Forte hausse des taux immobiliers en juin 2022 et taux d'usure !

MathieuL, le 12/05/2023 a écrit :

Hello,

Quand on voit l’impact des taux sur une mensualité cela mal, des centaires d’euros de perdu et donné au banques.

Exemple pour 200 000 € sur 25 ans:

Taux d’intérêt    Durée du prêt    Mensualité
2%            25            794 €
3%            25            1 043 €
4%            25            1 255 €

source : https://www.gignac-notaires.fr/impact-d … s-en-2023/

C’est quoi votre stratégie face à cela, attendre ou continuer coûte que coûte ?

J’ai acheté ma maison début 2022. Un "gros" apport, un taux inférieur à 1% pour le reste. J’ai regardé les taux du moment et on pourrait emprunte presque 20% de moins.
En regardant aussi le marché, ma maison peut avoir perdu 10%.

Alors ok, si un acheteur devait l’acheter maintenant, il aurait des mensualités supérieur (la baisse compense par la hausse des taux). Mais si je vend maintenant, je perds quelques dizaines de millier d’euro.

Sachant qu’on garde rarement une maison jusqu’à la fin du crédit, je préfère largement acheter une maison "pas trop cher" à un taux + gros (renégociable ou soldable si revente) qu’une maison "chère" à un faible taux.

Maintenant on peut pas prévoir l’avenir et je ne regrette pas l’achat car c’est un projet de vie avant d’être un investissement, mais je trouve pas ma situation (malgré un taux <1%) enviable.

Ce qui compte, Joe, c’est ce que vous tirerez de la maison quand vous la vendrez. Si c’est dans moins de 5 ans, ce n’est pas très enviable en effet. Dans 10-15 ans, le plus probable est que les prix auront rattrapé la baisse en cours, ce qui pourra correspondre a une perte en euros constants mais pas en euros courants. Les prix en 2001 avaient rattrapé ceux de 1991.
Dans ces conditions ou mieux si c’est dans 20 ans ou si mieux encore si c’est vos héritiers qui la vendent dans un futur aussi éloigné que possible, c’est très bien d’avoir un taux <1% et une maison qui vous convient.

Pour l’immobilier locatif, à part pour acheter des biens à haut rendement qui s’autofinancent, je ne vois pas l’intérêt d’acheter un bien locatif avec une rentabilité locative brute de 4% à crédit aujourd’hui.

Une autre approche pour lisser les fortes variations mensuelles serait de recalculer les montants de crédit par trimestre.
Mais cela ne changerait pas grand chose à la conclusion : la production de crédit immobilier diminue rapidement et fortement !

Petit retour du terrain :

- la caisse régionale de la banque "des agriculteurs" a augmenté ses taux de 0,8% ce mois-ci et le mot d’ordre de la direction est "on ne fait plus de crédits, sauf dossiers sexys de la clientèle patrimoniale historique ou de csp+++ ", pour deux raisons : il y a peu de gens solvables et la banque anticipe une baisse générale de l’immobilier.

- une agence immobilière vient de fermer, ses locaux sont en vente sur LBC.

- une connaissance, courtier en crédits immobiliers, est quasiment au chômage technique tellement il n’y a plus de clients solvables et de refus de la part des banques.

- les promoteurs immobiliers locaux sont aux abois : les crédits des clients ne passent plus donc quasiment pas de réservation, du coup les banques ne suivent plus.

Sud ouest, au-dessus de Toulouse

La morosité doit être pareille ailleurs, excepté région Parisienne, régions côtières et régions frontalières de la Suisse/Luxembourg ?

Oblible a écrit :

Petit retour du terrain :

- la caisse régionale de la banque "des agriculteurs" a augmenté ses taux de 0,8% ce mois-ci et le mot d’ordre de la direction est "on ne fait plus de crédits, sauf dossiers sexys de la clientèle patrimoniale historique ou de csp+++ ", pour deux raisons : il y a peu de gens solvables et la banque anticipe une baisse générale de l’immobilier.

- une agence immobilière vient de fermer, ses locaux sont en vente sur LBC.

- une connaissance, courtier en crédits immobiliers, est quasiment au chômage technique tellement il n’y a plus de clients solvables et de refus de la part des banques.

Je suis désolé mais comme on dit par chez moi : ça m’en touche une sans faire bouger l’autre.

Les deux professions que vous citez agent immobilier et courtier ont largement abusé du système et contribué à son inflation.

Ces dernières années les offres d’emplois pour les agents immobiliers en tant que je cite : conseiller immobilier précaire avec statut auto entrepreneur , ont pullulé sur les sites d’annonces pros, sans que cela gêne les dirigeants des agences immobilières.

Idem pour les courtiers, quand j’étais aller voir ma première banque pour un prêt immobilier avec l’offre du courtier  le conseiller bancaire m’avait tout simplement dit que si j’étais passé directement par lui j’aurais eu exactement le même taux, juste j’aurais pu économiser 1000 €….

Je pense que ce sont des professions qui surfent un peu sur la cupidité des gens pour faire leur beurre….même si ce sont des professions qui ont leur utilité.

Loin de moi (nous ?) l’idée de se réjouir du malheur des autres mais il y a effectivement un juste retour de bâton face à une situation tendue - voire pivot dorénavant - à laquelle ces professions ont grandement contribué par le renchérissement de leurs honoraires.

