Donation d'un LMNP : quelles conséquences fiscales ?

Bonjour,

il me semble que la réponse se trouve au point 260 du Bofip sur les amortissements en BIC :
BIC - Amortissements - Règles de déduction - Éléments amortissables

Ainsi, en première analyse, vous ne pourrez plus rien amortir (si ce n’est les meubles) ; vous ne pourrez plus déduire que vos charges d’exploitation, ce qui augmentera très fortement votre BIC imposable.

Après, on trouve sur internet des discussions, comme dans les commentaires de l’article suivant :
Location meublée (LMNP), le détail d’une réforme fiscale sur les plus-values et micro-BIC
qui avait été cité ici sur le forum : Meublé de tourisme : comment en démembrer la propriété ?
L’auteur du commentaire, Alain LAMBARD, est probablement expert-comptable puisqu’on trouve la trace sur internet d’un expert-comptable du même nom à Larmor-Plage.

Mes commentaires à ce sujet :
1) dans le cas d’une donation de la NP, la durée de l’usufruit n’est pas définie, puisqu’elle s’éteint à votre décès dont la date n’est évidemment pas prévisible. On voit mal comment amortir l’us sur sa durée quand on ne connaît pas sa durée. Les remarques de M. Lambard sont probablement valables dans le cas d’un usufruit temporaire à durée fixe, mais pas dans le cas d’un démembrement définitif.

2) les Impôts appliquent aveuglément la doctrine fiscale contenue dans le Bofip. Donc, en cas de contrôle, vous serez d’abord redressé sur le fait que l’usufruit a été amorti à tort. Ensuite, si vous avez un très bon avocat, la justice vous donnera peut-être raison 10 ans plus tard… Ce qui vous aura coûté combien au total ?

Bref, je pense que démembrer ce bien n’est pas une bonne idée. Faire une donation à vos enfants est probablement une bonne idée (encore que vous n’indiquez pas votre patrimoine ni votre âge), mais il faudrait trouver autre chose à donner.

luxor21 a écrit :

Merci Bernard2K,

J’avais trouvé cet article qui laisse penser que l’amortissement de l’usufruit serait possible en cas de succession, mais j’imagine que la situation est différente en cas de donation de NP.

https://www.olifangroup.com/sites/olifa … 040-41.pdf

Le 2.2 de l’article considère que l’usufruit peut être amorti sur "la durée probable de l’usufruit (espérance de vie de l’usufruitier)".
Je ne pense pas que la situation soit différente entre une succession et une donation, donc, oui, il me semble que cet article dit qu’il est possible d’amortir l’usufruit.

Je relève ce passage :
"Bien que la doctrine fiscale écarte la possibilité d’amortir
l’usufruit d’un bien, la jurisprudence en accepte le
principe dès lors qu’il présente le caractère d’une immobilisation
et qu’il est soumis à dépréciation"
A mon avis, une autre façon de dire la même chose est : "d’abord, vous vous faites redresser par l’administration fiscale (qui applique sa doctrine). Ensuite, peut-être, vous aurez raison en justice si vous avez un bon avocat." C’est ce que je disais au 2) de mon message précédent. Cette perspective n’étant pas très réjouissante, il me semble préférable d’éviter de créer cette situation. Donc, éviter de démembrer.

Du coup, je me demande s’il ne vaudrait pas mieux faire une donation NP+usufruit à nos enfants majeurs qui reprendraient l’exploitation de l’appartement loué meublé et en toucheraient les revenus .

NP+usufruit, ça s’appelle la pleine propriété ! A partir du moment où vous faites donation du bien dans son entier, il n’y aucune raison d’utiliser le vocabulaire spécifique du démembrement.

Pourquoi pas, si vos enfants veulent et peuvent gérer cet appartement. Les 3 enfants seraient alors en indivision. Le LMNP en indivision est possible mais présente quelques particularités : https://www.investisseurs-heureux.fr/t7889

SNC ou SARL de famille sont aussi des possibilités, avant ou après donation d’ailleurs. Je ne suis pas assez calé pour savoir laquelle de ces solutions (indivision, SNC, SARL de famille) serait la meilleure. A voir avec votre expert-comptable. Ou à voir directement par vos enfants après la donation, vu que ça sera leur problème à partir de ce moment-là !

JeanB a écrit :

Mais en pratique, la valeur de l’usufruit étant bien inférieure à la valeur de la Pleine propriété, les amortissements constaté seront plus faibles et par conséquent la location en LMNP au réel perdra de son efficacité fiscale.

