Immeuble de rapport à transformer en 15 appartements…

Bonjour,

Désolé je suis au travail donc je lis en diagonal, je vais juste vous donner quelques infos dont la première me fait… réfléchir.

francs a écrit :

Bonjour,
Le bâtiment était une ancienne école avec une valeur d’achat de 250.000 euros et je pense avoir pour 300.000 euros de travaux minimum (sans mauvaise surprise).

hummm 300 000€ pour 1000m² soit 300€/m² en rénovation pour transformer une école en appartement.
Oubliez, la rénovation brut pour transformer en appartement est plutôt proche des 800/900€ mini. Voir 1200 à 1400. Attention, ceci ne concerne pas de l’Haussmannien.

francs a écrit :

Pour les travaux, nous aurons uniquement des travaux d’intérieurs pour créer plusieurs appartements et uniquement des changements de fenêtres en double vitrage sur l’extérieur.
Voici les questions sur le permis de construire et les architectes:
-    Pour transformer, un logement à usage de local en habitation, doit on faire une déclaration préalable ou doit on faire un permis de construire ?

Oui, changement d’affectation des locaux donc PC.

francs a écrit :

-    De plus, je crois savoir que l’on doit obligatoirement prendre un architecte des que la surface va dépasser les 170m², mais si je transforme les locaux en habitation, appartement par appartement (et que l’appartement le plus grand est de 100m²), doit on toujours prendre un architecte et faire un permis de construire ?

Permis de construire, donc architecte DPLG, peu importe les surface dans ce cas.

francs a écrit :

-    Enfin, pour ce type de travail, l’architecte doit uniquement déposer le permis de construire ou doit il obligatoirement s’occuper du  suivi de chantier ?

Sa mission peut s’arrêter au dépôt du PC, mais attention, si vous n’avez pas de Maitre d’Œuvre, vous faites tout à vos risques et périls.
Trop long à expliquer maintenant, mais il vous faudra un SPS, bureau de contrôle, assurance…
Pour l’assurance, si vous n’avez pas d’architecte ou de Maitre d’Œuvre, oubliez. Elle sera hors de prix.

francs a écrit :

-    Doit faire une déclaration préalable ou un permis de construire lorsque le bâtiment est en usage d’habitation pour découper l’immeuble en plusieurs appartements ? Et doit on aussi prendre un architecte pour cela ?

Permis de construire donc architecte. rajouter le géomètre pour la découpe des surfaces.

francs a écrit :

Voici les questions sur les subventions et les déductions fiscales :
-    Pour obtenir, les subventions de l’ANAH de 25% sur les gros travaux, on doit déposer un dossier qui doit être accepté par la commission. Avez-vous des retours d’avis négatifs sur les logements lorsque les travaux étaient sur des locaux à transformer en appartement ?

Je ne me rappel plus des conditions d’obtention de subvention, mais je serai surpris que cela s’applique à votre cas.
Bien souvent c’est soumis aux revenues. Pas à un marchand de bien.

francs a écrit :

-    Lorsque le montant des travaux dépasse 100.000 euros, on doit passer par un maitre d’ouvrage et lorsque le montant dépasse 200.000 euros, on doit passer par un architecte pour le suivi des travaux pour obtenir les subventions de l’ANAH. Sachant que le prix de la rénovation va exploser avec un architecte et ses propres artisans, savez vous s’il est possible de découper les demandes de subventions par lot de 2-3 appartements pour ne pas dépasser les 100.000 euros ?

Plusieurs questions dans une seule.
Maitre d’ouvrage c’est vous quelques soit le montant des travaux.
Architecte ne peux pas remplacer un Maitre d’ouvrage, il faut dans ce cas un MOD, Maitre d’Ouvrage Délégué, aucun rapport avec un montant mais avec une responsabilité.

Pour les subventions, voir plus haut ma réponse.

francs a écrit :

-    Les travaux de rénovation des parties communes peuvent ils entrer dans les subventions de l’ANAH ?

