Diagnostics de Performance Energétique : calamiteux et fantaisistes selon UFC-Que Choisir !

A chaud je ne vois que l’absence de chauffage fixe. Je sais que certains les demontent pour échapper au DPE..

dpe

Ce sont mes premiers pas dans la location de locaux commerciaux, je ne savais pas que le DPE pouvait être vierge pour ce type de destination.

amoilyon a écrit :

Voici la liste des biens immobiliers dispensés de DPE

Ok donc d’après ce lien le DPE est vierge car l’immeuble a été construit avant 1948, rien à voir avec le fait que ce soit un local commercial.
J’ai pas eu le temps d’appeler le diagnostiqueur aujourd’hui, je vais essayer de le joindre demain pour avoir confirmation.

Pour la partie "bail" je vais essayer de me former, je dois pouvoir trouver des choses sur le net ou de trouver des livres sur le sujet. Merci pour l’avertissement.

Avec la réforme des DPE, il n’y aura plus de DPE vierge, car il n’y a plus besoin de factures, avec la nouvelle méthode.

Aussi, progressivement, ces DPE vont être non valides. A lire ici

Selon l’article R134-4-2 du Code de la construction et de l’habitation, la durée de validité du diagnostic de performance énergétique est fixée à dix ans, qu’il soit vierge ou complété.

Cependant, le nouveau DPE en place depuis juillet 2021 propose un calcul différent des classes énergétiques et doit être pris en compte lors des nouvelles transactions immobilières. Pour éviter la surcharge de travail des diagnostiqueurs immobiliers et laisser un temps d’adaptation aux propriétaires, des mesures transitoires ont été mises en place pour les DPE (y compris les DPE vierges) réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 30 juin 2021 :

Les DPE vierges antérieurs à 2013 ne sont plus valables et doivent être refaits selon les règles de la refonte du diagnostic. Avec cette nouvelle méthodologie, le logement obtiendra forcément une classe énergétique sur son DPE.
Les DPE vierges dont la date de réalisation est comprise entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 resteront valides jusqu’au 31 décembre 2022.
Les DPE vierges effectués entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 resteront valides jusqu’au 31 décembre 2024.

Suite à de très nombreux excès et DPE vierges, près de 20%!, la nouvelle méthode de calculs s’affranchit des factures.

DPE vierge : dans quel cas est-il possible ?
Pour comprendre pourquoi les DPE vierges existent dans les transactions immobilières, il faut se pencher sur l’ancienne méthode de calcul du DPE. En effet, avant la réforme du DPE en vigueur depuis le 1er juillet 2021, le diagnostiqueur immobilier certifié pouvait utiliser deux méthodes de calcul pour la consommation énergétique du logement sur les postes de chauffage, production d’eau chaude sanitaire et refroidissement ainsi que pour la production annuelle d’émissions de gaz à effet de serre.

La méthode 3CL (Calcul de la Consommation Conventionnelle des Logements) permettant d’estimer la consommation pour une utilisation standard du bâtiment grâce à un logiciel d’évaluation thermique prenant en compte les informations et mesures relevées dans le logement (type de fenêtre, épaisseur des murs, mode de chauffe, superficie, etc.).
La méthode sur factures prenant en compte la quantité d’énergie effectivement consommée, à l’aide des factures d’énergie des 3 années précédentes. Avant le 1er juillet 2021, cette méthode était obligatoire pour les bâtiments construits avant le 1er janvier 1948 ainsi que pour les appartements datant d’après 1948, dotés d’un chauffage collectif sans comptage individuel.
Avant la réforme du DPE, si l’âge du bâtiment ou ses caractéristiques n’étaient pas compatibles avec la première méthode, le diagnostiqueur devait s’appuyer sur les consommations réelles pour effectuer le DPE. En effet, les modes de construction d’avant 1948 étaient trop disparates d’une région à une autre et trop différents des constructions récentes plus standardisées pour espérer obtenir une estimation fiable via la méthode 3CL.