Je pense que je suis allé trop vite dans ma conclusion ci dessus, oui la valeur de l’usufruit sera plus faible mais l’amortissement se fera sur la durée du démembrement qui sera l’espérance de vie de l’usufruitier (potentiellement plus faible que la durée de vie des composantes du bien considérées quand on amorti un bien en PP)

Exemple pour un démembrement à 65ans, l’usufruit viager est valorisé à 40% de la valeur du bien (Article 669 du CGI)  et l’espérance de vie d’un homme à 65ans est de 19ans (Tables INSEE), on amorti donc 40%/19=2.10% de la valeur du bien chaque année.

On peut noter les optimums locaux à 70ans et 80 ans par exemple avec des taux respectifs de 2.61% et 3.48% d’amortissement annuel constaté, pas si ridicule que ça finalement. (J’ai 3% par an en tète pour les amortissements en PP )

Je vais sonder mon comptable LMNP sur la méthode qu’ils utilisent pour valoriser l’usufruit viager en LMNP et la durée d’amortissement utilisée pour valider ce que j’ai écrit dans ce message. Si certains en on eu l’expérience, je suis preneur de vos retours.

carpediem a écrit :

Le globe trotter a 0 donc on considère qu’il a reçu 0

Je pense qu’on retient au contraire la valeur de la somme qu’il a reçu (par exemple 100 k€) et non pas 0. Et j’avoue que je suis étonné de voir quelqu’un de votre calibre commettre une erreur aussi basique.

Article 860 du code civil : "Le rapport est dû de la valeur du bien donné à l’époque du partage, d’après son état à l’époque de la donation.

Si le bien a été aliéné avant le partage, on tient compte de la valeur qu’il avait à l’époque de l’aliénation."

et l’article 860-1 : "Le rapport d’une somme d’argent est égal à son montant".

Donc, supposons que le bien ait été donné en indivision, puis vendu (aliéné), ce qui a rapporté disons 100 k€ à chacun des enfants. Ce sont bien ces 100 k€ qui doivent être rapportés, en tout cas pour le fils prodigue. Qu’il l’ait dilapidé ou non ne change rien à l’affaire.

On entend souvent ces histoires d’argent dilapidé pour justifier l’intérêt d’une donation-partage. On évoque classiquement le tour du monde, ou l’achat d’une voiture de sport neuve, qui finit à la casse.

Or, à mon humble avis, ces fables ne tiennent pas la route, car, si j’ai tout bien suivi, voilà le rapport dû par le fils prodigue sur les 100 k€ initiaux suivant ce qu’il en a fait :
- 100 k€ entièrement consommés par la réalisation d’un tour du monde : rapport 100 k€
- 100 k€ entièrement consommés par l’achat d’une voiture de sport qui a fini à la casse : rapport 100 k€ (voire plus, car valeur d’aujourd’hui, d’après son état d’alors : on pourrait rapporter la valeur de la même voiture de sport neuve, mais au prix d’aujourd’hui)
- 100 k€ placés sur un compte en banque, donc maintenus exactement à 100 k€ :  rapport 100 k€

Quoi que fasse le fils prodigue de ces 100 k€, il n’arrive pas à en annuler la valeur de rapport.

Donc, si je comprends bien, l’injustice du rapport ne vient pas du fait que le fils prodigue ait diminué (ou maintenu à l’identique) la valeur de la donation puisque c’est forcément rapporté au moins pour sa valeur d’alors (100 k€) ; elle vient du fait que le fils industrieux, lui, a donné davantage de valeur à sa part !

Le fils qui reçoit 100 k€ et les fait fructifier devra faire un rapport pour une valeur élevée ; et son frère prodigue bénéficiera donc de l’augmentation de valeur apportée par son frère industrieux. Encore que, même cette fable de l’augmentation de valeur qui doit être partagée avec le frère prodigue est à relativiser. Il faut distinguer selon si l’augmentation de valeur est de son fait ou non puisque, article 861 :
"Lorsque le rapport se fait en nature et que l’état des objets donnés a été amélioré par le fait du donataire, il doit lui en être tenu compte, eu égard à ce dont leur valeur se trouve augmentée au temps du partage ou de l’aliénation.

Il doit être pareillement tenu compte au donataire des dépenses nécessaires qu’il a faites pour la conservation du bien, encore qu’elles ne l’aient point amélioré."

Donc, si j’ai tout bien suivi, voilà le rapport dû par le fils industrieux sur les 100 k€ initiaux, suivant ce qu’il en a fait ensuite :
- achat d’un immeuble qui s’est valorisé à 200 k€ du seul fait de l’augmentation du marché immobilier : rapport 200 k€
- - achat d’un immeuble qui s’est valorisé à 200 k€ du seul fait des travaux d’amélioration réalisés par le fils industrieux, tandis que le marché immobilier n’augmentait pas : rapport 100 k€
- achat d’une société à 100 k€ qui s’est valorisée à 1000 k€ grâce au travail du fils industrieux : rapport 100 k€
- achat pour 100 k€ d’actions de la société Mamazon, qui s’est valorisée à 1000 k€ sans nécessiter le travail du fils industrieux : rapport 1000 k€.