Voir ma réponse plus haut, c’est a vérifier, mais si l’AHNA subventionnait les promoteurs, autant vous dire qu’elle aurait déposé le bilan depuis.

francs a écrit :

-    Hormis les prêts PTZ éco-travaux sur l’économie d’énergie, existe-t-il d’autres subventions ou prêt spécifique pour des logements sociaux ?

Oui, l’Ademe, mais il va falloir être prêt à augmenter son budget travaux. Parce que un bâtiment BBC c’est 20% mini en plus  (environ 1 400€ /m²)

francs a écrit :

Enfin, pour rentabiliser le projet, je dois m’assurer de pouvoir revendre le produit à la fin de sa période minimum de 9 ans pour les logements subventionné social Borloo par l’anah. Pour cette localité, le prix du m² est entre 800 et 1000 euros le m² (d’où l’importance de ne pas dépasser un certains montants de travaux). La grande question est de savoir comment découper l’immeuble en 15 logements pour les revendre de manière séparé car avec le prix de m², on peut obtenir de 800.000 euros pour un cout total du projet de 550.000 euros. Alors que si je dois vendre l’immeuble dans son ensemble, j’aurais beaucoup de mal à trouver un investisseur pour mettre au moins 400.000 euros pour l’ensemble. Donc, je vendrais à perte dans cette situation.
Pour découper un immeuble, j’ai vu que l’on devait passer par un géomètre pour les mesures et un notaire (pour la rédaction de la copropriété) et enfin prendre un syndic pour l’immeuble par sa gestion.
Pour cet immeuble, nous avons actuellement, 1 seul compteur électrique, 1 seul compteur d’eau et 1 seul compteur de gaz. Pour le chauffage de l’immeuble, c’est une chaudière au gaz qui va chauffer et produire de l’eau chaude pour les 2 premier étages et actuellement le dernier étage n’a aucun moyen de chauffage, ni d’eau chaude.

Voici quelques questions à propos de la revente :
-    Pouvez-vous me donner une estimation du prix d’un geometre et du prix du notaire pour ce type de bâtiment de 1000 m ² ? Ou un autre exemple pour me faire une idée ?
-    Le prix du syndic est d’environ  7.000 euros par an pour la gestion. Doit-on obligatoirement prendre un syndic avant de vendre ou doit-on prendre un syndic uniquement après la vente lorsqu’il existe plusieurs propriétaires ?
-    Existe-t-il un intérêt de passer ce bien en SCI sachant que je ne souhaite pas garder ce bien plus de 15 ans ?
-    Je crois savoir que pour revendre un appartement, on doit avoir un compteur par appartement avec son propre abonnement. Avez-vous une idée du cout de l’installation d’un compteur électrique par un électricien agrée ERDF et de la mise en fonctionnement par EDF car sur cette question, j’entends beaucoup d’information différentes : Entre 1500 euros et 15.000 euros par compteur ce qui peut plomber mon projet.
-    Pour le chauffage et l’eau chaude, je pensais garder la chaudière commune pour les 2 premiers étages et avoir un chauffage électrique  et un cumul individuel pour les appartements du dernier étage ? Peut on garder ce systèmes de chauffage au gaz collectif pour les appartements lors d’une revente ou doit on forcement avoir son propre système ? Et donc passer tous les appartements à l’électricité pour l’eau chaude et le chauffage ?
-    Pour l’eau, je pensais uniquement à mettre un compteur pour chaque appartement avec 1 seul abonnement géré par le syndic.
-    Si vous avez d’autres idées pour revendre cet immeuble de 15 appartements après 10 ans, n’hésitez pas à me donner vos conseils et avis.

Merci de m’aider à répondre à quelques questions ci dessous même si vous avez uniquement une réponse ou un avis à donner. Enfin, si vous avez d’autres idées ou questions à propos de ce type de projet, n’hésitez pas à ajouter votre pierre à l’édifice.