La conséquence de cette méthode de calcul sur factures ? La généralisation des DPE vierges ou DPE blancs lorsque les factures d’électricité et de gaz des 3 dernières années ne peuvent être fournies. Normalement et comme pensé dans la réglementation, les DPE vierges ne devaient exister qu’à titre exceptionnel mais la difficulté à accéder aux factures les ont rendus plus habituels que prévus, notamment lorsque :

les propriétaires-bailleurs sont incapables de fournir les documents (personnes âgées, succession, délégation à une agence…) ;
un logement est inoccupé depuis longtemps ;
les occupants se chauffaient au bois qu’ils coupaient eux-mêmes ;
le logement est une résidence secondaire (cas d’absence prolongée) ;
les locataires précédents sont partis en mauvais termes avec les propriétaires ;
le syndic de copropriété d’un logement collectif ne peut être joint, etc.
Dans l’un des cas cités précédemment s’appliquant pour un logement ancien, le diagnostiqueur ne pouvait pas réaliser le DPE, il était autorisé à dresser un DPE vierge avec la mention « consommations non exploitables ». Cependant, même sans sa valeur informative sur la performance énergétique des bâtiments, le diagnostic restait utile car contenant des conseils pour faire des économies d’énergie et des recommandations de travaux pour améliorer la performance de l’appartement ou de la maison. Une étude thermique plus poussée pouvait également être entreprise par le diagnostiqueur.

Réforme du DPE en 2021 : vers une disparition des DPE vierges
Au 1er juillet 2021, une grande réforme du DPE est entrée en vigueur afin de le rendre plus fiable et opposable. L’une des raisons de cette refonte ? Le fait que le DPE reposait sur des données lacunaires et bénéficiait donc d’une confiance relative. En cause, la coexistence de deux méthodologies de calcul selon la date de construction des logements et surtout, le manque de fiabilité de la méthode sur factures, les factures dépendant des habitudes du ménage et de son occupation récente et pas seulement des caractéristiques du logement.

La présence de nombreux DPE vierges sur le marché immobilier a également été un argument phare en faveur d’un nouveau DPE. Il faut dire que les DPE vierges représentaient près de 20 % des DPE réalisés !

Aujourd’hui, le DPE réformé est basé sur un nouveau moteur de calcul des performances énergétiques s’appuyant uniquement sur les caractéristiques physiques du logement comme le bâti, la qualité de l’isolation, le type de fenêtres ou le système de chauffage. La méthode sur factures a donc été supprimée au profit d’une nouvelle méthodologie unifiée. C’est pourquoi, la réalisation de DPE vierges n’est plus possible avec la refonte du DPE applicable pour les nouveaux diagnostics de performance énergétique depuis le 1er juillet 2021.

Concernant les baux commerciaux, j’aime beaucoup l’édition Defrenois, toujours bien complète.

Cet ouvrage vise à donner aux praticiens toutes les règles applicables aux baux commerciaux. Le droit des baux commerciaux est une matière complexe, mais qu’il est important de maîtriser en raison de sa grande influence sur l’activité économique (plus de 90 % des commerçants sont en effet locataires).

Sont donc étudiés, dans l’ouvrage :

L’accès au statut des baux commerciaux : contractants, locaux, activité, durée
L’exécution du bail commercial : entrée dans les lieux, durée du bail, loyer, utilisation des lieux, droits du locataire
La fin du bail commercial : renouvellement du bail commercial, refus de renouvellement, incidence des procédures collectives
Points forts

A jour des dernières écolutions législatives et notamment de la loi Pacte de mai 2019 et ses décrets d’application et de la réforme de la procédure civile de décembre 2019
Des reproductions d’articles de code pour un accès direct aux textes régissant la matière

qu’on peut commander ici

J’aime bien ce résume. Quelle discipline

Le droit des baux commerciaux est une discipline remplie de paradoxes : la matière a un rôle économique majeur dans le pays, la Cour de cassation en a complètement renouvelé le contenu depuis 2000, et il n’existe pratiquement aucun ouvrage à jour.
Le présent manuel a pour ambition de dessiner le nouveau visage des baux commerciaux. À partir de l’analyse de toutes les décisions importantes rendues ces dernières années, l’ouvrage offre aux praticiens, rédacteurs d’actes ou habitués des prétoires, notaires ou avocats, de même qu’aux étudiants et aux chercheurs, un ensemble d’analyses théoriques (voir par exemple l’analyse du prix), de solutions pratiques et de conseils utiles, aussi bien de fond que de procédure, pour éviter les très nombreux pièges que recèle la matière. Compte tenu de l’importance de cette branche du droit, de l’importance du contentieux, et de l’absence d’ouvrage équivalent, le présent manuel est promis à un large rayonnement.

