Quand revendre sa résidence principale sans perdre d'argent ?

Youplaboum · #1

Bonjour,

je viens vers vous car je fais des calculs dans tous les sens depuis deux jours et je n’en sors pas.
En deux mots: j’ai acheté et payé cash ma RP il y a deux ans et demi. Je voudrais calculer à combien je dois revendre cette maison après 3, 5, 7 et 10 ans pour "retrouver mes billes" (je n’ai pas l’intention de bouger dans l’immédiat, c’est pour avoir une idée). J’ai des problèmes avec les simulateurs en ligne qui ne gèrent pas le cas du paiement cash, sans emprunt - en tout cas ceux que j’ai essayés. Je suis sur Mac donc les macros Visual Basic dans Excel ne marchent pas.

Voici les données:
- prix d’achat 220000€
- frais d’agence 10000€
- frais d’acquisition 13655€
- taxe foncière 417€ en 2011, 415€ en 2012 (!)
- loyer bien équivalent 700€ dans la région (je suis en campagne profonde)
- ayant créé une entreprise nouvelle en zone de revitalisation rurale, je suis non imposable pendant 5 ans, puis je paierai 25% de l’impôt dû, puis 50, puis 75, puis 100 à partir de la neuvième année (pas mal le cadeau fiscal ;-)

Je voulais partir sur une base d’inflation de 2% et un taux de placement du capital de 3% par an.

Le simulateur donne un capital fictif disponible pour le locataire de :
Au bout de 3 ans: 241024€
Au bout de 5 ans: 238196€
Au bout de 7 ans: 234416€
Au bout de 10 ans: 226762€
Je ne comprends pas comment il arrive à ce montant - j’ai fait le montant capitalisé à partir des 242655 moins le coût du loyer plus la taxe foncière mais ça ne colle pas.

Côté propriétaire, dois-je déduire les loyers que je n’ai pas payés ou pas? Logiquement non puisque je les ai déduits côté locataire. Ou dois-je comptabiliser les intérêts fictifs sur le placement du montant du loyer pendant la durée retenue?

Sorry question triviale mais j’ai beau faire chauffer ma calculette je ne m’y retrouve pas.

Merci.

Dernière modification par Youplaboum (02/03/2013 18h13)

Mots-clés : comparaison achat-location, paiement cash, zéro emprunt

GoodbyLenine · #2

J’ai du mal à comprendre votre question (est-ce que vous voulez juste comprendre comment marche tel ou tel simulateur trouvé sur internet ?), et surtout à quoi ça pourrait vous servir (de toute évidence, quand vous revendrez, vous devrez mettre le bien en vente "au prix du marché", et prier pour qu’un acheteur passe par la, en espérant que les avantages fiscaux des ZRR existent toujours… La rentabilité de votre bien est très basse pour une telle localisation, et, soit vous l’ayez surpayé largement, la ZRR ayant peut-être permis de gonfler le prix, soit vous en sous-estimez le loyer potentiel, soit un peu des deux, soit je ne comprend plus rien).

En louant ce même bien à 700€/mois (si c’était possible), et en mettant une partie du loyer (et des charges associées) à la charge de votre entreprise (je suppose que l’entreprise est domiciliée dans votre RP) vous auriez financièrement sans doute fait une bien meilleure opération.

De manière générale, les simulateurs location/achat fonctionnent de la manière suivante : ils comparent les flux de trésorerie du locataire (loyer) à celle du propriétaire (achat et frais associés, charges non récupérables -dont TF-, éventuellement charges associés aux emprunts, prix de vente net vendeur) et considèrent que les différences de trésorerie sont placées à un certain taux.
Dans votre cas avec vos hypothèses :
- le locataire paie 700€/mois, sans doute réévalué de l’inflation tous les ans
- vous avez payé 243 655€, avez chaque année la TF à payer (sans doute réévaluée suivant l’inflation), revendez à X
- la différence de trésorerie est supposée placée à 3%/an (net)
Donc avec ces hypothèses (sans doute trop simplistes)
au départ : excédent de trésorerie du locataire = 243 655 €
en fin d’an 1 : excédent de trésorerie du locataire = 243 655 *1.03 + 417 - 700*12 = 242 982 €
en fin d’an 2 : excédent = 242 982 * 1.03 + 415 - 714*12 = 242 119€
en fin d’an 3 : excédent = 242 119 * 1.03 + 424 - 728.28*12 = 241 067€
en fin d’an 5 : excédent = 238 349€ (vous devriez arriver à faire les calculs..)
en fin d’an 7 : excédent = 234 752€
en fin d’an 10 : excédent = 227 522€
en fin d’an 15 : excédent = 209 807€
et si vous vendez après 10 ans à 227 522€ net vendeur (c’est à dire après paiement de tous les frais, impôts, etc.), vous serez à ce que vous appelez le "point mort", si toutes les hypothèses sont exactes.

Si vous changez une seule hypothèse, le résultat changera du tout au tout.
en passant l’inflation à 1% ou 3%, l’excédent après 10 ans devient 231 832€ ou 222 980€
en passant le taux de placement du capital à 4% (avec inflation 2%), il devient 256 180€
etc.
Et je ne parle pas des travaux qu’il faudra aussi un jour faire pour entretenir le bien (qui augmenteront l’excédent)…

Youplaboum · #3

Non, mon entreprise n’est pas située dans ma RP.