De mon coté, je peux vous aider sur des investissements locatifs dans immeuble, maison et parking que je connais bien désormais. Maintenant, je passe à l’étage superieur à l’immeuble de rapport important.

Cordialement
François

Pas le temps de lire cette partie et surtout vous répondre car vous posez des questions qui demandes une étude de faisabilité et d’avant projet, seul un bureau d’étude ou un architecte pourra prendre un peu de temps pour répondre sous versement d’honoraires.

Vous avez des erreurs de choix et technique dans votre résumé ci dessus, comme les compteurs ERDF, impossible à chiffrer sans plus de précisions. Les compteurs d’eau, etc…

Cette étude technique ne peut se résumé à un post. Et essayez de séparer le technique, de l’administratif, du commercial… Vos post seront plus fluides et compréhensibles.

Vous avez l’air de vous lancer dans la vie de Promoteurs, ce qui est un métier. Avez vous cette expérience ?
Sinon faite vous entourer se sera plus sage.

pascal

PS, soyez prêt à investir 80 à 150 000€ avant tout. C’est ce que coute un projet de cette ampleur en partant de 0 et avant de donner le premier cout de pioche.

francs a écrit :

Sachant que le prix du marché locatif est de 5 euros du m²…
Pour cette localité, le prix du m² est entre 800 et 1000 euros le m² (d’où l’importance de ne pas dépasser un certains montants de travaux)

La concentration de la demande vers les villes, fait qu’il y a de plus en plus d’endroits en france où les travaux valent plus que le prix du marché, votre exemple n’en est pas loin… je crains que dans ce cas il n’y ait pas de possibilité de rentabilité !

De plus la mise en vente de ces appartements serait sans doute une offre immense à la taille de ce marché… vous enclenchez vous même une spirale baissière sur celui-ci, sauf à vendre sur de très nombreuses années.

Bonjour,
Je ne voulais pas ajouter plus d’information à ce post déjà important mais voici ma situation (simple particulier et en aucun cas marchant de biens ou promoteur immobilier) et mes estimations.
J’ai déjà réalisé des rénovations sur d’autres appartements ou maisons. La dernière rénovation a couté 70.000 euros pour une maison de 220m² (avec création grande salle de bains et d’une grande cuisine équipé, rénovation 6 chambres, séjour et  1 salle de bains, remplacement du système de chauffage et isolation des murs nord et remplacement de 14 fenêtre en double vitrage et refaire entièrement électricité et plomberie).
Donc, en gros 320 euros/m² pour la rénovation de cette maison sur 6 mois par un artisan. Pour résumer, 40.000 de main d’œuvre et 30.000 euros de matériel.
Cette maison était en très mauvaise état car il n’y avait pas d’isolation et inoccupé pendant plus de 2 ans des travaux datant des années 80 pour les plus récents.
Dans le cas de notre immeuble, c’est une école qui était entretenu avec l’électricité aux normes, la toiture en très bonne état et les murs aussi.

Voici une estimation grossière des travaux à réaliser
Peinture : 50.000 euros (1000 euros par pièces)
Sol : 20.000 euros (enlever lino et remise en état du parquet simple)
Electricité : 15000 euros (électricité déjà aux normes soit environ 3000 par lot)
Plomberie : 15.000 – 30.000 euros selon les solutions à mettre en place
Installation de compteur individuel : Estimation inconnu
Fenêtre extérieur double vitrage : 30.000 euros (36 fenêtres à 800 pièces)
Création de cuisine : 15 cuisines à 2.000 euros (Cuisine Ikea de 2m) soit 30.000
Salle de bains : 15 salles de bains ou d’eau à 5.000 euros l’unité (meuble, douche ou baignoire, wc, carrelage, …) soit 75.000
Isolation des combles et certains murs : 10.000 euros
Maçonnerie diverse : 20.000
Volets manquants : 15.000

Soit un total de travaux d’environ 300 Ke. Je sais que l’on va avoir quelques surprises et que le budget risque d’augmenter un peu.