J’ai eu la même remarque à la lecture des messages.
Il s’avère que les seuils pour les locaux tertiaires sont différents.
On trouve les différentes étiquettes dans l’annexe 3 de l’arrêté du 15 septembre 2006.

Les seuils du DPE sont ceux du paragraphe 3.2.b.iii.

Canyonneur

Subtilité que je ne pensais pas : le seuil de CO2 conditionne l’étiquette de l’énergie.

Je pensais que les 2 notes étaient indépendantes.

Mais les seuils de l’étiquette « énergie » sont définis de la manière suivante :

C : (110 ≤ Cep < 180 et EGES < 30) ou (11 ≤ EGES < 30 et Cep < 180)

D : 180 ≤ Cep < 250 et EGES < 50) ou (30 ≤ EGES < 50 et Cep < 250)

Donc dans mon cas, CO2 =30, il "suffirait" de faire -1 sur l’effet CO2 et hop le DPE passe globalement à C.

Donc parfois la question n’est pas de savoir comment on réduit la consommation d’énergie (isolation, fenêtres ,..) mais de réduire la consommation de CO2 et là on fait comment? avoir une partie du logement chauffé à l’électrique ? au poêle à pelet?

D’autant plus quand on a une chaudière à condensation de 2018 avec cogénération électrique qui rentre pas dans les cases du logiciel DPE.

bed43fr, le 10/07/2023 a écrit :

amoilyon a écrit :

Voici la liste des biens immobiliers dispensés de DPE

Ok donc d’après ce lien le DPE est vierge car l’immeuble a été construit avant 1948, rien à voir avec le fait que ce soit un local commercial.
J’ai pas eu le temps d’appeler le diagnostiqueur aujourd’hui, je vais essayer de le joindre demain pour avoir confirmation.

Pour la partie "bail" je vais essayer de me former, je dois pouvoir trouver des choses sur le net ou de trouver des livres sur le sujet. Merci pour l’avertissement.

Bonjour, j’ai pu appeler le diagnostiqueur hier matin et voici ses réponses :
- l’appartement T4 au 1er étage n’a pas de DPE car il n’a pas de chauffage, ça correspond à certaines réponses que j’ai eu ici.
- le local commercial au RDC a un DPE vierge car le bâtiment date d’avant 1949 et que le diagnostiqueur n’a pas eu les factures et n’a donc pas pu calculer la consommation d’électricité. La réforme de 2021 ne concerne que les logements, les locaux commerciaux en sont exclus, ils sont toujours soumis à l’étude des factures pour les logements d’avant 1949.

On peut reprocher beaucoup de choses aux DPE, mais ce genre de témoignages nous en apprend plus sur cette Sylvie Priou que sur ce qu’elle pense dénoncer. Je mets mes remarques en gras dans le texte :

a écrit :

Proposée à 75.000 euros, sa petite maison s’étale sur 54 m2 au sol, dont 44 m2 habitables. Mitoyenne, elle est dotée d’une petite cour et de murs épais. “En seulement une journée, j’avais déjà un acquéreur !”, confie la propriétaire auprès de nos confrères.

Cela n’a rien à voir avec les DPE, mais quelle idée de passer par un agent immobilier quand on se vante de pouvoir trouver un acquéreur dans la journée.

Sylvie s’est alors empressée de faire diagnostiquer sa maison par un professionnel pour pouvoir soumettre le DPE à l’acquéreur.

Premier gros n’importe quoi : elle fait le DPE après l’offre d’achat. Il va falloir que les vendeurs commencent à comprendre que le DPE fait partie de la chose, que ce n’est pas une simple formalité. L’acquéreur est tout aussi stupide de faire son offre sans DPE, même s’il garde la possibilité de se rétracter (ce qu’il finira par faire, mais cela fait perdre son temps à tout le monde).

Autre gros n’importe quoi : un agent immobilier qui publie une annonce sans DPE, c’est une faute professionnelle.

Sa maison obtient un G, la pire note possible. Incompréhensible pour Sylvie Priou, qui pensait être plutôt bien lotie. Sans surprise, la vente est annulée, l’acquéreur ayant “pris peur” trois jours avant la vente.

