Emidim [94] : étude de cas immobilier (RS meublé touristique puis RP chambre d'hôte)

emidim · #1

Bonjour à tous,

J’habite actuellement dans une maison de 80m2 dans la région parisienne (valeur 500K€). En 2019, nous avons acheté un appartement en VEFA pour y habiter (coût d’achat 500K€). L’appartement est bien situé (au pied du métro). On a bénéficié le TVA réduite de 5.5%.
Entretemps, le Covid nous a fait changer d’avis et on a décidé de construire une maison en 2020. J’ai construire une grande maison de 250 m2 avec le projet de faire des chambres d’hôtes à plus tard. La date de livraison de la nouvelle maison est Mai 2023. Nous comptons d’y habiter à partir de Juillet 2024.
En effet, pour garder le TVA réduite de l’appartement, nous allons habiter dans l’appartement pendant au moins 1 an avant de le louer, ce qui ne nous gêne pas vu son emplacement.

Mon projet est donc :
- Entre 07/2023-06/2024 :
o Nous allons habiter dans l’appartement qui sera notre résidence principale et qu’on va louer de temps en temps en AirBNB.
o La maison actuelle de 80 m2 devient notre résidence secondaire. Nous comptons de faire du meublé touristique (AirBNB). Les travaux déductibles pour mise en location est environ 20K€ (changement de cuisine, peinture, salle de bain). Le loyer mensuelle est environ 3 K€.
o La nouvelle maison de 250m2 sera donc notre résidence secondaire. Pour cette période, je compte de la louer 100% en meublé touristique. Coût construction 500K€ hors terrain. Valeur vénale 1M€. Le chiffre d’affaires 2023 sera environ 30K€. Les équipements (cuisine, meuble) sont estimé à 40 K€.
- A partir de 07/2024 :
o L’appartement devient notre résidence secondaire. Nous allons faire du AirBnB avec loyer moyen de 4K€, soit 24k€ pour 2024
o Nous allons emménager dans la nouvelle maison et utiliser 50% de la surface totale. Les 50% restant seront les chambres d’hôte. Le chiffre d’affaires estimé sera environ 70k€ dont 40 K€ pour 1er semestre et 30 K€ pour 2ème semestre 2024.

Notre revenu professionnel en 2023 sera de 90K€, et de 70K€ en 2024.
Le revenu locatif estimé pour sera environ 45k€ en 2023 et 130 K€ en 2024 (JO2024) avec respectivement :
2K€ et 30 K€ pour l’appartement
30K et 70 K€ pour la nouvelle maison
13K€ et 30 K€ pour l’ancienne maison

Je serai en LMNP en 2023. Quelle régime est plus avantageuse?
Si je choisi le régime réel dès le début, cela applique pour les 3 biens n’est-ce pas ? Dans ce cas, comment affecter la part déductible de la nouvelle maison sachant qu’on va y habiter dans 1 an et on va louer 50% de la surface en chambre d’hôtes?
En 2024, dois-je basculer en LMP ? Dans ce cas, les déficits de 2023 sous LMNP seront perdus ?
Pouvez-vous me donner votre avis ? Merci d’avance

Mots-clés : chambre d'hôte, immobilier, lmnp, lmp (loueur en meublé professionnel), meublé touristique

Plutarque · #2

Bonjour,

L’engagement d’habiter dans un logement acheté en TVA réduite n’est-il pas de 10 ans, et non de 1 an ?

De mémoire, si cette condition n’est pas satisfaite, vous devriez rembourser le différentiel de TVA au pro-rata du nombre d’années de résidence. Si le montant d’achat est de 476k€ HT (soit 500K€ TTC en TVA5,5), en y restant 1 an vous devriez rembourser 90% de 14,5% de 476k€, soit 62k€.

emidim · #3

Effectivement l’engagement dans le cas normal est d’y rester 10 ans pour garder le TVA réduit. Mais comme je viens de faire une rupture conventionnelle, je serai au chômage pendant au moins un an pour démarrer l’activité à mon compte et cela va permettre de louer le bien en gardant le bénéfice du taux réduit

emidim · #4

Bonjour,

Il me semble mon cas est compliqué car je n’ai pas d’avis depuis le lancement du sujet. Comme les biens sont achetés au nom propre, je n’ai pas d’autre choix de LMNP ou LMP pour pouvoir amortir le coût d’achat/de construction n’est-ce pas? Est-ce que je peux créer une société d’exploitation, puis louer les biens à cette société à un prix raisonnable pour garder le déficit de LMNP?
Merci d’avance de votre retour

Bernard2K · #5

Bonjour,

quelques remarques :
Oui, votre projet est une usine à gaz, ce qui dissuade de répondre. Face à une telle complexité, des tableaux et/ou une présentation plus carrée et synthétique auraient pu aider à répondre.

Les réponses à vos principales questions sont bien connues :
- location meublée réel ou abattement forfaitaire (seuils, effets, avantages et inconvénients)
- location meublée d’une partie seulement de sa RP (cf notamment des articles à ce sujet sur le blog de Paul Duvaux par exemple La location meublée de sa résidence principale ). En résumé, on fait des proratas.
- passer de RP à RS etc : tout est possible. Mais blindez la réalité de l’occupation de la RP, en vue d’un contrôle fiscal, que ces mic-macs pourraient attirer. Les jugements montrent que la RP est l’endroit où l’on habite effectivement (adresse donnée aux organismes, proximité du travail des adultes et de l’école des enfants, consommation régulière d’électricité et d’eau, etc). Donc, conserver soigneusement factures, courriers, photos, etc.
- passage de LMNP à LMP : ça paraît inévitable vu la progression des recettes locatives que vous envisagez. Les seuils sont connus.
- faire en nom propre ou en société : les deux sont possibles. Les deux ont des avantages et inconvénients. Du fait que tous vos biens immos sont en nom propre, ça fournit une partie de la réponse…

En tout cas, toutes ces informations sont connues et vous les trouverez facilement avec quelques heures de recherche internet.

Et ensuite, la grande question : que faut-il faire dans votre situation ? Poyr y répondre, il faut faire une grosse analyse multicritères dans laquelle rentrent aussi des éléments subjectifs (appétence/réticence à tel et tel truc, etc).. Il y a quelques heure de travail que personne ne peut faire à votre place. Bon courage.

emidim · #6

Bonjour,

Effectivement, le projet est compliqué et je comprends que cela peut dépasser le cadre du forum. Je vais donc consulter un avocat fiscaliste et vous tenez au courant.

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