Il me semble qu’il ressort de ces exemples :
- que le fils prodigue ait dilapidé ou tout juste conservé la somme, elle est forcément rapportée à 100 k€.
- si le fils industrieux a apporté de la valeur par son travail, il ne doit rapporter que les 100 k€ initiaux.
- si le fils industrieux a apporté de la valeur en ayant le nez creux (achat d’un immeuble ou d’une action qui augmente du seul fait du marché, sans le travail du fils industrieux), il doit rapporter la valeur actuelle.

En résumé :
- que le fils prodigue dilapide ou maintienne à l’identique, le rapport est le même
- le fils industrieux doit partager les fruits de son "nez creux" mais pas les fruits de son travail.

S’il y a une erreur dans ce raisonnement, je veux bien qu’on me l’explique !

Dernière modification par Bernard2K (14/04/2023 12h09)

Bonjour,

C’est rarement explicité (et parfois mal fait par les notaires) mais (sans conjoint et en présence d’enfants) il y a en réalité deux masses de calcul très différentes pour le calcul d’une succession :

(1) la masse de calcul de la quotité disponible et des réserves, qui assure l’intégrité des droits des réservataires et comprend les actifs au décès et la réunion fictive de toutes les libéralités réalisées par le défunt en valeur jour de décès.

Ce calcul est d’ordre public, et le défunt ne peut pas agir dessus.

- Si la donation est avec clause d’emploi => on suit l’évolution de la valeur du bien correspondant, car la donation de la somme d’argent n’était qu’un moyen et non ce sur quoi portait la donation. En cas de valeur inférieure au jour du décès, on garde le montant nominal de la donation.
- Si la donation est sans clause d’emploi, le montant reste inchangé, même si l’argent a ensuite été utilisé pour acheter un bien qui a pris de la valeur.

Si la somme des libéralités, imputées sur les réserves et la QD, dépassent la QD, alors il pourra y avoir versement d’une indemnité de réduction.

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(2) la masse de partage, qui vérifie simplement l’égalité entre les héritiers. Cette masse comprend les actifs au jour du partage, les seules libéralités RAPPORTABLES éventuellement réduites (cf 1) prises en valeur au jour du partage et l’indemnité de réduction également prise au jour du partage. En cas d’inégalités entre les héritiers, il y a alors une indemnité de rapport.

Le rapport n’est pas d’ordre public et le donataire/défunt peut décider (dans l’acte ou dans son testament) :
- les libéralités qui sont rapportables ou non
- la valeur du rapport (par exemple une valeur forfaitaire, ou alors la valeur au jour de la donation et non pas au jour du partage)

Toutefois, si une donation est consentie sans rapport dans l’acte, il ne peut pas la rendre rapportable par son testament. L’inverse n’est pas vrai, il peut toujours lever le rapport.

Dernière modification par Geronimo (14/04/2023 15h40)

mikado34 a écrit :

J’ai compris que mes parents ne pourraient amortir les travaux à venir en 2023/2024 qu’à hauteur de leur usufruit (30 %), donc peu, et sûrement pas amortir le bien.

Non justement, l’usufruitier amorti 30% de la valeur du bien mais sur une durée qui correspond à son espérance de vie à 80ans (8.6ans d’après les Tables INSEE) donc 3.48% du bien amorti chaque année.

J’ai négligé les amortissements déjà considérés, j’imagine que si vous êtes déjà en LMNP au réel alors on le comptable partira de la valeur restante déduction faite des amortissements déjà consommés. Demandez à votre comptable ( et partagez le avec nous) ils sauront vous répondre. Mais c’est pas dit que ce soit inintéressant fiscalement.

J’ai eu un retour de mon comptable; ils semblent valider l’approche que j’ai détaillée au dessus sur l’ amortissement de l’usufruit.

Dernière modification par JeanB (14/04/2023 16h52)

JeanB, le 14/04/2023 a écrit :

Bernard2K a écrit :

Donc, si j’ai tout bien suivi, voilà le rapport dû par le fils industrieux sur les 100 k€ initiaux, suivant ce qu’il en a fait ensuite :
- achat d’un immeuble qui s’est valorisé à 200 k€ du seul fait de l’augmentation du marché immobilier : rapport 200 k

J’imagine qu’en l’absence de mention de remploi dans l’acte d’achat de l’immeuble, cela sera le nominalisme monétaire (donc 100k€)  qui s’appliquera, sauf si le fils n°2 prouve le remploi tacite de la somme d’argent.

Très juste. Le "nominalisme monétaire" s’applique au rapport d’une somme d’argent conformément à l’article 860-1 du code civil.

