Golliwogg : étude de cas immobilier (achat local professionnel)

Pas de conseils à donner, juste des réflexions.

En nom propre : bof. Déductions des revenus locatifs limitées, fiscalité personnelle (qui selon votre TMI peut être franchement désavantageuse), pas possible de récupérer la TVA.

Achat par la société : effectivement, ça peut poser problème en cas de cession de fonds de commerce, de clientèle etc. parce que le bilan/CR mélange l’activité proprement dite mais aussi l’immobilier. Si vous voulez garde l’immobilier en fin d’activité, c’est pas simple (il faudra l’extraire de l’entreprise). Par ailleurs, les revenus locatifs vont venir s’ajouter au CA, donc hausse de l’assiette des bénéfices taxables, donc potentiellement hausse du taux marginal d’imposition.

SCI IS: ultra-classique. Avec option de mettre à la TVA (ce qui permet de gratter des sous à droite et à gauche). Par contre, ajout du coût d’un comptable. C’est ce montage que j’ai adopté pour ma société.

Merci pour vos réponses, que je vais étudier en détail.
Concernant l’achat par la société, cela ne semble pas si compliqué dans notre cas car la valeur de l’entreprise est nulle (hors local) : une patientèle d’orthophonie ne se revend pas (car elle se trouve en claquant les doigts) et très peu de matériel est utilisé par ma compagne (moins de 1000 euros). Jusque-là c’est moi qui fais la compta donc pas d’expert-comptable à qui demander conseil.
Concernant la TVA, l’activité d’orthophoniste n’y est pas assujettie (même si je ne sais pas si cette information est pertinente par rapport aux remarques de carignan).

Donc en SCI à l’IS, qui est le montage que vous conseillez tous, si je comprends bien ça se passe comme ça, confirmez-moi si je me trompe :
La SCI est propriétaire du local et le loue au professionnel. Du côté de la déclaration contrôlée (2035), le professionnel comptabilise donc le loyer total dans ses frais. Par contre la SCI enregistre ces mêmes loyers comme recettes, en contrepartie de quoi on met un amortissement de l’achat du local (+ les intérêts d’emprunt en charges ?) en espérant rendre "le moins rentable" possible cette SCI afin de minimiser la fiscalité. C’est quelque chose comme ça ?

Peut-on avoir un comptable qui gère uniquement la partie SCI mais pas la comptabilité professionnelle (avec laquelle je suis plutôt à l’aise) ?

Vous pouvez effectivement déléguer la compta de la seule sci à un EC sans lui déléguer la pro.

Pour l’amortissement du bien, je vous conseillerai de prime abord 30 ans minimum sauf à anticiper une forte baisse de valeur du bien pendant la période d’exploitation, la aussi votre EC saura vous conseiller.

De toute façon avec un is a 15%, vous paierez peu pendant un bon moment (déduction des frais et intérêts d’emprunt en plus de l’amortissement). L’idee est que la sci devienne une enveloppe capitalisante (cash flow positif qui fait boule de neige) vous permettant soit de rajouter un autre bien, soit des titres scpi (démembrés ou non) afin d’optimiser cette enveloppe. Laisser la trésorerie « inside » vous permettra d’avoir les fonds le jour où vous devrez régler la PV sur la VNC lors de la revente.

Sur l’aspect TVA, je ne suis pas catégorique mais il me semble intéressant de mettre la sci à la tva même si vous (en tant que libéral) ne la récupérez pas : ce sera donc le loyer ttc qui sera déductible de votre activité, mais le HT seulement dans la sci et vous bénéficierez de la récup de celle ci pour vos travaux par exemple si la sci les supporte.

Bonjour,

Il faudrait que vous nous donniez la TMI du foyer, et les montants des loyers et de l’acquisition pour qu’on donne une réponse pertinente.
Egalement quand vous dites "entreprise" vous êtes en société ou entreprise individuelle.

Personnellement, et sous réserve de connaitre les chiffre pour modifier mon opinion, je trouve que la SCI IS c’est un peu prendre un semi remorque pour transporter une petite commode.