Pour la rentabilité, si l’ensemble des lots sont loué, nous avons des loyers compris en 3600 euros et 4600 euros HC selon le choix du montant du loyer. Nous allons prendre un loyer faible par rapport au marché dans un premier temps pour louer l’ensemble de l’immeuble et éviter d’avoir des lots libres.

Rentabilité = 3600*12/(250.000+300.000) = 8%

Sachant que mon projet est de faire du Borloo ancien social, nous avons 60% de déduction sur les loyers pour les revenues locatives et une subvention sur les travaux de 25% à condition de louer pendant 9 ans à un loyer en dessous de 4,9 euros le m².

Le problème pour le moment, c’est que je ne connais pas trop les obligations lors de la rénovation d’un immeuble (et non d’un appartement ou une maison). Je crois savoir que l’on doit prendre un architecte ou/et maitre d’œuvre mais l’important pour moi, c’est de me passer de ces personnes pour ne pas augmenter les couts de rénovation et surtout de ne pas payer une personne qui va me mettre des bâtons dans les roues en imposant ces artisans.

Pour l’obligation du permis de construire, c’est le changement de d’usage qui oblige le permis de construire ou la superficie de l’immeuble ? Si j’ai bien compris faire plusieurs logements dans un immeuble d’habitation, on doit passer par un architecte.
D’après vos commentaires, je vais peut être laisser le bâtiment local pour le louer en local ou bureau et rénover uniquement le bâtiment  habitation.

La grande question sur ce sujet, c’est comment rénover cet immeuble dans passer par un architecte. Si vous avez déjà de l’expérience de rénovation d’immeuble de petite ville de province, n’hésitez pas à me faire suivre votre expérience.

Merci pour votre réponse, c’est ce genre de conseil dont j’ai besoin pour ne pas avoir de mauvaise surprise après le départ de l’investissement.
Pour le parking, l’immeuble possède 2 grandes cours dont l’un est accessible en voiture par un portail et il est possible d’y mettre 15 voitures pour répondre aux exigences.
Pour l’installation de compteur, c’est un autre problème ou je n’ai pas de solution mais un ami m’a dit de me renseigner car le prix peut être très élevé pour installer un compteur individuel à chaque logement plutôt qu’une sorte de compteur (j’ai plus le nom en tête) qui ne sera pas reconnu par ERDF lors de la revente de l’appartement.
Car le but du projet est de revendre après une dizaine d’années, l’immeuble appartement par appartement lorsque ces appartements seront libre et auront terminée leur engagement du borloo.
Enfin, pour la nouvelle réglementation thermique, je dois voir ce point avec le service de l’urbanisme ? Car sur mon projet, c’est de faire du double vitrage, isolation des combles et isolation des murs exposé nord. Actuellement, l’immeuble est déjà en D dans les 2 catégories et je pense pouvoir arriver à le faire passer en C.

Par ailleurs, avez vous des conseils pour des travaux à réaliser pour pouvoir diviser chaque appartement pour une revente par lot ? Hormis l’électricité, le géomètre et de faire un copropriété avec un syndic, je ne connais pas d’autres réglementations spécifiques.

François

Bonsoir Francois,

Travaux

francs a écrit :

Bonjour,
Dans le cas de notre immeuble, c’est une école qui était entretenu avec l’électricité aux normes, la toiture en très bonne état et les murs aussi.