La preuve du remploi de la somme peut avoir deux raisons :
1) le fils industrieux a fait inscrire dans l’acte d’achat de l’immeuble le remploi de la somme. Ca peut arriver, notamment s’il est marié en communauté et qu’il souhaite que l’immeuble acquis soit un bien propre.
2) le fils prodigue est jaloux de son frère et compte bien avoir sa part de l’augmentation de valeur de l’immeuble. Pour autant, peut-on "prouver" une telle chose ? Est-ce que le fait d’avoir reçu une donation de 100 k€ une année et d’acheter l’année suivante un immeuble, rarement exactement du même montant, par exemple un immeuble de 200 k€ dont 90 k€ d’apport et 110 k€ d’emprunt, prouve le remploi de la somme ?

Il y a d’autres choses à considérer :
- de quand date la précédente donation et si elle a épuisé l’abattement.
- l’âge de la mère.
- vous parlez de passage au réel en 2023, mais sans préciser quand. Donner la NP d’un bien imposé en BIC au réel, c’est important. En effet, au réel on est censé amortir le bien ; mais si on en donne la NP on doit le sortir de l’actif et des amortissements. Si vous voulez mettre en place une imposition au réel, il serait souhaitable d’avoir fait la donation avant. A discuter avec l’expert-comptable !

Par ailleurs, qui dit BIC au réel dit comptabilité d’entreprise, donc des déclarations complexes (voir les discussions sur le forum sur la CFE par exemple). Est-ce vraiment une bonne idée pour des personnes âgées de 80 ans ? Personnellement, je pense que dans un tel cas je resterais au micro-BIC, juste pour la tranquillité d’esprit de mes parents.

Je souhaite à vos parents une vie longue et heureuse, mais enfin ils sont à des âges où ils peuvent perdre très vite leur capacité à gérer et à décider, donc se lancer dans le BIC au réel à 80 ans passés, je suis très dubitatif.

La précédente donation à moi, leur fille unique, est de 2012 (NP d’un appart + un studio en PP qui était compliqué à gérer pour eux) au total 207 ke de valeur.

Donc les plafonds ont déjà été utilisés (207 > 2x100) et moins de 15 ans, donc une nouvelle donation serait forcément avec des droits de mutation plein pot. La seule chose qu’on gagne, c’est qu’on paie les droits de mutation sur 70 % de la valeur, alors que si on attend le décès ça sera sur 100 %.

Il serait donc plus pertinent que la donation soit en faveur des petits-enfants. L’abattement est de 31865 € par petit-enfant (x2 grand-parents = 63730 €), alors que l’abattement s’ils sont dotés par testament n’est que de 1594 € comme une personne non apparentée.

Pour autant, pour cette possible donation à leurs petits-enfants, et pour la donation de la NP de votre immobilier à vos enfants, il faut se poser la question : quelle est leur appétence pour la gestion immobilière ? Sauront-ils gérer tout cela quand ils en récupéreront la pleine propriété ?

Je vous rejoins sur la tranquillité qui n’a pas de prix, et encore davantage en avançant en âge. C’est pour cela que je m’en occupe de fait depuis 5 ans (de la gestion locative et impôts aux artisans)

Je parlais de la tranquillité de vos parents et de la vôtre (et de vos enfants, à terme). Je maintiens qu’à mon avis, il aurait été préférable de rester au micro dans une telle situation. Mais c’est trop tard puisque l’option est prise.

Donc, l’activité BIC de location meublée de votre père est au réel depuis le 01/01/23. Supposons que la donation intervienne au 30/06/23.

Première solution : inscrire le bien à l’actif dès le 01/01/23. Donc, l’amortir par composants à cette date. Au 30/06, constater la fin de ces amortissements (qui se seront dépréciés d’une demi-année). Constater la sortie de la NP du compte 108 ; ne reste dans ce compte 108 que la valeur de l’usufruit. Amortir cette valeur d’usufruit comme expliqué par JeanB. Ecritures compliquées, fort risque d’erreur.

Deuxième solution : considérer que le bien reste dans le patrimoine privé de l’exploitant entre le 01/01/23 et le 30/06/23. Attention, on ne peut pas déduire d’amortissements sur cette période ; et peut-être que toutes les charges ne seront pas déductibles (puisque relatives à un bien resté dans le patrimoine privé). Puis au 30/06, inscrire au compte 108 la valeur de l’usufruit. Amortir cette valeur d’usufruit comme expliqué par JeanB. Dans ce cas, il faut, autant que possible, reporter tous les travaux après le 1er juillet 2023.

Les deux solutions sont-elles possibles ? Quelle est la meilleure ? Aucune idée. Ce sont des questions trop pointues pour moi. A voir avec l’expert-comptable, AMHA.