Compromis de vente immobilier et acheteur hors délai : quelles conséquences ?

Bonjour,

je ne suis pas juriste, donc ma réponse n’aura aucune valeur au niveau légal.
Je pense que sur ce point, votre notaire sera le mieux placé pour vous renseigner sur vos différentes options et leurs conséquences.

Par contre, j’ai travaillé dans une banque il y a quelques années et ainsi financer quelques projets immobiliers.

Plusieurs point m’interpellent dans votre histoire:

- tout d’abord, de la part des acheteurs, vous n’avez que des "on-dit" ou des mails (valeur juridique?)
A mon sens, des acheteurs sérieux doivent pouvoir vous justifier de leurs démarches.
S’ils ont déposés un dossier de crédit, la banque doit leur remettre une attestation de dépôt. Ce n’est pas très compliqué à obtenir, il suffit de faire une demande de prêt et déposer les justificatifs. Ca ne veut pas dire que la banque accorde le prêt mais qu’elle l’étudie. Au vu de ce qui est annoncé par les acheteurs, ils devraient avoir un tel document de la Caisse d’Epargne.

- par ailleurs, ils vous indiquent que le dossier traine en longueur à cause de rachat de prêts personnels. Ne serait-il pas envisageable qu’ils rachètent eux-mêmes leurs prêts perso avec une partie de leur apport et qu’ils obtiennent un financement plus important en crédit immo (au niveau de leur taux d’endettement, ça serait sans doute plus judicieux si le dossier coince un peu). Ce point n’est pas de votre ressort, mais ça me semble simplement logique au vu de ce que vous exprimez dans vos explications…

- ensuite, à mon sens rallonger le délai de 2 semaines pour essayer qu’ils obtiennent un financement est trop court. En effet, si aucun dossier de prêt n’a été déposé, il est impossible qu’ils obtiennent un prêt en 2 semaines (le délai entre l’édition des offres et la signature par les emprunteurs est de 11 jours….).

- enfin, j’ai du mal à comprendre pourquoi ils ont déménagés juste avant d’acheter un bien. Pourquoi faire 2 déménagements en l’espace de 4 mois alors qu’ils auraient pu quitter leur location et venir habiter dans la maison qu’ils vous achètent. Une explication sur ce point pourrait être intéressante.

En tout cas, au vu de ce que vous évoquez, votre vente semble bien mal partie de mon point de vue. Attention, cela reste un point de vue et ne remplacera en aucun cas les conseils de votre notaire qui me semble le mieux placé pour vous aiguiller dans vos démarches.

Aussi, à mon sens, il conviendrait de :

- faire un rendez-vous chez le notaire afin d’avoir des explications claires et justifiées des acheteurs. En fonction des informations qu’ils vous donnent, vous pourrez faire le choix ou non de prolonger le compromis.

- voir avec votre notaire quelles sont vos options et leurs conséquences préalablement au rendez-vous,

- si vous pensez que la vente ne se fera pas et que vous décidez d’essayer de récupérer le dépôt de garantie, voir quelles sont les démarches à faire (pour les acheteurs, s’ils sont aussi peu sérieux que vous le dites, il ne leur sera pas forcément évident d’obtenir un refus de complaisance pour leur prêt. Une fois que le compromis est caduque, il leur sera difficile de déposer une demande de prêt, s’il ne l’on pas fait jusqu’à présent. Aussi, avez-vous intérêt à prolonger le compromis ce qui risque de leur donner une chance supplémentaire d’avoir un refus de prêt, j’ai un doute. Ce serait à voir avec votre notaire).
En effet, au vu du peu de démarches effectuées par les acheteurs pour obtenir un prêt, l’impression qui en ressort est qu’ils n’ont pas vraiment l’intention d’acheter votre bien. Ils n’ont pas effectué les démarches nécessaires pour respecter leurs obligations inscrites au compromis. Aussi, le seul intérêt, dans ce cas, de prolonger le compromis est d’essayer d’obtenir un refus de prêt pour récupérer leur mise de départ. Ce n’est pas votre intérêt à vous.

- voir avec le notaire si vous pouvez remettre le bien en vente vu que les acheteurs n’ont pas respectés les termes du compromis.