Pourquoi ne pas envisager d’acheter en nom propre et de louer à l’entreprise et déclarer en micro foncier ?
Ou même envisager d’acheter en nom propre et ne pas refacturer de loyer à l’entreprise ?

Et bien ne pas etre imposé en revenus foncier.

Si l’activité est exercé en structure IS par exemple, la déduction d’un loyer fait "économiser" un IS à 15% (ou 28%), pour être imposé à TMI + 17.2% en perso.. Alors autant ne pas facturer de loyer.

Après sans l’ensemble des chiffres c’est dur de se prononcer alors ca peut tout aussi bien ne pas avoir d’intérêt.

A suivre..

S’il s’agissait de mon projet de local, je raisonnerais un peu différemment depuis vos chiffres :

Au lieu de fixer le loyer à 500€ (sans doute au vu de la capacité financière du locataire ?), en achetant 90 ke je regarderai si un loyer donnant 10 points brut correspondrait ou pas à une réalité du marché (annonces imprimées du bon coincoin à l’appui dans la zone) 750 € par mois donnerait une renta correcte au projet et une fiscalité douce avec l’amortissement : quand j’ai monté mon premier achat location à moi même, on pouvait faire jusque 13 points sans risque de voir le fisc remettre en cause le montage au vu des loyers du quartier.

Concernant le « second locataire », je lui louerai non pas depuis la sci, mais depuis votre entreprise : ainsi vous restez dans la charge financière que vous aviez établie tout en gardant une renta interne de la sci meme en cas de départ du locataire.

Avec 750 de loyer sur la sci et une mensualité théorique de 500€, en récupérant le foncier et les charges possibles sur votre société locataire, vous devriez sortir un CF positif, ce qui est toujours intéressant !

Pour la durée d’amortissement, votre EC vous expliquera sans doute mieux que moi, mais sauf effondrement complet du marché, mieux vaut partir sur 30 ans qui vous gommerait une moins value de 33% à la revente au bout de 10 ans. Si vous réduisez la durée d’amortissement, vous allez avoir un effet ciseau vous donnant certes 0 fiscalité pendant la première phase, mais une sacré PV à régler, même en revendant à la moitié de votre prix d’achat …

Pour aller dans le sens de Michmouch :

- un des intérêts de la SCI est, pour héberger une entreprise industrielle ou commerciale, de séparer complètement le patrimoine immobilier et l’activité. Comme ça, si on plante la boîte, le local reste dans le patrimoine familial et on a pas tout perdu dans la faillite. Mais, comme il est à peu près impossible de "planter" une activité libérale d’orthophoniste, cet argument pour la SCI tombe à l’eau.

- au total, il y a un locataire qui veut payer des loyers, et la question se résume donc une fois de plus à "IR ou IS ?". Comme montré dans un fil célèbre "SCI IR vs SCI IS", l’avantage est loin d’être évident pour l’IS : ça dépend du TMI, de la durée de détention, du rendement, etc. Ne pas oublier la fameuse fiscalité sur les PV à la revente, amortissements déduits.
Donc, intérêt de l’IS douteux. Tant qu’à être à l’IR (donc aux revenus fonciers), autant être en nom propre, puisqu’il n’y a pas d’intérêt évident à faire une SCI. Vous économisez les formalités, les AG et comptes annuels, et l’expert-comptable.

- loyer ou pas ?
si le loyer est par exemple 6000 €/ an. C’est une charge pour l’entreprise, donc vous retirez 6000 € du revenu imposable de madame. Economie de 6000 € x 14 % = 840 €.
a) Au micro-foncier, 6000 € de revenus fonciers, imposés à 6000 * 70 % * (14 +17,2 %) = 1310 €. Forcément, avec seulement 30 % d’abattement mais des PS qui font plus que doubler le taux d’imposition, le total de l’impôt à payer est supérieur à l’impôt économisé.
Au total, en vous payant un loyer, ça vous coûte 1310 € - 840 € )= 470 €

