SCPI Efimmo : analyse d'une SCPI de bureaux face aux défis du marché
Cette discussion analyse la performance de la SCPI Efimmo, gérée par Sofidy, sur plusieurs années, en mettant en lumière les arguments principaux des participants concernant sa stratégie d'investissement et sa rentabilité. L’analyse porte sur des données tirées des rapports annuels et des bulletins trimestriels, complétées par des compte-rendus d’assemblées générales.
Les membres examinent différents aspects de la SCPI, notamment le rendement, la diversification géographique et sectorielle, et la gestion du risque. Un point central de la discussion est l’évolution du marché immobilier de bureaux, particulièrement en Île-de-France, impacté par le télétravail. Plusieurs participants notent une baisse des loyers lors des relocations et des renouvellements de baux, surtout pour les grandes surfaces en banlieue parisienne. Cette tendance affecte le taux d’occupation financier (TOF), qui oscille autour de 90%, avec des baisses significatives certains trimestres.
La discussion aborde également la stratégie de Sofidy pour faire face à ces défis. Des arbitrages d’actifs sont régulièrement évoqués, avec des plus-values réalisées sur certains biens, contribuant à maintenir le dividende. Cependant, les membres débattent de la pérennité de cette stratégie à long terme, soulignant l’importance de la diversification dans d’autres secteurs immobiliers (logistique, résidentiel) et géographiques (capitales européennes). L’endettement de la SCPI est un autre point de discussion, ainsi que la question de la liquidité des parts, avec un important nombre de parts en attente de retrait sur plusieurs trimestres.
Plusieurs membres partagent leurs expériences personnelles avec la SCPI, notamment ceux qui détiennent des parts en assurance vie. Des questions sur les modalités de distribution des dividendes et des plus-values sont posées et clarifiées. Enfin, la discussion comprend une comparaison avec d'autres SCPI, permettant une analyse comparative des performances et des stratégies.
Synthèse des avis :
Recommanderiez-vous la SCPI Efimmo à un proche ?
| Oui, complètement (avis positif) | 28% - 6 | |||||
| Oui, avec des réserves (avis assez positif) | 38% - 8 | |||||
| Je ne sais pas (avis neutre) | 4% - 1 | |||||
| Non, probablement pas (avis assez négatif) | 19% - 4 | |||||
| Non, certainement pas (avis négatif) | 9% - 2 | |||||
Nombre de recommandations : 21 Recommandation moyenne : 2,6/4  |
||||||
L’assemblée générale a eu lieu le 07 juin.
L’un d’entre vous y a assisté ?
Des news ?
Qui a été élu au conseil de surveillance, un des membres du forum ?
Au plaisir de vous lire.
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Bonjour,
J’ai été candidat à l’élection du conseil de surveillance de la SCPI Efimmo 1. J’ai eu un message m’informant que les candidats élus sont les candidats sortants qui se sont représentés.
Cordialement
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C’est un détail mais sauf erreur de ma part dans le bulletin d’Efimmo il est mentionné la collecte brute du 1er trimestre qui est de 57 millions d’euros et dans celui d’Immorente la collecte nette de 127 millions d’euros.
Pourquoi ne pas indiquer la collecte nette pour Efimmo ?
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Bonjour,
Dans le dernier BT, il est indiqué page 5 que les retraits du trimestre sont de 7,5 millions. La collecte nette est donc d’environ 49 millions (56.5-7.5).
Cette collecte de 49 millions reste élevée. A surveiller.
D’autres SCPI de bureaux ont vu leur collecte nettement baisser au T2 (voir intéressante émission : "Et + encore").
La collecte à venir est un critère important je pense. Les SCPI qui collectent pourront assurer la liquidité et investir dans de bonnes affaires (relutif) et moderniser leur parc immo.
Pour les autres, ça deviendra vite compliqué…
Message édité par l’équipe de modération (08/07/2023 16h07) :
- correction de balises Url/Société/Quote/Livre +orthographe
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C’est quand même faible comme revenu locatif par rapport aux années précédentes ça n’a pas augmenté du tout voir même baissé.
