Transformer une maison de famille en plusieurs appartements ?

Il vous faut déjà bien comprendre votre situation actuelle, et ses implications.
Actuellement, vous êtes sans doute propriétaire de la nue-propriété de la maison, en indivision avec votre soeur, avec un usufruit pour celui qui l’occupe. L’indivision pourrait devenir un problème le jour où vous n’aurez pas les mêmes objectifs que votre soeur (quand l’un aura des besoins d’argent, et voudra vendre par ex.). Si l’occupant (appelé par la suite Occ) a l’usufruit sur toute la maison, en l’état, c’est lui qui devrait percevoir les loyers sur les parties louées, même si vous avez financé les travaux, et c’est lui aussi qui devrait entretenir la maison en entier, et mieux vaut donc bien se mettre d’accord au départ.
Donc pour commencer : clarifiez bien qui possède quoi, et qui a droit à quoi, et qui a quels devoirs.
 
Ensuite, il vous faudra déterminer la cible à atteindre (par ex avoir 4 appart dans une maison rénovée, que Occ puisse occuper un apart, et que les 3 autres soient loués), les recettes possibles (vérifier qu’il y a de la demande pour ce type de bien, le montant des loyers), et les coût associés (pour mener à bien la rénovation, sans rien oublier -par ex qu’il faudra prévoir 4 compteurs EDF-, et faire cet estimatif ne sera pas facile !).

A partir de là, vous pourrez essayer d’identifier un montage concret de l’opération, avec la structure qui la porterait (l’indivision frère/soeur, ou une SCI -sans doute le mieux pour bien formaliser les droits respectifs de frère/soeur/Occ-, ou autre chose), le financement (selon les fonds dont vous disposez et ceux que vous pourrez emprunter), l’évolution des droits de Occ (qui ne seront plus les mêmes après et avant la rénovation, sans oublier ce qui lui arrivera durant les travaux), les aléas susceptibles de se produire en cours de projet, les devis, la chronologie, etc.
Si vous arrivez à définir tout ceci (ça se fera petit à petit, en discutant avec tous les interlocuteurs), et que tout le monde (frère, soeur, Occ, banquier prêteur, notaire pour les aspects juridique, entreprises pour les devis, maitre d’oeuvre, mairie s’il faut un permis de construire, etc.) est d’accord, il faudra alors formaliser/officialiser ces accords, puis lancer le projet, et le mener à bien (en croisant les doigts).

Si vous ne connaissez rien à l’immobilier, ça risque d’être difficile, car vous risquez de ne pas tout avoir anticipé, donc que des gros aléas apparaissent en cours de projet. Entourez-vous de professionnels compétents !
   
Au niveau financement, s’il vous faut 200 k€ (qui sur 20 ans à 4% génèreraient des échéances de 1212€/mois + assurance), des loyers de 3 x 500€ seront sans doute un minimum pour autofinancer, car vous aurez d’autres charges à supporter (dont vos impôts sur le revenus qui iront croissants, au fur et à mesure que les intérêts déductibles diminueront, dont les charges d’entretien de la maison qui ne disparaitront pas du fait de la rénovation). N’oubliez pas qu’un tel emprunt aura un impact sur la capacité d’emprunt de votre soeur comme la votre (si l’un de vous veut emprunter un jour, par ex pour financer sa résidence principale), et qu’il vous faudra avoir déjà avoir un flux de revenus (= un job en CDI de préférence) pour obtenir le prêt.

Bonjour,

Merci pour vos réponses,

Il faut donc que je commence par clarifier les droits et devoirs de chacun, actuellement et dans le cas où le projet se réaliserait. Le montage d’une SCI pourrait peut être être le plus simple ? Mais impliquerait d’autres contraintes (gestion, location en non-meublé,…)

Ensuite se pose le problème du financement, là encore une SCI peut elle être une solution ? Dans tous les cas notre capacité d’emprunt sera impactée ? (C’est un des points qui nous freine).

Je suis rassuré dans le sens où vos réactions me laisse penser que c’est un projet réalisable et que je ne suis pas forcément à coté de la plaque…

Merci encore,

Cordialement

Yenko

Bonjour,

Avant de me présenter, juste une petite question portant sur l’acquisition d’une maison de village d’une surface de 300m² habitables. J’aimerais transformer cette maison en appartements, le prix d’achat étant plutôt avantageux. Toutefois, est-ce que ces travaux rentreraient dans le cadre des déficits fonciers ?

Merci pour vos éclaircissements.

Bonjour,

J’ai effectué une transformation similaire il y a quelques mois, une maison d’habitation a été divisée en 3 appartements.
Un conseil, ne déclarez pas cette transformation aux services fiscaux (je sais, ce n’est pas bien) j’ai voulu le faire et c’est le service lui-même qui m’a dit de ne pas leur dire:

1 maison = 1 lot = 1 taxe foncière et toutes les charges non récupérables

4 lots= 4 taxes foncières et toutes les charges x4 ce qui plombe la rentabilité voire la rend négative.

L’avantage c’est que les services qui gèrent la taxe foncière et la taxe d’habitation ne communiquent pas entre eux (pour l’instant) et donc ils ne feront pas le rapprochement que 4 taxes d’habitation seront associées à 1 taxe foncière.

En espérant vous avoir été utile

Yaya a écrit :

4 lots= 4 taxes foncières et toutes les charges x4 ce qui plombe la rentabilité voire la rend négative.

Cette phrase ne fait pas vraiment sens.
Certes vous paierez sans doute un plus cher les 4 taxes foncières séparées qu’une seule mais de là à plomber votre projet. Le prix n’est pas x4. Ce n’est pas 4x la taxe de la maison globale que vous allez payé mais un prorata de la surface légérement majoré je pense.
Idem pour les taxes d’habitation. Vous ne payez pas x4 vu que c’est annexé à la surface.
Idem pour les charges, quel locataire à l’EDF ?

Ce n’est pas la taxe d’habitation x4 mais imaginez une copro de 4 lots indépendants. Chaque propriétaire paye une taxe foncière pour son lot. Selon les dires de la personnes du service fiscal, la division revient au même, le propriétaire unique paiera l’équivalent des 4 taxes foncières comme dans une copro.
Je précise qu’elle nécessite l’intervention d’un géomètre etc. Comme une division pour vente par lot.

Me suis-je mieux exprimé!?