Mart14000 : étude de cas immobilier (mettre en location une maison de ville ou un appartement )

Notez quand même qu’en monopropriété, vous avez des voisins :
1)  si maison mitoyenne
- bruit transmis au travers des murs
- divers désordres peuvent passer par les murs ou les toitures mitoyenne : mérule, humidité…

2) si les maisons ne sont pas mitoyennes, il y a au moins les terrains contigus, ce qui est source de :
- à qui est la clôture : à l’un ou à l’autre ou mitoyenne ; le mur tombe en ruine, qui doit l’entretenir ?
- j’ai l’impression que ce grillage n’est pas à la limite de propriété mais empiète chez moi, comment demander au voisin de reculer son grillage ? Si on doit recourir au géomètre, comment faire en pratique ?
- les arbres du voisin ont été plantés trop près de la limite de propriété et causent des dégâts
- la construction du voisin qui ne respecte pas les prescriptions (trop haute, ou fenêtre donnant chez moi…)
- bruit de l’activité du voisin, bruit de la tondeuse, bruit de sa clim ou de sa piscine
- etc.

Sartre écrivait "l’enfer c’est les autres". Vous ne trouverez pas un bien immobilier dont la jouissance paisible et la capacité à décider les travaux etc. ne dépendent pas de voisins (que ces voisins soient des copropriétaires en copropriété, ou voisins de parcelles en monopropriété).

Après, j’avoue que j’aurais tendance à préférer aussi la monopropriété. Et j’aurais tendance à dire : en monopropriété, il faut beaucoup d’épargne de précaution, car si on doit refaire une toiture ou une façade c’est entièrement pour sa pomme.

J’ai l’expérience de maisons et d’appartement en copropriété. Tous de bon à excellent standing.

Malgré les charges de copropriété, le rendement des appartements sur ma zone est très supérieur à celui des maisons.

J’ai revendu les maisons et à chaque fois re-dispatché le capital sur des appartements.
J’avais plus de difficultés relationnelles et de gestion avec les locataires des maisons que ceux des appartements. Des désordres divers et variés, ils cassaient beaucoup plus, des réparations plus lourdes. Quant à l’entretien des espaces verts, je pourrai faire une livre sur le sujet.

Par contre oui, en copropriété, on peut subir le goût des autres, les conflits de voisinage immédiat etc etc, mais finalement pas si fréquent.

À emplacement et qualité égale, une maison est quasiment systématiquement plus chère, donc rendement moindre. L’immobilisation de capital est plus importante, le risque moins réparti.

Cela étant dit, vous comparez des investissements peu comparables : maisons T3 en périphérie et appartement premium en ville.

Je possède plusieurs appartements vraiment premium (grand standing avec emplacement top) : la gestion est vraiment très très facile et les charges pas beaucoup plus élevées que les autres voire identiques. Lorsque plus élevées, les locataires en comprennent l’intérêt, tout est nickel en permanence, sols, murs, portes etc.

Pour atteindre le rendement des appartements tout en étant en monopropriété, il y a aussi :
- le petit immeuble
- la grande maison qu’on transforme officiellement en plusieurs appartements
- la grande maison qu’on transforme officieusement en plusieurs appartements (par exemple avec des baux de colocation).

Bonjour,
le sujet relève d’une stratégie très personnelle en fonction de vos objectifs, de vos aptitudes en terme de gestion et relationnel, de votre âge, de vos capacités financières donc d’épargne.
Pour moi, un CF négatif a toujours été plus productif/rentable que mon épargne financière mensuelle qui fait le yoyo depuis plus de 30 ans…

Comme je l’écrivais précédemment, les biens premium sont très demandés et plus faciles à gérer.

La question de la plus value à long terme ?
De nature plutôt rationnelle, je n’envisage de plus values que si elles sont certaines : donc achat avec une forte décote, à un prix inférieur au prix de marché quelle qu’en soit la raison et bien évidemment sur un marché stable.
Après l’envolée des prix et les niveaux atteints ces dernières années, bien malin celui qui sait prédire un prix futur…
Un bien premium bien situé et bien acheté vous protège de la carence locative, vous garantie une certaine  liquidité à la revente et éventuellement une protection de sa valeur. C’est déjà pas mal.

De même, depuis quelques années l’engouement pour l’investissement immobilier a un effet inflationniste tout en ajoutant une concurrence qui pourrait à terme compliquer la gestion. Le premium permet là aussi de se protéger.

Je ne sais toutefois pas dire si certains superbes immeubles à l’emplacement top vaudront autant si les solutions chimériques autour du sauvetage de la planète ne finissent pas par plomber le marché durablement…