On voit très clairement que l’indexation des loyers ne fonctionne pas du tout quand on passe à la pratique.
( En gros on en voit pas du tout la couleur )
Ce qui est une double peine car d’une part le prix de la part un risque de baisse qui est devenu non négligeable et d’autre part les distributions ne que baisser ou stagner.
Donc les prix de la vie courante montent mais les distributions baissent et la valeur de reconstitution aussi.
La situation ne se présente vraiment pas bien et encore Efimmo est loin d’être la plus mauvaise SCPI de bureau du marché.
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Les gérants d’autres SCPI avaient prévenu (évidemment jamais dans les BT) en donnant pour justification l’effet de levier du crédit qui est en train de disparaître.
Pour ma part ce qui me surprend davantage quand je dezoome sur 10 ans, c’est le fait que l’évolution du prix des parts n’a souvent pas suivi l’évolution des prix de l’immobilier. Cela peut s’expliquer par des mesures qui ont profité aux associés (par ex la distribution de plus-values) mais aussi par des choses qui semblent davantage dans l’intérêt de la société de gestion (par ex maintenir un prix de part sous-valorisée, appauvrissant la scpi). Je n’ai pas vérifié si ces remarques s’appliquaient à Efimmo.
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Voici l’évolution du résultat courant (déduction faite des prélèvements d’impôt sur le revenu à l’étranger) par part d’Effimmo sur les 10 dernières années
2013 : 11,49 €
2014 : 11,53 €
2015 : 11,40 €
2016 : 10,63€
2017 : 11,46€
2018 : 11,83€
2019 : 11,66€
2020 : 11,25€
2021 : 10,43€
2022 : 9,53€
Certes c’est un peu simpliste comme analyse mais cela donne la tendance et il est clair que la hausse de la capitalisation a conduit à une dilution des résultats.
Et Effimmo est à mon avis mieux géré que la moyenne des SCPI de bureaux.
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J’ai des parts d’Efimmo depuis 2007. Les revenus annuels étaient déjà supérieurs à 12 € par an et même 13 en 2009 / 2010 (avec peut être une redistribution de plus values mais je n’en suis pas sûr).
Je pensais alors à l’époque me protéger de l’inflation (même faible à l’époque) mais la suite des évènements m’a donné tort. Le rendement s’effrite et devient franchement famélique.
J’envisage d’arbitrer en faveur de SIIC maintenant que j’ai fini de rembourser mes crédits de scpi.
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Bah fatalement si on vend des bons actifs pour habiller les bulletins à la fin il reste que des actifs moyens ou médiocres et les loyers ne peuvent pas suivre.
D’ailleur fait intéressant hausse des taux = baisse du levier donc encore une baisse de la rentabilité de la scpi …
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Yoda, le 23/07/2023 a écrit :
Voici l’évolution du résultat courant (déduction faite des prélèvements d’impôt sur le revenu à l’étranger) par part d’Effimmo sur les 10 dernières années
2013 : 11,49 €
2014 : 11,53 €
2015 : 11,40 €
2016 : 10,63€
2017 : 11,46€
2018 : 11,83€
2019 : 11,66€
2020 : 11,25€
2021 : 10,43€
2022 : 9,53€
Certes c’est un peu simpliste comme analyse mais cela donne la tendance et il est clair que la hausse de la capitalisation a conduit à une dilution des résultats.
Et Effimmo est à mon avis mieux géré que la moyenne des SCPI de bureaux.
Je suis le premier à critiquer Efimmo dont je trouve que la gestion n’est parfois pas très heureuse mais votre raisonnement est biaisé car la part du patrimoine à l’étranger représentait 1,35% du patrimoine en 2013 contre 23,30% aujourd’hui. Par conséquent, la part des impôts étrangers dans le résultat courant a significativement augmenté.
Cela n’explique bien entendu pas la totalité de la baisse structurelle du résultat pour toutes les raisons évoquées plus haut dans la file.
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C’est vrai, les bases de calcul ne sont pas strictement comparables dans la série de chiffres que j’ai présentée.
