Dicidailleurs : étude de cas immobilier (chambre en résidence services)

On en a parlé ici : Résidence Hespérides : vos avis sur les résidences Hespérides ?

La principale chose que je retiens de la discussion d’alors, c’est que dans un marché qui produit 12 % de neuf en plus chaque année, les résidences anciennes sont forcément ringardisées.

Le calcul que vous faites après le mot "cashflow" me semble n’avoir ni queue ni tête. Si vous prétendez aider cette personne par vos calculs, il importe de faire des calculs justes.

Donc, c’est bien un cashflow. Par contre, il y a une erreur dans le calcul de l’impôt. Il y a forcément un abattement avant application de l’impôt. Dans de telles résidences, il s’agit généralement d’une location meublée, donc LMNP. Logiquement, plutôt au micro-bic, donc abattement de 50%.
S’il s’agissait de revenus fonciers, au micro il y a l’abattement de 30 %.

Par contre, ça m’étonne un peu qu’il n’y ait aucune charge à part la taxe foncière… Cherchez mieux…

D’ailleurs, achète-t-il un bien immobilier = un lot de copropriété, devant notaire ? Ou des parts de la "Société civile coopérative de consommation" ?

Parce que si c’est un lot de copropriété, je ne vois pas bien comment il se passe d’assurance PNO alors qu’il y a obligation pour tout copropriétaire d’être assuré pour sa responsabilité civile. Et je ne vois pas bien comment le loyer "brut" peut ne pas être diminué par des charges de copropriété.

D’après quelques recherches, la société civile de consommation apporte aux résidents, qui deviennent membres de cette société, la préparation et le service des repas, et possiblement d’autres services. Elle joue donc tout ou partie du rôle habituel d’un exploitant d’une telle résidence. A la différence qu’une telle société civile travaille forcément "à prix coûtant" donc devrait fournir des services moins chers qu’un exploitant commercial.

Si je comprends bien, le résident d’une telle résidence paie d’une part le loyer au bailleur, et d’autre part les services à la société civile de consommation dont il devient sociétaire. Le bailleur ne devrait donc pas avoir de rapport avec cette société civile. Cette société amène les services qui donnent de la valeur à son bien immobilier, mais il n’en est pas sociétaire ; c’est le résident qui est membre de la société et client de ses services.

Si c’est bien ça, le bailleur est avant tout un copropriétaire d’un lot dans une copropriété. Mes remarques précédentes sur l’assurance PNO et les charges de copropriété jouent donc pleinement.

Sur la location nue ou meublée, eh bien il suffit de savoir si la chambre est louée meublée ou non. Pour des résidences destinées à des personnes âgées autonomes, je suis sûr qu’il arrive que ça soit loué nu, charge au résident qui emménage depuis sa maison d’amener une partie de ses meubles ; après, je ne sais pas si c’est la solution la plus courante. Cela dit, même si c’est la pratique habituelle dans cette résidence de louer nu, qu’est-ce qui empêcherait de louer meublé pourvu qu’on trouve un locataire qui en soit satisfait ? Peut-être le règlement de copropriété, qui pourrait interdire la location meublée ; à vérifier.

Dernière modification par Bernard2K (05/05/2019 21h09)

A la rigueur, un rendement bas, on peut s’en contenter. Je trouve que le plus grand danger, c’est la perte de valeur. Qui peut dire pourquoi ça vaut 176000 €, et si ça les vaudra encore dans 10 ou 15 ans ?

Je vois des annonces LBC pour des chambres en résidence service à 30000, 40000 €. C’est sûr que ça dépend de l’emplacement, de la ville cotée ou non, mais quand même, ça interpelle. Moi franchement, je classe cela dans les investissements risqués, à cause de ce potentiel de perte de valeur.