Je vous souhaite bon courage dans vos démarches

Bonjour,

Vous avez déjà vu que vos acheteurs avaient menti, qu’ils restaient aux abonnés absents,et qu’ils n avaient pas engagé de démarches crédibles auprès des banques.
Il vaut donc mieux trouver de acheteurs plus sérieux, car l affaire peut encore traîner longtemps.
Si vous accordez un delai de 2 semaines, il ne sera pas suffisant pour avoir une offre de pret validée (11 jours de délai de réflexion pour les acheteurs). Vous pouvez aussi demander une preuve de dépôt de dossier de pret, voire un accord de principe de financement même sans offre finale de financement.

Sur le sujet principal, ca me parait mal parti. Par contre, vous ne pouvez pas remettre en vente tant que le compromis reste valide. Il faut donc impérativement le rompre, soit à l’amiable sans pénalité, soit faire constater la carence des acheteurs pour rompre la vente en cours.

Sur l’attestation de demande de prêt, je fais pas mal de dossiers par an, je n’ai jamais reçu d’aucune des banques avec lesquelles je travaille une telle attestation, pas plus qu’un notaire m’ait exigé, au moment du compromis. C’est peut etre une procédure spécifique à vos régions.

Mais ca m’étonne qu’un notaire ou une agence exige une attestation pour une demande de financement que la banque ne prendra en compte qu’après le compromis (vu que la demande de prêt nécessite que l’objet du prêt existe juridiquement)

Donc :
1) elle n’est pas systématique. Perso, on ne me l’a jamais proposée (banque), ni demandée (notaire, vendeur)
2) elle est bien postérieure au compromis, comme la demande de prêt. Ce qui me parait nettement plus logique.

Bien souvent, le compromis prévoit que le vendeur peut exiger de l’acheteur la preuve qu’il a déposé des demandes de prêt avant une certaine date, à défaut de quoi le vendeur ne peut plus se prévaloir d’un refus de prêt pour que la vente soit cassée. C’est au vendeur de demander (en général via son notaire) ce document à l’acheteur. Si l’acheteur ne peut pas le fournir, la clause suspensive saute, et si la vente ne se fait pas, alors l’acheteur doit payer le dédit prévu au compromis.

Si votre compromis prévoit une telle clause, la démarche que vous devez faire est simple (et il n’est plus temps de chercher un compromis avec des personnes aussi peu fiables) : votre notaire exige du vendeur d’avoir la preuve du dépôt de demande de prêt, et s’il ne l’obtient pas, vous lui faites notifier le fait que la clause suspensive ne s’applique pas, et la mise en demeure de l’acheteur de réaliser la vente et de payer (tout ceci aux dates prévues dans le compromis), à défaut de quoi le compromis devient caduc et l’acheteur doit payer le dédit (vous aurez peut-être du mal à recouvrer la somme, mais c’est autre chose. Au moins vous pourrez remettre le bien en vente). Le détail de ces démarches est à voir avec votre notaire, mais ne laisser pas cette situation trainer.

Bonjour à tous et merci pour vos retours détaillés.

Effectivement comme le dit Elodie01, laisser un délai supplémentaire, s’apparente à leur permettre d’obtenir un refus.
J’ai proposer au notaire de prolonger avec une suppression de la clauses suspensive, mais la notaire s’y refuse pour cause "éthique". Ayant pris contact avec un notaire plus compétent celui-ci me conseille de ne surtout pas le faire car, une modification des conditions rouvre le délai légal de rétractation de 7 jours. (enfin un bon conseil de la part d’un pro)

Le notaire est commun aux deux parties (ERREUR).
Et de plus il me dit ne jamais avoir eu à faire à ce cas de figure ….
En gros, je n’ai pas trop d’aide de sa part, c’est le genre à ne pas savoir envoyer un mail et à bégayer quand je lui demande de des explications.
C’est l’agent immobilier qui a choisit le cabinet…. j’ai été mauvais sur ce coup et aujourd’hui j’en fais les frais.
Du coup je vais le voir demain matin, (fermé le lundi). je vais lui signifier que je ne compte pas signer de prolongation et qu’il faut durcir le ton, et lui indiquer la façon de procéder que je désire suivre.

Soit après lectures de vos différents posts:

1/Convocation à la date de signature + demande de justification du dépôt de prêt (vu que cela est prévu au compromis)
Je crains qu’ils n’aillent pas chercher le courrier A/R, donc je suis enclin à faire appel à un huissier (à mes frais.)