Mais dans le cas d’Effimmo c’est assez marginal.
Le résultat courant avant fiscalité étrangère par part s’élevait à 9,63 € en 2022 (9,53 € après fiscalité étrangère) et à 12,04 € en 2018 (11,83 € après fiscalité étrangère).
Source : rapport annuel d’Effimmo p37
On voit bien d’ailleurs en regardant les chiffres plus en détail que le problème est la ligne revenus (loyers perçus) et qu’on n’a effectivement pas encore l’impact à venir de l’augmentation des charges financières.
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Le bulletin est sorti.
MONTANT COLLECTÉ : 33 453 261 €
MONTANT RETIRÉ : 29 028 637 €
Je ne m’attendais pas à un écart aussi réduit !
J’ai des parts EFIMMO achetées avec un emprunt à 1.2% (sans l’assurance) réalisé en 2018 avec un terme en 2033.
J’espère que ce faible taux d’intérêts me permettra de mieux résister à d’éventuels tumultes.
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https://www.sofidy.com/app/uploads/2023 … 2t2023.pdf
je met un lien du bulletin ici.
C’est pas catastrophique mais le risque de baisse n’est pas totalement écarté je pense.
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2 #190 15/08/2023 17h46Bonjour,
Je continue ma tournée des synthèses des derniers bulletins trimestriels des SCPI de mon portefeuille, je m’engage d’ailleurs à les mettre à jour dans le temps :-).
Bon, il faut bien à un moment faire le point sur Efimmo, LA SCPI pour laquelle j’ai le plus d’attente / de doutes.
Pour commencer, le prix de la part versus la valeur de reconstitution :
- Prix de part actuelle : 237 €
- Valeur de reconstitution 31/12/2020 : 242,02 €
- Valeur de reconstitution 31/12/2021 : 241,43 € - quasi stable
- Valeur de reconstitution 31/12/2022 : 235,04 €, soit -2,65 %.
Cela correspond à une sécurité relative de l’ordre de 10%…
Synthèse issue des Bulletins trimestriels
Concernant les loyers, on remarque que :
- Pour l’année 2022, ils ont globalement baissé de 4,67%,
- Pour l’année 2023, le gros de la baisse est expliqué ainsi :
Au premier trimestre, les loyers ont baissé de 192 k€.
Sur l’ensemble du premier semestre, les loyers ont baissé de 532 k€, ce qui fait 532-192 = 340 k€ de baisse supplémentaire.
L’explication de la baisse des loyers des Pays bas m’invite à penser que les loyers étaient auparavant :
- Pour C&A : Loyers précédents = 380*100/(100-38) = 613 k€
- Pour le local commercial : Loyers précédents = 180x100/(100-24) = 237 k€.
Les loyers précédents devaient donc être de 850 k€ et auraient été ramenés à 560 k€, ce qui correspondrait à une baisse de 290 k€.
=> Même sans le marché des Pays Bas, les loyers sont au global en baisse de 340-290 k€ = 60 k€ …. Le marché des Bureaux est donc encore très défavorable pour EFIMMO malgré la bonne société de gestion qui est derrière.
A suivre au fil des trimestres, mais la tendance n’est à ce jour pas optimiste en terme de rendement :
- les loyers négociés sont en baisse,
- La distribution 2022 intégrait 1,64 € de dividende exceptionnel sur 11,36 € distribué, ce qui correspond à 14,44 % de la distribution; et à ce jour le compteur des plus values est à 0….
Yvan
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Je remarque que la valeur de reconstitution est inférieure au prix de la part. Est-ce un cas unique parmi les SCPI ? Le prix de souscription ne doit-il pas être compris entre la valeur de liquidation et la valeur de reconstitution ?
(Pour ma part je viens de me retirer d’Efimmo)
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1 #192 16/08/2023 13h21
Hall of Fame Ce n’est nullement "un cas unique parmi les SCPI".