Si la vente a été annulée 3 jours avant le compromis, je ne vois pas où est le préjudice, puisque sa maison trouve preneur en un jour selon elle. Si la vente a été annulée 3 jours avant l’acte authentique, ça lui apprendra à faire tant tarder la fourniture du DPE, et l’agent immobilier a refait une faute professionnelle en faisant un compromis sans DPE.

Compréhensible au vu de la facture prévue par l’expert pour améliorer les performances énergétiques de la bâtisse : 26.000 euros au total. “Il fallait changer la chaudière électrique qui avait pourtant moins d’un an par une pompe à chaleur, raconte Sylvie Priou, atterrée. Il fallait aussi refaire toute l’isolation intérieure, sachant que la maison est mitoyenne des deux côtés et qu’elle est enterrée à l’arrière jusqu’au premier niveau.”

Abasourdie par les événements, la propriétaire fait venir un artisan chez elle pour qu’il lui donne un second avis. “Après avoir fait le tour, il m’a dit que mon DPE était une hérésie, qu’il n’y avait que la pièce sous les combles à isoler.” L’artisan préconise une enveloppe de 6.000 euros maximum. De quoi convaincre Sylvie Priou, au mieux de l’incompétence du diagnostiqueur, et au pire de sa malhonnêteté.

En vérifiant son DPE dans le détail, la propriétaire s’est alors aperçue qu’il faisait mention de sept pièces au rez-de-chaussée de la maison ! Le diagnostiqueur a également indiqué qu’il n’y avait aucune bouche d’aération, ce qui est, là aussi, complètement faux.

Rien de nouveau sous le soleil, d’une part tous les DPE comportent des erreurs, et d’autre part 26000€ n’est pas une grosse somme pour une rénovation d’une maison. Et je ne serais pas étonné que la maison mérite réellement un F ou un G.

S’engage alors un bras de fer entre la propriétaire et le diagnostiqueur. Après lui avoir soutiré 969 euros pour une contre-expertise, le diagnostiqueur fait encore douter Sylvie Priou.

Pas très malin de payer 969 euros, certains n’ont pas le sens des choses. Pourquoi ne pas avoir simplement fait passer un autre diagnostiqueur, plus simple et 5 fois moins cher ?

En s’entretenant avec un second expert, c’est la cerise sur le gâteau pour la propriétaire : elle apprend que sa maison, possédant une surface habitable inférieure à 50 m2, n’est pas soumise à l’obligation de présenter un DPE ! De quoi avoir l’impression de s’être fait doublement flouer pour la propriétaire.

À l’aide de son agent immobilier, Sylvie Priou a finalement réussi à exhorter une attestation certifiant que son bien n’est pas soumis au DPE au diagnostiqueur malhonnête, après l’avoir menacé de le dénoncer sur les réseaux sociaux et avoir reçu une troisième facture.

Si la maison est une passoire thermique, c’est tellement plus simple de casser le thermomètre plutôt que de lire ce qu’il indique. Et quelle idée d’exhorter le diagnostiqueur à faire une attestation, s’il y a un notaire qui ne fait qu’appliquer la loi : si pas de DPE, pas de DPE. On apprécie aussi l’aide de l’agent immobilier, qui dans l’histoire est un vrai guignol.

En gros si je résume ce qui se dit:

Situation de départ:
- Un article à charge contre un diagnostiqueur.

Situation d’arrivée:
- La vendeuse: des attentes irréalistes, se fait avoir avec une agence, confond murs et pièces
- L’acheteur: un inconscient qui fait une offre sans DPE
- L’agent immobilier: défauts de conseil, faute professionnelle
- Le journaliste: travail bâclé
Finalement, le diagnostiqueur c’est le seul qui aurait correctement fait son boulot

Je n’ai pas eu ma présence d’esprit de demander si l’un de ces deux logiciels donnait systématiquement un résultat plus favorable. Ceci étant, mon interlocuteur aurait sans doute été en peine pour me répondre : il faisait état de cette anomalie pour un seul test réalisé avec un confrère.

J’ai besoin d’avis. J’ai une maison équipée d’une chaudière fioul. En faisant des simulations sur un logiciel DPE, l’ajout de robinet thermostatiques et d’un système de régulation centralisé me permet de passer une lettre la maison étant limite F/E. Quelqu’un a-t-il constaté dans la réalité l’impact de ces changements? Quels robinets avez-vous utilisé? Sachant que pour être optimums ceux-ci doivent pouvoir indiquer une limite basse de température.