de côté en cas d’imprévus ?

Oui fort heureusement, environ 10k (sans compter 10k d’argent de la SAS déjà passé à l’IS)

Bluegrass vous serez étonner de voir combien coute la rénovation ou la construction quand on peut avoir des prix correct en matériaux et que l’on compte pas ou peu de Main d’oeuvre.

Oui effectivement votre point de vue sur le paiement différé est intéressant, nous demanderons surement 2 ans.

Nous comptons 1 appartement gratuit en matos en prenant en masse

Merci à tous pour votre aide.

Merci pour ta réponse,

merci pour le géomètre je ne savais pas.

Après mon assurance et décennale actuel que de Plomberie/chauffage/clim est obligatoire avec une entreprise que je travail ou non.

Après il est certain que j’ai aucun intérêt à prendre une plus grosse assurance par la suite, dans le sens que le me blesse dans le chantier, c’est mon assurance actuel qui va prendre.

Mat

Bonjour et merci pour ton aide.

bhen c’est surtout que c’est impossible de trouver un bien de +400m² avec 9 appartements dans les 150k tous simplement.

Le bût étant de louer l’ensemble, d’avoir une rent d’environ 8% net et refaire la même opération.

Nous sommes du btp, que ce soit de travailler pour un client ou nous même, nous préférons autant travailler pour nos vieux jours.

Après il faut savoir qu’un investisseur en cravate qui ne m’est pas la main, aura forcément plus de frais dans une maison à diviser.

Mat