Loyer à soi-même, micro-foncier, et optimisation des charges locatives

Bonjour Si je résume et si j’ai bien compris:
Votre épouse est propriétaire d’un local professionnel.

Elle loue une partie a une collègue avec un bail professionnel de conclu.
Elle peut tout a fait se louer (et c’est courant) son local professionnel sous réserve qu’elle ait fait un bail entre elle perso et elle même pro (avec siret).
Dans un tel cas elle déclare les revenu foncier en micro foncier (avec abattement donc) si la somme annuelle des Loyers Hors Charge ne dépasse pas 15 000 €. (dans le foyer fiscal)

A titre perso pour le calcul de l’IR : Il est préférable d’encaisser un maximum de charge locative adossé au loyer car non pris en compte dans le calcul de l’IR. Attention ces charges doivent êtres réelles mais vous pouvez tout a fait (cela se fait en bail pro / commercial) inclure en charge locative le remboursement de l’assurance propriétaire non occupant par exemple, ainsi que l’entretien du bâtiment (hors gros œuvre), les contrats de nettoyages….

A titre pro: Que le professionnel paye des loyers avec plus ou moins de charge, cela passe en charge déductible du résultat donc aucune incidence que ce soit petit loyer et grosse charges ou l’inverse.

Donc Gautier33290 semble en phase avec moi, tandis que Bernard2K et savinien10 sont plus circonspects.
Il n’était de toutes façons pas question d’inventer des charges, mais d’en compter le maximum possible.

Bernard2K a écrit :

Sinon, qu’en dit l’expert-comptable ?

A part nous prendre 1200 € pour produire un prévisionnel comptable, pour appuyer le dossier de crédit bancaire, et qui a dû lui prendre une heure (elle n’a fait que mettre les chiffres que je lui donnais), elle ne dit pas grand chose. Je n’ai pas voulu lui céder la comptabilité, mais je lui ai proposé de relire la mienne, contre paiement à l’heure. Elle était d’accord sur le principe, mais maintenant qu’on est dans la période de déclaration, elle ne répond plus aux mails…

Donc, Bernard2K, si je comprends bien, vous passez en charges pro le montant du loyer virtuel, et passez en perso micro-foncier ce même montant exact. C’est bien ça ?

carignan99 a écrit :

Pourquoi un loyer virtuel?

Virtuel dans le sens où il ne donne lieu qu’à une écriture comptable, mais pas nécessairement de virement réel.

Pour le bail, on ne s’embête pas : il nous suffira de le rédiger de façon rétroactive en cas de contrôle ; c’est entre elle et elle-même, donc bon…

carignan99 a écrit :

3. Votre épouse encaisse les loyers en nom propre + les provisions (qui sont régularisées une fois par an). Et déclare les loyers (hors charges pour le micro foncier) à titre perso. Sa société passe en charges le loyer + les charges locatives effectives (i.e. après régularisation) + autres charges liées au local.

Rien de fou, du très classique.

Oui, c’est ce que j’avais en tête. Mais Bernard2K semble en désaccord avec le fait de compter des charges locatives. Peut-être à cause du fait qu’il s’agit d’une entreprise individuelle, où la distinction pro/perso n’a plus lieu d’être ?

Dernière modification par Golliwogg (21/04/2023 11h37)

Gautier33290 a écrit :

A contrario, si aucun virement bancaire n’est fait pour payer le loyer, ce dernier ne sera pas déductible en charge de l’activité du locataire (votre épouse) car les loyers ne sont pas payés.

Il le sera, par la magie d’une écriture comptable en "opération diverses" : je débite le compte "location immobilières" et je crédite du même montant le "compte de l’exploitant" (108). Ainsi, elle paye le loyer depuis son compte personnel (ce qui n’est pas interdit, à ce que je sache), vers… son compte personnel, n’occasionnant donc par définition aucune opération bancaire.

Golliwogg, normalement qui dit activité professionnel dit compte bancaire dédié à cette activité.
ENfin, bien que l’opération soit nulle, la saisie comptable du paiement d’un loyer se fait dans le compte 613200 : Location immobilière.

Bernard2K, effectivement il n’y a pas de personne morale, cependant (et je suis bailleur de locaux pro) lorsque un bail est conclu entre un propriétaire et un locataire en nom propre, le bail est édité au nom de la personne physique sous le numéro SIRET inscrit sur le KBIS ou l’attestation INSEE si c’est en nom propre.

Ce n’est qu’avec les deux conditions ci dessu écrites que le bail est faisable, la comptabilité de l’entrepreneur (société ou nom propre) est clean et… en cas de contrôle fiscal, il faut que les loyers, soient déclarés en revenu foncier (ou micro foncier) chez le bailleur qu’il aient étés réglés ou non.

La seule possibilité pour ne pas déclarer les loyers non payés par un locataire est de (en cas de contrôle fiscal pour éviter un redressement) réaliser une procédure judiciaire pour loyer impayé et de pouvoir prouver que toute les démarches nécessaires pour recouvrer le loyer ont été faites.

Donc Oui un bail peu être conclu dans votre cas.

Il est plus clean d’avoir un compte séparé pour l’activité pro.

Il faut déclarer les loyers encaissé.

Cordialement