Toiture = ok
Murs = ok
Electricité aux normes = aux normes pour une école, mais pour l’ouverture de compteurs il vous faudra le consuel donc il faudra refaire la distribution et délivrer le certificats de conformité multiplier par 15 appartements.

francs a écrit :

Voici une estimation grossière des travaux à réaliser
Electricité : 15000 euros (électricité déjà aux normes soit environ 3000 par lot)

Déjà aux normes pour une école, pas pour 15 appartements, il vous faudra créer 15 tableaux électriques, 15 disjoncteurs, mini 15 différentiels, ect…
Obtenir 15 consuels, 15 demande de raccordement

ERDF devra surement amener un alimentation plus importante, car 15 appartements aux chauffages électriques en hiver, ce n’est pas 1 école. En fonction de la distance du transfo le cout sera plus ou moins cher.
Doivent ils creer des poteaux ?
Puissance du transformateur le plus proche ?
Nombre de cable arrivant sur l’école ?
Section du cable arrivant sur l’école ?
Doivent ils rajouter un tableau HT ?
Consommation de chaque appartement ?
Catégorie de chaque appartement ?
Y aura t il des professions libérales ?  (dentiste, radiologiste, ect.. qui demande plus de puissance)

Vous devez penser aussi
le téléphone qui est du même accabit que l’amenée électrique.
La TV juste un antenne collective et le tour est joué,

Pour l’assainissement, vous devrez creer un réseau d’assainissement privé qui se deversera dans le collecteur public,
Votre réseau d’assainissement devra avoir la séparation EU/EP/EV  (Eau usée, Eau pluviales, Eau vannes), ce dernier est peu demandé suivant les villes.
Vous devrez raccorder tout ce monde sur un collecteur qui deversera le tout sur le(s) collecteur(s) public(s)

Pour l’eau, la distribution de 15 appartements demandera surement une revalorisation des amenées. Donc voir avec le syndicat des eaux de votre région.

Voyez des matériaux comme le siporex, plus cher, mais plus leger que le parpaing

Accèssibilité des locaux
Votre batiment va devenir un batiment collectif, veuillez à faire attention de conserver l’accessibilité existante et de se conformer au reglement d’accessibilité, car vous allez créer de nouvelles parties communes.

Architecte et permis de construire

francs a écrit :

Je crois savoir que l’on doit prendre un architecte ou/et maitre d’œuvre mais l’important pour moi, c’est de me passer de ces personnes pour ne pas augmenter les couts de rénovation et surtout de ne pas payer une personne qui va me mettre des bâtons dans les roues en imposant ces artisans.

L’architecte en tant Maitre d’oeuvre fera ce que vous souhaitez du moment que vous restez dans les normes de construction, car c’est sa responsabilité et son assurance que vous engagez.

francs a écrit :

Pour l’obligation du permis de construire, c’est le changement de d’usage qui oblige le permis de construire ou la superficie de l’immeuble ?

Dans votre cas "Changement de destination des locaux" la déclaration préalable de travaux serait suffisant, mais vous rentrez dans  l’article L. 313-4

Les opérations de restauration immobilière consistent en des travaux de remise en état, de modernisation ou de démolition ayant pour objet ou pour effet la transformation des conditions d’habitabilité d’un immeuble ou d’un ensemble d’immeubles.

Donc permis de construire. Vous pouvez faire valider ce dernier point par le service urbanisme de la ville concerné.

francs a écrit :

Si j’ai bien compris faire plusieurs logements dans un immeuble d’habitation, on doit passer par un architecte.

L’architecte obligatoire si la surfaces est supérieur à 170m² après travaux
L’architecte est obligatoire si c’est une personne morale qui dépose le permis de construire (SCI, SARL…)

Dans les autres cas, vous pouvez déposer le permis de construire vous même, mais les services de l’urbanisme n’aiment pas trop quand les travaux sont trop important,  alors ils risquent de vous demander de faire valider les surfaces par un architecte.

Enfin, n’oubliez pas le calcul de charge qui etudiera si les fondations peuvent supporter le poid supplémentaire du parpaing, beton, cloisons,

Teminez avec les assurances DO, decennal, qui sans architecte ou Maitre d’oeuvre vont vous couter un bras.

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