AEW Paris Commerces : vos avis sur cette SCPI (AEW Ciloger)

Oui je suis bien d’accord avec le carnet aujourd’hui, mais demain le vendeur de 239 parts augmente son prix de 255€ à 327€ et dans ce cas hypothetique le prix d’ exécution sera 362€. Belle affaire pour le vendeur, vous trouvez pas ? Il empocherait 17k€ de plus.

Si c’est délibéré, cela peut être bien joué, mais je trouve ça risqué à mon goût.
Bon après il faut aussi que le vendeur arrive à joindre AEW pour changer son ordre.

Ok, donc rien de délibéré alors, mon intuition était bonne. Ça m’arrange. Mais toujours pas de nouvelle de mon ordre dans le carnet. Je pensais qu’une société de gestion avait des contraintes de la part de l’ AMF en terme de délais de traitement des ordres.

Oui mon ordre est apparu hier (celui de 40 parts) et confirmé ce jour par email. Une semaine de traitement donc…je pense qu’ils ne traitent que sur certains jours par paquets.

J’ai aussi constaté l’ordre de 666 parts. Ça me met à priori hors jeu pour ce mois. Après il faut attendre mercredi prochain, mais j’y crois pas trop.

ArnvaldIngofson a écrit :

@Cyril440 : Ca a marché votre ordre ?

Non pas servi, j’étais à 282€ prix acheteur.

Le prix a encore un peu remonté lors de la confrontation du 22 février 2023, à 302,50€ frais compris.
Cela reste un bon rendement de 5,75% (17,40€ / 302,50€).
S’il y a dans le futur une augmentation de capital, ce sera au minimum à 377,65€, soit 24,8% de plus que le prix acquéreur actuel de 302,50€.
Détail du calcul du prix minimum : 419,61€ (valeur de reconstitution) * 90% = 377,65€.

Encore une preuve que cette société de gestion est vraiment limite:

Suite à la non exécution de mon ordre d’achat, je dois récupérer ma couverture.
Premièrement, en regardant les deux types de formulaires de mandat (achat et modification) on a deux info différentes sur la date

Mandat achat :


Mandat de modification :


La date de péremption de mon ordre étant le 1er mars, en prenant le plus péjorant, j’aurai du recevoir le remboursement le 20 mars.

Ne voyant rien venir, j’ai contacté le service client (non sans difficulté). La réponse : "ah non nous on rembourse sous 1 mois, où avez-vous vu que c’est sous 20j ? " Après lui avoir indiqué le lien sur leur site internet : "c’est fâcheux, les documents sont faux, vous aurez votre remboursement avant le 31mars."

Je n’arrive pas à comprendre leur avantage de faire trainer comme cela, si comme ils indiquent, le compte de couverture ne rapporte pas d’intérêt (je commence à en douter).

Bref c’est pas sérieux, j’hésite à faire une réclamation pour la forme (chez eux + AMF).

Je souhaite vendre mes parts de AEW Paris Commerce.
Impossible de trouver le mandat de vente sur leur site.
Est-il nécessaire de leur demander par mail ?

Avant de lancer la procédure de vente via la société de gestion, je fais ici une proposition de vente de gré à gré.

Voici ma proposition :
Vente de mes 42 parts au prix vendeur de 280€.
Soit une part (prix acquéreur) au prix de :
(280x1,05x42+180)/42 = 298,29€.
(5% de droit d’enregistrement et 180 euros de frais fixe, on évite les 5,4% de commission de la société de gestion).

Sachant qu’au vu du carnet d’ordre la part s’échangera à 303,60€ prix acquéreur ce mois-ci.

Cyril440, le 27/03/2023 a écrit :

Encore une preuve que cette société de gestion est vraiment limite:

Suite à la non exécution de mon ordre d’achat, je dois récupérer ma couverture.
Premièrement, en regardant les deux types de formulaires de mandat (achat et modification) on a deux info différentes sur la date

Mandat achat :
https://www.investisseurs-heureux.fr/up … re_20j.png

Mandat de modification :
https://www.investisseurs-heureux.fr/up … re_10j.png

La date de péremption de mon ordre étant le 1er mars, en prenant le plus péjorant, j’aurai du recevoir le remboursement le 20 mars.