b) En revenus fonciers au réel, à moins d’avoir des charges déductibles monstrueuses, le calcul va également être défavorable. Certes, il y a les travaux, mais à 15000 € de travaux, le déficit ne va guère dépasser une année (4300 € déduits des revenus fonciers et 10700 € déduits du revenu général, tout est consommé). Donc, par rapport à pas de loyer, vous économisez la première année 840 € (déduction des charges de l’activité BNC) et 10700 € x 0,14 (à supposer que vous restiez dans la même tranche) soit 1498 €. Total 2340 €.
Les 3 années suivantes où vous devez laisser en location (puis qu’engagement de location jusqu’au 31/12/N+3), ça vous coûte, de façon assez similaire au micro, donc environ 3x500 = 1500 €.
Gain 2340 - 1500 = 840 €
En étant au revenus fonciers au réel les 4 premières années, puis en cessant de comptabiliser un loyer à partir de la 5e année (ce qui est très discutable, ça sent la magouille !), vous auriez un petit gain total de 840 €.  Tout ça pour ça ?
Et, si vous continuez au-delà de l’engagement de location du 31/12/N+3, vous devenez clairement perdant.

Donc je suis d’accord avec Michmouch : en nom propre, et pas de loyer. Vous vous économisez plein de complications et vous gagnez de l’argent !

Très juste, j’ai oublié les charges sociales.

Si c’est en nom propre et sans loyer, les 6k€ sont donc financés sur les deniers personnels du couple. Pour générer 6k€ de revenus nets, le brut pour un TNS sera sans doute de l’ordre de 10 k€ (à affiner par Golliwogg). Concrètement, pour sortir 6k€ de revenus personnels, ça coute 10k€. En fait, plus parce que je n’ai pas compté l’IR.

Mais non puisqu’il est en entreprise individuelle, donc l’argent de l’entreprise sont déjà ses deniers personnels, et il est imposable sur le résultat professionnel, pas sur les sommes qu’il "prendrait".

Donc concrètement, facturer un loyer, c’est déduire une somme d’une base imposable (BNC) pour l’imposer dans une autre (revenus foncier), donc si les RF sont plus fortement imposé que les revenus BNC, il y a désavantage, et inversement.

Après dans ce cas d’espèce, faudrait poser les calculs mais je pense que ca pourrait être intéressant de facturer un loyer, et voir ce que ca donne au réel en faisant du déficit les premières années avec les travaux.

Merci pour vos dernières réponses, que je n’ai pour l’instant lues qu’en diagonale ; je les étudierai de façon plus approfondie tout à l’heure.

Je sors tout juste d’un rdv chez une EC, qu’on m’a recommandée pour notre cas. Elle donne un autre son de cloche : l’idéal pour elle est l’achat par l’entreprise. Ou plutôt, m’a-t-elle dit, il s’agit techniquement d’un achat en nom propre mais le bien est mis à l’actif de l’entreprise, avec un amortissement venant se défalquer dans les charges de l’entreprise (je n’ai pas compris si c’était la même chose qu’un achat par l’entreprise).
On a évoqué la solution d’une SCI, qui lui semblait moins pertinente, en particulier du fait que le local sera probablement revendu à terme et non transmis à un héritier.
Je suis un peu perdu…

Et aussi, un point de vocabulaire, elle a refusé dans notre cas la dénomination "entreprise individuelle", qu’elle admet plutôt pour, par exemple, un boucher ; car dans notre cas il s’agit de BNC, dit-elle. Pourtant, ce que je lis, une orthophoniste libérale exerce bien en entreprise individuelle enregistrant des revenus BNC… Je pencherais sur une erreur de l’EC sur ce point.

carignan99 a écrit :

S’il s’agit d’un achat en nom propre et sans loyer, j’imagine qu’on ne retire pas 6k€ du BNC du Cabinet, non?

Donc ça va 1) augmenter la base professionnelle imposable et 2) générer des cotisations sociales (mettons 40% x 6k€ = 2.4k€ ; donc total de 8.4k€ et non 10 comme je l’indiquais par erreur  dans mon post précédent).