Le rendement hypothétique est ridicule, oui. J’ai pris pour référence le montant demandé pour la location d’une maison comparable dans la région - ces maisons se donnent rarement en location.
Je n’ai pas particulièrement "surpayé" le bien. Les fermes en pierre sont fort recherchées dans la région (beaucoup d’étrangers sur le marché), on en trouve peu dans cette gamme qualité-prix. Par contre il y a peu de locataires prêts à payer des loyers importants: on est en zone rurale-rurale, beaucoup de résidences secondaires, et ceux qui ne sont pas propriétaires ont peu de moyens. Cela dit les prix sont certainement trop élevés dans l’absolu. J’aurais sans doute envisagé les choses différemment si j’avais su alors ce que je sais aujourd’hui - on a le droit d’évoluer dans la vie?

Pour les calculs, je vais confronter les vôtres aux miens et je verrai bien si ça colle. Merci d’avoir pris le temps de les rédiger (ceci dit avec deux lignes c’était bon, j’avais pigé).

Geronimo · #4

Votre message n’est pas très clair sur ce que vous souhaitez calculer (GBL et moi ne répondons pas à la même questions).

Pour répondre à la question suivante : "En deux mots: j’ai acheté et payé cash ma RP il y a deux ans et demi. Je voudrais calculer à combien je dois revendre cette maison après 3, 5, 7 et 10 ans pour retrouver mes billes ", je procède ainsi :

Il y a 4 flux :
1. achat et vente
2. taxe foncière (pas de taxe d’hab car c’est un calcul différentiel)
3. Intérêts "perdus" (car le cash a été investi dans la pierre)
4. Loyers évités (car vous habitez dans la RP)

Début année 1 : -243655/0/0/0
Année 1 : 0/-417/-7309/8400
Année 2 : 0/-415/-7529/8820
Année 3 : 0/-423/-7754/9256
Fin année 3 : x/0/0/0

Nous avons donc les mêmes cashflows avec GBL (entre 700 et 1000€ chaque année, c’est à dire pas grand chose). Pour autant, il est nécessaire d’actualiser ces flux.

En les actualisant à 2%, on trouve que vous devez revendre votre bien 256 000€ en fin d’année 3 pour que vous "retrouviez vos billes". En effet, le "pouvoir d’achat" d’une valeur monétaire en année 3 n’est pas le même que si elle avait été en année 1.

Dernière modification par Geronimo (02/03/2013 21h46)

GoodbyLenine · #5

Le raisonnement de Geronimo répond un peu à la question "à quel prix faudra-t-il revendre au final pour retrouver sa mise initiale, corrigée de l’inflation, en considérant que l’usage du bien m’a couté autant que l’immobilisation des fonds".

Mon raisonnement répondait à la question "à quel prix faut-il vendre pour que l’achat suivi d’une vente conduise au même résultat financier que ce qu’aurait donné une location". Pas besoin d’actualiser les flux ici. Si le loyer économisé avait été bien plus élevé, même en vendant à l’€uro symbolique au final il aurait pu être plus avantageux de ne pas être locataire (c’est d’ailleurs ce qui arrive pour les investissement locatifs qui s’autofinancent).

Geronimo · #6

Exactement.

À question imprécise réponses multiples

Youplaboum · #7

Merci à vous deux.
Au départ je voulais calculer ce que GBL a calculé: à combien dois-je revendre pour avoir en poche l’équivalent de ce que j’aurais eu si j’avais loué?
Mais la deuxième réponse est également intéressante.

L’erreur que je faisais dans le premier calcul est que je ne capitalisais pas l’économie de TF au fil des ans, donc j’obtenais un résultat légèrement différent. Je faisais capital de départ, taux, et capital obtenu au bout de x années dans ma calculatrice financière, je déduisais les loyers payés et j’ajoutais la TF*le nombre d’années mais ce faisant j’oubliais d’intégrer la TF dans le capital producteur d’intérêts. Donc mon résultat était légèrement différent de celui du simulateur et je ne comprenais pas pourquoi - irritant!

Vous êtes probablement dans les chiffres toute la journée - je n’ai pas l’habitude de ces calculs de flux - partie de mon cerveau à dérouiller.

Par ailleurs, il y a bien d’autres éléments "intangibles" qui interviennent: nous avions tout quitté en Belgique pour recommencer à (presque) zéro ici, je n’avais pas encore lu Graham et je n’avais pas envie de laisser de l’argent en banque, le choc financier de 2008 était encore frais dans nos mémoires. Nous avons trouvé cette maison où nous avons pu caser tous nos meubles et effets personnels (pas de garde-meubles à payer) et nous sentir chez nous en deux jours: calme sérénité sécurité - combien cela vaut-il? Mais je vois que GBL a déja très bien expliqué cela ici.

Merci d’avoir éclairé ma lanterne.

Dernière modification par Youplaboum (03/03/2013 19h35)

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