2/ je me présente à la date de signature prévue, j’imagine qu’ils ne viendront pas et ne fournirons ni demande de dépôt de prêt encore moins acceptation.

3/ je fais dresser un constat de carence, et je réclame ensuite le dépôt de garantie.

Le notaire avec qui j’ai pris contact ces derniers jours, m’indique que le faire rentrer dans la partie aujourd’hui, ne ferait que braquer le notaire initial.
Il me dit que si je désire faire appel à lui, il vaut mieux le faire une fois la convocation à signature et le constat de carence fait.

Je vous tiens au courant de la suite lorsque j’ai de nouveaux éléments.

Merci Willy

Bonjour,

… plusieurs années je ne m’y attendais pas.. je tablais sur un an.

Bon d’ici le 31, j’en saurai plus.

Merci également pour votre retour,

Willy

Veuillez m’excuser d’enfoncer une porte ouverte, mais votre notaire a-t-il bien vérifié que l’attestation de refus de prêt porte sur une demande de financement conforme à sa description dans la rédaction de la clause suspensive ?

Sur le principe, la différence minime de taux ne suffira pas à contester le refus, d’autant que le compromis stipule un taux hors assurance, donc pas un teg, et le refus rien.

Par contre, ca n’enlève rien au fait que la clause suspensive vaut, normalement, pour 30 à 60j à partir de la signature du compromis. A moins que vous n’ayez accepté une prolongation de cette condition suspensive, elle n’est pas utilisable par les acheteurs pour annuler le compromis.

Que précise cette clause exactement ? (compromis initiale + avenants)

Je confirme : disposer d’un refus à 3,30% suppose a fortiori un refus à 3,15%. Seuls les délais non tenus sont jouables. Quant au numéro dans la rue, je doute qu’un juge retienne cette coquille comme opposable à l’acquéreur potentiel : le refus porte sur la somme, pas sur l’adresse du bien.

Bonsoir,

C’est à vous de leur envoyer une mise en demeure, pas au notaire. Le compromis est un avant contrat entre vous et votre acheteur, le notaire ne s’impliquera pas (il doit rester "neutre").
En clause standard, les acheteurs ont un mois pour présenter une attestation de demande de prêt (en pratique dans une bonne moitié des cas, personne ne la voit passer cette attestation, mais bon). Vous pouvez-donc dès à présent les mettre en demeure de vous présenter ce papier.
Compromis signé fin octobre + 1 mois pour faire la demande de prêt ça fait du fin novembre. Réponse de la banque avant le 15 décembre ça me parait un peu court.
Vérifiez déjà qu’ils ont bien déposé leur dossier de demande de prêt complet dans les temps. Si la banque met du temps à répondre, vos acheteurs n’y sont pour rien…

Il n’y a pas de lien entre le moment où vous enverrez cette mise en demeure et le fait que vous obtiendrez un dédommagement de la part de l’acheteur (dépôt de garantie ou clause pénale), il faut que :
A) la vente n’ait pas lieu
B) Que vous ayez respecté toutes vos obligations et que l’acheteur ait failli aux siennes

Riri a écrit :

Les acheteurs sont mariés et vivent sous le même toit. Je suppose qu’il suffit d’une seule mise en demeure ? -

Là, vous me posez une colle… Dans le doute mettez les deux noms sur l’enveloppe

Riri a écrit :

A tord ou à raison, il me semble que de faire une mise en demeure me met en position de force pour soit toucher les 5 %, soit négocier un délai aux acheteurs si besoin. Est-ce que je me trompe ? -

Une mise en demeure devrait intervenir en dernier ressort, après que toutes les négociations amiables ont échoué. L’accusé de réception sera juste une pièce ajoutée au dossier en cas de règlement du conflit en justice…

Bonjour,

Oui c’est vrai que je chipote un peu concernant adresse, et taux.

Par contre vu que j’ai reçu un simple scan et que c’est facilement falsifiable, je vais à l’agence bancaire demain pour me faire confirmer l’authenticité du document.(ça tombe bien c’est la mienne également).

Concernant les délais j’avais signé une prorogation portant la date du 20 novembre au 31 décembre ils sont donc dans les clous.

PAR CONTRE, ils avaient 15 jours pour déposer leur dossier de demande prêt à la banque, et ils n’ont jamais justifier ces démarches.

Bonne soirée.