Ne voyant rien venir, j’ai contacté le service client (non sans difficulté). La réponse : "ah non nous on rembourse sous 1 mois, où avez-vous vu que c’est sous 20j ? " Après lui avoir indiqué le lien sur leur site internet : "c’est fâcheux, les documents sont faux, vous aurez votre remboursement avant le 31mars."

Je n’arrive pas à comprendre leur avantage de faire trainer comme cela, si comme ils indiquent, le compte de couverture ne rapporte pas d’intérêt (je commence à en douter).

Bref c’est pas sérieux, j’hésite à faire une réclamation pour la forme (chez eux + AMF).

Bon, le 05/04 toujours aucun remboursement.  Réclamation déposée sur leur site vendredi, aucun accusé reçu depuis. Service client absolument injoignable au téléphone (environ 30 tentatives).
Je trouve cela inamissible cette façon de faire. Quelle autre solution pour moi ? l’AMF ?

Gardez une copie d’écran de votre réclamation.
A l’appui de celle-ci, après 2 mois, vous saisirez le médiateur ou ferez une controverse sur le formulaire de contact de leur site.
En fonction de la date de votre remboursement qui - je l’espère - aura été fait depuis, vous réclamerez les intérêts de retard sur les quelques semaines au delà du 20 mars, puisqu’ils sont engagés à rembourser les ordres conforméments aux statuts de la SCPI et à ce qui est annoncé sur les formulaires d’ordres d’achat sous 20 jours.

Faites bien tout cela même s’il y a peu à gagner et surtout du temps à perdre car je ferai la même chose de mon côté avec d’autres personnes dans le même cas. Cela mettra les dirigeants face à leurs respponsabilités car leur argument est de dire qu’il n’y a pas tant de réclamations que cela et pour cause, les gens n’ont pas envie de se battre pour de si faibles enjeux, il savent que c’est peine perdue.

Les sociétés de gestion comme AEW savent mettre les moyens pour faire des augmentations de capital à prix dilutif et passages à capital variable à prix toujours dilutifs pour les associés mais synonymes de confortables commissions pour eux et leur réseau de vente, leur contrat consiste aussi à apporter une garantie de résultats sur le traitement de la clientèle, des ordres et différentes questions posées par les associés. Si elle ne mettent pas les moyens nécessaires, il faut les faire payer.

Dernière modification par Surin (05/04/2023 12h39)

Bonjour,

     J’ai profité de ce jour férié, froid et pluvieux pour lire le rapport annuel d’AEW Paris Commerces.

     Les résultats sont globalement bons. Le résultat / part progresse de 9.4%, pour s’établir à 18.46€ contre 16.87€ un an plus tôt. 17.40€ ont été distribués. Il reste donc 1.06€ (18,46-17,40). Or, le RAN a été abondé à hauteur de 0.06€. Je me demande donc où est passé l’euro manquant ? (provisions pour entretien, paiement au fisc des PV d’Actipierre 1 & 2 au moment où elles ont été absorbées par Actipierre 3 ?

     D’autre part, je me demande aussi pourquoi la trésorerie (RAN, loyers payés mensuellement mais reversés trimestriellement par la SG …) de cette SCPI ne rapporte aucun revenu financier. Il est aujourd’hui relativement aisé de trouver des placements rémunérateurs à court terme.

     Enfin, je suis surpris (et même un peu déçu) que le CS approuve le projet d’une augmentation de capital, rémunératrice pour la SG mais forcément dilutive pour les associés que nous sommes. De l’aveu même de la société de gestion (page 8 du RA) : "si aucun investissement n’a été réalisé durant l’exercice 20222, AEW a poursuivi la recherche de bien[…] qui soit de nature à préserver un couple rendement / risque préservant l’équilibre du portefeuille immobilier." Le seul bénéfice serait sans doute que le prix de souscription serait proche de la valeur de réalisation (donc, bien plus élevé que le prix auquel s’échangent les parts sur le marché secondaire), puisque contrairement aux anticipations de la SG, la fusion des 3 Actipierre n’a pas eu cet effet.