La base imposable est-elle 6 k€ ou 8,4 k€ ? J’espère qu’on ne paie pas des taxes sur les charges sociales, mais sait-on jamais. Bon, je retiens 6 k€.

Dans ce cas, je reprends mon calcul. En gras les nouveautés :
si le loyer est par exemple 6000 €/ an. C’est une charge pour l’entreprise, donc vous retirez 6000 € du revenu imposable de madame. Economie de
-IR  6000 € x 14 % = 840 €.
- charges sociales 6000 x 40 % = 2400 €
Total 3240 €

a) Au micro-foncier, 6000 € de revenus fonciers, imposés à 6000 * 70 % * (14 +17,2 %) = 1310 €. Forcément, avec seulement 30 % d’abattement mais des PS qui font plus que doubler le taux d’imposition, le total de l’impôt à payer est supérieur à l’impôt économisé. Mais les charges sociales inversent la balance.
Au total, en vous payant un loyer, ça vous économise 2400  - 1310 € = 1090 € par an.

Notez que :
- si vous devez prendre un expert-comptable pour ce faire, il faut aussi prendre en compte son coût et l’économie se rapproche de zéro.
-les charges sociales ne sont pas à fonds perdus. Cotiser plus, c’est notamment avoir droit à une meilleure retraite.

Sur ce qu’a dit l’expert-comptable : orthophoniste c’est profession libérale (comme kiné, architecte, etc.). Personnellement, j’aurais aussi tendance à dire que ce ne sont pas des entreprises, mais des professions libérales, justement. Et à réserver le terme d’entreprise pour les activités artisanales, commerciales ou industrielles. Mais là on est dans la précision de vocabulaire. Ce qu’il y a de sûr, c’est que fiscalement, cette distinction a du sens, car les BNC ont des spécificités, par rapport à BIC et IS.

Sur l’achat en nom propre puis inscription à l’actif de l’entreprise :  j’avoue que je n’ai pas en tête toutes les conséquences de ce montage. Ce qu’il y a de sûr c’est que dans ce cas il n’y a pas de loyer.

Je réponds à votre post suivant en éditant mon message :

acheter en nom propre et mettre à l’actif de l’entreprise est équivalent à faire acheter par l’entreprise ? S’agit-il de la même chose ou de deux choses différentes ?

Une entreprise en nom propre n’a pas de personnalité juridique. Madame Untel personne physique et madame untel orthophoniste ne font qu’un. Donc, c’est forcément Madame Untel qui achète un bien.

J’ai un peu de mal à saisir pourquoi le loyer fictif entre en compte dans le raisonnement : vu qu’à un loyer déduit côté entreprise correspond le même loyer perçu côté SCI ou perso (modulo les différentes modalités d’imposition de part et d’autre), le loyer semble neutre dans le raisonnement. Seul va compter l’amortissement du bien, en gros. Ou quelque chose m’échappe ?

Si vous mettez le bien à l’actif alors vous ne constaterez plus de loyers, vu que le bien sera à l’entreprise.
Je voulais donc comparer entre :
- bien en perso et déduction de 6k€ loyer sur le BNC
- bien professionnel et déduction des frais (amortissement + autres frais déductibles) sur le BNC

Et j’ai rajouté que pour que la comparaison soit pertinente il fallait prendre en compte que dans le cas 2 il n’y aurait pas d’imposition de revenus foncier du coup.

Déjà est-ce que acheter en nom propre et mettre à l’actif de l’entreprise est équivalent à faire acheter par l’entreprise ? S’agit-il de la même chose ou de deux choses différentes ?

Il s’agit de la même chose, il n’y a pas de distinction de personne entre votre nom propre et votre entreprise. C’est vous qui achetez dans tous les cas. Après vous pouvez le garder dans votre patrimoine personnel et facturer un loyer à l’entreprise comme évoqué, ou bien directement l’affecter à votre patrimoine professionnel et déduire les frais et amortissement.