Il faut à mon sens nettoyer les écuries d’Augias du milieu et revenir à une certaine forme de raison dont la profession s’était nettement éloignée par le passé.
Il y a aura de la sueur et des larmes chez ces intermédiaires, c’est certain. On peut le déplorer mais c’est un passage obligé.

L’Etat en prendra aussi pour son grade en étant en partie l’un des responsables directs (abandon brutal du soutien au neuf) et victime indirecte de la situation (via les droits de mutation qui ne rentreront plus).
De même, l’avenir proche semble assez incertain. Mais comme dans tous les cycles, l’alternance devait fatalement arriver.
"Les arbres ne montent jamais jusqu’au ciel" lit-on souvent dans un autre milieu, c’est aussi vrai ici.

Avec des taux à 4%, il faut une sacrée bonne raison pour vendre racheter.

Et comme je l’ai dis sur d’autres files, le marché immobilier ne va pas perdre 20% en 6 mois.

Non on va tout doucement vers le blocage. Et quand la situation sera totalement paralysé, que les collectivités ne boucleront pas leur budget, le gouvernement sortira des mesures de soutien.

Ça bruisse de rumeur de nouvelles taxes, de hausse de tva, mais ça me paraît tellement irréel et hors sol … Je n’y crois pas

Ne pas oublier l’effet pro-cyclique en cas de baisse qu’est "l’effet pauvreté", l’envers de l’effet richesse des années où les prix des actifs gonflaient. Quand sur un bien immo vous avez une moins value, réalisée ou même latente, qui correspond à 10 ans du rendement locatif net dudit bien, vous vous sentez appauvri, et vous avez tendance à augmenter, consciemment ou pas, votre taux d’épargne. Ce n’est pas quelque chose de commenté ou de perçu la plupart du temps, mais ça a un effet dévastateur.

Les propriétaires sont dans une logique : "je veux vendre au moins au prix où j’ai acheté", alors que la réalité économique (le pouvoir d’achat déterminé par le revenu médian qui fixe la mensualité maximale; les taux) leur imposerait une baisse.

J’ai une connaissance qui essaie de vendre un bien locatif, le dernier locataire étant parti (plus envie de s’emm*** avec la gestion, pas envie de chercher un nouveau locataire, pas envie de vendre occupé avec une décote). La vente ne se fait pas parce que le niveau de prix où la vente pourrait se faire matérialiserait une moins value qui annihilerait tous les gains tirés du bien depuis son achat… Des acheteurs solvables (accord de principe de la banque pour le prêt) se sont présentés, mais avec un prix max à 15-20% en dessous du prix de départ…
Résultat des courses : pas de vente, et surtout un bien qui n’est plus sur le marché locatif… alors que localement il est déjà ultra tendu.

Des situations comme ça, il doit y en a voir des milliers. Donc, crise du logement en perspective…

Et en plus, la crise des finances publiques locales lié à l’assèchement des droits de mutation commence déjà. Paris a déjà un trou de 500 millions d’euros dans son budget 2023…

Je vous parie que le gouvernement finira par réagir, d’ici 2-3 mois max… On aura droit à un énième dispositif fiscal, à un prêt à taux zéro quelconque, etc.

Petit retour d’expérience ici du micro marché où je vis, petite station familale Suisse avec 75% de résidence secondaire:
En 2022 tout se verdant au prix dans les 3 semaines.
En 2023 sauf un chalet à moins de 400k qui est parti dans les 2h, les biens ne trouvent pas preneurs, les acheteurs ne sont plus présents sur le marché. L’hypothèque est passée de 1 à 3% en 18 mois. Pour autant on observe très peu de baisse de prix pour le moment le marché semble figé ici aussi.

Les Echos a écrit :

La BCE relève à nouveau ses taux directeurs, à des niveaux jamais atteints

La Banque centrale européenne a justifié cette dixième hausse d’affilée par l’inflation en cours en Europe. Le taux de dépôt, qui fait référence, est porté à 4 %.

La BCE, qui niait l’inflation, puis la sous-estimait, puis maintenant qui en fait trop. Quand on disait avec humour que la BCE faisait toujours comme la FED (qui en fait probablement trop également), mais avec un train de retard…

4% ça commence à bien piquer, surtout si les dix ans français ou allemand finissent par suivre (ce qui n’est pas certain, même s’il y a une corrélation), puis les taux d’emprunt immobilier des ménages…

Retour à la normalité.

L’anomalie c’étaient les taux à zéro,  pendant tant d’années,  qui ont créé cette bulle immobilière. Elle se dégonfle lentement.

Dans ma région, c’est simple : le neuf ne se vend plus du tout ( chantiers à l’arrêt, faillite de promoteurs, artisans aux abois ) et l’ancien ne baisse que faiblement : madame trucmuche ne veut pas "brader" sa maison achetée 300kf il y a 30 ans et qui valait encore 300ke il y a 6 mois.

Résultat : les agences immobilières et les courtiers se tournent les pouces et commencent à fermer, les notaires vivotent, les finances publiques vont souffrir ( droits de mutation ) et les locations sont devenues une denrée très rare ( le moindre bien se loue en 24h, même dans la cambrousse profonde ).