     Au plaisir de vous lire,

     Cordialement,

AesculusHippocastanum a écrit :

Les résultats sont globalement bons. Le résultat / part progresse de 9.4%, pour s’établir à 18.46€ contre 16.87€ un an plus tôt. 17.40€ ont été distribués. Il reste donc 1.06€ (18,46-17,40). Or, le RAN a été abondé à hauteur de 0.06€. Je me demande donc où est passé l’euro manquant ? (provisions pour entretien, paiement au fisc des PV d’Actipierre 1 & 2 au moment où elles ont été absorbées par Actipierre 3 ?

La confusion vient du fait que le montant de 6,32 représente le RAN d’Actipierre 3 fin 2021 et 6,38 représente le RAN de AEW Paris Commerces fin 2022 (le président du CS le souligne dans son rapport, page 43 du RA, et cela figure également en légende du graphe page 7).

La septième résolution de l’AG permet d’y voir clair :
"L’Assemblée Générale constate l’existence d’un bénéfice de 18 827 192,04 € qui, augmenté du report à nouveau de l’exercice précédent de 5 126 754,71 €, forme un revenu distribuable de 23 953 946,75 €, somme qu’elle décide d’affecter de la façon suivante :
à la distribution d’un dividende, une somme de 17 445 159,45 € ;
au report à nouveau, une somme de 6 508 787,30 €"

Compte tenu du nombre de parts en circulation (1 019 778), on retrouve bien un résultat de 18,46, une distribution de 17,10 (il ne semble pas que la distribution complémentaire de 0,30 évoquée en page 16 soit prise en compte) et un report à nouveau à hauteur de 6,38 (ouf !).

Le report à nouveau en début d’exercice doit être la somme des RAN des 3 actipierre, mais je n’ai pas fait la vérification.

AesculusHippocastanum a écrit :

D’autre part, je me demande aussi pourquoi la trésorerie (RAN, loyers payés mensuellement mais reversés trimestriellement par la SG …) de cette SCPI ne rapporte aucun revenu financier. Il est aujourd’hui relativement aisé de trouver des placements rémunérateurs à court terme.

On peut lire en page 9 du RA : " À la fin de l’exercice, AEW PARIS COMMERCES est en
surinvestissement de 10 568 216 €".

Les produits de l’activité immobilière étant de l’ordre de 7M€ par trimestre, la trésorerie est donc négative en permanence… La SCPI doit donc payer des agios et non pas avoir la possibilité de placer sa trésorerie.

Canyonneur

Reçu hier revenus pour le 4ème trimestre 2023 : 4,44 €/part
(imposition à l’IR pour un particulier avec le cas échéant PFU sur revenus financiers).

Avec les derniers revenus,
on peut faire le bilan pour l’année 2023 :
. 3 premiers trimestres à 4,50 €
. 4ème trimestre : 4,44 €

Le total des revenus 2023 est de 17,94 €.

Le prix de la part peut varier chaque mois (SCPI à capital fixe).
Le prix de la part dernier connu au 27/12/2023 (constant depuis le 27/09/2023) est :
Prix acheteur : 312,10 €
Prix vendeur  : 282,70 €
Rappel au 28/12/2022 :
Prix acheteur : 276,00 €
Prix vendeur  : 250,00 €
Soit une hausse sur un an de 13,1 %.

Pour une souscription à 312,10 €, on peut considérer que le "vrai" rendement est de 5,75 %.
C’est un très bon chiffre, qui sera sans doute nettement supérieur au rendement moyen des SCPI.

Pour un investisseur ayant des parts valant 282,70 €, on peut considérer que le rendement est de 6,35 %.
Ca semble un bon rapport rendement / risque.

Historique sur 10 ans :

Cette SCPI pourrait être une opportunité pour ceux qui s’intéressent aux SCPI à capital fixe
(bien analyser le carnet d’ordres).

Bien vu pour ceux qui en ont profité il y a un an.
A voir dans le prochain rapport annuel la valeur du patrimoine,
il pourrait encore y avoir une décote intéressante …