Le prix de souscription doit juste être entre 90% et 110% de la valeur de reconstitution (sauf à fournir des justifications argumentées à l’AMF). Source : CoMoFi (Code Monétaire et Financier); je vous laisse aller y retrouver l’article qui précise ceci.
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Hall of Fame Non, le prix de souscription doit être dans la fourchette -10% / +10%.
Plusieurs SCPI surcôtent : voir ce LIEN.
Lorsque le prix de souscription dépasse de 10% la valeur de reconstitution, il doit baisser (il baisse souvent un peu avant par décision de la SDG).
EDIT : double post avec GBL, on a répondu en même temps.
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Source Sofidy
Yvan
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Dividende exceptionnel annoncé ce jour de 0,74€ sur efimmo1 suite à la cession de bureaux
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Hall of Fame Fin septembre, Sofidy a finalisé pour le compte de la SCPI Efimmo 1 la vente de deux plateaux de bureaux situés dans le Quartier Central des Affaires parisien (8ème arrondissement), pour un montant de 10,3 M€ nets vendeur, soit près de 18 000€/m2.
Les deux plateaux de bureau développant 578 m², avaient été acquis en 2010 au sein d’une copropriété au prix de 5,0 M€ frais inclus (8 100 /m²). Le prix de vente s’élevant à plus du double du prix d’acquisition, affiche une valorisation supérieure à la dernière valeur d’expertise du 31 décembre 2022 (+1,4%) et ce malgré l’environnement de marché actuellement chahuté. L’opération génère un TRI net de fiscalité sur la plus-value de +9,5 % sur 13 années de détention.
Les cessions réalisées par la SCPI EFIMMO 1 au cours des cinq dernières années représentent un montant total de plus de 140 M€, affichant des prix de ventes en moyenne supérieurs de plus de 8,6 % par rapport aux valeurs d’expertise. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
La plus-value, réalisée fin septembre, s’ajoute au 1,1 million d’euros de plus-value nette déjà réalisée depuis le début de l’exercice 2023 suite à la vente d’autres d’actifs ne répondant plus aux critères d’investissements actuels d’EFIMMO 1. Le programme d’arbitrage réalisé à ce jour permet d’ores et déjà d’annoncer la distribution d’un dividende exceptionnel de 0,74 € par part qui sera versé courant décembre pour les épargnants de la SCPI. D’autres opérations d’arbitrages en cours devraient permettre à la SCPI de compléter les distributions de plus-values au titre de l’exercice 2023.
La politique d’investissement prudente et disciplinée menée par SOFIDY pour le compte d’EFIMMO 1, axée sur la forte mutualisation du risque en ciblant les actifs de bureau de petites et moyennes surfaces (près de 270 actifs pour une valeur moyenne de 7M€ par actif) au sein des métropoles dynamiques européennes, en fait une SCPI avec des fondamentaux solides pour traverser ce nouveau cycle immobilier.
Bien vendu quand même.
Et à priori, il y aura d’autres cessions.
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Revenu T3 2023 : 2,40 € / part (comme aux T1 et T2 2023), tel qu’indiqué dans l’espace associé.
La distribution exceptionnelle de plus-value annoncée ce mois-ci (et qui vise à soutenir le rendement de la SCPI - voir discussions ci-dessus) ne sera effectuée qu’en décembre.
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Le bulletin trimestriel est sorti.
Taux de distribution brut 2022 : 4,98%.
Taux de distribution brut prévisionnel 2023 en baisse : entre 4,65% et 4,90%.
0 part en attente de retrait au 30 septembre 2023.
Au 3ème trimestre, collecte nette faible : 104 199 parts nouvelles souscrites, 103 987 parts retirées.
Source : bulletin trimestriel
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Hall of Fame Baisse de 10,5% du prix de la part.
? SCPI de Sofidy : ajustements de prix pour 2 fonds, stabilité pour 3
À compter du 4 décembre 2023, SOFIDY a revu à la baisse le prix de souscription de la SCPI EFIMMO 1 à 212 € par part et celui de la SCPI SOFIPIERRE à 595 € par part. Ces modifications représentent une baisse de -10,5% et -9,2% respectivement.
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